需要増加、北京の甲級オフィスビルの空室率がわずかに低下

21世紀経済報道 記者 張敏

近日、高力国際が発表したデータによると、2026年の第1四半期における北京のAクラスオフィスビル市場の総体としてのネット吸収量は、約5.7万平方メートルとなっている。市場需要は穏やかに増加しており、継続的な在庫消化（ディスインベントリー）の動きが続いている。空室率は前四半期比で0.6ポイント低下して18.5%となり、前年同期比では1.7ポイント減少した。

賃料については、全体市場の平均ネット有効賃料が、月額・平方メートル当たり212.6元に達し、前四半期比で4.2%下落、前年同期比で12.4%下落した。「数量は安定し、価格は下落」という特徴が顕著である。

その中で、サブ市場の実績は明確に分化している。今年第1四半期、CBDサブ市場のネット吸収量は依然としてマイナス値であり、過去3年間にわたり空室面積が継続的に増加している状況が続いている。

過去5年間にわたる大規模かつ継続的な在庫消化の後、麗泽（リーゼ）サブ市場で初めてネット吸収量がマイナス値となった。高力国際のデータによると、2021年から2025年までの麗泽サブ市場の年平均ネット吸収量は15.2万平方メートルで、空室率は66%から今年第1四半期の21.2%へ大幅に回復した。昨年以来、市場横断のセクター間競争がさらに激化するにつれ、麗泽サブ市場も競争による圧力を受け始めた。ただし同機関は、これは良性の調整であるとしている。

同時期に、望京-酒仙橋、燕莎、亚奥、金融街、東城ビジネス地区などのサブ市場では、ネット吸収量はいずれも増加している。

賃料の変化について、高力国際は、コスト圧力の影響により、企業は高賃料のコア市場から、コストパフォーマンスに優れたサブ市場の周辺部、あるいは新興プロジェクトへと移転する傾向が強まっていると指摘した。コアサブ市場周辺の良質なAクラス物件が、コアエリアの需要を継続的に分流させている。これにより、賃料下落の圧力が市場全体へ継続的に波及している。

高力国際はさらに、賃料が引き続き深い調整局面にある中で、オーナーは現在の在庫圧力に注目するだけでなく、今後2〜3年以内の新規供給による圧力にも注意が必要だと注意喚起している。今後の市場は、より強い賃料優遇の戦略を採る方向に傾く可能性がある。特に、大面積での退去が発生する局面、新規供給が集中する局面、または空室率が高いサブ市場に直面している場合である。

高力国際はまた、北京は中国の成熟したオフィスビル市場を代表しており、現在の「数量は安定し、価格は下落、地域は分化」という構図は、中国経済の転換期における商業不動産の中核的特徴を映し出していると指摘している。

一つ目は、企業のコスト感応型の需要が主導していること。景気回復のテンポがやや緩い背景の下で、企業はオフィスコストの管理をより重視しており、コアエリアの高賃料の魅力は継続して弱まり、需要がコストパフォーマンスの高いエリアへと拡散することにつながっている。

二つ目は、供給過剰と既存ストックにおける競争の激化である。現在の比較的高い空室率水準は、前期に供給が増加した影響が遅れて現れていることを反映している。市場はすでにストック競争の段階に入り、オーナーは、賃料の優遇（値下げ）、商品のグレードアップなどの手段によって、限られた需要を取り合う必要がある。

三つ目は、コア資産の価値の再構築である。金融街は、新規供給が限られており、産業の支えが強いため、比較的安定した市場の基礎状況を維持できている。中関村は中国のテクノロジーイノベーションの中核エリアであり、大量のテクノロジーイノベーション企業による新規オフィス需要が継続的に流入しているため、当該サブ市場では2年連続でネット吸収量が12万平方メートルを超えている。これに対し、明確な産業のアンカーが欠けるサブ市場では、より長い在庫消化の期間と、より大きな賃料圧力に直面する可能性がある。

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