在庫削減を加速 22都道府県が商業用不動産の頭金比率を引き下げ

出所：21世紀経済報道　著者：張敏

3月16日、中国人民銀行上海本部が通知を出し、上海市の商業用不動産（「事務所・居住兼用住宅」を含む）の購入ローンにおける最低頭金比率を、30％以上に調整すると発表した。これは、商業・業務用不動産市場の在庫調整を加速し、さらに市場取引の活発さを押し上げることを目的としている。

今年1月15日、中国人民銀行の報道官で副総裁の鄒欄は、金融監督管理総局と連携し、商業用不動産の購入ローンにおける最低頭金比率を30％に引き下げ、商業・業務用不動産市場の在庫調整を後押しすると述べた。2日後、上記2部門が共同で『商業用不動産の購入ローンにおける最低頭金比率政策の調整に関する通知』を公表し、商業用不動産の購入ローンにおける最低頭金比率を30％以上に調整すると明確化した。

これ以前は、商業用不動産の購入ローンにおける最低頭金比率は50％だった。具体的な運用では、一部の銀行が頭金を60％、あるいはそれ以上に設定していた。したがって、今回の措置は商業用不動産の在庫調整にとって重要なシグナルと見なされている。

21世紀経済報道の記者による不完全な集計によると、現時点で、22の省級行政区が商業用不動産の最低頭金比率を引き下げている。なお、一部の省や都市では、ほかの措置も打ち出されており、商業不動産の在庫調整を後押ししている。

さまざまな動きから、商業不動産の在庫調整の歩みが加速していることが示されている。

在庫消化の期間は住宅より長い

商業用不動産とは、オフィスビル、商店などの商業所有権のある不動産を広く指す。住宅と異なり、商業用不動産の所有権期間は通常40年または50年であり、税・費用負担も住宅より高い傾向がある。

複数の要因の影響を受け、現在の中国における商業用不動産の在庫規模は大きい。国家統計局が公表したデータによれば、今年2月末時点で、中国の新築商品不動産の売れ残り面積は約8.0億平方メートルであり、そのうちオフィスビルおよび商業営業用不動産の売れ残り面積は1.9億平方メートルで、全体の約23.9％を占める。同時期に、約7.1億平方メートルのオフィスビルおよび商業営業用不動産が建設中の状態にある。

住宅よりも制限措置が多いため、商業用不動産の購入のハードルは相対的に高く、在庫消化の期間も住宅より長い。直近12か月の平均販売速度に基づくと、現在のオフィスビル（今年2月末時点の売れ残り面積を基準とする。同様）の在庫消化期間は約28か月であり、商業営業用不動産の在庫消化期間は30か月以上となっている。

同時期に、住宅の在庫消化期間はわずか7か月程度にとどまる。

商業不動産サービス機関のセイボン・ワイリーシャー（世邦魏理仕）の統計も、今年の全国10都市のオフィスビルの新規供給量は470万平方メートルに達する見込みで、前年同期比でわずかに7％増えるとしている。さらに、2027年と2028年にはそれぞれ徐々に420万平方メートルと350万平方メートルへ落ち込む見通しだ。小売物件については、今明両年において全国主要8都市の良質な小売不動産の新規供給が、それぞれ439万平方メートルと356万平方メートルとなり、供給は引き続き十分な水準を維持する見込みである。上海、広州、杭州、南京、天津における新規供給面積は、直近2年より増加する見込みだ。

近年、政策による介入を強め、商業不動産の在庫調整を後押しすべきだという声が絶えず出ている。

今年の両会期間中に、全国政治協商会議の委員で新希望グループの董事長である劉永好氏は、計画の配置を最適化し、新規の商業用地の割合を削減することを提案した。既存の保有する商業・業務用不動産資産の活用を支援し、「商業から住宅への用途変更（商改住）」の政策を最適化すること、そして、アパートにおける入学や戸籍（登録）などに関する制限を適度に緩和することを求めた。

劉永好氏は、人口構成が変化し、オンラインショッピングが徐々に普及することで、オフラインの商業の役割が弱まっていると述べた。また、各種の措置で既存在庫を消化することに加えて、「新しい計画は経済の形態が変化していることを必ず考慮し、適切に何らかの修正を加え、商業をこれほど多く計画しないようにすべきだ」とした。

政策の追い風が相次いで放出

今回、ローン最低頭金比率が調整される前にも、商業不動産の在庫調整に関する政策はすでに順次打ち出されていた。

2025年9月、国務院弁公庁が『スポーツ消費の潜在力をさらに解放し、スポーツ産業の質の高い発展を一層推進するための意見』を公布し、産業用工場、商業用不動産、倉庫用不動産などを、法律に基づき活用してスポーツ運動空間を構築することを奨励するとした。

2025年11月28日、中国証券監督管理委員会（証監会）が商業不動産投資信託基金の試験導入に関する事項について、パブリックコメントを募集した。今回の試験導入の核心は、商業不動産の権益の資金調達ルートをつなぎ、既存の在庫資産を活性化するための標準化された金融ソリューションを提供する点にある。

今年に入ってからも、積極的なシグナルが引き続き放出されている。

3月5日、自然資源部と国家林業・草原局が『自然資源要素の保障をさらに適切に行うための通知』を公表し、新たな建設用地は重大プロジェクトの建設と民生事業の発展を優先して保障し、原則として収益性不動産の開発には用いないと明確化した。

今月公表された『第十五五（15-5）計画綱要』では、供給済みだが未開発の土地および建設中プロジェクトの分類による処置を推進し、既存の商品住宅および遊休状態の商業・オフィス用途不動産の活性化・活用を推進するとしている。また『第十五五計画綱要』では、法に基づき、産業・事業用地の使用権の更新業務を慎重かつ適切に推進することにも言及している。

分析者の間では、これは単に供給側の調整を意味するだけでなく、遊休状態の商業用不動産の活性化・活用も加速する見通しだという見方が一般的だ。

地方政府のレベルでも、多くの都市が最近、商業・業務用市場の在庫調整を後押しするための複数の支援政策を打ち出している。

たとえば、上海では、ビジネス・オフィスビルにおいて商業ホテル、研究開発の革新、文化・スポーツ、医療サービス、教育研修、賃貸住宅（人材向け住宅を含む）などの機能を共存させることを認めている。杭州では工業・事業用地改革に関する関連政策を導入し、改革を通じて既存の空間を効率的に活性化する仕組みを整備することを明確化し、住宅用途へ臨時に変更することも認めている。

補助金の交付に関しては、武漢では新築の商業・業務用タイプの不動産を購入する場合、契税の実納額に基づいて50％の補助を与える。南寧では、商業・業務用プロジェクトで100平方メートルを超える購入に対して、1万元の住宅購入補助を与える。

中指研究院は、遊休状態の商業・業務用不動産の活性化の道筋を模索することが、今年の重要な政策の重点になるだろうと指摘し、各地でより多くの試みが行われることが見込まれるとしている。

最低頭金比率の大幅な引き下げについて、同機関は次のように述べている。短期的には、商業・業務用の在庫にかかる負担の緩和と、不動産企業のキャッシュフローの改善に役立つ。中長期的には、在庫資産の活性化に対する金融支援となる。

しかし中指研究院は同時に、この措置は市場全体の全面的な反転を示すシグナルではないとも指摘している。住宅ローンと比べて、商業用不動産のローンは、融資割合、金利、期間の面で依然として明確な差がある。さらに、銀行は実務の段階で、顧客のリスク状況などの要素を踏まえて、具体的な頭金比率を慎重に決めることになる。より重要なのは、商業不動産の取引の活発度は根本的に実体経済の景況度に左右されるため、「沈黙資産」を本当に動かすには、市場主体の信認と実体経済の活力が同時に回帰する必要があるという点だ。

（編集：文静）

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