六大行の既存個人住宅ローン残高は昨年7000億元超減少！金利は低水準にあり、早期返済はお得ですか？

期限内に住宅ローンを繰り上げ返済するブームの風は、もう終わったのですか？

2022年下半期以降、中国の個人向け住宅ローンの借り手は繰り上げ返済を急ぎ、一定期間にわたり「繰り上げ返済のブーム」が形成されていました。

しかし今、深夜の抽選争奪や、何か月も並ぶといった場面はすでに珍しくなっています。いまも繰り上げ返済の「風」は続いているのでしょうか。『每日経済新聞』の記者がデータを整理したところ、国有6大行の期日残の個人住宅ローン総額は約24.48兆元で、前年に比べて約0.71兆元減少していることが分かりました。

「いま繰り上げ返済があるのは確かですが、ここ数年と比べて、間違いなく『ブーム』とは呼べません。」ボートンコンサルティングのチーフアナリスト、ワン・ポンボー氏は述べています。住宅ローン残高の減少は、住民による繰り上げ返済が上乗せで起きたことに加え、昨年の住宅購入意向が高くないことが共同で影響したためだとしています。

注目すべきは、今年1四半期に不動産市場で「小さな春（春のような小幅な回復）」が見られたことです。この状況について、経験豊富な金融政策の専門家、周毅钦氏は、今回のものは短期的な急落後の反発ではなく、市場金利の段階的な引き下げと住宅購入政策の段階的な緩和に伴って、市場の信頼が着実に回復しており、この流れが2四半期にも続く可能性があると考えています。

2025年の個人住宅ローン残高が下落

記者がデータを整理したところ、銀行の個人向け住宅ローン残高は引き続き減少しています。

2024年は、住宅ローン供給の主力としての国有6大行の個人住宅ローンが0.62兆元減少しました。一方、2025年通年の純減は0.71兆元で、2024年の減少幅がさらに拡大しています。

注目すべきなのは、2025年上半期の国有6大行の合計減少額が1078億元で、2024年上半期の3255億元から明確に減っている一方、2025年下半期には大幅に約6022億元減少し、昨年の個人住宅ローンの全体的な縮小幅が2024年よりさらに拡大したことです。

個人住宅ローン残高が継続的に縮小するにつれ、現時点で国有6大行の個人住宅ローン残高はすべて「6兆元時代」を卒業しました。

全国の大きな流れを見ると、個人住宅ローン残高も同様に下向きです。中国人民銀行のデータによると、2025年末の全国の個人住宅ローン残高は37.01兆元で、前年比で1.8%減少しており、これは一部の銀行では個人住宅ローン残高がむしろ上昇していることを示しており、銀行の個人住宅ローンは精緻化された競争段階に入っていることを意味します。

業界では、期日残の住宅ローン残高の減少は、実は2つの力のせめぎ合いだと見ています。1つ目は繰り上げ返済がどれだけ「抜き取った」か、2つ目は新たに発行した住宅ローンがどれだけ「補填した」かです。

「いま繰り上げ返済があるのは確かですが、ここ数年と比べて、間違いなく『ブーム』とは呼べません。」ワン・ポンボー氏は、繰り上げ返済の実施に加え、昨年の住民の住宅購入意向が低いことの2つの要因が共同で作用し、銀行の個人住宅ローン残高が減少したのだと述べています。

北京の資産運用業界協会の特約研究員、ヤン・ハイピン氏は、現在の不動産は依然調整期にあり、旺盛な需要層も多い一方で、様子見の需要層も多く、全体として住宅ローンの伸びが力強さを欠いていると述べました。

   **1四半期に不動産市場が「小さな春」**               

今年1四半期、中国の中古住宅取引は「小さな春」を迎えました。クラールイ（克而瑞）のレポートによると、3月の重点20都市の中古住宅の成約面積は約1797万平方メートルで、前月比で117%増、前年同期比でも6%増となっています。1四半期累計の成約面積は約4108万平方メートルで、前年同期比4%増です。

この「小さな春」の相場では、北京、上海などの一線都市が「先頭役」の役割を果たしています。

「2026年1四半期の不動産市場の『小さな春』は、一線都市の中古住宅市場を主要な復活の推進力としており、現在は穏やかな回復段階にあります。その回暖の勢いは一定の持続性を持つ可能性があります。」周毅钦氏は記者に対し、こう述べています。「小さな春」の相場が到来すると、商業銀行の個人住宅ローン残高への前向きな影響も、段階的に現れていくとの見方です。

「全面的な反転は実現していませんが、私はそれは短期的な急落後の反発ではなく、市場金利が段階的に引き下げられ、住宅購入政策が段階的に緩和される中で、市場の信頼が着実に回復しているものであり、2四半期にも続く可能性があると考えています。」周毅钦氏は指摘します。中古住宅の取引が活発になれば、住宅ローンの申請件数が直接押し上げられ、残高の減少幅が徐々に緩和されます。今後は住宅ローン残高に対して前向きな支えになり得て、全体として不動産市場は「量が増え、価格が安定する」という方向に向かって進んでいます。

上海易居不動産研究院の副院長、イェン・ユーチン氏は、記者に対し「小さな春」は重点都市の中古住宅取引により多く焦点が当たっており、現時点では全国的な不動産市場回復の初期段階にあります。2四半期の市場取引がさらに良くなることは、貸出市場にも前向きな支えとなります。ただし、顧客の中には住宅積立金ローンの人がいて、商業銀行のローンデータには反映されないため、商業ローン残高にも影響します。」と述べました。

ある銀行では、すでに現れていると称する 住宅ローンの申込受理件数が明確に増加

今年の個人住宅ローンの状況について、記者は複数の銀行の経営陣が業績発表会でも見解を表明していることに注目しました。その中で、交通銀行は個人住宅ローン事業の判断が比較的楽観的です。

2025年度の業績発表会で、交通銀行の副行長、ジョウ・ワンフー氏は、2026年3月以降、この銀行では住宅ローンの申込受理件数が明確に増加したと紹介しました。「これは不動産市場が安定してきていることの一つのシグナルだと思われます。」ジョウ・ワンフー氏は、もしこの傾向が続くなら、2026年の住宅ローン事業は段階的にプラス成長を実現し、交通銀行の小口（リテール）向け貸出全体も、見込みの成長目標の達成につながると述べました。

工商銀行の副行長、ワン・ジンウー氏は一方で、個人向け貸出の不良率について回答しました。ワン・ジンウー氏は、個人向け貸出資産の品質は長期にわたり良好な水準を維持しており、直近2年は経済の転換、不動産市場の調整、段階的な需給の不均衡などの要因の影響で、不良率が短期的に上向いたものの、それは業界全体のトレンドと一致していると述べました。

「わが国の経済の土台は安定しており、しなやかさが強く、潜在力も大きい。長期的に良好な方向を支える条件と基本的なトレンドは変わっておらず、今後も個人向け貸出のリスクはコントロール可能です。」ワン・ジンウー氏は、総合的な政策が加速して実施され、政策の恩恵が継続的に放出されるにつれて、個人向け信用市場の基礎は徐々に改善し、個人向け貸出資産の品質も合理的な水準へ戻っていくとの見通しを示しました。

国家が不動産についても不断に政策を打ち出しており、不動産市場に回復の兆しも見られる一方で、ヤン・ハイピン氏は「住宅ローンが銀行の資産配分の中で占める比率は、むしろ低下する傾向になり得る」と記者に述べました。

現時点のデータを見ると、記者は大手行の個人消費ローンや個人の事業性貸出が大幅に増えていることに気づきました。工商銀行の個人消費ローンは778.19億元増で18.5%増、個人の事業性貸出は2522.38億元増で15.0%増です。中国銀行の国内個人消費ローンの増加率は28%に達しています。

繰り上げ返済は得ですか？

これまで住宅ローンの「繰り上げ返済のブーム」の主な動因は、借り手側にありました。1つは景気変動の影響です。もう1つは、中国の金融市場の変動が一段と大きくなり、株式、ファンドなどの価格が大きく下落したことで、一般の住民の投資収益が明確に低下し、リスク嗜好が保守的になったことです。さらに、一部の既存住宅ローンの金利が高いこともあり、借り手の中には既存の住宅ローン金利が5%を超える人もいます。これらの要因が重なり、借り手は本来投資に回すつもりだった資金の一部を、繰り上げ返済に充てるようになりました。

しかし、期日残の住宅ローン金利が引き下げられるにつれ、個人住宅ローンの利息コストも徐々に下がっています。中国人民銀行のデータによると、今年2月の個人住宅ローンの新規貸出の加重平均金利は約3.1%で、前年同期から約10ベーシスポイント低下しており、金利は低位に保たれています。

金利が低位なら、個人の繰り上げ返済はまだ得なのでしょうか？

「得かどうかは、消費者が現在得ている投資または貯蓄のリターン水準と、引き下げ後の住宅ローン金利との差がどれくらい大きいかを見ないと分かりません。」ワン・ポンボー氏は述べています。投資収益率がローン金利より高ければ、資金をより多く投資に回すことを検討できます。逆なら、ローンを一部または全部返済することを考えた方がよいでしょう。加えて、生活のための日常支出や、将来の老後、医療などに備えた資金も確保する必要があります。

また、返済方法の観点からは、一般的に「元金均等返済」では初期に返済する元本が多く利息が少ないため、繰り上げ返済はそれに比べてもう少し得になりやすいです。一方、「元利均等返済」は初期に返済する利息が多く元本が少ないため、返済がちょうど半分を過ぎている場合は、繰り上げ返済を考えなくてもよい場合があります。

（免責事項：本記事の内容およびデータは参考情報にすぎず、投資助言を構成するものではありません。ご利用前に必ずご確認ください。これに基づく行為のリスクはご自身で負ってください。）

記者|赵景致

編集****|****段炼 魏官红 杜恒峰

校正|魏官红

表紙画像：视觉中国（画像と記事内容は無関係）

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每日経済新聞

（編集担当：董萍萍 ）

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