王丽新今年《政府工作报告》では、「不動産市場の安定に力を注ぐ」「都市別施策で増分を抑え、在庫を減らし、供給を最適化する」と提起されている。最新データによれば、2026年の第1四半期において、全国の土地市場は「総量の縮小、構造の最適化」という回答を提出した。中指研究院のデータによると、2026年の第1四半期、300都市の住宅用地の成約面積および土地譲渡金は、前年同期比でそれぞれ24%と42%減少した。筆者は、不動産市場の需給関係の転換と、在庫削減の着実な推進という大きな背景のもと、このデータは市場が弱含んでいるというシグナルではなく、むしろ「増分を抑え、供給の質を高める」という調整・統制の考え方が、的確かつ秩序立って実行に移されていることを裏づけるものだと考える。中核となるロジックは「総量を抑え、品質を高め、在庫を回す」であり、業界の規模拡大から高品質な発展への加速的な転換を後押しする。「増分抑制」方針が明確で、土地市場は「需要に応じて供給する」へと転換している。第1四半期には、住宅用地の成約規模が下落した背後には多くの要因がある。各地で「都市別施策で増分を抑え、在庫を減らし、供給を最適化する」という調整・統制の考え方が、すでに長く実行されている。さらに3月中旬、自然資源部と国家林業・草原局が共同で公表した「自然資源要素の保障をさらにしっかり行うための通知」により、新規の建設用地と既存の建設用地を活用して連動させるメカニズムを整備し、年度の新規の都市・農村建設用地の原則上の上限を、活用できる既存の土地面積を超えないようにすることが明確化された。この政策は「既存在庫を活用し、需要に応じて供給し、既存を優先する」という原則に沿い、新規の建設用地の供給を減らし、過去に増分拡大へ依存していた開発モデルに終止符を打った。加えて一部の都市では、「需要に応じて供給する」ための精密な土地供給モデルを模索しており、特定の政府債（专项债）が在庫土地を回収することを支援している。市場の観点では、「増分抑制」は一律に切るものではない。北京、杭州などの主要都市は、供給計画を自ら減らす動きを行っており、杭州の第1四半期の土地譲渡は住宅用地3件にとどまった。成都、厦門などの都市は「消化のタイミングで供給量を決め」、土地供給と市場需要の精密なマッチングを確保している。この「販売に合わせて供給し、供給量を縮めて価格を安定させる」運用は、住宅市場で在庫が高止まりする圧力を効果的に緩和し、企業が資金回収を早めるためのより緩やかな環境をつくり出している。こうした一連の変化の背後には、土地市場が「大放出の大盤振る舞い」を卒業し、「精密なスポット給水」へ移行する需給バランス段階がある。「供給の質を高める」効果がすでに見え始めており、良質な用地が好まれている。土地市場全体の縮小した供給と鮮明に対照的なのは、主要都市の良質な用地で「局所的な過熱」現象が起きていることであり、第1四半期の土地市場で最も際立つ特徴となっている。たとえば広州の珠江新城馬場地塊は243ラウンドにわたる入札の末、236億元で落札された。居住用の成約の延床面積当たりの土地単価は8.5489万元/平方米に換算され、広州の住宅用地のフロア単価の新記録を打ち立てた。さらに上海や杭州の主要エリアの地塊でも、上乗せ（プレミアム）率が相次いで10%を超えている。注目都市の良質な用地には、中央企業、国有企業、優良な民間企業が大勢で競売に参加している。この分化こそが「供給の質を高める」の直接的な体現だ。各地の供地の重点は、主要エリア、軌道（メトロ・鉄道）沿線、インフラや生活環境が整った用地へと傾いている。重点都市では「住みやすい家」を建てるための用地を優先的に供給し、費用対効果の高い改善型住宅の用地供給を増やす。同時に、在庫の活用が供給の主力チャネルの一つになっており、低効率な用地の再開発や都市更新が土地供給の新たなチャネルとなっている。良質な用地は「低リスク、高い確実性」の優位性により、不動産開発企業にとって「リスク回避の最優先選択肢」になっているだけでなく、土地市場が「規模で勝負する」から「質で勝負する」へと転換することを後押ししている。「慎重さ」を投資の基準とし、安全が最優先の考慮事項だ。現時点で市場全体は依然として「安定化に注力する」段階にあり、不動産開発企業の投資姿勢も慎重さを維持している。企業の投資ロジックから見ると、基本的に次のような特徴がある。第一に「キャッシュフローが回復するまでの期間」により重きを置き、資金の安全性とプロジェクトの消化（販売）保障が投資で最優先の考慮事項となり、小規模で、消化率が高く、総額が低い用地を優先して選ぶ。第二に、多くの企業が既に投資している都市をさらに深く開拓することを選んでいる。第三に、財務が健全な優良民間企業は、資金の安全という下限を守ったうえで、構造的な投資機会を精密にとらえる。第四に、中央企業および優良な地方国有企業は、資金調達面の優位性を背景に、一・二線の中核都市への深掘りを継続し、利益率の引き上げを狙って改善型の用地への投資に偏重する。第五に、一部の企業は、共同開発などのモデルによって投資リスクを下げている。総じて言えば、第1四半期の土地市場における「量を抑えて質を高める」取り組みは、2026年の不動産市場が安定して運営されるための基礎を築いた。在庫の活用がさらに深まり、良質な供給が放出され、政策の効果が継続的に顕在化するにつれて、住宅市場にはより多くの発展の確実性がもたらされる。業界は高品質で持続可能な方向へと加速的に転換し、「賃貸と購入の併用、在庫優先、品質が王者」の新たな周期へと歩みを進める。 （編集：文静） キーワード： 土地
土地市場の第1四半期「増加量抑制」「良好な供給」の実施が秩序立って進行
王丽新
今年《政府工作报告》では、「不動産市場の安定に力を注ぐ」「都市別施策で増分を抑え、在庫を減らし、供給を最適化する」と提起されている。最新データによれば、2026年の第1四半期において、全国の土地市場は「総量の縮小、構造の最適化」という回答を提出した。
中指研究院のデータによると、2026年の第1四半期、300都市の住宅用地の成約面積および土地譲渡金は、前年同期比でそれぞれ24%と42%減少した。筆者は、不動産市場の需給関係の転換と、在庫削減の着実な推進という大きな背景のもと、このデータは市場が弱含んでいるというシグナルではなく、むしろ「増分を抑え、供給の質を高める」という調整・統制の考え方が、的確かつ秩序立って実行に移されていることを裏づけるものだと考える。中核となるロジックは「総量を抑え、品質を高め、在庫を回す」であり、業界の規模拡大から高品質な発展への加速的な転換を後押しする。
「増分抑制」方針が明確で、土地市場は「需要に応じて供給する」へと転換している。
第1四半期には、住宅用地の成約規模が下落した背後には多くの要因がある。各地で「都市別施策で増分を抑え、在庫を減らし、供給を最適化する」という調整・統制の考え方が、すでに長く実行されている。さらに3月中旬、自然資源部と国家林業・草原局が共同で公表した「自然資源要素の保障をさらにしっかり行うための通知」により、新規の建設用地と既存の建設用地を活用して連動させるメカニズムを整備し、年度の新規の都市・農村建設用地の原則上の上限を、活用できる既存の土地面積を超えないようにすることが明確化された。この政策は「既存在庫を活用し、需要に応じて供給し、既存を優先する」という原則に沿い、新規の建設用地の供給を減らし、過去に増分拡大へ依存していた開発モデルに終止符を打った。加えて一部の都市では、「需要に応じて供給する」ための精密な土地供給モデルを模索しており、特定の政府債（专项债）が在庫土地を回収することを支援している。
市場の観点では、「増分抑制」は一律に切るものではない。北京、杭州などの主要都市は、供給計画を自ら減らす動きを行っており、杭州の第1四半期の土地譲渡は住宅用地3件にとどまった。成都、厦門などの都市は「消化のタイミングで供給量を決め」、土地供給と市場需要の精密なマッチングを確保している。この「販売に合わせて供給し、供給量を縮めて価格を安定させる」運用は、住宅市場で在庫が高止まりする圧力を効果的に緩和し、企業が資金回収を早めるためのより緩やかな環境をつくり出している。こうした一連の変化の背後には、土地市場が「大放出の大盤振る舞い」を卒業し、「精密なスポット給水」へ移行する需給バランス段階がある。
「供給の質を高める」効果がすでに見え始めており、良質な用地が好まれている。
土地市場全体の縮小した供給と鮮明に対照的なのは、主要都市の良質な用地で「局所的な過熱」現象が起きていることであり、第1四半期の土地市場で最も際立つ特徴となっている。たとえば広州の珠江新城馬場地塊は243ラウンドにわたる入札の末、236億元で落札された。居住用の成約の延床面積当たりの土地単価は8.5489万元/平方米に換算され、広州の住宅用地のフロア単価の新記録を打ち立てた。さらに上海や杭州の主要エリアの地塊でも、上乗せ（プレミアム）率が相次いで10%を超えている。注目都市の良質な用地には、中央企業、国有企業、優良な民間企業が大勢で競売に参加している。
この分化こそが「供給の質を高める」の直接的な体現だ。各地の供地の重点は、主要エリア、軌道（メトロ・鉄道）沿線、インフラや生活環境が整った用地へと傾いている。重点都市では「住みやすい家」を建てるための用地を優先的に供給し、費用対効果の高い改善型住宅の用地供給を増やす。同時に、在庫の活用が供給の主力チャネルの一つになっており、低効率な用地の再開発や都市更新が土地供給の新たなチャネルとなっている。良質な用地は「低リスク、高い確実性」の優位性により、不動産開発企業にとって「リスク回避の最優先選択肢」になっているだけでなく、土地市場が「規模で勝負する」から「質で勝負する」へと転換することを後押ししている。
「慎重さ」を投資の基準とし、安全が最優先の考慮事項だ。
現時点で市場全体は依然として「安定化に注力する」段階にあり、不動産開発企業の投資姿勢も慎重さを維持している。企業の投資ロジックから見ると、基本的に次のような特徴がある。第一に「キャッシュフローが回復するまでの期間」により重きを置き、資金の安全性とプロジェクトの消化（販売）保障が投資で最優先の考慮事項となり、小規模で、消化率が高く、総額が低い用地を優先して選ぶ。第二に、多くの企業が既に投資している都市をさらに深く開拓することを選んでいる。第三に、財務が健全な優良民間企業は、資金の安全という下限を守ったうえで、構造的な投資機会を精密にとらえる。第四に、中央企業および優良な地方国有企業は、資金調達面の優位性を背景に、一・二線の中核都市への深掘りを継続し、利益率の引き上げを狙って改善型の用地への投資に偏重する。第五に、一部の企業は、共同開発などのモデルによって投資リスクを下げている。
総じて言えば、第1四半期の土地市場における「量を抑えて質を高める」取り組みは、2026年の不動産市場が安定して運営されるための基礎を築いた。在庫の活用がさらに深まり、良質な供給が放出され、政策の効果が継続的に顕在化するにつれて、住宅市場にはより多くの発展の確実性がもたらされる。業界は高品質で持続可能な方向へと加速的に転換し、「賃貸と購入の併用、在庫優先、品質が王者」の新たな周期へと歩みを進める。
（編集：文静）
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