（原題：【発展方略】 土地財政に別れを告げ、地方の経済発展の生態を最適化する） 陳涛近年、中国の不動産市場は継続的に調整が続いており、不動産の売買における需給関係が大きく変化している。その結果、かつて土地譲渡金が地方政府の財政収入の4割を占めていた「土地財政」依存のモデルは、いま次第に遠のいており、地方政府が地方経済の質の高い発展により一層注目し、地方経済発展の生態を最適化することを迫ることになるだろう。土地譲渡の収入規模は年々縮小している。土地譲渡収入とは一般に、政府系基金の予算における国有地使用権の譲渡収入を指す。明らかに、地方政府の土地譲渡収入は不動産市場の好不調と強く連動している。1998年の住宅制度改革後、中国の不動産市場はスタートを切り、2003年以降に急速な発展が現れた。2003年には、全国の土地譲渡収入規模は5421億元で、地方の財政総収入の35%ほどを占めていた。2003年以降、中国の不動産市場は継続的に急速に上昇し、土地財政の収入も「船が浮けば水も上がる」ように増えていった。2021年には、全国の土地財政収入が8.5兆億元のピークに達した。2021年の第4四半期以降、中国の不動産市場の需給情勢が継続的に調整されるのに伴い、2025年の全国の土地譲渡収入は、2021年のピークに比べて約4割縮んでいる。最近は一連の不動産政策の触媒のもと、各都市の住宅価格の調整も概ね完了しており、一線都市を代表として不動産取引がいくぶん活発になり、中古住宅市場の取引も活発化している。いくつかの物件ではわずかに上昇が見られ、当面は落ち着く兆しが初歩的に現れている。とはいえ、われわれは、中国の不動産市場の需給情勢がすでに根本的に変化しており、土地市場が過去のように継続的かつ急速な上昇の軌道を繰り返すことはほぼ不可能だと深く認識すべきだ。土地制度も、時流に合わせて調整されている。近日、自然資源部および国家林業・草原局が共同で「自然資源の要素による保障をさらに適切に行うことに関する通知」（自然資発〔2026〕38号）を発布した。同通知には、土地譲渡に関わる複数の重要な要素が含まれており、制度のレベルから地方政府が徐々に土地財政への依存を減らすことを後押しする可能性がある。一つ目として、地方政府は勝手に「土地を売る」ことができず、裁量権が大幅に締め付けられる。地方政府は自ら「土地を売る」ことを決められず、省レベルで統括する必要がある。そして各省レベルの方針を検討・判断すると、「土地」の価値の産出をより重視し、これを誘導する方向になるはずであり、地級市の経済発展の質とスピード、人の流動状況に基づいて省レベルで統括し、供給（用地）指標の差別化された配分を示す可能性が高い。二つ目として、土地供給の業務は、都市更新を主とする既存ストックの活性化へと転じる可能性がある。年度の新規の農村・都市の建設用地の原則としての上限は、活性化するストックの土地面積を超えてはならない。つまり、ストック活性化される土地面積が多いほど、地方政府が新たに増やす農村・都市の建設用地の面積も多くなる。これは仕組みと利害の面で、地方政府に対し、都市更新プロジェクトへの投資をさらに強化することをメカニズムとして促すことになる。加えて、都市更新プロジェクトの中から、増加する農村・都市の建設用地の面積をより多く解放する必要がある。したがって、2026年以降の中国の都市更新プロジェクトの建設進捗は加速する、特に都市の中核エリアにある「古い・小さい・荒れている」物件の価値が再評価され得ると、妥当な見通しを立てることができる。三つ目として、不動産開発が制限される。新規の建設用地は原則として、営利目的の不動産開発には使われない。これは、2026年以降に各都市で新規の分譲住宅（商品房）用地の供給が縮小することが見込まれるということで、全体量の面で不動産供給をコントロールし、新規の分譲住宅の供給量を減らすのに役立ち、現在のところ、市場の供給と需要のバランスを取りながら、住宅市場が徐々に落ち着くことを後押しするだろう。現在、中国の多くの都市には消化圧力が存在し、分譲住宅用地の指標が減ることは、需給関係のバランスを取るのに役立ち、住宅市場が次第に安定する推進力となる。疑う余地はない。土地譲渡収入は必ずや地方政府の財政状況と、今後の財政収支の道筋に関係する。まず一方で、過去の多くの年に客観的に形成された「土地財政」への依存は、一夜にして完全に変わることはない。市場の圧力と制度上の制約の下で、地方政府もまた、自主的に土地財政への依存を減らしていくだろう。もちろん、土地譲渡収入が低下すれば必ずギャップが生じるため、土地財政が次第に遠のくことで生じる衝撃とリスクを、慎重かつ秩序立って対応する必要がある。もう一方で、連続4年にわたる土地譲渡収入の減少は、地方政府に対し財政資金をより集約的に使うことを迫り、地方の産業構造の最適化・調整をより重視するよう促し、発展の中核となる産業の競争力を固め、良好なビジネス環境の育成を加速して、より多くの市場主体を惹きつけることで、地方経済の質の高い発展により財源の拡大と財政増収を実現することにつながる。もしこの観点から分析するなら、土地財政が次第に遠のくことは、地方経済の質の高い発展の触媒となり得る。本号のコラム記事は、著者個人の見解のみを表す
【発展方針】 土地財政に別れを告げ、地方経済発展のエコシステムを最適化
（原題：【発展方略】 土地財政に別れを告げ、地方の経済発展の生態を最適化する）
陳涛
近年、中国の不動産市場は継続的に調整が続いており、不動産の売買における需給関係が大きく変化している。その結果、かつて土地譲渡金が地方政府の財政収入の4割を占めていた「土地財政」依存のモデルは、いま次第に遠のいており、地方政府が地方経済の質の高い発展により一層注目し、地方経済発展の生態を最適化することを迫ることになるだろう。
土地譲渡の収入規模は年々縮小している。土地譲渡収入とは一般に、政府系基金の予算における国有地使用権の譲渡収入を指す。明らかに、地方政府の土地譲渡収入は不動産市場の好不調と強く連動している。1998年の住宅制度改革後、中国の不動産市場はスタートを切り、2003年以降に急速な発展が現れた。2003年には、全国の土地譲渡収入規模は5421億元で、地方の財政総収入の35%ほどを占めていた。2003年以降、中国の不動産市場は継続的に急速に上昇し、土地財政の収入も「船が浮けば水も上がる」ように増えていった。2021年には、全国の土地財政収入が8.5兆億元のピークに達した。2021年の第4四半期以降、中国の不動産市場の需給情勢が継続的に調整されるのに伴い、2025年の全国の土地譲渡収入は、2021年のピークに比べて約4割縮んでいる。最近は一連の不動産政策の触媒のもと、各都市の住宅価格の調整も概ね完了しており、一線都市を代表として不動産取引がいくぶん活発になり、中古住宅市場の取引も活発化している。いくつかの物件ではわずかに上昇が見られ、当面は落ち着く兆しが初歩的に現れている。とはいえ、われわれは、中国の不動産市場の需給情勢がすでに根本的に変化しており、土地市場が過去のように継続的かつ急速な上昇の軌道を繰り返すことはほぼ不可能だと深く認識すべきだ。
土地制度も、時流に合わせて調整されている。近日、自然資源部および国家林業・草原局が共同で「自然資源の要素による保障をさらに適切に行うことに関する通知」（自然資発〔2026〕38号）を発布した。同通知には、土地譲渡に関わる複数の重要な要素が含まれており、制度のレベルから地方政府が徐々に土地財政への依存を減らすことを後押しする可能性がある。
一つ目として、地方政府は勝手に「土地を売る」ことができず、裁量権が大幅に締め付けられる。地方政府は自ら「土地を売る」ことを決められず、省レベルで統括する必要がある。そして各省レベルの方針を検討・判断すると、「土地」の価値の産出をより重視し、これを誘導する方向になるはずであり、地級市の経済発展の質とスピード、人の流動状況に基づいて省レベルで統括し、供給（用地）指標の差別化された配分を示す可能性が高い。
二つ目として、土地供給の業務は、都市更新を主とする既存ストックの活性化へと転じる可能性がある。年度の新規の農村・都市の建設用地の原則としての上限は、活性化するストックの土地面積を超えてはならない。つまり、ストック活性化される土地面積が多いほど、地方政府が新たに増やす農村・都市の建設用地の面積も多くなる。これは仕組みと利害の面で、地方政府に対し、都市更新プロジェクトへの投資をさらに強化することをメカニズムとして促すことになる。加えて、都市更新プロジェクトの中から、増加する農村・都市の建設用地の面積をより多く解放する必要がある。したがって、2026年以降の中国の都市更新プロジェクトの建設進捗は加速する、特に都市の中核エリアにある「古い・小さい・荒れている」物件の価値が再評価され得ると、妥当な見通しを立てることができる。
三つ目として、不動産開発が制限される。新規の建設用地は原則として、営利目的の不動産開発には使われない。これは、2026年以降に各都市で新規の分譲住宅（商品房）用地の供給が縮小することが見込まれるということで、全体量の面で不動産供給をコントロールし、新規の分譲住宅の供給量を減らすのに役立ち、現在のところ、市場の供給と需要のバランスを取りながら、住宅市場が徐々に落ち着くことを後押しするだろう。現在、中国の多くの都市には消化圧力が存在し、分譲住宅用地の指標が減ることは、需給関係のバランスを取るのに役立ち、住宅市場が次第に安定する推進力となる。
疑う余地はない。土地譲渡収入は必ずや地方政府の財政状況と、今後の財政収支の道筋に関係する。まず一方で、過去の多くの年に客観的に形成された「土地財政」への依存は、一夜にして完全に変わることはない。市場の圧力と制度上の制約の下で、地方政府もまた、自主的に土地財政への依存を減らしていくだろう。もちろん、土地譲渡収入が低下すれば必ずギャップが生じるため、土地財政が次第に遠のくことで生じる衝撃とリスクを、慎重かつ秩序立って対応する必要がある。もう一方で、連続4年にわたる土地譲渡収入の減少は、地方政府に対し財政資金をより集約的に使うことを迫り、地方の産業構造の最適化・調整をより重視するよう促し、発展の中核となる産業の競争力を固め、良好なビジネス環境の育成を加速して、より多くの市場主体を惹きつけることで、地方経済の質の高い発展により財源の拡大と財政増収を実現することにつながる。もしこの観点から分析するなら、土地財政が次第に遠のくことは、地方経済の質の高い発展の触媒となり得る。
本号のコラム記事は、著者個人の見解のみを表す