アリゾナ州のモバイルホームに関する法制は、公益料金のコスト、放棄に関する規則、管理者の研修を対象としています

何年も前から、アリゾナ州内の製造住宅パークのオーナーは、うるさかったり見た目がよくなかったりするという理由で、人々がモバイルホームに使うエアコンや冷却機器の種類を制限していました。そうした状況が変わったのは2024年で、団体の連合が州法を改正し、この慣行を違法にするよう働きかけました。

現在、新たな立法セッションが本格的に始まっており、それとともに、アリゾナ州のモバイルホーム居住者の体験を改善するための新しい手段への期待が高まっています。

Kath Nobleは、2024年の法律を変えることに関与した団体の1つである「アリゾナ製造住宅所有者協会（Arizona Association of Manufactured Home Owners）」の会長です。

今年、彼女と州内各地の他の関係者たちは、導入すべき法案のうち何が最も緊急だと感じるかを決めるために、数か月をかけて話し合いました。

「私たちは、ものすごく、ものすごく多くの会合に行きました。あらゆる種類の人たちとです」とNobleは言いました。

彼らは、住民、電力・ガスなどの公益事業会社、そして貧困対策の運動団体Wildfire AZのような団体を対象に8回の傾聴セッションを開催し、州法を変えるだけでなく、取り締まり（執行）もより強化する法案を起草するのに役立てました。

「アリゾナ製造住宅所有者協会」は、パーク管理者へのより多くの教育を求める1本の法案を起草し、さらにWildfireと協力して2本の公益事業関連の法案も起草しました。内容は、パークのオーナーが住民に、ガス・電気・水について自分たちが支払う額より多く請求することを防ぎ、加えて管理手数料の上限を$8に設定する、というものです。

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Then they watched the bills fight their way through the jungle of the Arizona Legislature.

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「共和党のスポンサーを見つけなきゃいけないわ。民主党のスポンサーを見つけたら委員会で死ぬのよ」とNobleは言います。「そして、ほとんどの法案は委員会で死ぬ。」

その団体にとって立法セッション中の最大の支出は、輪の中で一番のファイターでもあります。ロビイストです。

立法担当の連絡係（legislative liaison）が、年額$62,000の予算の最大の部分です。「私たちはもう建物を所有していないので、オフィスの費用もないし、専任の秘書もいないし、そういうものはありません。だから、最大の費用は立法担当の連絡係です」とNobleは言いました。

彼らは、オーナー団体の代表者やロビイスト、公益事業会社、そしてアリゾナ州のモバイルホームで何が起きるかに利害関係を持つさまざまな団体と同じ部屋に入ります。

立法セッションが始まって数か月後、モバイルホームに関連する8つの法案（Nobleが支持するものを含む）が提出されましたが、出どころの委員会（会派）から先に進んだのはごく一部です。

Nobleが最も期待しているのは、現在SB1805と呼ばれている法案です。これは、家主がガス・電気・水の過剰な光熱費を入居者に転嫁することを防ぎ、公益事業者が課す料金に制限し、管理手数料を$8に上限設定することを目的としています。

「この法案が通れば、ものすごく多くの人を助けることになります」とNobleは言いました。「多くの人は、自分が本来払うべき額より多く支払っていることに気づいていないんです。」

それでも、今年提出された立法を見ていくと、モバイルホームの居住者が直面している最大の問題の指標になります。具体的には、異常に高い光熱費、パーク運営との対立、そして強制退去後にモバイルホームで何が起きるかです。

Nobleが支持するものを含め、いくつかの法案は、問題への解決策も提起しようとしました。たとえば、パークのオーナーが入居者の法律（tenant law）を守っていない可能性があるときに、住民のための手段として消費者詐欺（consumer fraud）を使おうとする複数の法案や、高額請求に関する入居者の苦情を裁判官に聞いてもらうための道筋を作ろうとする案です。

以下は、現在アリゾナ州の立法府を通過しつつある製造住宅（manufactured housing）関連の法案です：

SB1805 この法案はストライカー（striker）であり、つまり当初は別の法案番号（HB2459）のもとで提出されたものです。しかし、その法案が勢いを得られなかったため、その内容がSB1805に移された形です。この法案は、家主がガス・水・電気の公益料金を請求する方法を変えます。基本の居住用料金に家主を制限するのではなく、この法案は、家主は公益事業者が課した料金のみを回収でき、管理手数料を$8に上限設定する、と定めています。

パークのオーナーを代表する「アリゾナ製造住宅コミュニティ（Manufactured Housing Communities of Arizona）」は、この法案の反対者の1つとして挙げられました。団体は意見募集の依頼に対して回答しませんでした。

HB2199 パーク管理者に、就任開始から6か月以内に少なくとも4時間の教育を修了し、修了の証明を共有し、さらに2年ごとにその研修を受けることを義務づけます。管理者がこれを提示できない場合、入居者はアリゾナ州住宅局（Arizona Department of Housing）に正式な苦情を申し立てできます。

HB2852 入居者が、家主に書面で通知することで、公益料金の過剰請求に関する懸念を提起できる仕組みを作ります。書面通知から30日以内に紛争が解決されない場合、入居者は民事上の苦情を申し立てることができます。この法案は、家主が通常の一戸建て住宅（single-family residential）の請求額を超えて請求している可能性がある場合、司法長官が調査できるようにもします。

SB1393 モバイルホームの放棄（abandonment）に関する細部を改正し、スペースから撤去する前に、そこに誰かが住んでいないこと、または人や動物の遺体がないことを確認するために、モバイルホームを検査することを求めることを含めます。

HB2713 「モバイルホームの家主・入居者法（Mobile Home Landlord Tenant Act）」に基づく家主の違反を、消費者詐欺の一例にすることになります。

HB2300 パークと入居者が賃貸するロット（区画）の賃貸契約に関する変更案を示しています。新たに、書面の賃貸契約書に、物件の管理者が訪問でき、また物件の所有者に対しても訪問できる電話番号、メールアドレス、物理住所を含めることを求めます。家主には、家賃の総額および必須の手数料や費用、ならびにそれらの支払期日を全額開示することも義務づけられます。入居者が支払期日に家賃を支払わない場合、家主は家賃不払いに関する4日間の予告通知を提供します。また、入居者が通知期間内に過去の未払い家賃の少なくとも50%を支払うことができるなら、この4日間の予告期間を停止することも法案は定めます。

SB1558 入居者の請求書に、公益料金の使用量の合計、請求期間ごとに家主が支払うべき公益料金の合計額、任意でなく必要な管理手数料、そして請求に関する問い合わせ先の連絡情報を明記することを求めます。入居者は、家主に書面で通知することで、公益料金の過剰請求に関する懸念を提起できます。書面通知から30日以内に紛争が解決されない場合、入居者は民事上の苦情を申し立てることができます。

HB2850 家主が強制退去の通知を行った後7日が経過しても、入居者がその住宅に住んでいることを示す合理的な証拠がない場合、また、入居者が家主に告げることなく少なくとも30日不在で、かつ少なくとも30日間家賃を支払っていない場合はモバイルホームが放棄されたものと明確化します。さらに、強制退去の判決の後も住宅が敷地に残っている場合も、そのモバイルホームは放棄と見なされます。家主は、上記の条項に従って放棄とされるまで、その住宅を売ろうとしてはなりません。家主が物件を売却する場合、売却費用と物件を保有するための費用を支払った後に、売却益の一部を元の所有者に支払わなければなりません。

このストーリーは当初Arizona Luminariaによって公開され、Associated Press（AP）とのパートナーシップを通じて配信されました。