年間の利益が4億の青島万象城。華潤商業REITは増資募集の実現を待っています。

【見解ネット】青島の万象城はますます行きやすくなっており、華夏華潤商業REIT（以下、華潤商業REIT）が「キャッシュ・カウ」を手にしている以上、心にも自然にいくぶん落ち着きが生まれる。

現在、中国国内の小売商業市場の状況は決して良いとは言えず、多くの商業プロジェクトは、地域での競争激化、テナント構成の単一化、運営能力不足といった制約の影響を受け、賃料の伸びが鈍く、空室率が変動し、さらには主要テナントの流出リスクに直面している。

このような背景の中で、主要指標の成長を実現できる資産は、無疑により強い景気循環耐性（抗周期性の粘り）を備えている。

昨年、青島の万象城はまさにそうした成果を示した。

華潤商業REITが現時点で保有する唯一の基礎資産として、2015年に開業し、規模が約30万平方メートルのこのショッピングセンターは、運営10年を満たした時点でも、疲れの兆候を見せていないようだ。

こうしたことが華潤商業REITを押し上げ、2025年には業績が二桁成長を達成した。

財務パフォーマンスを見ると、華潤商業REITは昨年、営業収入が7.62億元で前年比18.7%増；EBITDAは4.24億元；純利益は5573.45万元で、前年の1231.2万元からより高い伸びを記録した。

分配面では、華潤商業REITの分配可能額は3.65億元で、実際の分配額は3.6億元。2025年の間にさらに4回の分配を行い、キャッシュフローの分配率は約3.72%だった。

業績を支えた要因として、青島嘉昇潤城商業管理有限公司（青島万象城）は2025年において全面的に成長を実現した。

画像出典：企業の財務報告書、商業客の切り取り

プロジェクトは依然として、そのトップM2ポジション（最新のポジションで言うなら都市フラッグシップに相当）の対応するパフォーマンスを維持しており、営業収入は7.54億元で前年比19.74%増；EBITDAは4.39億元に達し前年比20.91%増；同時に、粗利益率は前年同期の61.42%から64.73%へと引き上がった。

テナント稼働率はショッピングセンターの運営健全性を測る中核指標であり、市場では一般に、稼働率95%が商業プロジェクトの健康ラインだと考えられている。2025年末時点で、青島万象城の賃貸可能面積は13.98万平方メートルで、実際の賃貸面積は13.85万平方メートル。稼働率は99.09%と非常に高い。

賃料単価については、青島万象城の当該期間における平均水準が426.61元/平方メートル/月だった。青島が強い二線都市であることを踏まえると、この賃料単価はすでにトップクラスの水準に属している。

さらに、華潤商業REITの2025年Q4レポートによれば、青島万象城の平均賃料単価は実際に436.44元/平方メートル/月へと引き上がっている。一方で2024年通年の賃料単価水準は397.73元/平方メートル/月だった。

加えて、プロジェクトの期末における賃貸借契約の加重平均残存期間は2年で、構造は健全だ。現時点でも、プロジェクトのテナント集中度は低い水準に保たれており、上位5テナントの賃料収入合計が占める割合はわずか13.63%にとどまり、テナント構成はコントロール可能だ。

財報はまた、青島万象城の昨年の来場者数が過去最高を更新し、会員数も前年同期比で22%増の177万人になったことを示している。これに対し、2024年末時点での青島市の常住人口は約1044.25万人だ。

こうした各種データの背後にあるのは、青島万象城が昨年、積極的にソフト面・ハード面のアップグレードを推進し、それが経営実績に利益をもたらしたということだ。

関係者によれば、青島万象城は昨年8月に一期南区の改造エリアを2か月前倒しで竣工・開業させ、対象となる建築面積は約1.25万平方メートル。さらに、服飾小売ブランドの西町村屋、家庭・ホーム用品ブランドのHarbor House、ならびに驸马巷、十秋、芸山季、阿萨中東料理、魔宗烧肉、小岩隐の6つの飲食ブランドを含む15店舗を新たに導入した。

また、2024年に改造を完了した一期L4-L5および二期L4-L5の一部エリアと合わせると、青島万象城が近年実施したアップグレード改造エリアの面積は2.5万平方メートルを超える。

だが、外部が特に注目しているのは、青島万象城がブランドの組み替え・改定（調改）において投入した力の大きさだ。財報によると、2025年の間にプロジェクトが新規オープンした店舗は151軒で、そのうち46軒が山東省初出店、12軒が青島市初出店だった。

具体的には、青島万象城は、ディサンテ（DESCENTE）山東省レベルの旗艦店、サロモン（Salomon）山東省で初のS級旗艦店、HOURGLASS山東省初出店、DOCUMENTS青島市初出店、GROTTO山東省初出店、tea‘stone山東省初出店、巴奴毛肚火锅青島市初出店、芸山季山東省初出店、四季椰林山東省初出店、驸马巷山東省初出店など、数々のブランドを導入した。

とりわけ注目に値するのは、プロジェクトにおけるアウトドア・スポーツブランドの集積効果だ。2025年には、Salomon、KEEN、MAMMUT、Haglofsなどの国際的に著名なアウトドアブランドが相次いで進出、または店舗をアップグレードし、青島万象城のアウトドアブランド群が急速に拡大した。

プロジェクト側が2025年9月に小紅書プラットフォームで明らかにしたところによれば、館内のアウトドア関連ブランドの数はすでに50近くに達しており、専門装備から都市型のアウトドアまでの一連のカバーが形成されている。この配置は、現在の消費市場における構造的なホットスポットを踏んでおり、近年、アウトドア運動関連のカテゴリの消費増速は継続的に小売全体市場を上回ってトップを走っている。

また現在も、青島万象城は運動・アウトドアブランド分野の豊富さを引き続き充実させている。

報道によれば、2025年Q4から2026年Q1にかけての約半年の間に、当該プロジェクトはさらにスケッチャーズ（Skechers kids）、ドイツのサステナブル・アウトドアブランドVAUDE、子ども向けハイエンド・アウトドアブランドDodopoli、軽アウトドアの親子ブランドACMEITEM 爱棵米などのアウトドアブランドを導入し続け、青島万象城が青島で最も幅広い運動・アウトドアブランドを扱う商業施設であり続けるようにしている。

同じ時期に、青島万象城はプロジェクト内のブランドに対しても調改・アップグレードを継続しており、例えば韓国のトレンドブランドMmlg（山東省初出店）、レディースアパレルブランドAIRIQI、個人独立アパレルブランドMEIYANG.美洋、中価格帯からハイエンド寄りのレディースアパレルブランドARIOSEYEARS、英国のヴィンテージ休閑シューズブランドWALSH、子ども服ブランドPAW IN PAW、安踏キャンパス（Anta Campus）、HUNTER英国レインブーツブランド（山東省初出店）、太平鳥、トレンド衣料ブランドSMILEREPUBLICなどを導入するほか、

ならびに、佳士利・バター味のお土産（黄油手信）、HOOHOOクリエイティブ料理、デザートブランドrainbobo、新京菜ブランド羲和·京致、新小売ブランド番茄口袋、川菜ブランド馬鸿兴山東省初出店、銅鑼焼（ドラ焼き）ブランド泽田本家、中国の“国潮”（ナショナル・トレンド）アクセサリーのブランド福录、サンリオ（3匹のリトル・ツインスター等）三丽鸥青島市初出店、ハーゲンド—ではなく—好利来山東省初出店など。

しかし、単一資産の運営がどれほど良好でも、結局は集中度リスクがある。華潤商業REITにとって、増口（拡募）は必ず通る道だ。

2025年、華潤商業REITのファンド管理人は増口（拡募）のために、相次いで2回の方案を打ち出した。

第1回は3月25日に公告され、昆山万象匯プロジェクトの取得を増口で行うことを予定した。第2回は7月9日に公告され、杭州萧山万象匯、瀋陽長白万象匯、淄博万象匯の3つのプロジェクトを増口で取得することを予定した。

最新の公告によれば、第1回の増口関連の業務は依然として計画どおりに推進中だ。一方、第2回の増口は現時点では、国家発展改革委員会による申請・推薦、中国証券監督管理委員会によるファンドの登録変更の承認、深セン証券取引所によるファンド商品の変更申請の審査、ならびに資産担保証券関連申請を経て、最終的にファンド持分保有者大会の決議によって承認されてから実施される必要がある。

華潤置地が推進する意志を持っている以上、将来において増口の着地は時間の問題だ。

華潤置地の最新計画によると、「第15次5か年計画（十五五）」期間中も同社は公募REITsの規模を600億元超まで押し進める方針だ。備蓄としての増口リソースを踏まえると、2025年末時点で華潤置地傘下の自社運営のショッピングセンターは98棟で、さらに2030年末までに運営中のショッピングセンターを127棟へと増やす。

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（編集担当：董萍萍）

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