年報観察 | 信達不動産遅れての「清算負担」

見方ネット　2024年、信達地産は売上高80.28億元を実現しており、同社が2016年に売上高が100億元を超えて以降、初めて2桁台まで落ち込みました。同時に赤字に転落し、純利益は-8.09億元で、前年同期比で234.41%減少しました。親会社帰属の純利益は-7.84億元で、前年同期比255.12%減少しました。

しかし、これは信達地産の底ではありません。近日、再び赤字となる2025年度の業績を提出しました。

4月1日、信達地産が公表した2025年度報告書によると、当期の売上高は45.84億元で、前年同期比42.9%減少しました。純利益は、2024年の-8.09億元の赤字をさらに拡大し、-87.23億元の赤字となりました。親会社帰属の純利益は-78.75億元で、前年同期の-7.84億元から70.91億元減少しました。

年報が開示された同日、信達地産は、2025年度において資産減損損失62.25億元を計上する予定であると発表しました。

この計上は、信達地産の当期利益総額を62.25億元直接減少させるとともに、2025年度に上場会社株主に帰属する純利益も約55.49億元減少させることになります。

この計上を仮に無視しても、信達地産は2025年に依然として利益が赤字であり、2024年より明確に悪化しています。

巨額の減損計上が信達地産の2025年の大幅な赤字業績の主要な推進要因となった一方で、市場がより注目しているのは、過去の重荷を一掃した後に、軽装で立ち回れるかどうか、そして次の段階で収益力と財務諸表の修復を成功させられるかです。

遅れて届いた「重荷の解消」

信達地産の業績については、これ以前にも予告が出ていました。

今年1月に公表された業績予告では、損失が見込まれる理由として、信達地産は2点を挙げています。

一方では、当期の不動産開発プロジェクトの集中引渡しの規模が減少し、売上高と毛利率が前年同期比で低下したことです。もう一方では、一部の不動産開発プロジェクトおよび対外的なファイナンシャル投資に減損の兆候があるため、市場の状況を踏まえ、慎重性の原則に基づき相応の減損引当を計上する、というものです。

過去1年、市場は時折持ち直す局面もありましたが、全体としては依然調整段階にあり、企業も経営上の圧力に直面しています。

国家統計局のデータによると、2025年の新築商品住宅の販売面積は88101万平方メートルで、前年同期比8.7%減少しました。そのうち住宅の販売面積は9.2%減少しています。新築商品住宅の販売額は83937億元で、12.6%減少しました。そのうち住宅の販売額は13.0%減少しています。

市場環境などの影響を受け、信達地産の業務実績も引き続き、これまでの基盤の上で変動しています。

報道によると、信達地産の2025年の不動産業務は収入33.44億元を実現し、前年から47.85%減少しており、同社の通年売上減少の主な原因となりました。事業の売上総利益率は4.13%で、前年から11.49ポイント減少しています。

実際、信達地産は近年、通年の経営計画を相次いで引き下げています。

2024年は、同社は通年の契約販売額150億元、回収額140億元を見込んでいましたが、最終的には販売額82.69億元、回収額82.09億元となり、達成状況はいずれも60%未満でした。

2025年について、信達地産は従前、販売額105億元、回収額100億元を計画していました。この最新の業績報告書によれば、最終的に販売額98.27億元、回収額107.08億元を実現しました。これに基づくと、2025年の販売額目標に対する達成率は93.6%であり、回収額目標は超過達成しています。

過去のデータによると、信達地産は2021年、2022年、2023年にそれぞれ販売額325.18億元、224.18億元、195.05億元を実現しており、対応する回収額は312億元、225.41億元、207.28億元でした。

販売および回収の実績は、2024年にいずれも100億元を下回った後、ようやく2025年に再び100億元規模へ回帰しました。ただし、販売のパフォーマンスには依然として改善の余地があります。

2026年に向けて、信達地産は慎重さを維持し、目標をさらに引き下げました。販売額80億元、回収額70億元の計画です。

2025年通年の業績を公表した同日、信達地産は「資産減損引当金の計上に関する公告」も開示しました。これまで不動産会社が慣用してきた「重荷の解消」と比べると、信達地産の実際の財務状況が、この時点でようやく本当に表面化したようです。

公告によると、信達地産は2025年12月31日までの関連資産に生じた減損兆候について全面的に棚卸しおよび分析を行い、資産減損損失が発生し得る資産に対して、2025年度に計上予定の資産減損損失は62.25億元です。

その内訳として、売掛金およびその他の未収金について、債権の経過期間および個別に重要なもの等を基に合計で約1.06億元の貸倒引当金を計上します。債権投資では信用減損として14.79億元を計上します。棚卸資産では値下がり引当として42.8億元を計上します。投資性不動産は2.74億元、のれんは564.91万元、長期持分投資は8018.12万元です。

公告は、本件の資産減損引当金の計上により、信達地産の2025年度利益総額は62.25億元減少する見込みであり、また同社の2025年度に上場会社株主に帰属する純利益も約55.49億元減少する見込みだと指摘しています。

これもまた、信達地産の2025年の大幅な赤字の主要な原因となっています。

谷底にある「代建（だいけん）」の受け皿

この最新の開示年次報告書の中で、信達地産は同社の発展戦略についても調整を行いました。これまでの「不動産開発、協同M&A、管理サービスの3大業務を、軽重を併せて並行させる発展の枠組み」から、「困難に直面した不動産への投資および軽資産業務を大いに発展させ、徐々に軽資産業務の規模を引き上げ、軽重を並べる業務構成を構築する」へと明確に定め直しました。

信達地産が軽資産業務を発展させる上で重要な手段の1つが、代建です。

プロジェクトの仕込み（ストック）という点では、2025年に信達地産が新たに獲得した計容建築面積は約161.83万平方メートルで、そのうち協業プロジェクトの持分面積は約22.28万平方メートル、代建プロジェクトの面積は約118.54万平方メートルとなっており、代建プロジェクトの面積比率は73.2%にまで達します。

現時点では、代建による業績改善の効果はまだ非常に限られています。

データによると、信達地産の2025年の累計の不動産販売面積約55.97万平方メートルのうち、協業プロジェクトの持分販売面積は約18.12万平方メートル、代建プロジェクトの販売面積は約9.68万平方メートルです。

通年累計98.27億元の販売額のうち、協業プロジェクトの持分販売額は約30.77億元、代建プロジェクトの販売額は約17.24億元で、代建プロジェクトの販売額比率は約17.54%です。

一方で、2021年から2023年にかけて、信達地産の代建プロジェクトの販売額はそれぞれ6.7億元、57.8億元、68.1億元で、年ごとに増加し、総販売額に占める比重は2.06%から徐々に増えて34.91%まで上がりました。

2024年には、信達地産の代建プロジェクトの販売額が大幅に減少し、わずか11.62億元となり、前年同期比で82.9%減少しました。総販売額に占める比重も半減し、14.05%まで落ち込みました。

代建プロジェクトの販売実績は2025年において明確に回復したものの、信達地産への貢献はいまだ低水準のままです。

現在、信達地産の保有（仕込み）プロジェクトの計容建築面積は375.56万平方メートルで、そのうち協業プロジェクトの持分面積は25.18万平方メートル、代建プロジェクトの面積は193.26万平方メートルです。長期的には、代建プロジェクトが信達地産により多くの販売額をもたらすことになります。

先に開催された2025年第三四半期の業績説明会で、信達地産の総経理である宗衛国氏はかつて、「わが国の不動産市場における需給関係が重大な変化を起こしたことで、活用・最適化・更新改造を待つ既存資産の規模は非常に大きく、困窮支援や価値の修復が必要なプロジェクト資源が増えており、幅広い金融機関における不動産分野の専門サービスへの需要が継続的に高まっている」と明確に指摘しました。

「新しい情勢の下で、当社はグループの協同を強化し、協同での案件開拓、業界内のM&A、プロジェクト投資、運営代建（操盤代建）、共同建設、受託管理など、さまざまな方法を通じてプロジェクトを獲得することで、事業の源泉がより多元化し、転換発展の歩みが加速していくでしょう。」

発展の道筋はすでに明確になっています。信達地産は、より健全で継続的に歩み続けることができるのでしょうか。

2025年末時点で、信達地産の資産総額は765.99億元で、期首の764.34億元から1.65億元増加しています。負債総額は575.65億元で、期首の504.98億元から70.67億元増加しました。親会社に帰属する所有者持分は159.64億元で、期首の238.39億元から78.75億元減少しました。資産負債率は75.15%で、前年度末の66.07%から9.08ポイント増加しています。

明らかなのは、信達地産が利益の黒字化に向けたプレッシャーの中で、負債規模増加のリスクも同時に抱えているということです。この2つのバランスをどう取るかが、信達地産が本当に窮境から抜け出せるかどうかの鍵になります。

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