AIに聞く・陶天海は既存案件の懸念をどう解消するのか？
このほど、中国金茂は2025年の年次報告書を公表しました。これは陶天海が取締役会長に就任して以来初めての年次報告書でもあります。2025年通年で、中国金茂の契約販売額は1135億元で、前年同期比16%増となり、業界順位は第8位まで上昇し、過去最高を更新しました。株主に帰属する利益（投資不動産の公正価値の損益を含む）は12.53億元で、前年同期比18%増です。
業績発表会にて、陶天海氏は「当社は『生き残る』段階的な任務を達成し、『うまく生きる』という目標に向かって前進している」と述べました。しかし、配当を行わない方針、既存の負担が依然として重いこと、また「セカンド・カーブ」の発展スピードが遅いといった「B面」の課題に直面する中、中国金茂が本当に「うまく生きる」ことができるのかは、時間と市場の検証が必要です。
データ出所：中国金茂 2021年〜2025年年次報告書。新京报贝壳财经記者 袁秀丽 作図
「生き残る」は“3つの筋が通る”に頼る
昨年3月11日、前会長の張増根氏が定年退任した後、陶天海氏が会長を引き継ぎ、現在まで1年が経過しています。2025年年次報告書によると、中国金茂の契約販売額は1135億元で前年同期比16%増です。業界順位は第8位まで上がり、過去最高を更新しました。さらに、会社は売上593.71億元を実現し、前年同期比で1%改善しました。株主に帰属する利益（投資不動産の公正価値の損益を含む）は12.53億元で、前年同期比18%増です。
図/中国金茂年次報告書のスクリーンショット
業績説明会で陶天海氏は、「生き残る」という段階的な目標が達成できたことで、当社は“3つの筋が通る”ことを検証したと述べています。すなわち、製品主導で市場の独自の局面を切り開くこと、プロジェクトの成功した運営で組織能力の反復的なアップグレードを推進すること、そして「増分を最適化し、既存分を活性化して更新する」ことです。
陶天海氏はさらに、2025年の業界の深い調整局面の下で、中国金茂が業界内でいち早く下げ止まりから立て直しを果たしたと指摘しました。「その背景には、投資で“指名標準（創標）”を打ち、製品で“指名標準（創標）”を打ち、運営で“指名標準（創標）”を打ち続けてきたことがあります。新規プロジェクトでは“1つを達成すればそのまま”となり、通年で34件のプロジェクトを一斉に初回販売（首開）し、すべてが模範的なプロジェクト効果を実現しました。」
中国金茂の2025年の成長は、まずその製品力と、高いエネルギー水準（高能級）を持つ都市への重点という戦略に起因します。2024年に打ち出した「金玉満堂」4つの製品ラインは、2025年に全面的に展開されました。6件の金茂府、7件の璞（玉）系、5件の満系、8件の棠系プロジェクトを含み、販売実績を支える重要な手がかりとなりました。その中で、西安金茂璞逸东方が当地の年間販売ナンバーワンを獲得しました。
改善型の製品需要が解放されるのに伴い、中国金茂の販売構成は高能級都市と良質なプロジェクトに集中していきました。2025年には、一・二線都市の契約販売の構成比が96%に達しました。華北と華東の2つの地域における契約販売の構成比は73%にまで上がりました。金茂は北京と上海での契約販売額はいずれも200億元を超えました。西安では販売額が100億元を超えました。鄭州、天津、雄安など複数の主要都市でも市場をリードしました。製品が主要都市に配置されているため、2025年における同社の住宅の契約単価は約2.7万元/平方メートルへと引き上がり、前年同期比で大幅に24%上昇しました。
同時に、中国金茂はプロジェクトの消化（去化）を加速させました。新規プロジェクトの平均的な首開サイクルは5.2か月まで短縮され、「早く開け、早く回収し、早く清算する」という運営戦略の下で、営業キャッシュ・フローがプラスに戻るまでの期間は10.4か月へと短縮されました。資金の迅速な回流と再投資を実現したのです。
経営層は、報告期間中に同社が「増分を最適化する」ことを堅持しており、2024年以降に累計で43件のプロジェクトを獲得したと述べています。いずれも主要都市、主要なエリアに集中しており、平均販売純利益率は10%を超えました。また、既存分の活性化にも積極的に取り組み、2025年には47件のプロジェクトを完了（清盤）しました。打ち方のアップグレード、多面的な措置を講じ、累計で15件の土地および26件の大口資産を活性化しました。
財務面では、中央企業としての背景がもたらす資金調達上の優位性がさらに明確になっています。2025年、中国金茂の新規調達の平均コストは2.75%まで低下しました。通年での公開市場における資金調達コストは2.3%にまで低下し、手元の未使用の銀行与信は700億元を超えています。
「セカンド・カーブ」の出来と棚卸資産の懸念
しかし、潜在的な問題も見過ごせません。2025年の中国金茂の株主に帰属する超過利益は前年同期比で18%増となったものの、投資不動産の公正価値の損失を差し引いた純利益は13.63億元で、前年度からの増加はわずか2%にとどまります。そのため同社は期末配当を行わないと発表しました。さらに、1株当たりの基本的利益は前年同期比で16%減の4.38セントとなり、利益の質は精査に値します。
物件開発の全体の総利益率は11%から13%へ引き上がったものの、この改善は新たに獲得した、純利益率10%超の良質プロジェクトの貢献の上に成り立っています。同社の既存在庫プロジェクトの収益力は依然として弱いのです。これは、過去の過度な拡張が残した「後遺症」でもあります。3〜4線および弱い2線都市に配置した高値の土地プロジェクトは、現在に至るまで懸念が残っています。
実際、市場は中国金茂が既存在庫を整理する能力についてずっと注目してきました。経営層は、収購（買取）や持ち替え（置換）などの方法で既存分を積極的に活性化すると強調していますが、在庫規模は依然として大きいのです。つまり、今後も市場が低迷し続けるなら、これらの在庫はさらに減損圧力に直面することになります。
現在、不動産開発は依然として金茂の業績における「安定の土台」です。2025年、この事業は売上494.76億元を実現し、総収入の8割を占めています。中国金茂が大きく期待する「第二の成長曲線」は、住宅開発事業に並ぶ支えの力としては、まだ形成されていません。
その内訳を見ると、金茂サービスの2025年の総収入は36.68億元で、前年同期比24%増ですが、総収入の6%にすぎません。不動産投資収入は16.72億元で前年同期比1%減、収入総額の3%を占めます。ホテル収入は16.20億元で前年同期比5%減、収入総額の3%を占めます。全体としての規模が総売上への貢献に限られるだけでなく、中国金茂の「第二の成長曲線」は現在のところ、成長の駆動力がまだ薄いと言えます。
2026年について、管理層は「土地市場における全体的なアクションは、より積極的になるでしょう。積極的でありながら過度ではないという総体的な基調の下で、業界のタイミングにピタリと合わせ、投資戦略を適時に最適化し、主要都市を深耕し、いくつかの良質な好機を捉え、業界の模範となる製品を継続的に作り続けます」と述べています。管理層はさらに、2026年における中国金茂の業界順位と販売規模については、全体としては横ばいから上向きの勢いを維持すると見込んでいます。「市場はなお底を作っているとはいえ、構造的なチャンスは依然として存在します。とりわけ、優れた製品能力を持つ企業では、チャンスの方が挑戦より大きいのです。」
疑う余地はありません。金茂の2025年の業績には評価できる点が確かにあります。販売規模は成長しており、業界順位は向上し、資金調達コストは低下しています。しかし別の観点から見ると、この財報はまた、利益の質が弱いこと、既存の抱える負担が重いこと、「第二の成長曲線」が力不足であることといった「B面」も明らかにしています。これらの懸念が徐々に解消された後に初めて、金茂の成長は本当に高品質な成長と呼べるものになるでしょう。そうしてはじめて、「うまく生きる」という目標の実現が可能になるはずです。
新京报贝壳财经記者 袁秀丽
編集 杨娟娟
校正 柳宝庆
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年報透視｜生き残った後、陶天海は中国金茂を「良く生きさせる」ことができるか？
AIに聞く・陶天海は既存案件の懸念をどう解消するのか？
このほど、中国金茂は2025年の年次報告書を公表しました。これは陶天海が取締役会長に就任して以来初めての年次報告書でもあります。2025年通年で、中国金茂の契約販売額は1135億元で、前年同期比16%増となり、業界順位は第8位まで上昇し、過去最高を更新しました。株主に帰属する利益（投資不動産の公正価値の損益を含む）は12.53億元で、前年同期比18%増です。
業績発表会にて、陶天海氏は「当社は『生き残る』段階的な任務を達成し、『うまく生きる』という目標に向かって前進している」と述べました。しかし、配当を行わない方針、既存の負担が依然として重いこと、また「セカンド・カーブ」の発展スピードが遅いといった「B面」の課題に直面する中、中国金茂が本当に「うまく生きる」ことができるのかは、時間と市場の検証が必要です。
データ出所：中国金茂 2021年〜2025年年次報告書。新京报贝壳财经記者 袁秀丽 作図
「生き残る」は“3つの筋が通る”に頼る
昨年3月11日、前会長の張増根氏が定年退任した後、陶天海氏が会長を引き継ぎ、現在まで1年が経過しています。2025年年次報告書によると、中国金茂の契約販売額は1135億元で前年同期比16%増です。業界順位は第8位まで上がり、過去最高を更新しました。さらに、会社は売上593.71億元を実現し、前年同期比で1%改善しました。株主に帰属する利益（投資不動産の公正価値の損益を含む）は12.53億元で、前年同期比18%増です。
図/中国金茂年次報告書のスクリーンショット
業績説明会で陶天海氏は、「生き残る」という段階的な目標が達成できたことで、当社は“3つの筋が通る”ことを検証したと述べています。すなわち、製品主導で市場の独自の局面を切り開くこと、プロジェクトの成功した運営で組織能力の反復的なアップグレードを推進すること、そして「増分を最適化し、既存分を活性化して更新する」ことです。
陶天海氏はさらに、2025年の業界の深い調整局面の下で、中国金茂が業界内でいち早く下げ止まりから立て直しを果たしたと指摘しました。「その背景には、投資で“指名標準（創標）”を打ち、製品で“指名標準（創標）”を打ち、運営で“指名標準（創標）”を打ち続けてきたことがあります。新規プロジェクトでは“1つを達成すればそのまま”となり、通年で34件のプロジェクトを一斉に初回販売（首開）し、すべてが模範的なプロジェクト効果を実現しました。」
中国金茂の2025年の成長は、まずその製品力と、高いエネルギー水準（高能級）を持つ都市への重点という戦略に起因します。2024年に打ち出した「金玉満堂」4つの製品ラインは、2025年に全面的に展開されました。6件の金茂府、7件の璞（玉）系、5件の満系、8件の棠系プロジェクトを含み、販売実績を支える重要な手がかりとなりました。その中で、西安金茂璞逸东方が当地の年間販売ナンバーワンを獲得しました。
改善型の製品需要が解放されるのに伴い、中国金茂の販売構成は高能級都市と良質なプロジェクトに集中していきました。2025年には、一・二線都市の契約販売の構成比が96%に達しました。華北と華東の2つの地域における契約販売の構成比は73%にまで上がりました。金茂は北京と上海での契約販売額はいずれも200億元を超えました。西安では販売額が100億元を超えました。鄭州、天津、雄安など複数の主要都市でも市場をリードしました。製品が主要都市に配置されているため、2025年における同社の住宅の契約単価は約2.7万元/平方メートルへと引き上がり、前年同期比で大幅に24%上昇しました。
同時に、中国金茂はプロジェクトの消化（去化）を加速させました。新規プロジェクトの平均的な首開サイクルは5.2か月まで短縮され、「早く開け、早く回収し、早く清算する」という運営戦略の下で、営業キャッシュ・フローがプラスに戻るまでの期間は10.4か月へと短縮されました。資金の迅速な回流と再投資を実現したのです。
経営層は、報告期間中に同社が「増分を最適化する」ことを堅持しており、2024年以降に累計で43件のプロジェクトを獲得したと述べています。いずれも主要都市、主要なエリアに集中しており、平均販売純利益率は10%を超えました。また、既存分の活性化にも積極的に取り組み、2025年には47件のプロジェクトを完了（清盤）しました。打ち方のアップグレード、多面的な措置を講じ、累計で15件の土地および26件の大口資産を活性化しました。
財務面では、中央企業としての背景がもたらす資金調達上の優位性がさらに明確になっています。2025年、中国金茂の新規調達の平均コストは2.75%まで低下しました。通年での公開市場における資金調達コストは2.3%にまで低下し、手元の未使用の銀行与信は700億元を超えています。
「セカンド・カーブ」の出来と棚卸資産の懸念
しかし、潜在的な問題も見過ごせません。2025年の中国金茂の株主に帰属する超過利益は前年同期比で18%増となったものの、投資不動産の公正価値の損失を差し引いた純利益は13.63億元で、前年度からの増加はわずか2%にとどまります。そのため同社は期末配当を行わないと発表しました。さらに、1株当たりの基本的利益は前年同期比で16%減の4.38セントとなり、利益の質は精査に値します。
データ出所：中国金茂 2021年〜2025年年次報告書。新京报贝壳财经記者 袁秀丽 作図
物件開発の全体の総利益率は11%から13%へ引き上がったものの、この改善は新たに獲得した、純利益率10%超の良質プロジェクトの貢献の上に成り立っています。同社の既存在庫プロジェクトの収益力は依然として弱いのです。これは、過去の過度な拡張が残した「後遺症」でもあります。3〜4線および弱い2線都市に配置した高値の土地プロジェクトは、現在に至るまで懸念が残っています。
図/中国金茂年次報告書のスクリーンショット
実際、市場は中国金茂が既存在庫を整理する能力についてずっと注目してきました。経営層は、収購（買取）や持ち替え（置換）などの方法で既存分を積極的に活性化すると強調していますが、在庫規模は依然として大きいのです。つまり、今後も市場が低迷し続けるなら、これらの在庫はさらに減損圧力に直面することになります。
現在、不動産開発は依然として金茂の業績における「安定の土台」です。2025年、この事業は売上494.76億元を実現し、総収入の8割を占めています。中国金茂が大きく期待する「第二の成長曲線」は、住宅開発事業に並ぶ支えの力としては、まだ形成されていません。
その内訳を見ると、金茂サービスの2025年の総収入は36.68億元で、前年同期比24%増ですが、総収入の6%にすぎません。不動産投資収入は16.72億元で前年同期比1%減、収入総額の3%を占めます。ホテル収入は16.20億元で前年同期比5%減、収入総額の3%を占めます。全体としての規模が総売上への貢献に限られるだけでなく、中国金茂の「第二の成長曲線」は現在のところ、成長の駆動力がまだ薄いと言えます。
2026年について、管理層は「土地市場における全体的なアクションは、より積極的になるでしょう。積極的でありながら過度ではないという総体的な基調の下で、業界のタイミングにピタリと合わせ、投資戦略を適時に最適化し、主要都市を深耕し、いくつかの良質な好機を捉え、業界の模範となる製品を継続的に作り続けます」と述べています。管理層はさらに、2026年における中国金茂の業界順位と販売規模については、全体としては横ばいから上向きの勢いを維持すると見込んでいます。「市場はなお底を作っているとはいえ、構造的なチャンスは依然として存在します。とりわけ、優れた製品能力を持つ企業では、チャンスの方が挑戦より大きいのです。」
疑う余地はありません。金茂の2025年の業績には評価できる点が確かにあります。販売規模は成長しており、業界順位は向上し、資金調達コストは低下しています。しかし別の観点から見ると、この財報はまた、利益の質が弱いこと、既存の抱える負担が重いこと、「第二の成長曲線」が力不足であることといった「B面」も明らかにしています。これらの懸念が徐々に解消された後に初めて、金茂の成長は本当に高品質な成長と呼べるものになるでしょう。そうしてはじめて、「うまく生きる」という目標の実現が可能になるはずです。
新京报贝壳财经記者 袁秀丽
編集 杨娟娟
校正 柳宝庆