テマセクと国内銀行が連携し、世界トップクラスのホテル大手を崩す

先日、成都リッツ・カールトン、大連富力ヒルトン等、富力不動産グループ傘下の7つのホテルが司法オークション・プラットフォームに出品され、入札開始額の合計は32.8億元に上ります。

海外資本のテマセック（Temasek）および国内10数行の銀行が始めた、この資産処分の宴はすでに最高潮に達しています。

キャッシュフロー枯渇、会長の出国制限、富力不動産の信用が完全に崩壊し、加えて規制当局が銀行に不動産の不良資産の処分を加速するよう求めていることから、富力不動産が10年前に万達から買い取ったホテルはもうほとんど残っていません。

8.65億元のリッツ・カールトンが先導

40億元の資産は値付け待ち

西南地区で最初のリッツ・カールトンホテルとして、4月7日に8.65億元の入札開始価格で司法処分を迎えます。

同ホテルの主要債権者は招商銀行（中国）広州支店であり、同時にテマセック傘下のファンドの海外債に関連する持分権益も重なります。

招商銀行の債権は主に2つの部分から成ります。1つ目は、富力不動産が2017年に199.06億元で万達の77軒のホテルを買い取った際、招商銀行広州支店が主導したシンジケートローンで一部資金を調達したことです。成都リッツ・カールトンは同ローンの抵当リストに含まれており、債権の元本は約5.8億元で、2027年に満期を迎える予定でしたが、富力が全面的に債務不履行に陥ったため、このローンはすでに期限前に不良処分の手続きに入りました。

2つ目は、その後の運転資金（経営性）ローンの延滞です。2019年から2021年にかけて、富力はホテル運営を支えるため、成都リッツ・カールトンの収益権および不動産の2次抵当をもって、招商銀行に新たに3本の経営性ローンを追加し、合計元本は1.2億元でしたが、いずれも2024年上半期に延滞しています。

一方、テマセックは同ホテルの直接の抵当権者ではないものの、富力の68軒のホテル（成都リッツ・カールトンを含む）が2024年に香港の高等法院によって任命された管理人により管理されるに至ったことで、テマセック傘下のSeatownファンドが当該海外債の主要保有者となり、成都リッツ・カールトンの処分についても関連する権益を有しています。

国内外の債権調整メカニズムによれば、同ホテルのオークション売却代金は、招商銀行広州支店の抵当債権の弁済後、残余資金を割合に応じて海外債権者に配分し、海外債の延滞元利のカバーに充てられます。

さらに成都を含め、富力不動産は現在、公告し、これから開札される7つのホテルがあり、いずれも「手堅い資産」で、入札開始額の合計は32.8億元あります。具体的には以下のとおりです。

1. 成都富力リッツ・カールトンホテル：西南地域初のリッツ・カールトン。青羊区順城大街の中核的な商業エリアに位置し、建築面積は5.33万平方メートル、客室は350室、土地使用年限は2063年まで。入札開始価格は8.65億元、保証金は8655万元、4月7日に開札。現在すでに2171人の見学者がいますが、まだ応募者はいません。

2. 東莞富力万達文華ホテル：東莞南城の中核エリアに位置。評価額は3.2億元、入札開始価格は2.24億元、4月15日に開札。債権者は建設銀行（中国）東莞支店です。

3. 大連富力ヒルトン＋コンラッドホテルの資産バンドル：現在最大のオークション対象です。2つの高級ホテルを含み、評価額は25億元、入札開始価格は17.5億元、5月上旬の開札が見込まれます。債権者はテマセック傘下のファンドおよび工商銀行（中国）大連支店です。

4. 昆明富力万達文華ホテル：評価額は4.49億元、入札開始価格は3.14億元、3月30日に開札。債権者は中信銀行昆明支店です。

5. 仏山南海富力広場付帯ホテル：評価額は2.8億元、入札開始価格は1.96億元、4月10日に開札。債権者は広州農商銀行です。

6. 上海富力グローバルセンター付帯ホテル：評価額は6.3億元、入札開始価格は4.41億元、4月20日に開札。債権者は浦発銀行上海支店です。

7. 合肥富力万達嘉華ホテル：評価額は4.1億元、入札開始価格は2.87億元、4月5日に開札。債権者は交通銀行合肥支店です。

2025年下半期に入ってから、銀行は68軒のホテルに対する司法処分を開始しており、現在すでに16軒のホテルが次々と出品され、1か月あたり1〜2軒の速度で売却して在庫処分を進めています。

そのうち、長沙文華、鄭州文華、泉州文華、武漢嘉華、無錫喜来登、合肥ウエスティン等の7つのホテルはすでに成約しています。

廊坊嘉華、寧徳嘉華はなお売却段階にあり、値下げ後に新たなオークションが行われる見込みです。

なぜテマセックと銀行は突然、処分を加速したのか？

富力不動産の2025年上半期報告および2025年末の債務延滞に関する公告によれば、2025年末時点で会社の総借入金は1045.2億元に達し、そのうち1年以内に満期を迎える短期債務は975.9億元あります。一方、帳簿上の現金および現金同等物（拘束資金を含む）は35.1億元しかなく、利息すら足りない状態であり、元本はなおさらです。

2025年末までに、債務延滞の規模はすでに368.1億元に達しており、そのうち銀行ローンの延滞は約142億元で、全体に占める割合は4割弱です。

さらに重要なのは、富力のホテル事業は儲かっていないだけでなく、継続して赤字になっていることです。2018年は4.59億元の損失、2019年は10.08億元の損失、2020年は14.27億元の損失、2021年は14.22億元の損失、そして2024年はさらに26.19億元の損失となりました。これら

のホテルは一見正常に運営されているものの、生み出されるキャッシュフローは自身の運営コストすら賄えず、とても巨額の債務を返済するために回せません。銀行内部の人の言葉によれば、「私たちはすでに2年待ちましたが、改善の兆しは見えません。これ以上引き延ばせば、資産の価値はさらに下がるだけです。」

加えて、規制当局も銀行に対し、不動産の不良資産に高圧的な態度を取っています。

『21世紀経済報道』（21世纪经济报道）による昨年10月の記事では、「高リスクの不動産企業（富力など）に対する抵当系の不良債権は、延滞が満1年を超えた後、6か月以内に司法手続きを開始しなければならない」とされています。

『証券時報』（证券时报）2026年1月の記事もこれを裏付けています。「2025年下半期から、規制が現場の監督・指導を強化し、高リスクの不動産企業に対する不良ローンについて、銀行に『できる限り処分する（应处置尽处置）』ことを求め、リスケ、借り換えによる旧債の新規借入での隠蔽、リスク分類の実態と異なる申告などの手段でリスクを潜ませたり、先送りしたりすることを禁じる。」

最後に、海外の主要債権者として、テマセックの処分ロジックはさらに直接的です。

海外ファンドにとって、富力の債務再編の進展が遅く、国内資産の処分には不確実性があるなら、再編案を待つよりも、裁判所による強制執行として直接オークションで売却する方が、割引での売却にはなるものの、最も早く資金を回収できます。

またテマセックの処分行動は、国内銀行にも追い風（圧力）となっています。国内銀行が早急に動かなければ、資産が海外債権者によって優先的に処分され、自身の債権が十分に回収できないリスクに直面する可能性があり、これが国内外の債権者による「協同オークション」の重要な理由でもあります。

集中処分が招く

「落札が続くほど値下げ、値下げが続くほど冷え込む」局面

邁点研究院（Maiduン研究院）の統計によると、2025年上半期に国内で1000万元以上のホテル法拍案件は合計259件ありましたが、成功取引はわずか17件で、成約率は6.3%にとどまります。しかも富力傘下のホテルも同様の困難に直面しています。すでにオークションされた16軒のホテルのうち、2軒は流札で、残り14軒は7軒が成約しているものの、いずれも大幅な値引きに依存しており、平均値引き率は30%を超えています。

今、大量の富力の高級ホテルが集中して市場に出ており、供給過剰で、成約率は低迷しているため、「オークションが進むほど値下げ、値下げが進むほど冷え込む」という悪循環さえ生まれています。

この状況は、同じ地域のホテル資産の評価額にも影響し始めています。例えば成都の中核商業エリアの高級ホテルは、当初の市場評価額が1平方メートルあたり約2万元でしたが、成都富力リッツ・カールトンの入札開始価格に換算すると1平方メートルあたりわずか1.62万元で、市場価格より約20%低いです。

業界関係者によれば、現在成都や武漢などでホテル資産の再金融（追加融資・借換）を行う際、金融機関は富力ホテルの法拍価格を参照するため、全体の評価額が押し下げられ、他のホテルオーナーの融資にも圧力がかかります。

しかし長期的には、富力ホテルの集中オークションは、不良資産市場にもプラスの影響をもたらします。最も核心的なのは、高級ホテルという特殊資産の取引を活性化し、市場に明確な評価のアンカーを示したことです。

それ以前は、高級ホテルは重い資産であるにもかかわらず、大規模な集中処分の事例はほとんどなく、市場には明確な価格基準が欠けていました。そのため投資家は、参入をためらうか、入札が混乱するといった状態になっていました。

そして富力傘下の16軒のホテルは、異なる都市、異なるブランド、異なる規模にまたがっています。それらのオークション成約価格は市場に貴重な参考を提供しました。核心都市・核心エリアの5つ星ホテルでは、法拍の値引き率は概ね30%〜40%の範囲にありますが、非核心都市では値引き率がさらに高くなる可能性があります。

例えば昆明富力万達文華ホテルは7掛けから入札開始し、大連富力ヒルトン＋コンラッドの資産バンドルは7掛けから入札開始です。これらの価格設定は、すでに成約した武漢や鄭州などのホテルの値引き幅を参考にしており、債権者の損失を過度に大きくしない一方で、実力のある投資家を引きつけることもできます。

2026年2月、アリ法拍網（Ali法拍網）の73軒のホテルオークションで、10億元級の案件は18件あり、そのうち成約は5件。うち3件は富力系のホテルであることから、富力ホテルのオークションがすでに専門投資家の参入を引き付け始め、ひいては高級ホテルの不良資産における取引の活発化につながっていることが分かります。

AMCが引き受け 革新的な処分モデル

富力が成約したホテルのうち、河南の資産は傘下の全額出資子会社を通じて、2025年末に入札開始価格で鄭州富力万達文華ホテルを引き受けました。

河南の資産は従来の運営チームを維持しつつ資金を投入してホテルの客室や宴会場をアップグレードし、「ホテル＋会議展示」「ホテル＋文化観光」といった融合型の業態を導入して収益力を高めています。

一方、以前銀行がホテル類の不良資産を処分する際には、大半が「一度オークションしただけ」で、迅速に現金回収できるかどうかだけを重視し、その後の運営問題は考慮されませんでした。その結果、多くのホテルでオークション後に運営が断絶したり、ブランドの撤退が起きたりしました。

そのため、「オークション＋運営」のモデルが、ホテルの不良処分の行き詰まりを解くカギになりつつあります。

結語

2017年、李思廉は万達ホテルの買収契約の調印式で意気揚々と「私たちは勝者です」と語りました。

しかし今、富力が保有するホテルの数は19軒まで減っています。ピーク時に運営していたホテル数が93軒だったのに対し、4年で80%縮小です。

成都富力リッツ・カールトンホテルのオークションまでのカウントダウンはすでに始まっており、大連、昆明などの地域のホテルもまもなく運命の転換点を迎えます。

これらのコア資産が持ち主を変えるにつれ、かつて輝いたホテル帝国は歴史の舞台から消え去ろうとしており、新たな市場の構図が、この大規模オークションのなかで静かに形成されつつあります。

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