六大行存量個人住宅ローン残高が0.7兆元減少したが、早期返済の必要はあるか？

毎日経済新聞記者｜趙景致　毎日経済新聞編集｜魏官紅

住宅ローンの繰上返済ブームの風は、もう終わったのか？

2022年後半以降、中国の個人向け住宅ローンの借り手が、住宅ローンの繰上返済を前倒しで行う動きを加速させ、ある時期「繰上返済ラッシュ」が形成されていった。

しかし現在では、夜明けの番号取りや、長期にわたる行列の光景は、もはやあまり見られない。では、繰上返済の「風」は今も吹き続けているのだろうか。『毎日経済新聞』の記者がデータを整理したところ、国有6大銀行の住宅ローン残高（個人向け）の総額は約24.48万億元で、前年に比べて約0.71万億元減少している。

「今でも住宅ローンの繰上返済はもちろんありますが、ここ数年前と比べると、もはや『ラッシュ』とは言えません。」ボートン・コンサルティングのチーフアナリスト、ワン・ポンボー氏は、残高の減少は、住民による繰上返済の増加に加え、昨年の住宅購入意欲が高くないことが共同で影響しているためだと述べた。

注目すべきは、今年第1四半期に不動産市場で「小春（暖かい上向き）」が見られたことだ。こうした状況について、シニアの金融政策専門家、周毅钦氏は、今回は短期の「深い下落からの反発」ではなく、市場金利の段階的な引き下げと、住宅購入政策の段階的な緩和が進むことで、市場の信頼が着実に回復しており、この流れは第2四半期にも続く可能性があると考えている。

2025年の個人向け住宅ローン残高が下落

記者がデータを整理したところ、銀行の個人向け住宅ローン残高も引き続き減少している。

2024年は、住宅ローン供給の主力である国有6大銀行の個人向け住宅ローンが0.62万億元減少した。一方、2025年通年では純減が0.71万億元で、2024年の減少幅よりも拡大している。

注目すべきは、2025年上半期における国有6大銀行の合計減少額が1078億元で、2024年上半期の3255億元に比べて明確に減っているものの、2025年下半期には大幅に約6022億元減少し、昨年の個人向け住宅ローン全体の縮小幅は、2024年よりもさらに拡大したことだ。

個人向け住宅ローン残高が減り続けるにつれ、現在、国有6大銀行の個人向け住宅ローン残高はすべて「6万億元時代」から脱している。

全国の大勢を見ると、個人向け住宅ローン残高も同様に下向いている。中国人民銀行のデータによれば、2025年末の全国の個人向け住宅ローン残高は37.01万億元で、前年同期比で1.8%減少した。これは、一部の銀行では個人向け住宅ローン残高がむしろ上昇している場合さえあり、銀行の個人向け住宅ローンが、精緻化された競争段階に入っていることを示している。

業界では、既存の住宅ローン残高の減少は、実のところ2つの力がせめぎ合っている結果だと見ている。1つは、繰上返済がどれだけ「吸い上げ」たのか。もう1つは、新規に供与された住宅ローンがどれだけ「補填」したのか。

「今でも住宅ローンの繰上返済はもちろんありますが、ここ数年前と比べると、もはや『ラッシュ』とは言えません。」ワン・ポンボー氏は、繰上返済が進むことに加え、昨年の住民の住宅購入意欲が高くないことという2つの要因が相互に作用し、その結果、銀行の個人向け住宅ローン残高が減少しているのだと述べた。

北京の資産運用業界協会の特約研究員、ヤン・ハイピン氏は、 不動産は現在も調整期にあり、いわゆる強い需要層は確かにいるが、一方で様子見の層も多く、総じてローン（住宅ローン）残高の伸びは力不足だと語った。

第1四半期の不動産市場に「小春」が到来

今年第1四半期、中国本土の中古住宅取引が「小春」を迎えた。クアレイのレポートによれば、3月の重点20都市における中古住宅の成約面積は約1797万平方メートルで、前月比で117%増、前年同期比でも6%増となった。第1四半期累計では成約面積は約4108万平方メートルで、前年同期比4%増。

そして、この「小春」の相場の中で、北京や上海などの一線都市が「先導役」を担っている。

「2026年の第1四半期の不動産市場の『小春』は、一線都市の中古住宅市場を主要な復調のけん引力としています。現在は穏やかな回復段階にあり、その回暖の勢いには一定の継続性がある可能性があります。」周毅钦氏は記者に対し、 「『小春』の相場が到来することで、商業銀行の個人向け住宅ローン残高に対する前向きな影響も、徐々に表れてくるでしょう」と述べた。

「全面的な反転は実現していませんが、これは短期の『行き過ぎた下落からの反発』ではなく、市場金利の段階的な引き下げと、住宅購入政策の段階的な緩和によって、市場の信頼が着実に回復しているのだと思います。第2四半期にかけて続く可能性があると考えています。」周毅钦氏はさらに、 中古住宅の取引が活発になると、不動産ローンの申請件数が直接的に増え、残高の減少幅が徐々に緩和され、その後は住宅ローン残高に対して前向きな支えになる可能性がある。総じて不動産市場は「量が増え、価格が安定する」という方向へ進んでいると指摘した。

上海の易居不動産研究院の副院長、イェン・ユーチン氏は記者に対し、「小春」はより重点都市の中古住宅取引に多くをもたらしており、現時点では全国の不動産市場復調の初期段階にあります。第2四半期にかけて市場の取引もさらに良好になれば、貸出市場に対しても前向きな支えとなるでしょう。ただし、一部の顧客は公的積立（公積金）ローンであり、商業銀行のローンデータには計上されないため、商業ローン残高にも影響が出ます」と述べた。

一部の銀行では、住宅ローンの申込（案件投入）量が明確に増加したとの声

今年の個人向け住宅ローンの状況について、記者は複数の銀行の経営陣が、業績発表会の場で発言していることに気づいた。その中で、交通銀行は個人向け住宅ローン業務の見通しについて、比較的楽観的だ。

2025年度の業績発表会で、交通銀行の副行長、周万阜氏は、2026年3月以降、同行の住宅ローンに関する案件投入量が明確に増加したと説明した。「これは、不動産市場が安定し始めたことの一つのシグナルだと思います。」周万阜氏は、「この傾向が続くなら、2026年の住宅ローン業務は、段階的にプラス成長を実現し、さらに交通銀行の小口（リテール）貸出全体でも、見込んだ成長目標につながる」と述べた。

一方、工商銀行の副行長、ワン・ジンウー氏は、個人向けローンの不良率について回答した。ワン・ジンウー氏は、同行の個人ローンの資産の質は長期的に良好を維持しており、直近2年は経済の転換、不動産市場の調整、段階的な需給のミスマッチなどの要因の影響を受け、不良率が短期的に上向いたが、これは業界全体の動向と一致していると述べた。

「わが国の経済の土台は安定しており、レジリエンスも強く、潜在力も大きい。長期的に良好な見通しを支える条件と基本的なトレンドは、いずれも変わっていません。今後の個人向けローンのリスクは管理可能です。」ワン・ジンウー氏は、いわゆる一括政策の実行が加速し、政策による利得（ポリシー・ボーナス）が継続して放出されるにつれて、個人信用（個人向け与信）市場の基盤は段階的に改善し、個人向けローンの資産の質も合理的な水準へと戻っていくと見通した。

国家が不動産面でも継続して政策を打ち出し、不動産市場にも回復の兆しが見られる一方で、ヤン・ハイピン氏は記者に対し、住宅ローンが銀行の資産配分に占める比率は、減少する方向のトレンドになる可能性があると述べた。

現時点のデータから見ると、記者は、大手銀行の個人向け消費ローンおよび個人向け事業性ローンが大幅に増加していることに注目している。具体的には、工商銀行の個人向け消費ローンは778.19億元増で18.5%増、個人向け事業性ローンは2522.38億元増で15.0%増。中国銀行の国内における個人向け消費ローンは、増加率が28%に達している。

住宅ローンの繰上返済はお得なのか？

これまでの住宅ローン「繰上返済ラッシュ」の主な動機は、借り手側にあった。1つは、経済の変動であり、もう1つは、わが国の金融市場の変動が一段と激しくなり、株式・投資信託などの価格が大幅に下落したことで、一般の住民の投資収益が明らかに低下し、リスク嗜好がより保守的になったことだ。さらに、既存の住宅ローンの金利が高い場合もあり、一部の借り手では既存の住宅ローン金利が5%を超えていた。こうした各要因が重なり、借り手は元々投資に回していた資金の一部を、繰上返済に充てるようになった。

しかし、既存の住宅ローン金利が引き下げられるにつれて、個人向け住宅ローンの金利コストも徐々に下がってきている。中国人民銀行のデータによると、今年2月の個人向け住宅ローンの新規供与における加重平均金利は約3.1%で、前年同期比で約10ベーシスポイント低下しており、貸出金利は低位を維持している。

金利が低い状況で、個人の繰上返済はやはりお得なのか？

「それがお得かどうかは、消費者が現在得ている投資や貯蓄のリターン水準と、引き下げ後の住宅ローン金利との差がどれくらい大きいか次第です。」ワン・ポンボー氏はそう述べた。投資の収益率が貸出金利より高ければ、資金をより多く投資に回すことも検討できる。逆なら、ローンを一部または全部返済することを考えられる。加えて、日常生活の支出と、将来の老後や医療に備えるための資金も、きちんと確保する必要がある。

また、返済方法の観点からは、一般的に、均等元本返済方式では当初に返す元本が多く利息が少ないため、相対的に繰上返済のほうがお得になりやすい。均等元利金返済方式では当初に返す利息が多く元本が少ないため、返済がちょうど半分を過ぎた時点なら、繰上返済を考えなくてもよい場合もある。

表紙画像の出所：毎日経済新聞メディア資産庫