陳涛近年にわが国の不動産市場は継続的に調整を受けており、不動産の売買双方の需給関係が大きく変化している。その結果、かつて地方政府の財政収入の4割を占めていた「土地財政」依存のモデルが、ますます遠のきつつあり、地方政府に対して、地方経済の高品質な発展と地方経済の発展環境の最適化に一層注目するよう迫る可能性がある。土地譲渡収入の規模は年々縮小している。土地譲渡収入とは一般に、政府系基金の予算における国有地の使用権の譲渡収入を指す。明らかに、地方政府の土地譲渡収入は不動産市場の景気の良し悪しと高度に連動している。1998年の住宅制度改革後、わが国の不動産市場は出だしを始め、2003年以降に急速な発展がみられた。2003年には全国の土地譲渡収入規模は5421億元で、地方の財政総収入の35%ほどを占めた。2003年以降、わが国の不動産市場は継続的に急速な上昇を続け、それに伴って土地財政収入も「水を得た魚のように」伸びた。2021年には全国の土地財政収入が8.5万億元のピークに到達した。2021年の第4四半期以降、わが国の不動産市場の需給情勢が継続的に調整されるのに伴い、2025年の全国の土地譲渡収入は、2021年のピークに比べて約4割縮小している。近頃、一連の不動産政策の触媒のもとで、各都市の住宅価格の調整も概ね行き渡り、一線都市を代表とする不動産取引はやや活発化し、二次流通の住宅市場の取引も活発で、個別の不動産ではわずかな上昇が見られ、ひとまず落ち着きの兆しが初期的に見え始めている。それでもなお、わが国の不動産市場の需給情勢がすでに根本的に変化しており、土地市場が過去のように継続して急速に上昇するという展望はほぼあり得ないことを、深く認識すべきである。土地制度もまた、流れに沿って調整されている。先日、自然資源部、国家林業・草原局が共同で「自然資源要素による保障をさらにしっかり行う通知」（自然資発〔2026〕38号）を公布した。同通知は、土地譲渡に関わる複数の重要な要素について触れており、制度レベルから地方政府が土地財政への依存を段階的に減らすよう後押しする可能性がある。一つ目：地方政府はみだりに「土地を売る」ことができず、裁量権が大幅に引き締められる。地方政府は自らの判断で「土地を売る」ことができず、省レベルで統括する必要がある。そして各省レベルの支援政策の方向性を踏まえると、「土地」の価値の産出をより重視し、より誘導することになりそうであり、地級市の経済発展の質と速度、人の流動の状況に基づいて省レベルで統括し、供給用地の指標を差別化して割り当てる形になる可能性がある。二つ目：土地供給業務は、都市更新を主とする既存ストックの活用へと転じる可能性がある。年度の新規の農村・都市の建設用地の原則としての上限は、ストックとして活用される土地面積を超えてはならない。つまり、ストック活用の土地面積が多ければ多いほど、地方政府が新たに追加する農村・都市の建設用地の面積も多くなる。これにより仕組みと利益の面で、地方政府は都市更新プロジェクトへの投資をさらに強化することを、必然的に促される。より多くの農村・都市の建設用地面積を、都市更新プロジェクトから新たに解放する必要がある。したがって、2026年以降にわが国の都市更新プロジェクトの建設進捗が加速することを、合理的に見込むことができ、とりわけ都市の中核地域の「老朽・狭小・質の低い」価値が改めて認識される可能性がある。三つ目：不動産開発が制限される。新規の建設用地は原則として、事業用不動産の開発に用いない。2026年以降、各都市の新規の分譲住宅用地の供給が縮小する見込みであり、これは総量の面で不動産供給を抑え、新規の分譲住宅供給量を減らすのに役立つ。現在、わが国の多数の都市には在庫解消の圧力があり、分譲住宅用地の指標が減ることは、需給関係のバランスを取り、住宅市場が徐々に安定へ向かう推進力となる。疑う余地なく、土地譲渡収入は必ずや地方政府の財政状況と将来の財政収支の道筋に関わってくる。第一に、過去の長年にわたり客観的に形成された「土地財政」への依存は、一夜にして完全に変わることはあり得ない。市場の圧力と制度上の制約の下で、地方政府もまた自主的に土地財政への依存を減らすことになる。もちろん、土地譲渡収入が低下すれば、必然的に財源面の不足が生じるため、土地財政が次第に遠のいていくことによる打撃とリスクを、慎重かつ秩序立って受け止める必要がある。第二に、連続4年にわたる土地譲渡収入の低下は、地方政府に対して、財政資金をより集約的に使用することを迫り、地方の産業構造の最適化と調整を一層重視し、発展の中核産業の競争力を固め、良好なビジネス環境の育成を加速させてより多くの市場主体を呼び込み、地方経済の高品質な発展を通じて財源の拡大と財政の増収を実現させることになる。この観点から分析すれば、土地財政が次第に遠のくことは、地方経済の高品質な発展の触媒となり得る。本紙コラム記事は本来、著者個人の見解のみを代表する （編集者：董萍萍） 【免責事項】本記事は著者本人の見解のみを表しており、Hexun（和訊）とは関係ありません。Hexunのウェブサイトは、記事中の陳述、見解、判断について、中立を保ちます。記事中に含まれる内容の正確性、信頼性、完全性について、いかなる明示的または黙示的な保証も提供しません。読者の皆様は、参考としてのみご利用いただき、すべての責任を各自で負ってください。メール：news_center@staff.hexun.com 通報
土地財政に別れを告げ、地方経済発展のエコシステムを最適化する
陳涛
近年にわが国の不動産市場は継続的に調整を受けており、不動産の売買双方の需給関係が大きく変化している。その結果、かつて地方政府の財政収入の4割を占めていた「土地財政」依存のモデルが、ますます遠のきつつあり、地方政府に対して、地方経済の高品質な発展と地方経済の発展環境の最適化に一層注目するよう迫る可能性がある。
土地譲渡収入の規模は年々縮小している。土地譲渡収入とは一般に、政府系基金の予算における国有地の使用権の譲渡収入を指す。明らかに、地方政府の土地譲渡収入は不動産市場の景気の良し悪しと高度に連動している。1998年の住宅制度改革後、わが国の不動産市場は出だしを始め、2003年以降に急速な発展がみられた。2003年には全国の土地譲渡収入規模は5421億元で、地方の財政総収入の35%ほどを占めた。2003年以降、わが国の不動産市場は継続的に急速な上昇を続け、それに伴って土地財政収入も「水を得た魚のように」伸びた。2021年には全国の土地財政収入が8.5万億元のピークに到達した。2021年の第4四半期以降、わが国の不動産市場の需給情勢が継続的に調整されるのに伴い、2025年の全国の土地譲渡収入は、2021年のピークに比べて約4割縮小している。近頃、一連の不動産政策の触媒のもとで、各都市の住宅価格の調整も概ね行き渡り、一線都市を代表とする不動産取引はやや活発化し、二次流通の住宅市場の取引も活発で、個別の不動産ではわずかな上昇が見られ、ひとまず落ち着きの兆しが初期的に見え始めている。それでもなお、わが国の不動産市場の需給情勢がすでに根本的に変化しており、土地市場が過去のように継続して急速に上昇するという展望はほぼあり得ないことを、深く認識すべきである。
土地制度もまた、流れに沿って調整されている。先日、自然資源部、国家林業・草原局が共同で「自然資源要素による保障をさらにしっかり行う通知」（自然資発〔2026〕38号）を公布した。同通知は、土地譲渡に関わる複数の重要な要素について触れており、制度レベルから地方政府が土地財政への依存を段階的に減らすよう後押しする可能性がある。
一つ目：地方政府はみだりに「土地を売る」ことができず、裁量権が大幅に引き締められる。地方政府は自らの判断で「土地を売る」ことができず、省レベルで統括する必要がある。そして各省レベルの支援政策の方向性を踏まえると、「土地」の価値の産出をより重視し、より誘導することになりそうであり、地級市の経済発展の質と速度、人の流動の状況に基づいて省レベルで統括し、供給用地の指標を差別化して割り当てる形になる可能性がある。
二つ目：土地供給業務は、都市更新を主とする既存ストックの活用へと転じる可能性がある。年度の新規の農村・都市の建設用地の原則としての上限は、ストックとして活用される土地面積を超えてはならない。つまり、ストック活用の土地面積が多ければ多いほど、地方政府が新たに追加する農村・都市の建設用地の面積も多くなる。これにより仕組みと利益の面で、地方政府は都市更新プロジェクトへの投資をさらに強化することを、必然的に促される。より多くの農村・都市の建設用地面積を、都市更新プロジェクトから新たに解放する必要がある。したがって、2026年以降にわが国の都市更新プロジェクトの建設進捗が加速することを、合理的に見込むことができ、とりわけ都市の中核地域の「老朽・狭小・質の低い」価値が改めて認識される可能性がある。
三つ目：不動産開発が制限される。新規の建設用地は原則として、事業用不動産の開発に用いない。2026年以降、各都市の新規の分譲住宅用地の供給が縮小する見込みであり、これは総量の面で不動産供給を抑え、新規の分譲住宅供給量を減らすのに役立つ。現在、わが国の多数の都市には在庫解消の圧力があり、分譲住宅用地の指標が減ることは、需給関係のバランスを取り、住宅市場が徐々に安定へ向かう推進力となる。
疑う余地なく、土地譲渡収入は必ずや地方政府の財政状況と将来の財政収支の道筋に関わってくる。第一に、過去の長年にわたり客観的に形成された「土地財政」への依存は、一夜にして完全に変わることはあり得ない。市場の圧力と制度上の制約の下で、地方政府もまた自主的に土地財政への依存を減らすことになる。もちろん、土地譲渡収入が低下すれば、必然的に財源面の不足が生じるため、土地財政が次第に遠のいていくことによる打撃とリスクを、慎重かつ秩序立って受け止める必要がある。第二に、連続4年にわたる土地譲渡収入の低下は、地方政府に対して、財政資金をより集約的に使用することを迫り、地方の産業構造の最適化と調整を一層重視し、発展の中核産業の競争力を固め、良好なビジネス環境の育成を加速させてより多くの市場主体を呼び込み、地方経済の高品質な発展を通じて財源の拡大と財政の増収を実現させることになる。この観点から分析すれば、土地財政が次第に遠のくことは、地方経済の高品質な発展の触媒となり得る。
本紙コラム記事は本来、著者個人の見解のみを代表する
（編集者：董萍萍）
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