華潤置地、不動産業界の最も厳しい時期は過ぎたと予測

AIに聞く・3本の成長曲線の協調がどのように利益の堅調な成長を後押しするのか？

21世紀経済報道記者　呉抒穎

華潤置地は、不動産業界における「利益王」の地位を再び固めた。

華潤置地が公表した決算によると、2025年末時点で、華潤置地の売上高は2814.4億元で前年同期比0.9%増だった。粗利益は597.44億元で、前年比はわずかに約1%減。株主に帰属する純利益は254.2億元で、前年比はわずかに0.5%減。内訳として、経常的な事業のコア純利益は前年同期比13.1%増の116.5億元で、コア純利益に占める比重は51.8%まで上昇した。

華潤置地のこの利益実績は、中海地産、保利発展、招商蛇口などの同業他社を大きく上回り、不動産業界の「利益王」の座に再び返り咲いた。

華潤置地は、これにより華潤置地が「開発、運営、サービス」関連の多角的な複数の成長経路を駆動する戦略的な飛躍を先駆けて完了したことを示すと述べている。経営の確実性によって、価値再評価と高品質な発展の新たな章を切り開くものだ。

華潤置地の決算は、不動産デベロッパーが開発後の局面に入っている時期における先行事例として捉えることができる。開発事業の規模がもはや唯一の優先にならない中で、不動産企業の転換の方向性は、売上と利益の成長ポテンシャル、および発展の持続可能性に関わってくる。

業績会見で、華潤置地の取締役会会長・李欣は分析し、「第15次5カ年計画（十五五）の期間、華潤置地は『3本の成長曲線を効率的に協調させ、同じ方向に力を発揮し、全面的に高品質な発展を実現する』新しい事業モデルを計画した。『十五五』末には、開発販売型の事業の売上規模は2000億元から2500億元程度を維持し、業界トップクラスの位置を保つ見込み。収益性のある不動産の賃料収入型事業の売上は300億元以上で安定し、品質と規模の水準は業界1位を維持する。軽資産の管理・フィー型事業は良好な成長勢いを保ち、年平均成長率は10%超になると見込み、売上規模も200億元以上となる」と述べた。

規模は最優先ではない

華潤置地の計画では、開発事業は中短期的に現行の規模を維持し、利益を優先する方針に転換する。

李欣は、「第14次5カ年計画（十四五）の期間、華潤置地は第1の成長曲線から第2の成長曲線への成功裏の転換を実現した。『十五五』の期間、華潤置地は戦略的に『3本の成長曲線を効率的に協調させ、同じ方向に力を発揮し、全面的に高品質な発展を実現する』新しい事業モデルを計画した。これは華潤置地の事業モデルにおける重大な戦略的アップグレードを意味し、華潤置地が過去の『3高（高成長・高負債・高在庫）の旧来の発展モデル』から徹底的に脱却し、3本の成長曲線が効率よく協調し補完し合う全産業チェーンの事業エコシステムにより、高品質な発展を実現する新しい発展モデルを構築したことを示す」と指摘した。

開発事業の売上が2500億元の範囲内に収まることは、華潤置地が今後、開発事業の規模を拡大しないことを意味する。

李欣は、「華潤置地は、個別プロジェクトの効率が中心となる時代を前提に、品質向上と収益改善、そして利益を守ることを中核の指向性として掲げ、開発販売事業を着実に革新し、高品質な発展を推進することで、業界でのリーディングポジションを固めていく。立地戦略としては、引き続き一線都市および重点の二線都市を深く開拓するとともに、産業の支えを備える価値の低い都市も掘り起こし、激しい市場競争の中で各プロジェクトが『一盤一策』、すなわち精緻な運営によって成果を上げられるようにする」と述べた。

2025年、華潤置地は契約額336億元を達成し、販売規模は業界トップ3に安定して入り、決算ベースの粗利益率は15.5%を実現し、収益水準は業界トップの第1集団を維持した。

同時に、華潤置地の投資戦略もさらに重点化されており、現在は基本的に一線都市に投資する方針だ。華潤置地は、同社が戦略主導の投資と「収入に応じて支出する（量入为出）」の原則を堅持するとしており、2025年通年でプロジェクト33件を取得し、持分投資額は673.7億元だった。北京、上海などの5大中核都市における投資構成比は約8割に達し、土地備蓄の構成は継続的に最適化されている。

2026年の市場動向について、華潤置地の最高執行責任者（COO）である陳偉は、今年3月の市場データから見ると、全国市場は構造的な回復の特徴を示しており、新築住宅の成約件数は月次比では増加する一方、前年比では減少している。中古住宅の成約件数は月次比で大きく増加しており、一部の都市では近年の高水準が出ている。この現象が起きている理由は、マクロ経済全体が堅調であること、各地が「都市ごとに事情に応じた政策（因城施策）」で調整・規制を最適化していること、さらに一部の都市で住宅購入券や補助政策により購入コストが引き下げられていることに加え、自然資源部の38号文が、市場に対して良好な期待を与えたことである。これにより、一部の中核都市で旧式物件の価格が修復され、成約件数の回復につながった。

陳偉は続けて、一部都市、例えば上海の新築住宅市場でも、比較的はっきりした膨張（増えすぎ）のシグナルが出ている一方、現時点では政策の強度がやや抑制的であり、今後の政策には相当な発揮余地があるとの見通しだと述べた。「以上の判断に基づけば、業界で最も厳しかった時期は基本的に過ぎ、足元の下げ止まりから回復に移り、深い分化が進む局面の周期に正式に入った。中核都市や質の高いセグメントが先に立ち上がり、その他の都市は既存在庫を徐々に消化する前提のもとで、ゆっくりとした修復が実現される」と語った。

投資は慎重に抑えられており、華潤置地のキャッシュフローも比較的安定している。2025年末時点で、華潤置地の現金保有残高は1169.9億元。さらに2025年には、華潤置地の総有利子負債比率、純有利子負債比率はいずれも業界最優良の上位グループを維持し、2025年12月31日時点の加重平均調達コストは再び過去最低を更新。2024年末と比べて39ベーシスポイント低下し、約2.72%となった。

新たな成長エンジン

開発事業はもはや「規模至上」ではなくなり、華潤置地は今後、より多くの資源を収益性のある不動産の賃料収入事業に振り向ける。これが華潤置地の第2の成長曲線だ。

李欣は、この事業の位置づけを「業績の持続的成長の原動力」であり、「利益と安定したフリーキャッシュフロー」の主要な貢献者だとする。2025年、華潤置地の収益性のある不動産は営業収入254.4億元を実現し、前年同期比9.2%増。純利益は98.7億元で、前年同期比15.2%増だった。

これにより分かるように、華潤置地の利益が安定を保てる鍵は、収益性のある不動産の賃料収入事業の売上と利益が相対的に安定していることだ。成熟市場を俯瞰すると、多くの不動産企業は開発事業の成長が鈍化した後、いずれも「賃料収入」を主力に転換している。華潤置地は先行して布石を打った優位性を得たことで、転換期を平穏に乗り切ることができた。

李欣は、「『十五五』の期間、華潤置地は先発優位を十分に発揮し、量と質の両面で優れ、利益の向上を中核の指向性として、収益性のある不動産の賃料収入事業の高品質な発展を全面的に深化させる。中核商圏や質の高い導入資産などの優位な資産に対して資源配分を強化する。同時に、多層の資産運用プラットフォームを構築し、積極的に運用を行うことで、資産を入れて出す（有進有出）ことを実現し、結果として資産と資本が高効率で循環するように後押しする」と述べた。

軽資産の管理・フィー型事業は、華潤置地の第3の成長曲線であり、会社の業績が力強く伸びることと、価値の潜在領域を生み出すことにおける中核の担い手と位置づけられている。

李欣は、「『十五五』の期間、華潤置地は外部資源の拡張を加速し、イノベーションによる質の向上と利益の上積みを中核の指向性として、高品質な軽資産管理事業を大いに育成する。業界の規模拡大のウィンドウ期を逃さず、商業管理、都市空間管理、資産管理、文化・スポーツ・娯楽運営など、競争上の優位性がある分野で市場の先行機会を加速して取りにいく。李欣は、「『十五五』の期間、華潤置地の軽資産管理のフィー型事業は高速成長を実現する」と見込んでいる。

華潤置地の経営陣は業績会見で、「『十五五』を見据えると、華潤置地は戦略的なポジショニングを全面的にアップグレードし、『世界一流の都市投資開発運営者を創る』という目標に照準する。『3本の成長曲線』を効率的に協調させ、同じ方向に力を発揮することで、業界の競争における新たな優位性を再構築する」と述べた。