所有者は40万円で売却したが、買い手はリフォーム後に69.8万円で売却。第二の買い手は天井に排污管の漏れがあるとして訴え、一審で所有者に約80万円の責任を認めた。

問AI · 裁判所は原所有者が配管の漏えいを隠していたことをどのように認定し、欺罔に当たると判断するのか？

「うちの家はたった40万元で売ったのに、裁判所は一審でうちが単独で約80万元の責任を負うと判決しました。つまりあの家は消えてなくなったのと同じです。」先日、重慶市万州区の呉女士が華商報大風ニュースのホットライン029-88880000に電話し、一審判決に不服として上訴したと伝えた。

売却——

オーナーは40万元で154平方メートルの学区不動産を売却、女性が買って内装をやり直してから69.8万元で転売

呉女士は重慶市万州区の出身だといい、次のように説明する。2008年、家族は万州区白岩一支路で学区の物件を購入し、「万州区高笋塘の近くにあり、そこには区で最も優れた小中学校と幼稚園があります。当時、登記は夫と息子名義で、家は2階建て、広さはおよそ154平方メートルでした。」

呉女士は華商報大風ニュースの記者に、この物件は1998年に建てられ、購入時はスケルトン状態（清水房）だったと述べた。その後、他人に賃貸して美容院や宿泊施設として利用していたが、2024年5月に引っ越しのため売却したいと思ったという。

同年9月10日、呉女士は仲介を通じて40万元で朱女士に売却した。「不動産売買契約を結んだ後、彼女はその代金を私たちに支払いましたが、彼女の要求により、物件の名義移転の登記手続は一時的に行いませんでした。2か月以上たって、彼女が改装した後、69.8万元の価格で、某という女性に売りました。」

2024年11月25日、呉女士の夫と息子が甲方として、朱女士を乙方とし、向某を乙方とする《不動産売買仲介 成約契約》を締結することを委託した。同契約では、甲方が当該物件を現状のまま、住戸単位で乙方に売ること、甲方が当該売却物件の所有権が明確で手続が合法であり、共有者の同意を得ており、物件に対して合法的に処分する権利を有することが約定され、「乙方は物件を全面的に検査し、当該物件のすべての状況を理解して異議がなく、当該物件を購入することを決定した」とされた。

「向某が19.8万元の頭金を朱女士に支払い、銀行の50万元の住宅ローン資金が私たちの口座に振り込まれました。」呉女士によると、すぐに彼らはその50万元を2回に分けて朱女士に送金した。「実際、うちが家を売って得たのはその40万元だけです。」

同年12月27日、当該物件は正式に向某名義として登記された。

思いがけず、約7か月後、万州区の裁判所の一通の召喚状がこの件に急展開をもたらした。

提訴——

向某は、客間の天井に排水汚水配管の漏えいと異臭があることを隠していたと主張し、代金全額の返還と損害賠償を求めた

2025年7月、向某は重慶市万州区人民法院に訴訟を提起し、甲方である呉女士の夫と息子、ならびに朱女士などを被告として挙げた。

向某の訴状によれば、当初、ある会社の仲介により、彼女は呉女士の家のその物件を購入した。朱女士に購入代金19.8万元を支払い、仲介サービス費用10000元を支払い、さらに当該物件を担保として農行万州支店で50万元の購入用ローン手続きを行い、毎月は彼女が返済している。

彼女は、最近、その物件が所在する棟の糞尿排水の主管管（糞便排污主管道）が、その物件の客間の真上に位置しており、かつ糞尿排水配管が漏れて異臭を伴うため、正常に入居できないことを発見したと述べた。

彼女は、甲方および朱女士らの被告が、物件取引の際、物件取引に影響し得る重要な事実を故意に秘匿し、それにより彼女は欺罔されて売買契約を締結したため、彼女の適法な権利利益を重大に侵害したと主張した。

向某は裁判所に対し、当該《不動産売買仲介 成約契約》を取り消すことを求め、さらに甲方および朱女士に対して当該頭金の返還と相応の利息の支払いを求め、加えて当該50万元の住宅ローン返済資金の返還および利息8.49196万元の一旦の支払いを求めた。加えて、名義移転税費2.6979万元および相応の仲介費や弁護士費用などの支払いを求めており、合計は約80万元である。

弁護——

当該物件の問題は開発業者の設計であり、売主は故意に秘匿していないとして、棄却を求める

公判審理で呉女士側が主に主張したのは、当該物件の排水管は開発業者による元々の設計であり、彼らは何ら事実を秘匿していない、という点だ。さらに、当該物件が所在する配管の位置と構造はすべて開発業者によって統一的に計画し施工されており、自己には専門的な建築知識がなく、配管の関連リスクや問題を予見することは不可能だった。取引の過程において彼らは物件の現状を正確に告知しており、また朱女士は物件を再改装していたため、自分は既知情報を故意に秘匿していない。いわゆる配管の漏えい問題は引き渡し後に生じたものであり、彼らが重大な品質問題の責任を負うべきではない。原告の向某は、共有設備にかつて浸水が発生していたことから当該物件に重大な品質問題があると推測することはできない。当該物件は中古物件であり、法律の規定によれば給排水管の品質保証期間はわずか2年である。

また彼らは、住宅の売買において自分たちが受け取ったのは当初朱女士が支払った当該40万元の購入代金だけで、それ以外の資金はすべて朱女士の所有だと主張した。「取引に欺罔行為はなく、売買契約には法律上の取消し得る状況がない。物件はすでに名義移転され、取引は完了しており、物権は確認済みである。契約に基づき各当事者が履行すべき権利義務はすべて完了している。原告の向某は完全民事行為能力者であり、取引の際は物件の現状を認めた上で購入の決定をするべきである。さらに、当該訴えの取消権はすでに出訴期間の制限を超えている。よって裁判所には原告のすべての請求を棄却してもらいたい。」

被告の朱女士は、契約の第1項に基づき、原告の向女士が住宅購入の過程で熟慮の上、現在まで売買は完了し、かつ物件はすでに名義移転済みであるのに、なぜ彼女が今さら翻意しているのか分からないため、彼女の請求は認められるべきではないと弁護した。

朱女士はさらに、原告の述べる配管は歴史的に形成されたものであり、購入時点ではその状態だった。自分の改装でもそれに触れていない。物件の元の権利者は浸水状況を告げていなかった。「現場を確認したところ、原告が主張する配管の漏えいおよび異臭は事実ではない。当該案件は重大な錯誤や欺罔などの取消しの法定事情を構成せず、また根本的債務不履行も構成しない。よって、彼女の訴訟請求を棄却してほしい。」

判決——

売主が当該物件の真の状況を隠す欺罔の故意があるとして、約80万元の責任を負わせる

万州区人民法院は関連事実を審理で確認した上で、さらに当初売主である呉女士の家と買主である朱女士は、ある仲介会社による仲介サービスを通じて契約を締結したと述べた。「当該物件は中古物件の取引であり、最終成約価格は40万元である。売主は買主の現場調査時の実際の状況に従って買主に引き渡し、使用させた。朱女士は当該物件を購入後、室内を改装した。」

同裁判所はまた、2024年9月14日に、売主呉女士の家と朱女士が重慶市渝博公証処で公証委任状を手続したことを調査で明らかにした。その内容は、売主が業務繁忙のため不動産登記センターに自ら出向き不動産売買の名義移転登記手続等を行うことが不便であるため、特別に朱女士に以下の事項を代行してもらう、というものだった。すなわち「第二買主と《住宅売買契約》およびネット署名契約を締結すること、住宅の権利売買の名義移転登記に関する手続、納付・減免に関する税費等の手続を行うこと、ならびに関連する書面の契約等に署名すること」である。

万州区人民法院は、さらに「公判審理では現地調査の結果、当該物件の基礎的な内装（基装）は新品同様であり、また家全体の客間はすべて新品の天井（吊り天井）であった。天井を開けると、玄関ドアのところから距離のある客餐室の天井上部には、建物全体の排水汚水管があり、その排水管はそこで曲がっていた。排水管は比較的古く、汚れも多い。排水管が通る天井部は黒ずんでおり、さらに管の周囲にはプラスチックの薄いフィルムが巻かれていた」と述べた。

本件で最も重要な公判審理の争点は、当該物件の売買契約が欺罔を構成するかどうかである。

万州区人民法院はまた、2024年に物件管理側が、呉女士の家を宿泊施設として営業しているオーナーが物件管理費を滞納しているとして訴えを起こしていたが、審理の中で相手側が述べたところによれば、「排水主管管の漏水のために私の宿泊施設に損失が生じたので、物件管理費を払わなかったのだ」ということだった。その後、当該案件は調停によって成功していた。

しかしながら、呉女士が提出した万州区紅光派出所の通報受理票（警報受領票）によれば、2024年4月4日午後3時ごろ、彼女は宿泊施設オーナーと、建物の賃貸に関する問題で紛争が起きたとして通報し、その後、警察は調停により処理したことが示されている。

今回の公判で万州区人民法院は、現地の確認状況、ならびに当初の物件管理側と宿泊施設オーナーとの間の民事調停書などに基づき、当該物件の客餐室の天井上部における排水管の漏えいが実際にあった事実を立証できると判断した。朱女士は売主側の委任代理人として、建物全体の排水管が客餐室の天井上部にありかつ漏れている状態であることを知りながら、リフォーム改装を行い、プラスチックの薄いフィルムで配管を覆うことで、当該物件の真の状況を秘匿した。欺罔の故意があり、欺罔行為を実施した。契約締結時、朱女士は原告の向女士に対して真実を事実どおり告知しなかったため、原告は知らないまま当該物件の成約契約を締結した。この行為は欺罔を構成する。

万州区人民法院はまた、原告の向某が朱女士に共同支払義務を負わせることを求めた点について、朱女士のすべての行為はいずれも売主からの委任に基づくものであり、朱女士は契約の相手方ではないため、原告の当該主張には事実および法律上の根拠がない、とした。

2026年1月4日、万州区人民法院の一審は判決を言い渡し、原告の向某と、オーナーである呉女士の家、および仲介会社が締結した当該契約を取り消し、売主である呉女士の家は向某に対して購入代金69.8万元の返還と資金占用に係る利息を返還すること、さらに名義移転税費および仲介費と弁護士費用も支払うことを命じた。

「万州区法院の一審では、私たちにその69.8万元の購入代金を独自に返還させて、利息や他の費用も含めると合計で約80万元だと言われました。」呉女士は嗚咽しながら、「こんなことは、私たちに40万元の家をまるごと手渡して差し出す判決ではないですか？」と疑問を口にした。

彼女によると、一審判決後、彼らは万州区法院に対して書面での回答を求めた。「14項目を挙げましたが、現在に至るまで、彼らは書面で回答していません。」

4月6日の午後、華商報大風ニュースの記者はこれを受けて、一審の劉姓裁判官に連絡したが、彼女は正面からの回答をしなかった。

上訴——

「歴史的な漏水」を告知しなかったことは欺罔に当たらず、法的根拠はない。民事調停書は確定判断の根拠として使えない

呉女士は、一審判決の結果に不服で重慶市第二中級法院に上訴し、一審判決は事実認定が不十分で法適用に誤りがあり、重大に彼らの適法な権利利益を侵害したと述べた。

上訴にあたって彼らは、一審判決で「歴史的な漏水」を告知しなかったことが欺罔を構成すると認定したが、法的根拠がないと考えている。

呉女士は、すでに修復されていて使用に影響しない歴史的な痕跡、特に公共区域での漏水により残った痕跡については、法的に積極的な告知義務が課されるわけではなく、秘匿する故意もないと述べた。一審は、以前に漏れていたのか、いま漏れているのか、糞が漏れているのか、漏水なのか、長期間の漏水なのか短期間の漏水なのか、公共区域での漏水なのか、そもそもの品質問題による漏水なのか、プラスチックの薄いフィルムは工事上の防水・防渗措置なのか、それとも漏水の痕跡を隠す手段なのか—といった点を調べていない。

たとえば「プラスチックの薄いフィルム」については、外形から見て配管を1本つないだように見え、明らかに防渗措置であり、何かを隠すものではない。それにもかかわらず、一審裁判所はこれをもって「漏水の痕跡を隠す故意」があると認定し、さらに漏水を欺罔へと誇張している、と呉女士は述べた。

呉女士はさらに、客餐室の天井上部にある排水汚水配管は建物全体の主管管であり、その配管は開発業者が1998年に建物を建てた際の原始設計によるもので、彼らはそれを変更していないため、現行の《住宅設計規範》で旧い家を縛ることはできない、とした。

上訴に際し呉女士はまた、向某が購入したのは朱女士が改造した「住宅」であり、購入の決定は主に下見時の現状に基づくもので、歴史的な漏水との間に法的な因果関係はない、と主張した。彼らの家が利益を得ていないという事実は、「違法な占有を目的とする」欺罔要件を完全に否定している。向某は下見および取引の過程で、合理的で慎重な注意義務を果たしていないのは彼女側の責任であり、その結果は自ら負うべきである。当該物件は中古物件であり、契約では「現状のまま引き渡す」ことが合意されている。住宅売買取引において、買主である向某は完全民事行為能力人であり、また慎重な審査義務を負っている。向某は複数回の下見や検収の過程で、物件の品質について何ら異議を述べていない。もし彼女が漏水の問題が重要だと考えるなら、十分な能力をもって注意深く検分するか、あるいは専門機関に検査を依頼すれば、関連する痕跡を発見できたはずである。「彼女自身の審査不足により、すべての責任を私たちの家に押しつける権利はありません。」

加えて、呉女士は上訴時に、〈民事訴訟法司法解釈〉第107条には、当事者が調停合意または和解合意に到達するために妥協をして、それによって認めた事実は、その後の訴訟において当事者に不利な根拠として用いることはできないと定められている、とした。そのため、一審判決書に記載されている宿泊施設オーナーの発言は、案件認定の事実根拠として使えない。それは彼が調停のために自認したものであり、他の案件の認定に影響を与えてはならない。また、人民法院による核実なしには、他の案件の認定事実として用いることはできない。

呉女士は二審裁判所に対し、一審判決を取り消し、この案件を差し戻して再審理するか、または法に従って改めて、向某の一審におけるすべての訴訟請求を棄却するよう求めた。「《不動産売買契約》を取り消せないのであれば、法に従って朱女士を第三者として追加し、改めて彼女にすべての責任を負わせるか、あるいは彼女が私たちに返還すべき当該69.8万元の購入代金と、各種損失を負担させることを求めます。」

華商報大風ニュース記者 黄平 編集 刘梦雨

（リークがある場合は、華商報大風ニュースのホットライン029-8888 0000までお電話ください）