六大行存量個人住宅ローン残高が0.7兆元減少したが、早期返済の必要はあるか？

AIに聞く・なぜ「繰上げ返済ラッシュ」が次第に収まってきたのか？

毎日新聞記者：趙景致　毎日新聞編集：魏官紅

住宅ローンの繰上げ返済ブームは、もう終わったのか？2022年下半期以降、中国の個人向け住宅ローン借り手が繰上げ返済を前倒しで進め、一定期間「繰上げ返済ラッシュ」が形成されていた。

しかし現在、夜明けの整理券争奪や、数か月に及ぶ行列のような光景は、もはや頻繁には見られない。繰上げ返済の「ブーム」はなお続いているのだろうか？『毎日経済新聞』の記者がデータを整理したところ、国有6大銀行の保有する個人住宅ローン残高は約24.48万億元で、前年から約0.71万億元減少していることが分かった。

「今でも住宅ローンの繰上げ返済はもちろんありますが、前の数年と比べて“ラッシュ”とはもう呼べません。」博通コンサルティングの金融業界シニアアナリスト、王蓬博氏は、住宅ローン残高の減少は、住民の繰上げ返済による積み上がりと、昨年の住宅購入意欲が高くなかったことが重なって生じたものだと述べた。

注目すべきなのは、今年1四半期に不動産市場で「小春（春の小景気）」のような動きが見られたことだ。こうした状況について、シニアの金融政策専門家である周毅钦氏は、これは短期的な“急落後の反発”ではなく、市場金利が段階的に引き下げられ、住宅購入政策が段階的に緩和されることで、市場の信頼が着実に修復されており、その流れが2四半期にも続く可能性があると考えている。

前年の個人住宅ローン残高が下落

記者がデータを整理したところ、銀行の個人向け住宅ローン残高は引き続き減少している。

2024年、住宅ローンの供給の主力である国有6大銀行の個人住宅ローンは0.62万億元減少した。2025年は通年で純減が約0.71万億元となり、2024年の減少幅がさらに拡大した。

注目すべき点として、2025年上半期に国有6大銀行が合計で減少させた金額は1078億元で、2024年上半期の3255億元と比べて明らかに小さかった。一方、2025年下半期は大幅に約6022億元減少したため、昨年の個人住宅ローンの減少幅は2024年よりもさらに拡大した。

個人住宅ローン残高が縮小し続けるにつれ、現在、国有6大銀行の個人住宅ローン残高はいずれも「6万億元時代」を卒業している。

全国の大きな流れを見ると、個人住宅ローン残高も同様に下向きだ。中国人民銀行のデータによれば、2025年末の全国の個人住宅ローン残高は37.01万億元で、前年同期比で1.8%減少した。

業界では、保有する住宅ローン残高の減少は、実は2つの力の「勝負」であると見ている。1つは繰上げ返済がどれだけ残高を「吸い上げた」か、もう1つは新規に供給される住宅ローンがどれだけ「補填した」かだ。

北京の資産運用業界協会の特約研究員であるヤン・ハイピン氏は、不動産は依然調整局面にあるため、一定数の強いニーズ（最優先需要）層はいるが、同時に様子見の層も多く、全体として住宅ローン（住宅向け融資）の伸びは弱いと述べた。

1四半期に不動産市場が「小春」を迎える

今年1四半期、中古物件の取引が「小春」を迎えた。克而瑞のレポートによると、3月の重点20都市の中古住宅の成約面積は約1797万平方メートルで、前月比で117%増、前年同期比でも6%増となった。1四半期累計の成約面積は約4108万平方メートルで、前年同期比4%増だった。

この「小春」の局面では、北京、上海などの一線都市（主要都市）が「先導役」を担っている。

「2026年1四半期の不動産市場の“小春”は、一線都市の中古住宅市場の回復を主な推進力としており、現在は穏やかな修復段階です。回暖の勢いには、一定の継続性がある可能性があります。」周毅钦氏は記者に対し、「小春」相場が商業銀行の個人住宅ローン残高に与える前向きな影響も、徐々に顕在化していくとの見方を示した。

周毅钦氏は、中古住宅の成約が活発化すれば、住宅ローン申請件数が直接増え、残高の減少幅を段階的に緩めることにつながるとした。その後、住宅ローン残高に対する積極的な下支えになり得るため、全体として不動産市場は「量が増え、価格が安定する」という方向へ進んでいく見通しだと述べた。

上海易居不動産研究院の副院長、严跃进氏は記者に対し、「小春」相場は重点都市の中古住宅取引をより重視しており、現在はいまだ全国の不動産市場の回復が初期段階にあるとした。2四半期には市場の取引がさらに良好になる見込みで、それは融資市場にも積極的な支えとして作用する。ただし、一部の顧客は公的積立（住宅積立）ローンであり、商業銀行のローン統計データには反映されないため、商業銀行の住宅ローン残高のデータにも影響が出るという。

交行の住宅ローン申請（案件受付）量が上昇

今年の個人住宅ローンの状況について、記者は複数の銀行の経営陣が業績発表会で判断を示していることに注目した。その中で、中国交通銀行は個人住宅ローン事業の見通しについて、比較的楽観的だった。

2025年度の業績発表会で、中国交通銀行の副行長、周万阜氏は、2026年3月以降、同行の住宅ローン案件の受付件数が明らかに増加したと説明した。「これは、不動産市場が落ち着きを取り戻し始めたことの一つのシグナルだはずです。」周万阜氏は、こうした傾向が続けば、2026年の住宅ローン事業は段階的にプラス成長を実現し、さらに中国交通銀行の小口（リテール）向け融資全体が、見込んだ成長目標の達成につながると述べた。

工商銀行の副行長、王景武氏は、個人向け貸付の不良率への見解を示した。王景武氏によれば、個人向け貸付の資産の質は長期的に良好な状態を維持しており、直近2年は経済の構造転換、不動産市場の調整、段階的な需給のミスマッチなどの要因の影響を受けて、不良率は短期的に上向いたが、業界全体のトレンドと一致しているという。

「中国の経済基盤は安定しており、強靭性があり、潜在力も大きい。長期的に良好な見通しを支える条件や基本的なトレンドは変わっていません。将来の個人向け貸付のリスクはコントロール可能です。」王景武氏は、各種の政策が一括で実行されるペースが加速し、政策の恩恵が継続的に放出されるにつれて、個人信用の市場基盤は徐々に改善し、個人向け貸付の資産の質も合理的な水準へ戻っていくと判断した。

国家が不動産分野で次々に政策を打ち出し、不動産市場にも回復の兆しが見られる一方で、ヤン・ハイピン氏は、住宅ローンが銀行の資産配分に占める割合は低下していく傾向になる可能性があると記者に述べた。

現時点のデータから見ると、記者は、大手銀行の個人向け消費ローンおよび個人向け事業性ローンが大幅に伸びていることに気付いた。具体的には、工商銀行の個人向け消費ローンは778.19億元増（18.5%増）で、個人向け事業性ローンは2522.38億元増（15.0%増）だった。中国銀行の域内個人向け消費ローンの増加幅は28%に達した。

住宅ローンの繰上げ返済は得なのか？

住宅ローンの「繰上げ返済ラッシュ」を引き起こした主な要因は、以前は借り手側にあった。1つには経済の変動が起き、もう1つには中国の金融市場でも変動があり、一般の住民の投資収益が低下し、リスク嗜好がより慎重になった。さらに、一部の保有住宅ローンの金利が高めであり、一部の借り手では保有住宅ローンの金利が5%を超えていた。こうしたさまざまな要因により、借り手は本来投資に回していた資金の一部を繰上げ返済に充てた。

しかし、保有住宅ローン金利の引き下げに伴い、個人向け住宅ローンの金利コストも徐々に低下している。中国人民銀行のデータによれば、今年2月には、個人向け住宅ローンの新規貸出の加重平均金利は約3.1%で、前年同期から約10ベーシスポイント低く、貸出金利は低水準に維持されている。

金利が低水準にあるとき、個人が繰上げ返済をしても得なのか？

「得かどうかは、消費者の現在の投資または貯蓄のリターン水準と、引き下げ後の住宅ローン金利との差がどれほど大きいかによります。」王蓬博氏はそう述べた。もし投資の収益率が貸出金利より高ければ、資金をより多く投資に回すことを検討できる。逆の場合は、ローンを一部または全部返済することを考えればよい。加えて、生活の支出や、将来の老後・医療などに備える資金を確保する必要もある。

また、返済方法の面から見ると、一般的に、元利均等返済ではなく「均等元本返済」は初期に返す元本が多く利息が少ないため、繰上げ返済のほうがもう少し割に合いやすい。元利均等返済では初期に返す利息が多く元本が少ないため、返済が半分を過ぎていれば繰上げ返済を検討しなくてもよい。

毎日経済新聞