前倒しで住宅ローンを返す風潮は、もう吹き終わったのか？2022年下半期以降、中国では個人向け住宅ローンの借り手が繰り上げ返済を加速させ、一定期間にわたって「繰り上げ返済ラッシュ」が形成されてきた。
しかし現在では、深夜の整理券争奪や数か月に及ぶ行列のような光景は、もはや珍しくない。繰り上げ返済の「風」はまだ吹き続けているのか？『毎日経済新聞』の記者がデータを整理したところ、国有系6大銀行の住宅ローン残高は約24.48万億元で、前年に比べて約0.71万億元減少している。
「いま繰り上げ返済は確かにまだありますが、ここ数年前と比べると、もはや『ラッシュ』と呼べるほどではありません。」ボトン・コンサルティングの金融業界シニアアナリスト、ワン・ポンボー氏は述べる。住宅ローン残高の減少は、住民による繰り上げ返済がどれだけ「吸い上げられた」かに加え、昨年の購買意欲が高くなかったことが同時に影響しているのだという。
注目すべきは、今年の第1四半期に不動産市場で「小陽春（春の小さな訪れ）」が見られたことだ。こうした状況について、シニアの金融政策専門家、ジョウ・イーチン氏は、この動きは短期的な急落後の反発ではなく、市場金利が段階的に引き下げられ、不動産購入政策も段階的に緩和されることで、市場の信頼が着実に回復しており、この傾向は第2四半期にも続く可能性があると考えている。
去年の個人住宅ローン残高が下落
記者が整理したデータによると、銀行の個人向け住宅ローン残高は引き続き減少している。
2024年において、住宅ローン供給の主力である国有系6大銀行の個人向け住宅ローンは0.62万億元減少した。一方、2025年通年の純減は約0.71万億元で、2024年の減少幅よりも拡大している。
注目すべきなのは、2025年上半期の国有系6大銀行の合計減少額が1078億元で、2024年上半期の3255億元に比べて明らかに少ない一方、2025年下半期には大幅に6022億元減少し、昨年の個人住宅ローン全体の縮小幅は2024年よりもさらに拡大したことだ。
個人住宅ローン残高が縮まり続けるなかで、現時点では国有系6大銀行の個人向け住宅ローン残高はすべて「6万億元時代」に別れを告げている。
全国の大局を見ると、個人向け住宅ローン残高も同様に下向きだ。中国人民銀行のデータによれば、2025年末時点の全国の個人向け住宅ローン残高は37.01万億元で、前年同期比1.8%減少している。
業界では、ストック（既存）住宅ローン残高の減少は、実のところ2つの力による「勝負」だと見ている。1つ目は、繰り上げ返済がどれだけ（残高を）「抜いて」いったか、2つ目は、新たに発行された住宅ローンがどれだけ「補填」したかである。
北京の富裕層向け資産運用業界協会の特約研究員、ヤン・ハイピン氏は、次のように述べる。不動産は依然として調整期にある。多くの（いわゆる）必需層の顧客はいるが、一方で多くの様子見層もいるため、全体として住宅ローンの伸びは力強さに欠ける。
第1四半期に「小陽春」が到来
今年の第1四半期には、中古住宅の取引が「小陽春」を迎えた。クリエイ（克而瑞）レポートによると、3月の主要20都市の中古住宅の成約面積は約1797万平方メートルで、前月比117%増、前年同月比でも6%増だった。第1四半期累計の成約面積は約4108万平方メートルで、前年同期比4%増。
この「小陽春」の相場局面では、北京や上海などの一線都市が「先導役」を担っている。
「2026年第1四半期の不動産市場の『小陽春』は、一線都市の中古住宅市場の回復を主な原動力としており、現在は穏やかな修復段階にあります。その回暖の勢いには、一定の持続性がある可能性があります。」ジョウ・イーチン氏は記者に対し、「小陽春」の到来が、商業銀行の個人向け住宅ローン残高に与える前向きな影響も、次第に表れてくるだろうと述べた。
ジョウ・イーチン氏は、二手住宅の成約が活発になると、それが住宅ローン申請件数を直接押し上げ、残高の減少幅を徐々に和らげることになり、今後は住宅ローン残高に対して前向きな支えとなる可能性があると指摘した。全体として不動産市場は「数量が増え、価格が安定する」方向へと進んでいる。
上海の易居不動産研究院の副院長、イェン・ユエチン氏は、記者に対し、「小陽春」の局面は重点都市における中古住宅の取引により重点が置かれており、現時点では全国の不動産市場回復の初期段階にある。第2四半期にかけて市場取引がさらに良好になれば、貸出市場にも積極的な支えが作用するだろう。だが、顧客の中には住宅公積金ローンの人がいて、商業銀行のローンデータには計上されず、また商業ローン残高のデータにも影響しうる」と述べた。
交行の住宅ローンの案件投入量が増加
今年の個人向け住宅ローンの状況について、記者は複数の銀行の経営陣が業績発表会で判断を示していることに気づいた。その中で、中国交通銀行は個人向け住宅ローン業務について比較的楽観的な見方をしている。
2025年度の業績発表会で、交連銀行の副行長、ジョウ・ワンフー氏は、2026年3月以降、この銀行の住宅ローンにおける案件投入量が明らかに増加していると紹介した。「これは、不動産市場が安定に向かうサインの一種ではないか。」ジョウ・ワンフー氏は述べた。このトレンドが続けば、2026年の住宅ローン業務は段階的にプラス成長を実現し、あわせて中国交通銀行のリテールローン全体が、見込んでいた成長目標を後押しされるだろう。
一方、工商銀行の副行長、ワン・ジンウー氏は、個人向けローンの不良率について回答した。ワン・ジンウー氏によれば、個人向けローンの資産の質は長期にわたり良好に保たれており、直近2年は経済の体制転換、不動産市場の調整、段階的な需給の不均衡などの要因の影響で、不良率が短期的に上向きになっているが、それは業界全体のトレンドと一致しているという。
「わが国の経済基盤は安定しており、しなやかさがあり、潜在力も大きい。長期的に良好な見通しを支える条件と基本的なトレンドはいずれも変わっていない。将来的には個人ローンのリスクはコントロール可能である。」ワン・ジンウー氏はそう判断した。総合的な政策の実施が加速し、政策の恩恵が継続的に放出されるに伴い、個人向け信用市場の基盤は次第に改善し、個人ローンの資産の質もまた、合理的な水準へと戻っていく。
国家が不動産分野で継続的に政策を打ち出し、不動産市場にも回復の兆しが見られる一方で、ヤン・ハイピン氏は記者に対し、住宅ローンが銀行の資産配分に占める比率は、下がっていく傾向になる可能性があると述べた。
現時点のデータから見ると、記者は、大型銀行の個人向け消費ローンと個人向け事業性ローンが大幅に伸びていることに注目した。工商銀行の個人向け消費ローンは778.19億元増で18.5%増、個人向け事業性ローンは2522.38億元増で15.0%増；中国銀行の国内における個人向け消費ローンの増加幅は28%に達している。
住宅ローンの繰り上げ返済は得なのか？
これまでの住宅ローン「繰り上げ返済ラッシュ」の主な動機は、借り手にあった。ひとつは経済に変動が生じたこと、もうひとつはわが国の金融市場に変動が生じたことで、一般の住民の投資収益が低下し、リスク選好が保守的になったことだ。さらに、一部のストック（既存）住宅ローンの金利が高い。借り手の中にはストックの住宅ローン金利が5%を超える人もおり、こうしたさまざまな要因のもと、借り手は本来投資に回していた資金の一部を繰り上げ返済に充てるようになった。
しかし、ストック住宅ローン金利が引き下げられれば、個人向け住宅ローンの金利コストも次第に下がっていく。今年2月の中国人民銀行データによれば、個人向け住宅ローンとして新規に出された融資の加重平均金利は約3.1%で、前年同期比で約10ベーシスポイント低くなっており、融資金利は低水準に保たれている。
金利が低水準にあるとき、個人の繰り上げ返済はそれでも得なのか？
「得かどうかは、消費者が今得ている投資や貯蓄のリターン水準と、引き下げ後の住宅ローン金利との差がどれくらい大きいかで決まります。」ワン・ポンボー氏は述べた。もし投資の収益率が貸出金利を上回るなら、資金をより多く投資に回すことも検討できる。逆に、貸出金利が投資収益率を上回るなら、ローンを一部または全部返済することを考えるべきだ。加えて、生活のための日常支出や、将来の老後・医療などに備えて資金を確保する必要もある。
また、返済方法の観点からは、一般的に、同額元本返済方式では初期に返す元本が多く利息が少ないため、他の方法に比べて繰り上げ返済のほうがいくらか得になりやすい。これに対し、同額返済（元利均等）方式では初期に返す利息が多く元本が少ない。返済がちょうど半分を過ぎているなら、繰り上げ返済を考慮しなくてもよい。
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六大行存量個人住宅ローン残高が0.7兆元減少、早期返済の必要性はありますか？
前倒しで住宅ローンを返す風潮は、もう吹き終わったのか？2022年下半期以降、中国では個人向け住宅ローンの借り手が繰り上げ返済を加速させ、一定期間にわたって「繰り上げ返済ラッシュ」が形成されてきた。
しかし現在では、深夜の整理券争奪や数か月に及ぶ行列のような光景は、もはや珍しくない。繰り上げ返済の「風」はまだ吹き続けているのか？『毎日経済新聞』の記者がデータを整理したところ、国有系6大銀行の住宅ローン残高は約24.48万億元で、前年に比べて約0.71万億元減少している。
「いま繰り上げ返済は確かにまだありますが、ここ数年前と比べると、もはや『ラッシュ』と呼べるほどではありません。」ボトン・コンサルティングの金融業界シニアアナリスト、ワン・ポンボー氏は述べる。住宅ローン残高の減少は、住民による繰り上げ返済がどれだけ「吸い上げられた」かに加え、昨年の購買意欲が高くなかったことが同時に影響しているのだという。
注目すべきは、今年の第1四半期に不動産市場で「小陽春（春の小さな訪れ）」が見られたことだ。こうした状況について、シニアの金融政策専門家、ジョウ・イーチン氏は、この動きは短期的な急落後の反発ではなく、市場金利が段階的に引き下げられ、不動産購入政策も段階的に緩和されることで、市場の信頼が着実に回復しており、この傾向は第2四半期にも続く可能性があると考えている。
去年の個人住宅ローン残高が下落
記者が整理したデータによると、銀行の個人向け住宅ローン残高は引き続き減少している。
2024年において、住宅ローン供給の主力である国有系6大銀行の個人向け住宅ローンは0.62万億元減少した。一方、2025年通年の純減は約0.71万億元で、2024年の減少幅よりも拡大している。
注目すべきなのは、2025年上半期の国有系6大銀行の合計減少額が1078億元で、2024年上半期の3255億元に比べて明らかに少ない一方、2025年下半期には大幅に6022億元減少し、昨年の個人住宅ローン全体の縮小幅は2024年よりもさらに拡大したことだ。
個人住宅ローン残高が縮まり続けるなかで、現時点では国有系6大銀行の個人向け住宅ローン残高はすべて「6万億元時代」に別れを告げている。
全国の大局を見ると、個人向け住宅ローン残高も同様に下向きだ。中国人民銀行のデータによれば、2025年末時点の全国の個人向け住宅ローン残高は37.01万億元で、前年同期比1.8%減少している。
業界では、ストック（既存）住宅ローン残高の減少は、実のところ2つの力による「勝負」だと見ている。1つ目は、繰り上げ返済がどれだけ（残高を）「抜いて」いったか、2つ目は、新たに発行された住宅ローンがどれだけ「補填」したかである。
北京の富裕層向け資産運用業界協会の特約研究員、ヤン・ハイピン氏は、次のように述べる。不動産は依然として調整期にある。多くの（いわゆる）必需層の顧客はいるが、一方で多くの様子見層もいるため、全体として住宅ローンの伸びは力強さに欠ける。
第1四半期に「小陽春」が到来
今年の第1四半期には、中古住宅の取引が「小陽春」を迎えた。クリエイ（克而瑞）レポートによると、3月の主要20都市の中古住宅の成約面積は約1797万平方メートルで、前月比117%増、前年同月比でも6%増だった。第1四半期累計の成約面積は約4108万平方メートルで、前年同期比4%増。
この「小陽春」の相場局面では、北京や上海などの一線都市が「先導役」を担っている。
「2026年第1四半期の不動産市場の『小陽春』は、一線都市の中古住宅市場の回復を主な原動力としており、現在は穏やかな修復段階にあります。その回暖の勢いには、一定の持続性がある可能性があります。」ジョウ・イーチン氏は記者に対し、「小陽春」の到来が、商業銀行の個人向け住宅ローン残高に与える前向きな影響も、次第に表れてくるだろうと述べた。
ジョウ・イーチン氏は、二手住宅の成約が活発になると、それが住宅ローン申請件数を直接押し上げ、残高の減少幅を徐々に和らげることになり、今後は住宅ローン残高に対して前向きな支えとなる可能性があると指摘した。全体として不動産市場は「数量が増え、価格が安定する」方向へと進んでいる。
上海の易居不動産研究院の副院長、イェン・ユエチン氏は、記者に対し、「小陽春」の局面は重点都市における中古住宅の取引により重点が置かれており、現時点では全国の不動産市場回復の初期段階にある。第2四半期にかけて市場取引がさらに良好になれば、貸出市場にも積極的な支えが作用するだろう。だが、顧客の中には住宅公積金ローンの人がいて、商業銀行のローンデータには計上されず、また商業ローン残高のデータにも影響しうる」と述べた。
交行の住宅ローンの案件投入量が増加
今年の個人向け住宅ローンの状況について、記者は複数の銀行の経営陣が業績発表会で判断を示していることに気づいた。その中で、中国交通銀行は個人向け住宅ローン業務について比較的楽観的な見方をしている。
2025年度の業績発表会で、交連銀行の副行長、ジョウ・ワンフー氏は、2026年3月以降、この銀行の住宅ローンにおける案件投入量が明らかに増加していると紹介した。「これは、不動産市場が安定に向かうサインの一種ではないか。」ジョウ・ワンフー氏は述べた。このトレンドが続けば、2026年の住宅ローン業務は段階的にプラス成長を実現し、あわせて中国交通銀行のリテールローン全体が、見込んでいた成長目標を後押しされるだろう。
一方、工商銀行の副行長、ワン・ジンウー氏は、個人向けローンの不良率について回答した。ワン・ジンウー氏によれば、個人向けローンの資産の質は長期にわたり良好に保たれており、直近2年は経済の体制転換、不動産市場の調整、段階的な需給の不均衡などの要因の影響で、不良率が短期的に上向きになっているが、それは業界全体のトレンドと一致しているという。
「わが国の経済基盤は安定しており、しなやかさがあり、潜在力も大きい。長期的に良好な見通しを支える条件と基本的なトレンドはいずれも変わっていない。将来的には個人ローンのリスクはコントロール可能である。」ワン・ジンウー氏はそう判断した。総合的な政策の実施が加速し、政策の恩恵が継続的に放出されるに伴い、個人向け信用市場の基盤は次第に改善し、個人ローンの資産の質もまた、合理的な水準へと戻っていく。
国家が不動産分野で継続的に政策を打ち出し、不動産市場にも回復の兆しが見られる一方で、ヤン・ハイピン氏は記者に対し、住宅ローンが銀行の資産配分に占める比率は、下がっていく傾向になる可能性があると述べた。
現時点のデータから見ると、記者は、大型銀行の個人向け消費ローンと個人向け事業性ローンが大幅に伸びていることに注目した。工商銀行の個人向け消費ローンは778.19億元増で18.5%増、個人向け事業性ローンは2522.38億元増で15.0%増；中国銀行の国内における個人向け消費ローンの増加幅は28%に達している。
住宅ローンの繰り上げ返済は得なのか？
これまでの住宅ローン「繰り上げ返済ラッシュ」の主な動機は、借り手にあった。ひとつは経済に変動が生じたこと、もうひとつはわが国の金融市場に変動が生じたことで、一般の住民の投資収益が低下し、リスク選好が保守的になったことだ。さらに、一部のストック（既存）住宅ローンの金利が高い。借り手の中にはストックの住宅ローン金利が5%を超える人もおり、こうしたさまざまな要因のもと、借り手は本来投資に回していた資金の一部を繰り上げ返済に充てるようになった。
しかし、ストック住宅ローン金利が引き下げられれば、個人向け住宅ローンの金利コストも次第に下がっていく。今年2月の中国人民銀行データによれば、個人向け住宅ローンとして新規に出された融資の加重平均金利は約3.1%で、前年同期比で約10ベーシスポイント低くなっており、融資金利は低水準に保たれている。
金利が低水準にあるとき、個人の繰り上げ返済はそれでも得なのか？
「得かどうかは、消費者が今得ている投資や貯蓄のリターン水準と、引き下げ後の住宅ローン金利との差がどれくらい大きいかで決まります。」ワン・ポンボー氏は述べた。もし投資の収益率が貸出金利を上回るなら、資金をより多く投資に回すことも検討できる。逆に、貸出金利が投資収益率を上回るなら、ローンを一部または全部返済することを考えるべきだ。加えて、生活のための日常支出や、将来の老後・医療などに備えて資金を確保する必要もある。
また、返済方法の観点からは、一般的に、同額元本返済方式では初期に返す元本が多く利息が少ないため、他の方法に比べて繰り上げ返済のほうがいくらか得になりやすい。これに対し、同額返済（元利均等）方式では初期に返す利息が多く元本が少ない。返済がちょうど半分を過ぎているなら、繰り上げ返済を考慮しなくてもよい。