AIに聞く · 市場の回復局面での値上げ戦略は逆効果になっていないか？
張江（ジャンジャン）のプログラマー小余は、金橋に賃貸している集合住宅で1年近く、ある部屋を見つめ続けていた。総額は80億元台。清明節の連休に内見しようと思ってアプリを開くと、いきなり50万元値上げされていた。「これじゃ、どうやって交渉するんだよ」と彼は言った。
これは珍しいケースではない。上海の不動産「新7条（新たな7つの規定）」が出てから、3月の中古住宅の成約件数は5年ぶりの高水準を記録し、多くの買い手が意欲を燃やしていた。清明節の連休はちょうど春の陽気がよく、内見に良い時期だ。だが一部の買い手は気づいた。気になっている物件は、値上げされたか、まったく交渉できない状態になっているのだ。
夏さんは郊外の広さ100平方メートル未満の中古マンションを気に入っていた。前夜、200万元まで話がまとまったばかりなのに、翌日、売り手はいきなり205万元に引き上げてきた。彼女は困惑してこう言った。「今の市況なら、たいていの家主は値下げして売ると思っていたのに。値上げって、隣人の出品を“隠れ蓑”にしてるってこと？」その後彼女は目標を変え、1995年建造で延べ床面積93平方メートルの古い物件を、成約価格190万元で手に入れた。
小許は、卒業3年目の“上海流入組（沪漂）”。春節前に普陀区にある「築年数の古い小規模物件（老破小）」を見つけて気に入った。連休を使って値下げ交渉しようと考えていたが、自分が口を開く前に売り手がまず15万元値上げしてきた。彼女はやりきれずに投稿して助けを求めた。「家主の心理的な期待との差が15万元あるけど、交渉のコツは何かある？」
ソーシャルメディアの投稿での助けを求める書き込み。
データも、売り手の考え方の変化を裏づけている。3月の上海の中古住宅の募集価格の平均は、前月比でわずか0.08%の小幅上昇となり、33か月連続の下落に終止符が打たれた。
多くの売り手が、値上げへの期待を再燃させている。仲介の話では、3月以降、上海の複数のエリアで“値上げしてでも売り急がない（加価惜售）”という現象が見られるという。事前に合意した価格を、直前になって取り消すケースが相次ぎ、複数の人気小区（マンション群）では10万元から50万元の範囲で直接上乗せされた。中には出品を一時停止して、市場の様子見に入る人もいる。
売り手の心理は理解できるが、不動産業界の関係者の間では、現時点での値上げは必ずしも最適解ではないと広く見られている。
上海中原地産の分析者、盧文曦（ルー・ウェンシー）は、本ラウンドの取引量の回復の理由は、新政策の後押しで滞留していた強い需要が集中して解放されたためであり、全面的な値上げ局面の開始ではない、と指摘する。3月に成約した中古住宅では、総額が300万元以下のものが7割を超える。需要側から見ると、市場の主力は予算が限られ、価格に対する感度が極めて高い自己居住用の買い手だ。
供給側から見ると、上海の不動産市場全体の募集戸数は依然として適正な範囲にあり、「どこも1部屋もない（一房難求）」という状況ではない。盧文曦はこう言う。「今の市場は、価格が熱いのではなく成約が熱い。価格はようやく下げ止まり安定し始めたばかりで、大幅な上乗せをすればかえって自己居住の買い手を即座に諦めさせ、物件の競争力を失わせてしまう。」
例えば浦東の2LDK1バスルームの物件では、双方が580万元で話をまとめた後、売り手が臨時で8万元上乗せしてきた。買い手はすぐに見切りをつけ、同じ小区の同じ間取りを別に買った。売り手は1か月待って次の買い手を迎え、最終的に572万元で成約した。結果として、元々得られたはずの8万元の利益を逃すだけでなく、さらに1か月分の保有コストも余計に払うことになった。
「窓口のタイミングをつかみ、即決して成約するのが最善だ」と盧文曦は提案する。売り手にとって最適な戦略は、直近の成約価格に合わせて値付けすることで、むやみに値上げしたり、臨時に撤回したりしないことだ。誠意ある買い手に出会ったら、即決して成約し、すぐに現金化して安定させる。住み替え型の売り手はなおさら、タイミングを逃さずに、旧居を早く売って新居を買い、市場が活気づく局面を利用して資産を換金するべきで、値上げを待つことで好機を逸しないようにする。
値上げするかどうかは売り手次第。買うかどうかは買い手が足で投票する。誠意のある売り手ほど、取引のスピードが速まっている。
記者が分かったところによると、浦東の花木（フアムー）エリアにある94平方メートルの物件では、売り手が誠意をもって売り出し、半年の間に値付けを3回調整して700万元から580万元まで下げた。清明節の連休だけでも内見は9回。普陀の長征（チャンジェン）エリアにある131平方メートルの物件では、半年の間に値付けを4回調整して840万元から768万元まで下げた。清明節の連休だけでも内見は13回だった。
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「一晩で50万も上がったのに、何をまだ交渉するっていうんだ？」上海の中古住宅市場で売り手が大幅に値上げし、買い手が納得しなくなった
AIに聞く · 市場の回復局面での値上げ戦略は逆効果になっていないか？
張江（ジャンジャン）のプログラマー小余は、金橋に賃貸している集合住宅で1年近く、ある部屋を見つめ続けていた。総額は80億元台。清明節の連休に内見しようと思ってアプリを開くと、いきなり50万元値上げされていた。「これじゃ、どうやって交渉するんだよ」と彼は言った。
これは珍しいケースではない。上海の不動産「新7条（新たな7つの規定）」が出てから、3月の中古住宅の成約件数は5年ぶりの高水準を記録し、多くの買い手が意欲を燃やしていた。清明節の連休はちょうど春の陽気がよく、内見に良い時期だ。だが一部の買い手は気づいた。気になっている物件は、値上げされたか、まったく交渉できない状態になっているのだ。
夏さんは郊外の広さ100平方メートル未満の中古マンションを気に入っていた。前夜、200万元まで話がまとまったばかりなのに、翌日、売り手はいきなり205万元に引き上げてきた。彼女は困惑してこう言った。「今の市況なら、たいていの家主は値下げして売ると思っていたのに。値上げって、隣人の出品を“隠れ蓑”にしてるってこと？」その後彼女は目標を変え、1995年建造で延べ床面積93平方メートルの古い物件を、成約価格190万元で手に入れた。
小許は、卒業3年目の“上海流入組（沪漂）”。春節前に普陀区にある「築年数の古い小規模物件（老破小）」を見つけて気に入った。連休を使って値下げ交渉しようと考えていたが、自分が口を開く前に売り手がまず15万元値上げしてきた。彼女はやりきれずに投稿して助けを求めた。「家主の心理的な期待との差が15万元あるけど、交渉のコツは何かある？」
データも、売り手の考え方の変化を裏づけている。3月の上海の中古住宅の募集価格の平均は、前月比でわずか0.08%の小幅上昇となり、33か月連続の下落に終止符が打たれた。
多くの売り手が、値上げへの期待を再燃させている。仲介の話では、3月以降、上海の複数のエリアで“値上げしてでも売り急がない（加価惜售）”という現象が見られるという。事前に合意した価格を、直前になって取り消すケースが相次ぎ、複数の人気小区（マンション群）では10万元から50万元の範囲で直接上乗せされた。中には出品を一時停止して、市場の様子見に入る人もいる。
売り手の心理は理解できるが、不動産業界の関係者の間では、現時点での値上げは必ずしも最適解ではないと広く見られている。
上海中原地産の分析者、盧文曦（ルー・ウェンシー）は、本ラウンドの取引量の回復の理由は、新政策の後押しで滞留していた強い需要が集中して解放されたためであり、全面的な値上げ局面の開始ではない、と指摘する。3月に成約した中古住宅では、総額が300万元以下のものが7割を超える。需要側から見ると、市場の主力は予算が限られ、価格に対する感度が極めて高い自己居住用の買い手だ。
供給側から見ると、上海の不動産市場全体の募集戸数は依然として適正な範囲にあり、「どこも1部屋もない（一房難求）」という状況ではない。盧文曦はこう言う。「今の市場は、価格が熱いのではなく成約が熱い。価格はようやく下げ止まり安定し始めたばかりで、大幅な上乗せをすればかえって自己居住の買い手を即座に諦めさせ、物件の競争力を失わせてしまう。」
例えば浦東の2LDK1バスルームの物件では、双方が580万元で話をまとめた後、売り手が臨時で8万元上乗せしてきた。買い手はすぐに見切りをつけ、同じ小区の同じ間取りを別に買った。売り手は1か月待って次の買い手を迎え、最終的に572万元で成約した。結果として、元々得られたはずの8万元の利益を逃すだけでなく、さらに1か月分の保有コストも余計に払うことになった。
「窓口のタイミングをつかみ、即決して成約するのが最善だ」と盧文曦は提案する。売り手にとって最適な戦略は、直近の成約価格に合わせて値付けすることで、むやみに値上げしたり、臨時に撤回したりしないことだ。誠意ある買い手に出会ったら、即決して成約し、すぐに現金化して安定させる。住み替え型の売り手はなおさら、タイミングを逃さずに、旧居を早く売って新居を買い、市場が活気づく局面を利用して資産を換金するべきで、値上げを待つことで好機を逸しないようにする。
値上げするかどうかは売り手次第。買うかどうかは買い手が足で投票する。誠意のある売り手ほど、取引のスピードが速まっている。
記者が分かったところによると、浦東の花木（フアムー）エリアにある94平方メートルの物件では、売り手が誠意をもって売り出し、半年の間に値付けを3回調整して700万元から580万元まで下げた。清明節の連休だけでも内見は9回。普陀の長征（チャンジェン）エリアにある131平方メートルの物件では、半年の間に値付けを4回調整して840万元から768万元まで下げた。清明節の連休だけでも内見は13回だった。