コネチカット州の教会、手頃な価格の住宅を増やすことを目指す、「神の裏庭でイエス」

ウィリアムズ牧師エリス・ミラー（Rev. Ellis Miller）は、乾いた草や低木、藪に覆われた平らな畑6エーカー分の土地を指さした――ミラーがその活動の場になり得ると考えているのは、サーモン・ブルック・ストリート沿いのグランビー合同教会（Granby Congregational Church）の裏庭にあるその土地で、コミュニティの中で必要としている人々に新たな手頃な住宅を提供できると想像している。

グランビーの住宅ストックのうち、手頃な価格だと見なされているのはわずか5%にすぎない。同町には高齢者向けの手頃な住宅複合施設が2つあるが、どちらも待機列が非常に長い。ミラーは、町の中心から1ブロック離れた教会の敷地に建設すること――食料品店、レストラン、通勤バス路線がある場所――は、州の手頃な住宅に関する法律の1つである8-30gで定められた10%の基準をグランビーが満たすのに役立つと考えている。

「土地はあります、私たちはその思いもあります。あとは単純なプロセスが必要です」ミラーは3月4日に行われた議員向けの証言でそう述べた。

ミラーは、州内各地で、宗教団体の土地における手頃な住宅開発の承認プロセスを速める「住宅法案第5396号（House Bill 5396）」を支持する多くの宗教指導者の一人だ。この構想は「YIGBY」と呼ばれている。「YIGBY」は「Yes in God’s backyard（神の裏庭での“賛成”）」の頭字語であり、住宅開発に反対する人々に対して、手頃な住宅の擁護者がしばしば用いる「NIMBY（Not in my backyard：うちの裏庭では嫌だ）」という言葉になぞらえたものだ。

教会が、物件の開発の可能性に関する初期段階を検討するなかで、ミラーはこのスペースで可能になり得る住宅の量や様式について現時点での構想はないという。彼らは、教会が建築家と協力するか、開発業者を雇うまでは分からないだろうと述べた。

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この法案は今年、議会の計画・開発委員会によって取り上げられ可決されており、現在は、下院および上院の本会議での審議を待っている。

この提案は、コネチカットで住宅不足――特に手頃な価格の住戸に関する不足――が拡大する中で出てきたもので、住宅の手頃さへの懸念を生み、州全体でホームレスが増える一因になっている。

州は、包括的な住宅法案など、他の立法によって不足への対応を進めてきた。その包括法案は、昨年の特別な立法セッションで可決された。現在、町には住宅の成長計画を作ることが求められている。また、この法案は、最低限の路外駐車要件の変更、公正家賃委員会の拡充、町がより多くの住宅を認める方向へ進むためのインセンティブの創設など、ほかにも複数の措置を講じた。

ミラーのような宗教指導者の中には、あの法案は前向きな一歩だったものの、住宅の手頃さの危機に対処するにはさらにやる必要があると考える人もおり、そのために土地を提供する用意がある。

「もしH.B. 5396が法律になれば、私たちは“夢の畑”を手頃な住宅へと変えるための大胆な前進を行うのに役立つでしょう」とミラーは述べた。

YIGBYとは何か？

「YIGBY」という構想は、2019年にサンディエゴ市が、宗教団体が自分たちの所有地に手頃な住宅を建てられるようにするために、地域の土地開発に関するコードを修正したことで、全国的な関心が高まり始めた。2023年10月のカリフォルニア州による「信仰および高等教育の土地における手頃な住宅法（Affordable Housing on Faith and Higher Education Lands Act）」の成立は、この構想が州法として明文化された初めての出来事だった。

宗教の土地における手頃な住宅は、すでにカリフォルニアで着工している。サンディエゴを拠点とする非営利団体YIGBYは、市内のベテルAME教会（Bethel AME church）と組み、低所得の高齢者とホームレス退役軍人のための26戸のプロジェクトを支援した。この計画は2024年に着工し、2025年後半に完了した。

この動きは、手頃な住宅にとどまらず、公園や学校、その他のコミュニティ開発にも広がっている。YIGBYは、「YIMBY運動」と呼ばれるものの派生であり、これは「Yes in my backyard（私の裏庭で“賛成”）」を意味し、コミュニティ開発、土地利用改革、住宅、インフラのプロジェクトを支持する。

コネチカット州や全米の支持者たちは、手頃な住まいに関する全国的な不足への対応を目指している。そして、出席者が減少したのを背景に、所有地に余剰のキャパシティを抱えるようになり、それを有意義に活用したいという意思を持つ宗教施設もある。カリフォルニア州が2023年に法案を可決した後、フロリダ州、Washington州、バージニア州などを含む各州も、それぞれの法案の独自版を可決した。

ニューヨーク州、コロラド州、テキサス州などの他の州では、ゾーニングや安全上の懸念によって同様の提案が成立しなかった。反対派は一般に、当該立法が地元自治体から地域の開発の主導権を奪うことになると主張していた。

成立すれば、コネチカットのYIGBY法案は町の統治を迂回するものではない。むしろ、教会の所有地で提案される手頃な住宅開発について「サマリー・レビュー（簡易審査）」として知られるものを可能にする。これにより、地域のゾーニング規則に適合するいかなるプロジェクトも、公聴会やその他の地域手続上の要件の対象にならずに承認されるため、承認プロセスが速まることになる。この法案は、自治体に対して、いかなる申請についても90日以内に判断を下す期限を設定する。さらに、提案されるいかなるYIGBY開発でも、30%以上の住戸が手頃な価格である必要があり、それによってサマリー・レビューの対象となる。

ミラーは、教会が最初に、手頃な住宅の建設への関心を持って町の担当者に提案を持ち込んだとき、自分たちは慎重だったと述べた。グランビーの町のリーダーたちは前向きな反応を示したが、ミラーは「それが州内のすべての教会と町の行政に当てはまるわけではない」と述べた。

「それは、すべてのNPOや教会、そして彼ら個々と町との関係に依存して解決できるべきものではないと思います」とミラーは言った。「州がそれに対して行動を取り、町と教会の両方がともに働いてその問題に対処できるよう強く促すべきです」

ゾーニングのルールは町ごとに異なるが、開発を複雑にしてしまうことがあり、ミラーは、州から何らかの“セーフティネット（安全網）”があると、物事を単純化できるだろうと述べた。

「計画が前に進まない理由は幾らでもありますが、その要素が取り除かれるなら、障壁が1つ減ることになります」とミラーは述べた。

コネチカットの住宅問題

住居――とりわけ、低所得者にとって手頃な価格の住居――の不足は、長い間この州を悩ませてきた。

住宅調査・提言を行う組織「Partnership for Strong Communities（強いコミュニティのための連携）」によるレポートは、コネチカット州は過去の年よりも多くの住宅――とりわけ集合住宅――を建てているものの、いまの建設ペースが続くなら需要を満たすのにはなお何十年もかかるだろうと述べている。

州の住宅供給の成長率は2023年から2025年にかけて加速したにもかかわらず、DataHavenによる分析によれば、2025年のコネチカット州の販売可能な住宅の比率は全国で最も低く、賃貸の空室率は2024年において2番目に低かった。

2025年コネチカット州フェア・シェア住宅調査（2025 Connecticut Fair Share Housing Study）によると、州内の低所得の住民は、およそ120,000戸分の住宅供給不足に直面している。新規供給が現状ペースのままだと、そのギャップを埋めるのに50年かかり得る――研究ではそう結論づけた。

手頃な住宅の開発を支援するPro Homes Connecticutのプログラムディレクター、Nick Kantorは、どんな単独の法も住宅不足を完全に解決することはできない一方で、YIGBY法案は正しい方向への一歩だと述べた。

「私たちはもっと住宅を必要としています。もっと家が必要です。だから、より多くの家を増やすために適用できるあらゆるツールには、支援していくべきだと思います」とKantorは語った。

複数のコネチカット州の宗教指導者は、YIGBY法案を支持しており、州の住宅不足を和らげ、住民の住宅の手頃さを改善することに貢献したいと言っている。

ウェスト・ハートフォードのウェストミンスター長老教会（Westminster Presbyterian Church）は、教会の裏手にある1エーカーの土地で手頃な住宅の開発を検討してきた。牧師（Rev.）ジュリー・エミリー（Julie Emery）は、信徒の人数が減ってきたため、予算の不足が生じている――近年、多くの教会で共通して直面している課題だと述べた。

エミリーとスタッフはその土地を調査し、賃貸ユニットを建てれば、教会の経済的な苦境を軽減できると同時に、町に住宅を追加できるとも結論づけた。今年の初め、彼らは手順を早めるために、ニューイングランドのHousing Ministries（Housing Ministries of New England）から助成金を得て、コンサルタントと建築家を雇い入れた。

しかしすぐに、開発プロセスには6年から8年かかり得ることが分かった。エミリーは、教会の指導者たちはまだ、その土地をどうするかについて最終的な決定はしていないと述べたが、手頃な住宅を建てると判断するなら、YIGBYの立法が成立すればプロセスを前倒しできる可能性に期待している。

「これによって、私たちが自分たちの敷地で何をするのか選択肢を持てるようになることを、私たちは希望しています」とエミリーは言った。

彼女は、教会としてはユニットがたくさんある高層ビルを想定しているのではなく、むしろ小規模な戸建て住宅風のユニットによってその空間をとらえているのだという。

「それがどんな形になるのかを思い描くところから、本当に始まったばかりです」とエミリーは述べた。

ミラーとエミリーの教会は、Greater Hartford Interfaith Action Alliance（グレーターハートフォード・宗教間行動同盟）の一部であり、同団体は計画・開発委員会でYIGBY法案の立ち上げ（引き上げ）を州議員に働きかけたグループのひとつだ。GHIAAはハートフォードのCenter for Leadership and Justice（指導と正義のためのセンター）を通じて組織されているが、同センターは、住宅の手頃さに関する懸念が繰り返し出てきた住民との一連の公開ヒアリングを開催したと、センターの事務局長であるCori Mackeyは語った。

「私たちの信仰もまた、そもそもこれらのミニストリーが必要になる仕組みを変えるよう私たちに求めています」とマッケイは言った。「そのための重要な方法の一つは、集会が自ら所有する土地で手頃な住宅をつくる際の、不必要な障壁を変えることです」

ニューヘイブン郡およびフェアフィールド郡に拠点を置く宗教団体の別の連合、Congregations Organized for a New Connecticut（CONECT）も、この立法への支援を表明した。CONECTのシニア・オーガナイザーであるRev. Caitlin O’Brienは、教会の指導者は複雑なゾーニングの承認プロセスに取り組むための経験や体制を持たない傾向がある、と述べ、それが「予測不能で長引くもの」になり得るとも語った。

だがマッケイとオブライエンの双方は、宗教機関は自分たちのコミュニティに奉仕することに深いコミットメントを持っており、住宅を建てて管理するのなら、きちんと正しくやりたいのだと述べた。

「一気に入り込んで開発して、出ていくような話ではありません」とオブライエンは言った。「近所の人々に対して意図を持ち、適切な関係性を築けるようにします」

首都での議論

計画・開発委員会は先月、13対8の投票でこの法案を前進させた。次は、知事のもとへ届けるために、下院と上院の両方の議会で可決される必要がある。

コネチカット州議会には、州が提案するゾーニング変更をめぐって、下院と上院で長い議論が繰り広げられてきた歴史があり、委員会での議論は、どちらかの議場で取り上げられた場合に生じ得る論点を示していた。

委員会の少数派（ランキングメンバー）である上院議員ジェフ・ゴードン（Jeff Gordon, R-Woodstock）は、地方のゾーニング承認にまつわる不確実性について、支援者側が行ってきた主張に対応しようとした。ゴードンは、かつて自身の町の計画・ゾーニング委員会のメンバーだった人物で、意思決定の期限は明確に定められており、町はそれらにきちんと従うことを真剣に捉えている、と述べた。

「不確実だなんてことは全くありません。果てしなく続くわけでもありません」とゴードンは、法案に関する公開の公聴会で述べた。

ゴードンは、教会が手頃な住宅を建てるという考えに反対しているわけではないと言いつつも、簡易審査によって迅速に承認することが安全上の問題につながり得る点を懸念した。彼は法案に「反対（no）」票を投じた。

下院議員ルネ・ラマーク・ミュア（Renee LaMark Muir, D-Deep River）は、宗教団体が住宅開発から得るあらゆる利益をどのように使えるかについて、何らかのルールがあるのかどうか確認を求めた。

他州でのYIGBY立法は、それらの利益を教会の社会的ミッション、運営、そして物件の維持管理に再投資することを求めてきた。しかし現在のコネチカット州の法案は、この点を扱っていない。

教会は、既存の法律で免除の対象にならない限り、住宅開発に対して固定資産税の対象となる。

一部の議員は、法案の合憲性についての疑問も提起し、具体的には、信教の自由に関する憲法修正第1条のいわゆる「設立条項（establishment clause）」――「議会は、宗教の設立についての法律を制定してはならない」という趣旨の規定――を挙げた。

「信仰を実践すべきではないと言っているのではありませんし、住宅の機会を見つけるために現実的な方法を探そうとすることが悪いとは思いません。ただ、ひとつの団体が特別な優遇を受けることになるとき、それは正当な懸念だと思います――このケースでは宗教団体です」と、ゴードンは委員会の会合で述べた。

委員会の共同議長である下院議員エレニ・カブロス・デグロー（Eleni Kavros DeGraw, D-Avon）は、宗教機関だけでなく、より多くの組織を対象に法案を拡大することについても前向きだと述べた。

下院議員アンドレ・ベイカー（Andre Baker, D-Bridgeport）は、彼はブリッジポートで、州内で増え続けるホームレスの人々に対する緊急シェルターを提供する宗教団体と協働していると述べた。彼は、法案によって、それらの団体がホームレスを防ぐためにさらにできることが増え、新しい住宅を建てることも可能になるかもしれないと語った。

「（こうした問題が）人々に住宅を提供したり、これらの信仰に基づく組織が自分たちのミッションに求められていることを実行したりすることの妨げにならないようにしましょう」とベイカーは言った。

それでも、地元自治体を代表する権利擁護団体は、この法案が意思決定を地域のリーダーから奪う可能性があるとして懸念を表明した。地域のリーダーたちは「自分たちの町をいちばんよく知っている」と主張しているからだ。

コネチカット州自治体会議（Connecticut Conference of Municipalities）の公共政策ディレクター、Brian O’Connorは、彼の組織はこの法案に反対していると述べた。なぜなら、それは地方のゾーニング手続きを回避しようとする試みのように見えるからだという。彼はまた、地域の自治体には、水道・下水といったインフラに関わる公衆衛生や安全上の懸念を検討できる必要があると述べた。

コネチカット州小規模町会議（Connecticut Council of Small Towns）の事務局長ベッツィ・ガラ（Betsy Gara）は、町はすでに、昨年可決された包括的な住宅法案に準拠するために、多大な時間を費やしているのだと言った。

「今、計画、ゾーニング、土地利用の規制に関して、いろいろなことが起きています。だから、他の開発が別のルールや規制の対象になっているのに、特定の開発に地域内で優先的な地位を与えることには注意が必要だと思います」とガラは言った。

ガラは、住宅ニーズはコミュニティごとに異なるため、サマリー・レビューでは、多くの自治体が本当は行いたいと思う全面的な検討ができなくなると述べた。たとえば、交通の流れのパターンや下水の処理能力などで、彼女はそれらが考慮されなければ公衆衛生上のリスクになり得ると指摘した。

ホームレス

多くの聖職者や宗教団体にとって、ホームレスの人々にシェルターを提供することは、ミッションの中核をなす。そうした人々の中には、YIGBYの立法が、そのサービスの一部を延長する手段になるとみる人もいる。

コネチカット州では、そうしたサービスの必要性が増している。車の中や人間が住むことを想定されていない場所で生活する人の数は、2024年から2025年にかけて45%増えた。

法案の公開公聴会で、ホームレスを終わらせるためのCT連合（CT Coalition to End Homelessness）のキャンペーン・ディレクター、Katie Jenningsは、この立法はホームレスの発生を防ぐのに役立ち得ると述べた。

「コネチカット州でホームレス状態にある人の大半は、非常に低所得の世帯で、賃貸市場の価格に手が届かないのです。そして、安定して手頃な住宅の供給を増やすことは、時間の経過に伴うホームレスへの流入を減らすための、最も根拠に基づく方法の一つです」とJenningsは述べた。

Mark Colvilleは、ニューイングランド州ハンベルトン（New Haven）の裏庭で、Amistad HouseとRosette Neighborhood Villageという、小規模なシェルターのコミュニティを創設した。このプロジェクトは、ホスピタリティを通じて困っている人々に奉仕するコミュニティのネットワークであるカトリック・ワーカー運動（Catholic Worker Movement）の一部だ。

しかしRosette Villageは建築許可なしで設立され、地元のゾーニング委員会も通っていなかった。市の当局者は、この開発が州の建築基準に違反しているとしており、ここ数年で電気は何度も停止されている。

それでもColvilleは、ホームレスは心的外傷を伴うものであり、人々がそのトラウマから癒えるにはコミュニティが必要だと断言している。

「私たちは共同住宅のモデルが必要です。この州のゾーニング法は、ずっとその可能性を排除してきました」と彼は言った。

ColvilleはYIGBY法案を支持すると述べた。「教会に、教会ができることをさせてください」と彼は言った。

ハートフォードのCenter Churchのシニア・パストールであるLiza Arulampalam（ハートフォード市長Arunan Arulampalamの配偶者でもある）は、公聴会で、彼女の教会は市内で2つしかない寒冷時シェルターのうちの一つだと議員らに伝えた。彼女は、シェルターは50人を少し超える人数を収容でき、今年は需要が増えていると述べた。

「私たちのゲストが私たちの扉に到着するまでに、彼らは、州が住宅の安定性に向けた“上流”への投資に失敗してきたことの証人になっています」とArulampalamは語った。「もし私たちが“公正な社会”に本気でなろうとしているなら、緊急対応を超えて、毎晩毎晩人々を建物の中に置いてしまう根本原因に対処しなければなりません。恒久的な住まいではなく、です」

このストーリーはもともとThe Connecticut Mirrorによって掲載され、Associated Pressとの提携を通じて配信された。