“沪七条”満月：新旧住宅取引2.57万件、業界は「金三確立、銀四期待」

AIに聞く・新政をどのように素早く上海の不動産市場の市場心理を修復するのか？

界面ニュース記者 | 王婷婷

「上海7条」新政策が発表されて以来、上海の不動産市場は春の訪れのような勢いを取り戻している。

3月27日、界面ニュースは上海市の住宅都市管理局から、新「上海7条」の施行から1か月で、上海の新築・中古住宅の累計成約面積が217万平方メートル（2.57万戸）に達し、昨年の春節後の同時期と比べて11%増加したことを聞いた。

まずは中古住宅市場で、取引量が増え、価格が安定している。新「上海7条」が、春節後の市場回復に必要な期間を大幅に短縮し、中古住宅の成約件数は週ごとに上昇する傾向を示している。新政の1か月で、上海の中古住宅の成約面積は192万平方メートル（2.37万戸）で、昨年の春節後の同時期と比べて19%増加した。

価格指数は、前月比でマイナスからプラスへ転じた。2月の市の中古住宅価格指数は前月比で0.2%上昇し、昨年5月以降、9か月連続で前月比下落していた後、マイナスからプラスに転じた。

新築住宅市場の活発度も向上している。新「上海7条」が発表された後、上海では20のプロジェクトがオープンして事前予約を受け付け、そのうち一部のエリアでは熱が高い。たとえば徐汇区の楓林エリアの「濱江安瀾庭」、虹口区の北外灘エリアの「潮鳴江邸」、宝山区の上大エリアの「星皓名邸」などで、予約倍率はいずれも1を超えており、そのうち「星皓名邸」プロジェクトはオープン時にほぼ完売となった。

業界関係者は、一・二次市場がともににぎわっており、今年の「小陽春」市場の出来は期待できるとしている。「新政の効果が顕著で、市場の復調局面が明確です。『金の3月』が確立し、『銀の4月』が期待できると言えるでしょう。」

デベロッパーが「小陽春」の不動産を奪い取りに抢取

「上海7条」新政では、上海の多くのプロジェクトで来訪数と成約数が同時に伸び、取引量と品質がともに押し上げられる運営状況が見られる。企業各社はウィンドウ期をつかんで積極的に販売を前倒しし、「小陽春」の不動産戦に奮闘している。

「現場データから見ると、新政後、プロジェクトは2つの中核的なブレークスルーを実現しています。1つは来訪数が急増したこと、もう1つは成約件数が突破したことです。」中海地産上海公司のマーケティング責任者 陸溢華氏は、安澜上海の例を挙げ、「新政後の最初の週末、単週の来訪量は10倍に増え、約6.3億元のヒット（ホットセール）を記録しました」と述べた。

陸溢華氏によると、総額が1000万元級の市場では、普陀の中海・環宇玖章および楊浦の中海・雲邸玖章も同様に好成績を示している。具体的には、普陀の真如エリアの「中海・環宇玖章」は、新政後に2期分を順勢に追加販売し、本月の来訪量はさらに過去最高を更新、1300戸超えが期待される。楊浦の中海・雲邸玖章は、新政の発表後、来場客数と成約の双方で爆発的な伸びを見せ、来訪は2月比で500%増、成約は2月比で254%増となった。

「安澜上海から『双玖系』のレッド盤まで、中海の複数プロジェクトのデータが示す通り、政策による市場心理の修復効果は継続して現れてきています。購入者の入場意欲が明確に高まり、上海の不動産市場は安定して良い方向に向かう新しい段階に入っています。」陸溢華氏は、「『上海7条』新政の実施は、市場の熱を取り戻すだけでなく、今後の市場見通しにも明らかな安定効果をもたらしています」と語った。

中央企業のデベロッパー、保利発展も収穫の時期を迎えた。保利発展の関係者は、「当社プロジェクトのデータを見ると、新規訪問数は1〜2月から74%増加し、成約は新政前から3割増えています。活発度は2025年3月以来のほぼ1年での高水準まで回復しており、全体の回復スピードも明らかです」と指摘した。

新政後、保利発展は上海の複数プロジェクトで際立った成果を収めた。閔行区の颛橋エリアにある「保利・都汇和煦」は、新政後20日で来訪が1380組超、予約は72戸、成約金額は4.87億元。単日最高成約量は継続的に16戸へ更新され、単日転換率は最大20%に達し、本月の販売は100戸超が見込まれる。

保利世博天悦プロジェクトは、新政前と比べ来訪が約25%増。週平均の来訪は約110組。成約戸の総額も押し上がり、5000万元商品の流速は50%増、成約戸の総額の伸び率は12.5%となった。

新政の効果が継続して放出される中、中建壹品は「外滩元境、復興里プロジェクトの販売・成約促進と顧客サービス業務を全力で加速させ、I10-01プロジェクトの開発建設と販売開始を着実に推進する」としている。

新政実施から4週間が経過した時点で、中建壹品・外滩元境プロジェクトの市場反応は比較的前向きだ。中建壹品華東事業部の副総经理 張锟氏は、「顧客の来訪数は祝日前より47%増え、販売可能期間における予約量は112%増えました」と説明した。

中建壹品・外滩元境の「最前線」モニタリングデータによると、新政の後押しで成約に至った顧客のうち、以下の通り。市場見通しの改善、信頼の回復の影響を受ける割合が最も高く54%で、成約を最も強く押し上げる主要因となっている。次いで、公積金ローン政策による支援、セカンドハウスの住み替え効率の向上、非上海戸籍における合理的な住居需要の放出がそれぞれ23%、15%、8%を占める。

界面ニュースによると、厦門国資系の不動産企業、建発房産も「上海7条」新政の恩恵を受けている。同社傘下の上海複数プロジェクトで来訪と成約がともに高まっており、全体の販売実績は良好だ。

「金山区の金山新城にある瑞湖プロジェクトでは、連棟タイプの来訪量が前月比で12%上昇しています。楊浦区の新江湾にある海宸プロジェクトでは、販売センターの週末における顧客の1日あたり有効受け入れ数が120組を超え、政策が出る前の2倍になりました。」建発房産上海事業部の副総经理 陳凤氏は、このことは「上海7条」の実施が不動産市場の潜在需要を効果的に活性化し、より多くの購入者が不動産に再び目を向けることにつながっていることを示していると考えている。

陳凤氏の見立てでは、新政が定着した後、実需ニーズの顧客は購入の気持ちがより安定している。青浦印象青城や金山朗玥などのプロジェクトは3月の成約量で好調な動きを見せており、昨年の第4四半期以来の新高値を作る可能性がある。「60%を超えるのは初めての購入者です。彼らは、政策の発表によってこれまでの住宅価格の変動に対する懸念が払拭され、今はより積極的に手を出す意欲が高まったと言っています。」

上海の多区で不動産市場が下げ止まり回復へ

政策誘導、企業の販売前倒し、市場需要の相互作用のもと、上海各地区の不動産市場はすべて見栄えのする成績表を提出している。

界面ニュースは徐汇区の住宅都市管理局から、「上海7条」発表後3週間で、徐汇区の新築の成約面積帯および総価格帯の構成が継続的に上方へ動いたと聞いた。とりわけ150〜300平方メートル、総額2500万元以上の高品質な改善型商品の需要の放出が明確に加速している。

中古住宅市場の状況については、新政発表以降、購入者の市場参入意欲が顕著に高まり、売り手の「売り出し掲示」の心構えはより積極的になった。在庫物件の消化速度も加速し、市場の底を絶えず固めることを後押ししている。

データによると、新政の実施初週、徐汇区内の中古住宅成約戸数は週次で約22.5%増加し、成約総面積は中心市街地の中で2位となった。掲示データから見ると、最近の徐汇区のLianjia（链家）の中古住宅の売り出し戸数は前月比で4.2%減少しており、とりわけ古い小規模団地の売り出し戸数の縮小が相対的に目立つ。同時に、掲示平均価格は下げ止まり安定し、前月比で0.6%上昇した。

徐汇区の住宅都市管理局は、「政策が出てから、市場の見通しは着実に改善している。これまで積み上がっていた実需および改善型の住宅需要が、政策の窓のタイミングに合わせて秩序立って放出され、市場が底を固めて安定する態勢もさらに強固になっている」と述べた。

「政策実施から約1か月、新区の住宅市場の反応は良好で、多くの購入者が様子見から行動へ移り、内見人数が増え、それが結果的に一・二次住宅の成約量の増加につながっています。」

浦東新区の住宅都市管理局も、新政後は一手物件の販売熱が明らかに高まっており、販売中の物件への来訪者数がより速いペースで増えていると指摘している。新政前の1日平均来訪人数は約230人だったが、新政後は323人で、40%増。予約による成約戸数も明確に増え、新政前の1日平均予約戸数は26戸だったのに対し、新政後は37戸で42%増となった。

中古住宅市場の回復もかなり目立つ。2月26日から3月22日までに、浦東新区の中古住宅は4751戸が成約し、成約面積は38.75万平方メートルで、新政前（2026年1月）より25%増となった。

関係者は、新「上海7条」の実施はすでに初期の効果が見えており、今後数か月で政策効果がさらに明確に現れることを見込んでいる。

楊浦区の不動産市場の「小陽春」も熱い。楊浦区の住宅都市管理局によれば、新政後は一手住宅市場での販売消化の進行が加速している。中建三局が開発・建設する、大橋街道の90街坊風貌旧改地块「明德兴里」プロジェクトでは、初回の136戸の住宅供給がすべて完売。3月12日に第2回として88戸が上市され、3日間の消化率は60%に達した。

さらに、3月25日にちょうど予約受付を終えた保利発展の「珺湾雅园」プロジェクトも、今年の初回販売プロジェクトにおける予約記録を更新し、予約率は129%にも上る。顧客の来訪量は約5000組に達した。

中古住宅市場は活発な動きを見せている。3月は市場への売り出し量と成約量がともに上昇しており、新規の売り出し総量は2月の月平均日数あたりから前月比で144%増加している。直近の週末には中古住宅市場の熱が高まり、3月の最新の週日均成約量は前月比で17.7%増、価格指数は前月比で1.8%上昇した。

金山区の住宅都市管理局によると、新政後、この区の中古住宅市場は先行して回復している。3月1日から3月22日までに金山区全域で715戸が成約され、日平均のネットサイン量は32.5戸。前月（2月）の日平均ネットサイン量13.18戸と比べて、13.18戸→32.5戸で146.6%増。さらに1月の日平均23.06戸と比べて40.9%増となった。

「新築のほうは基本的に安定を保っています。今後、品質の高いプロジェクトが順次上市されてくるにつれて、さらに引き上げられる可能性もあります。」

業界では一致して、「上海7条」の導入は上海市政府の優れた業界の調整・統制能力を体現しており、業界の安定的で健全な発展に強い追い風を与えていると考えている。合理的な住宅需要を刺激し、購入者に「信頼は黄金よりも貴重だ」ということを見せている。