AIに聞く・新しいリーダーの林祝波は永升サービスの利益成長目標をどのように導くのか？この記事の出所：時代週報 著者：張钇璟画像の出所：圖虫創意2024年における利益面の一時的な回復を経た後、上海の地場プロパティマネジメント企業である永升サービスは、再び「増収しても増益しない」という成績表を提出した。3月30日、永升サービス（01995.HK）は2025年通期の業績公告を発表した。期間中、同社は売上高約68.66億元を実現し、過去最高を更新し、2024年に比べて約0.4%増加した。会社株主に帰属する利益は約4.37億元で、2024年に比べて約8.5%減少した。2025年末時点で、永升サービスの運営管理プロジェクト数は1524件、運営管理対象の建物総面積は約2.52億平方メートルで、2024年同期比で約0.6%増加した。永升サービスの契約プロジェクト数は1824件、契約面積は3.54億平方メートルで、2024年同期比で約0.8%増加している。注目すべきは、上記の財報もまた、永升サービスの「新しいトップ」である林祝波が就任後に手がけた初の通期の業績であるという点だ。資料によれば、2025年9月1日、林祝波は周洪斌に代わり正式に永升サービスの総裁となった。彼は2025年6月に永升サービス・グループの非執行取締役に任命されており、それ以前は旭輝集団の副総裁兼華西地域グループ総裁だった。3月31日に開催された2025年度の業績説明会で、林祝波は、この半年の間に自らが主導して推進したいくつかの重要業務があると述べ、その中には、2026年の全面的な経営計画、予算、資源配分の取りまとめが含まれており、この業務は2025年末までに完了している。同氏は、2026年は永升サービスにとって承前啓後の重要な年であると指摘した。内部では、利益成長が売上成長を上回り、売上成長が費用成長を上回ることを確実にするための明確な経営管理ガイダンスを策定済みであり、「利益の2桁成長」という中核目標に基づき推進し、通期の利益成長は8%-10%と見込む。二次市場の動きとしては、3月31日に永升サービスの株価が上昇した。引け時点で、同社の株価は1.79香港ドル/株で、前取引日比で6.55%上昇し、時価総額は約30.83億香港ドルだった。物件管理事業が単独で成長を牽引永升サービスはプロパティマネジメント企業であり、不動産開発企業の旭輝集団（00884.HK）を背後に持つ。同社の事業は住宅系・非住宅系を含む幅広い物件タイプに及び、オフィスビル、ショッピングモール、学校、病院、観光地、政府系ビル、高速道路のサービスエリア、軌道交通、フェリーターミナルなどをカバーしている。同社の売上は主に、物件管理サービス、コミュニティの付加価値サービス、非オーナーの付加価値サービス、都市サービスの4つの事業から構成される。そのうち、物件管理サービスが同社にとって最も重要な収益源であり、収益構成比は長年にわたり5割超を維持している。財報によれば、2025年の永升サービスの成長は、物件管理サービス事業のパフォーマンスによるものだ。期間中、同社の物件管理サービス事業の売上高は54.51億元で、前年同期比7.1%増加し、総売上に占める比率は79.4%だった。しかし、物件管理サービスが成長を達成したことに加え、残る3つの事業セグメントの収入はすべて減少している。中でも、コミュニティの付加価値サービスの減少幅が最も小さく、売上高7.96億元を実現し、前年同期比で7.7%減少した。都市サービスの売上高は2.33億元で、前年同期比18.7%減少。非オーナーの付加価値サービスの売上高は3.82億元で、前年同期比36.2%減少、2024年から2.17億元減少し、会社の総売上に占める比重は5.5%まで低下した。画像の出所：永升サービス2025年度業績報告書非オーナーの付加価値サービスが大幅に落ち込んだことについて、林祝波は次のように述べた。過去、この事業セグメントは旭輝集団との結びつきが強かったが、現在は市場化の度合いが高まるにつれて、関連性は低下している。これは、この事業がまだ独立した“第2の成長曲線”を形成できていないことを示している。ただし、同氏は、現時点では非オーナーの付加価値サービスの売上規模が歴史的な最低点にあると考えている。林祝波によれば、非オーナーの付加価値サービスについて永升サービスは積極的に調整を行い、新たな方向性を模索している。例えば、空間改造事業では、永升サービスは「荷物を持って入居—火を使わない生活—安心の賃貸・売買」を軸に全チェーンのサービスを構築している。春節前に試験導入を開始し、3月27日にモデルルームがお目見え、30日の夜には、わずか3日で9件が成約の申し込みに至った。この種の事業は専門的な能力に依拠し、住宅の空間を価値創出の増分に変えることである。さらに同社は、住宅の修理・保全などの製品開発を進め、非オーナーの付加価値サービスのプロダクトラインを拡張している。同氏の見解では、不動産管理業界の総規模はすでに1.6万億元に達しているものの、今後もなお成長余地がある。需要が解放されるにつれて、重点都市の住宅物件の入れ替わり率はすでに倍増しており、毎年約2万の小規模住宅コミュニティが再選任のサイクルに入る。全国では住宅の築年数が20年以上の割合が40%を超えており、規範的な運営と専門能力を備える企業にとって、それがチャンスになる。粗利率が圧迫される中、経営陣は今後17%—20%の範囲を維持すると見込む財報を見返すと、永升サービスの「増収不増利」は主に粗利の低下によるものだと分かる。データによれば、2025年に同社が実現した粗利は13.02億元で、2024年から3.5%減少した。粗利率は19.0%で、前年同期比で0.7パーセンテージポイント低下した。主要な事業別に見ると、報告期間中、非オーナーの付加価値サービスと都市サービスの粗利率はそれぞれ7.1%、13.4%で、2024年比でそれぞれ0.7パーセンテージポイント、2.5パーセンテージポイント増加した。一方で、会社の粗利率を押し下げたのは、物件管理サービスとコミュニティの付加価値サービスという2つの大事業である。具体的には、物件管理サービスの粗利率は18.2%で、2024年から1.1パーセンテージポイント低下。コミュニティの付加価値サービスの粗利率は31.4%で、2024年から3.3パーセンテージポイント低下した。これについて、永升サービスの最高財務責任者（CFO）である周迪は、2つの事業の粗利率低下の原因を内外両面から挙げた。外部要因としては、マクロ経済環境が物件管理業界に課題をもたらし、収入面の突破とコスト管理の双方に影響が出ている。内部要因としては、永升サービスが主導して品質向上に対する投資を増やしており、一部の委託（外注）従業員を自営に切り替えたり、園区（エリア）の品質を引き上げるなどの関連施策によりコストが増加したことだという。民生分野に属する基礎物件管理事業について、周迪は現時点の粗利率は依然として合理的な範囲にあると考えている。永升サービスはこれまで一貫して極端に高い粗利を追い求めてはおらず、むしろ一部の良質なプロジェクトに品質向上のための価値を還元することを望む。今後、AI、人と機械の協働、リーンな運営（精益運営）などの手段を通じて、同社は2026—2028年に基礎物件管理の粗利率を15%—18%の水準に維持できる自信があるという。コミュニティの付加価値サービスについては、同氏は引き続き物件管理業界の重要な柱であり、コミュニティにおける“壁”を備えていると述べた。現在、同社は大運営センターを統合し、「満足からビジネスへ（満足を収益に）」の実行施策を推進しており、今後のコミュニティの粗利率は30%—35%の範囲で維持できる見込みだとした。「総合的に見ると、会社はいまだ一定の粗利の圧迫に直面しているが、当社は収入と粗利への貢献の構造を継続的に最適化する。リーンな運営や新製品・新サービスの実装を通じて、総合粗利率を17%—20%という合理的な範囲に維持することを目指す。」と周迪氏は語った。
新帅林祝波が初めての成績表を提出し、永升サービスは昨年4.37億で利益を計上したものの、粗利の減少は依然として解決待ちの課題です
AIに聞く・新しいリーダーの林祝波は永升サービスの利益成長目標をどのように導くのか？
この記事の出所：時代週報 著者：張钇璟
画像の出所：圖虫創意
2024年における利益面の一時的な回復を経た後、上海の地場プロパティマネジメント企業である永升サービスは、再び「増収しても増益しない」という成績表を提出した。
3月30日、永升サービス（01995.HK）は2025年通期の業績公告を発表した。期間中、同社は売上高約68.66億元を実現し、過去最高を更新し、2024年に比べて約0.4%増加した。会社株主に帰属する利益は約4.37億元で、2024年に比べて約8.5%減少した。
2025年末時点で、永升サービスの運営管理プロジェクト数は1524件、運営管理対象の建物総面積は約2.52億平方メートルで、2024年同期比で約0.6%増加した。永升サービスの契約プロジェクト数は1824件、契約面積は3.54億平方メートルで、2024年同期比で約0.8%増加している。
注目すべきは、上記の財報もまた、永升サービスの「新しいトップ」である林祝波が就任後に手がけた初の通期の業績であるという点だ。資料によれば、2025年9月1日、林祝波は周洪斌に代わり正式に永升サービスの総裁となった。彼は2025年6月に永升サービス・グループの非執行取締役に任命されており、それ以前は旭輝集団の副総裁兼華西地域グループ総裁だった。
3月31日に開催された2025年度の業績説明会で、林祝波は、この半年の間に自らが主導して推進したいくつかの重要業務があると述べ、その中には、2026年の全面的な経営計画、予算、資源配分の取りまとめが含まれており、この業務は2025年末までに完了している。
同氏は、2026年は永升サービスにとって承前啓後の重要な年であると指摘した。内部では、利益成長が売上成長を上回り、売上成長が費用成長を上回ることを確実にするための明確な経営管理ガイダンスを策定済みであり、「利益の2桁成長」という中核目標に基づき推進し、通期の利益成長は8%-10%と見込む。
二次市場の動きとしては、3月31日に永升サービスの株価が上昇した。引け時点で、同社の株価は1.79香港ドル/株で、前取引日比で6.55%上昇し、時価総額は約30.83億香港ドルだった。
物件管理事業が単独で成長を牽引
永升サービスはプロパティマネジメント企業であり、不動産開発企業の旭輝集団（00884.HK）を背後に持つ。同社の事業は住宅系・非住宅系を含む幅広い物件タイプに及び、オフィスビル、ショッピングモール、学校、病院、観光地、政府系ビル、高速道路のサービスエリア、軌道交通、フェリーターミナルなどをカバーしている。
同社の売上は主に、物件管理サービス、コミュニティの付加価値サービス、非オーナーの付加価値サービス、都市サービスの4つの事業から構成される。そのうち、物件管理サービスが同社にとって最も重要な収益源であり、収益構成比は長年にわたり5割超を維持している。
財報によれば、2025年の永升サービスの成長は、物件管理サービス事業のパフォーマンスによるものだ。期間中、同社の物件管理サービス事業の売上高は54.51億元で、前年同期比7.1%増加し、総売上に占める比率は79.4%だった。
しかし、物件管理サービスが成長を達成したことに加え、残る3つの事業セグメントの収入はすべて減少している。中でも、コミュニティの付加価値サービスの減少幅が最も小さく、売上高7.96億元を実現し、前年同期比で7.7%減少した。都市サービスの売上高は2.33億元で、前年同期比18.7%減少。非オーナーの付加価値サービスの売上高は3.82億元で、前年同期比36.2%減少、2024年から2.17億元減少し、会社の総売上に占める比重は5.5%まで低下した。
画像の出所：永升サービス2025年度業績報告書
非オーナーの付加価値サービスが大幅に落ち込んだことについて、林祝波は次のように述べた。過去、この事業セグメントは旭輝集団との結びつきが強かったが、現在は市場化の度合いが高まるにつれて、関連性は低下している。これは、この事業がまだ独立した“第2の成長曲線”を形成できていないことを示している。ただし、同氏は、現時点では非オーナーの付加価値サービスの売上規模が歴史的な最低点にあると考えている。
林祝波によれば、非オーナーの付加価値サービスについて永升サービスは積極的に調整を行い、新たな方向性を模索している。例えば、空間改造事業では、永升サービスは「荷物を持って入居—火を使わない生活—安心の賃貸・売買」を軸に全チェーンのサービスを構築している。春節前に試験導入を開始し、3月27日にモデルルームがお目見え、30日の夜には、わずか3日で9件が成約の申し込みに至った。この種の事業は専門的な能力に依拠し、住宅の空間を価値創出の増分に変えることである。さらに同社は、住宅の修理・保全などの製品開発を進め、非オーナーの付加価値サービスのプロダクトラインを拡張している。
同氏の見解では、不動産管理業界の総規模はすでに1.6万億元に達しているものの、今後もなお成長余地がある。需要が解放されるにつれて、重点都市の住宅物件の入れ替わり率はすでに倍増しており、毎年約2万の小規模住宅コミュニティが再選任のサイクルに入る。全国では住宅の築年数が20年以上の割合が40%を超えており、規範的な運営と専門能力を備える企業にとって、それがチャンスになる。
粗利率が圧迫される中、経営陣は今後17%—20%の範囲を維持すると見込む
財報を見返すと、永升サービスの「増収不増利」は主に粗利の低下によるものだと分かる。
データによれば、2025年に同社が実現した粗利は13.02億元で、2024年から3.5%減少した。粗利率は19.0%で、前年同期比で0.7パーセンテージポイント低下した。
主要な事業別に見ると、報告期間中、非オーナーの付加価値サービスと都市サービスの粗利率はそれぞれ7.1%、13.4%で、2024年比でそれぞれ0.7パーセンテージポイント、2.5パーセンテージポイント増加した。
一方で、会社の粗利率を押し下げたのは、物件管理サービスとコミュニティの付加価値サービスという2つの大事業である。具体的には、物件管理サービスの粗利率は18.2%で、2024年から1.1パーセンテージポイント低下。コミュニティの付加価値サービスの粗利率は31.4%で、2024年から3.3パーセンテージポイント低下した。
これについて、永升サービスの最高財務責任者（CFO）である周迪は、2つの事業の粗利率低下の原因を内外両面から挙げた。外部要因としては、マクロ経済環境が物件管理業界に課題をもたらし、収入面の突破とコスト管理の双方に影響が出ている。内部要因としては、永升サービスが主導して品質向上に対する投資を増やしており、一部の委託（外注）従業員を自営に切り替えたり、園区（エリア）の品質を引き上げるなどの関連施策によりコストが増加したことだという。
民生分野に属する基礎物件管理事業について、周迪は現時点の粗利率は依然として合理的な範囲にあると考えている。永升サービスはこれまで一貫して極端に高い粗利を追い求めてはおらず、むしろ一部の良質なプロジェクトに品質向上のための価値を還元することを望む。今後、AI、人と機械の協働、リーンな運営（精益運営）などの手段を通じて、同社は2026—2028年に基礎物件管理の粗利率を15%—18%の水準に維持できる自信があるという。
コミュニティの付加価値サービスについては、同氏は引き続き物件管理業界の重要な柱であり、コミュニティにおける“壁”を備えていると述べた。現在、同社は大運営センターを統合し、「満足からビジネスへ（満足を収益に）」の実行施策を推進しており、今後のコミュニティの粗利率は30%—35%の範囲で維持できる見込みだとした。
「総合的に見ると、会社はいまだ一定の粗利の圧迫に直面しているが、当社は収入と粗利への貢献の構造を継続的に最適化する。リーンな運営や新製品・新サービスの実装を通じて、総合粗利率を17%—20%という合理的な範囲に維持することを目指す。」と周迪氏は語った。