房価暴落の惠州、ミドルクラスのドバイ代替地となる

AIに聞く・低い家賃で知られる惠州の背後に、どんな発展の物語が隠れているのか？

著者/王動

編集/闫如意

過去一週間で、A株の投資家たちは本当に上げ下げの激しさを体感した。

A株よりもさえ、刺激的なのはおそらくドバイの不動産だろう。

開戦以降、たった2週間でドバイの不動産価格は30%暴落した。

ここ数年、ドバイは優遇税制と、ハードルの低い「ゴールド・ビザ」によって、数え切れないデジタルノマドを惹きつけてきた。

多くの人は、ある程度の貯蓄があり、リモート勤務できる仕事さえあれば、ドバイで「早期リタイア」の生活を送れると信じている。

しかし、繁栄の前提は、ドバイが「中東の避難港」であるという安全だという幻想の上に築かれているのだ。

戦争が勃発すると、新移民や滞在者たちはまるで目が覚めたかのように気づく。爆薬庫のそばで眠るのは、たしかに不眠になりやすい。

では、ドバイが崩れた後、デジタルノマドたちの次の「とにかく寝転ぶ」聖地はどこなのか？

答えを出した人がいる：

遠い東方にある、惠州という名の都市だ。

惠州、デジタルノマドの新拠点

誰かが、惠州がデジタル移民の新しい首都だと言い出すと、多くの人は驚いた。みんなが聞いたのだ：

惠州ってどこ？

惠州は、広東省の管轄下にある地級市で、広東省の東南部に位置し、珠江デルタの東端にあたる。広州や深圳に隣接し、粤港澳大湾区の重要都市の一つで、国家歴史文化名城……。

明らかに、これらの回答だけでは、なぜ惠州が若者の新しい「とにかく寝転ぶ」聖地になったのかを説明できない。

惠州で生まれ、惠州市第一中学を卒業した孫宇晨なら、おそらく惠州を好意的に見る多くの人を代表できるだろう。

「孫割」の見方では、惠州には物価が安い、安全で、景色がよく、気候が暮らしやすいといった多くの利点があり、バンコク、新山のような都市から、ニューヨーク、ロンドンに至るまで、どれも比べられないという。

孫宇晨は惠州を推す最初の人物ではない。

『さよなら愛人』には、かつて流行ったネットの有名人・留几手がいて、ずっと心に思い描いていたのは、これから惠州に行って大きなフラットに住み、毎日モトクロス（バイク）でサーフィンし、海を正面に春暖かく花が咲く暮らしをすることだ。

ここからさらにさかのぼること一千年前、ずっと以前から、惠州で有名なネットのインフルエンサーがこんな言葉を語っていた：

一日に荔枝を三百個食べても、嶺南（りんなん）の人として長く留まることを辞さない。

惠州は決して小さな都市ではない。面積の面では、ここは粤港澳大湾区で2番目に大きい都市——1.1万平方キロメートルで、深圳6つ分に相当する。人口の面では、人口は600万人超。経済面では、惠州のGDP総量は広東省の第5位を安定して維持している。

しかし、惠州という都市のイメージと、このデータはそれほど一致していない：

データ上は怪物だが、感覚上は小さな町だ。

結局のところ、広州・深圳・東莞といったトップクラスの都市群の間に挟まれているため、惠州の光もどうしても弱くなる。

みんなが惠州はいいと言うが、惠州のいったいどこがいいのか？

大きな面積に対応しているのは、惠州の産業も人口も極端に分散しているということだ。惠城区には旧市街の活気があるが、広州や深圳からは遠い。深圳に近い惠陽や大亜湾は、孤立したベッドタウンが点在する。

惠州を歩いていても、広州や深圳のような「大都市に押しつぶされる感覚」を感じるのは難しい。むしろ、無数のつながりのない小さな町が集まってできているように思えるのだ。

〓図源：小红書@麦克抽

ここは住宅供給が、広東省の全員を入れられると称されるほどだ。

そして供給が過剰であることによって、惠州の家賃は長期にわたって極めて低い水準を保っている。

双月湾や巽寮湾の周辺にある遠隔のエリアでは、海景の物件が1套（1戸）当たり十数万元で、隣の深圳の1平方メートルとほぼ同じだ。

良い立地の新築でさえ、1平方メートルあたり7〜8千元程度で、おおむね東莞の3分の1だ。

賃貸ならさらにお得で、月1〜2千元で海辺のアパートを1套借りられる。2LDKで、最高の海の眺めがあり、清掃も付く。

安いのは家賃だけではない。

深港（深セン・香港）と比べると、惠州の物価は慈善レベルに近い。個数の早茶（朝の飲茶）が数桁、15元の横沥のスープヌードルは、働く人一人ひとりの心を癒やすマッサージだ。

水東街（すいとうがい）では、午前2時でもなお、最新鮮な海鮮の屋台にありつける。

安いからといって、良い商品がないわけではない。惠州の生活の質も悪くない。

次に若者に追いかけられた「とにかく寝転ぶ」聖地は、黒竜江の鶴崗だった。そこでの家賃はさらに安く、数万元で2LDKを買えた。

しかし、最初の波で鶴崗に行った若者たちは、少なくない人がすでに戻ってきている。冬ひとつあれば、それで「重さを知らない若者」に対する教訓として十分だった。

過酷な気候という苦しさと比べると、現代生活から遠ざかることこそが、鶴崗のもっと深刻な問題だ。

宋徽宗が寒窯に蹲（うずくま）った五国城や、甄遠道が流刑にされた寧古塔でさえ、鶴崗よりはもう少し南にある。

ここでは、きちんとした仕事が見つからないし、社交の輪もあるとは言えない。

以上の問題は、惠州ではすべて起きない。

ここではアクセルを一踏みすれば深圳に行けて、香港や広州へ行くのも、強度としては北京の働く人の通勤とほぼ同じだ。

デジタルノマドは世間から身を隠すことはできても、回線を切ってはいけない。惠州では吹いてくるのは太平洋からの風だけでなく、時代の最前線からのニュースでもある。

〓惠州出身の歌手が揽佬（らんろう）を歌う

惠州はスタジアムの会場レンタルや警備コストが深圳より低いため、多くのビッグネームのアーティストは今、東莞を飛ばして大湾区の巡演の固定拠点として惠州を優先している。

一流都市の社交サークルを、手間なく維持することができ、文化生活さえ置いていかれない。

ここでは環境も鶴崗とは比べものにならない。

惠州は全国でも空気の質が最も良い都市の一つだ。

冬季の気温は冬季平均が15℃、1年で最多でも寒さの週が2週間程度。春節（旧正月）でも半袖で過ごせて、戸を開ければ広東でも最高のビーチが広がる。

鶴崗より暖かく、大理より安く、乳山より便利……

そう考えると、惠州はまるで天国だ。では、惠州には欠点がまったくないのだろうか？

もちろん、あなたが考えるほど単純ではない。

誰が背負って前進するのか

若者が惠州に流入し始めると、彼らは気づく。そこにはすでにおじいちゃんやおばあちゃんたちがいるのだ。

とりわけ東北（中国北東部）出身のおじいちゃんやおばあちゃんが多い。

遊民（ノマド）というものが一つの身分になり得ると、つい最近気づいた若者たちと比べれば、彼らこそが古参の渡り鳥であり、近代社会の遊牧民族なのだ。

惠州では、最も本場に近い東北風の焼き肉や昔ながらの麻辣湯（マーラータン）を食べられ、ほぼ三亜（サニヤ）に匹敵する；

大亜湾と巽寮湾では、東北弁（方言）が共通言語のようになっている。

すでに十数年前から、惠州の不動産購入広告は東北向けになっていた。

動機やニーズの点では、老後と「とにかく寝転ぶ」ことには多くの類似点がある。

老人にとって、北方の冬は気温が低いだけでなく、高額な暖房費、屋外活動の極端に低い率、呼吸器系や心血管の健康への脅威が伴う。

若者にとっては、一線都市の高すぎる家賃、終わりのない残業、そして極めて高い社交コストは、別の形式の「凍傷」だ。

高齢者は身体状態を療養し、若者は精神状態を療養する。

惠州がいまの価格の落とし穴になった理由を答えるには、この都市の熱狂的な「まちづくりの歴史」から語る必要がある。

2015年前後、深圳の不動産価格が暴騰し始めると、規制が次々に強化され、「車（投機のタイミング）に乗れなかった」新しい深圳の人たちは、大湾区の衛星都市を目標にし始めた。

土地供給は十分で、購入制限がない惠州は、深圳の客の第一選択になった。

当時、碧桂園、金融街などを先頭に立てた不動産企業が、惠州で前例のない「まちづくり（造成）」を開始した。

大亜湾の物件では、販売センターが空港のように作られており、毎日100台以上のバスが深圳から、さらには全国各地からお客を連れてくる。

当時いちばん洗脳されたスローガンは**「深圳の1/5の不動産価格で、別荘の海景物件に住める」**だった。

〓この壮大な大盤振る舞いの計画はいまだ実現していない

深中通道（しんちゅうつうどう）がまだ影もなく、地下鉄14号線がまだ図面の上にある時代には、無数の投資家が「深惠同城（深圳と惠州は同一都市）」というおとぎ話を信じて、ここは次の深圳・南山区だと思い込んでいた。

2016年、大亜湾の「深圳に近い」エリアの物件が、7000元/㎡から1.3万へ急速に跳ね上がった。

それでも頭を割ってでも抢（取り合う）必要があって、いわゆるお茶代や名義変更費、車庫の抱き合わせ……

当時の惠州は深圳客を大量に引き寄せただけでなく、強力な販売網で全国各地から資金を刈り取った。

中には、物件を見に行かず、模型（間取り）だけ見て契約した人さえいた。

勝因は深圳、敗因も深圳。

2021年に、不動産会社が爆雷し、不動産市場の引き締めが強化されると、深圳の不動産市場は冷え始めた。深圳の不動産市場の影の製品として、惠州の不動産はほぼ一夜で滑り落ちた。

惠州の家賃が上がるという物語を支える話は、どう見ても堅固ではなかった。

地下鉄の東延がなかなか着工できず、深惠/深大の広域鉄道（都市間）の進捗も理想的ではない。何年も炒（あぶ）ってきた深圳の東進、深惠の一体化は、紙の上にとどまった。

すべての一線都市には、惠州が必要だ

いまでも、多くの人の家が「惠州にロックされた」ままだ。

たとえば私の友人の小王だ。

2019年に彼は惠州の不動産市場に参入した。丁寧に選んだ物件は、今ではただで渡しても誰も欲しがらない。残っているローンが、新築の一括払いより多いからだ。

当時、彼と同じコミュニティで購入したオーナーたちの資産は、総じて50%以上目減りしている。

誤ったタイミング、誤った場所、誤った価格で間違った家を買ってしまった人にとっては、これはつらいデレバレッジ（借金圧縮）の過程だ。しかし渡り鳥のようにここへ来た若者たちにとっては：

惠州は、歴史のしがらみがない場所だ。

当時の不動産ブームが、この地に人口収容能力をはるかに超える建物やインフラを残した。あまりにも余ったこれらの資源は、ちょうど内巻きの競争から逃げて、低コストの生活を追求したい若者たちに引き継がれた。

10年のすり合わせを経て、当時描かれた夢の一部——高速鉄道、一部の商業整備、緑化公園——は遅いながらも、ようやく少しずつ実現し始めた。

大亜湾の海風の一筋一筋の裏側には、深くつかまった深圳のオーナーが黙ってため息をついている。

バブルが清算された後、惠州はむしろ若者にとってより友好的な場所になった。

家賃がダメになったからこそ、生活が始まった。家賃が極端に低い海景物件、混雑しなくなった海辺の遊歩道が、惠州を再びその本質であるリゾート地へと戻してくれた。

もちろん、惠州へ流入した若者たちは、すぐに不便なところも見つけることになる。

動画系のブロガーの画面に映っている安い海景物件やアパートの多くは、大亜湾や惠陽区などの深圳に近い郊外エリアにある。

〓 惠東の双月湾は、惠州で比較的人気のあるリゾート地だ

ここから惠州の中心市街地である惠城区へ行くのは、交通が極めて不便だ。

深圳へ行く高速鉄道は、1本あたり最短で20分と短く、見た目は良いが、真の問題は：家の外へどう出るかだ。

ここで人気の物件の多くは、孤立した閉鎖型コミュニティである。公共交通が悪いと言うほどではないが、基本的に存在しないと言える。

車を買わないなら、出入りはシャトルバスか、極めて呼びにくい配車アプリに頼るしかない。もし惠州に住むために車を買うなら、「遊民」である意味を失ってしまう。

ここには三甲病院もあり、サムズ（Sam’s Club）もある。だが、誰も毎日そこへ行くわけではない。肝心なのはコミュニティの商業で、それはあるとしても「あってよかった」程度だ。

低い家賃そのものが過剰の結果である以上、ここに住むなら、必ず過剰がもたらす別の問題にも向き合うことになる：

隣人がいない。

多くの超大型コミュニティでは、入居率がわずか20〜30%程度にとどまっている。昼はまだマシだが、夜の体験はそれほど美しくない。

いちばん「i（自分）」であっても、自分が社交を求めている必要性を過小評価しやすい。

しかし、渡り鳥のように来ては去れる若者にとって、これらの弱点と現実の不便さは、実は本当の問題ではない。

唯一の問題は、歴史がとっくに私たちに教えていることだ。ある場所が少数派から大衆へ変わり、社交アプリや短い動画（ショート動画）に「とにかく寝転ぶ聖地」として持ち上げられ、大勢の観光客が押し寄せ、インフルエンサーのコーヒー店が街角にあふれるようになると、家賃や賃料はひそかに引き上げられ、物価はゆっくり上がり、生活コストは一気に逆流してくる。

当初私たちを惹きつけてくれたすべての長所は、だんだんともっと多くの人によって「高く住む」方向へ変えられていく。

惠州が本当に若者が群がる理想郷になったとき、そこはもう今のような低コストで、のんびりしたテンポで、安心してとにかく寝転べる惠州ではなくなる。

たぶん、そのときには若者たちはまた次の惠州を探す必要があるだろう。