一線不動産、市場の転換点が到来

問AI · 政策の恩恵は不動産市場の「小春（春の小さな好況）」を押し下げず、二季度まで持続できるのか？

界面新聞 記者 | 王婷婷

界面新聞 編集 | 李慎

この春、中国の一線都市の不動産市場は久々にようやく活気を取り戻した。上海が一馬当先で、住宅市場の復活の号令を掲げ、一次・二次（新築・中古）市場が同時に沸き立っている。

新築市場の熱は最も直感的に見て取れる。モデルルームの販売担当者たちも実感している。「以前はお客さんに『この部屋はすぐに売れてしまいます』と言っても、相手はまったく信じず、ただの常套的な営業だと思われていました。ところが今は、お客さんが気に入った物件を目の前で、別の人にその場で契約されていくのを見てしまうので、瞬時に慌てます。少しでも迷えば、気に入っていた物件がなくなるのではと恐れているのです。」

中古住宅市場のパフォーマンスも予想を上回っている。上海のある不動産仲介業者は次のように言う。「店舗では毎日“販売トップ（売上首位）”が生まれ、ベテラン仲介は蓄積してきた古い顧客リソースで次々と成約。新人も、この熱さに乗って素早く初回の成約を決められます。」

上海の住宅市場の熱は、火が野原を広く焼くように勢いよく広がっている。仲介店舗の会議室は朝から晩まで満席で、オンライン署名システムが何度もダウン。各地の新規分譲（新盤）のモデルルームはさらに熱気が爆発している。模型（スケール）前には問い合わせ客が群がり、モデルルームの入口では人の流れが途切れない。販売担当（不動産エージェント）はのどが枯れるほど忙しい。

保利・都汇和煦のモデルルーム。界面新聞 撮影

3月14日午後5時、保利・都汇和煦のマーケティング責任者である李薇は、集中的に物件を見に来た客一団を送り出した直後、追い込みの新指示を受け取った。当日の販売目標が11戸から15戸へ引き上げられたのだ。すでに現場では当初目標を達成しており、片付けて終業しようとしたところで、また新たな追い込みが始まった。夜9時過ぎには、李薇チームの15戸の追い込み目標はすでに前倒しで達成された。

この、上海南部のテクノロジー・イノベーション拠点に位置し、かつ99.5折の割引を回収した外環外側のプロジェクトにとって、深夜の成約はもはや珍しいことではない。マーケティング責任者は界面新聞に、「最近はチーム全体が基本的に夜12時以降に退勤で、昨夜は2組の顧客がいて、11時ごろにやっと物件を確定して送金・ロックまで完了しました」と語った。

上海北端に位置する建発・云湖玥も、この一連の回暖相場の中で目立った動きを見せている。3月13日に展示センターとモデルルームが正式に対外オープンして以来、物件を見に来る人で囲まれ、最初の週末の来訪は500組超。次の週末も350組余りを維持し、高水準の来訪が続いている。現場では商談の声と問い合わせの声が絶えず、入居（新規）需要と改善（より良い住まいへの乗り換え）需要が集中して放出された。

建発・云湖玥 展示センター。界面新聞 撮影

「私たちはこの近くに住んでいて、子どもの学校のために、もっと合った家に住み替えるつもりなんです。」建発・云湖玥のモデルルーム内で、意向購入者が界面新聞記者にそう話した。家族総出の住み替えの光景が、モデルルームを人であふれさせていた。

デベロッパーはゴールデンウィンドウ（好機の窓）を逃さず、集中して供給を出し、消化（在庫の売れ行き）を加速させている。宝山区の南側の大板块（大エリア）に位置する中环麓岛が先陣を切って動き、2回目の枠の物件がすぐに申込受付を開始。3月の上海で、申込倍率が1:1に到達した初の新盤となり、物件が市場に出た瞬間に市場を爆発させた。

界面新聞が現地を実見したところ、申込受付がすでに終了していても、なお多くの購入希望者がモデルルームへ足を運び、小口の登録（事前登録）に参加し続けている。3月18日、中环麓岛はオープン当日に即日完売した。販売マネージャーによると、物件の選定は当日午前10時30分に正式に開始され、わずか90分で79戸の全戸が売り切れ、迅速な「日光（開店後すぐに売り切れる）」を実現した。

中环麓岛 オープン現場。

これまでの高級住宅市場で一人勝ちだった構図を改めるように、いま上海の外環外側プロジェクトでも住み替え需要（置業）の熱が到来している。先ほど過ぎた週末、嘉定南翔の時代之城 第3期「时代·雲境」プロジェクトでは、2日間の累計申込が101組に達し、2026年の外環エリアにおける新盤として初めて「申込が100を超えた」見事な記録を打ち立てた。

「入居（新規）需要層の真のニーズこそが、市場を動かす中核の力です。」広東省 住房政策研究中心の李宇嘉氏は、本ラウンドの市場における新築成約の見どころは主に2種類の物件に集中していると指摘する。1つは、中心区の品質と立地がともに優れた良質なプロジェクト。もう1つは、郊外に近い場所で生活利便施設が整い、価格が手頃で学区・学位と交通の優位性が際立つ物件だ。

多くの業界関係者は、この上海の住宅市場の状況が「V型」の反転だと見ている。市場の信頼が全面的に回復し、購入意欲は予想をはるかに上回っている。さらに、市場は今後も分化が進み、最終的には「K型」の構図になると予測する人もいる。

同策研究院の共同理事長である宋红卫氏は界面新聞に対し、「構造的な分化は、今回の住宅市場の発展における長期的な特徴になる」と述べる。宋红卫氏は、2026年の中国の住宅市場は「K 型」の推移をたどるだろうと予測。中核エリアでは新しい規範に適合する良質な物件が量と価格をともに押し上げる一方、中核でないエリアは引き続き価格で量を取りにいく。こうした分化は、業界の発展をより理性的にすることにもつながるとした。

上海は全国で最も「確実性（先行きの読みやすさ）」が高い都市だ。新築の熱売れに加え、中古住宅のオンライン署名データも相次いで記録を更新している。3月中旬、上海の中古住宅の単週成約数は7200戸を突破し、直近5年の週次最高となった。単日のオンライン署名のピークは1500戸に迫り、高頻度の集中取引はオンライン署名システムの渋滞やフリーズを複数回引き起こしている。

上海の中古住宅オンライン署名システム ログイン異常のスクリーンショット。

3月22日までに、上海の中古住宅の取引量はすでに21443戸まで急上昇し、月間で3万戸の大台を追い込むことも基本的に疑いはない。この数値は過去の同時期の記録を大幅に塗り替えた。

不動産仲介業者は連続勤務で奮闘している。外に出て内見を回り、各エリア・各団地を走り回る人もいれば、店内でオーナー（家主）と顧客との調整を詰める人もいる。「これまで数時間にわたって駆け引きしていた商談が、いまは2〜3時間で決まります。成約効率は倍増です。」

「コスパの高い物件が出たらすぐに成約し、多くの良質物件には複数の顧客が争って来ています。」静安区万荣路の太平洋房屋の店長は界面新聞にこう語った。現在の成約は、総額300万〜700万の小型物件に集中しているという。「昨夜、1件成約しました。買い手は私と1年以上一緒に物件を見ていて、以前はずっと様子見でした。でも今、市場の熱さを実感して、すぐに手を打ちました。」

克而瑞集団の共同取締役会長 丁祖昱氏は、「政策の底（底打ち）が確認されたことで、期待と信頼の回復がもたらされ、それが徐々に実際の取引へと転化しつつある」と述べる。小面積・低総額の入居需要（ジャストニーズ）および“買い替え改善（刚改）”の物件が、依然として中古市場の主力だ。

データ出所：上海オンライン不動産。界面新聞 図表作成

価格面では、市場全体が上向くにつれ、上海の中古住宅価格は近10か月続いた連続下落が終わり、前年差比でプラスに転じた。売り手の“手放すのが惜しい”という姿勢が強まり、値引きの余地は昨年の10%〜15%から5%以内へと狭まっている。

「以前は売り手のオーナーが急いで手放して、買い手は値切れる余地が大きかった。ところが今は相場が反転したので、オーナー側の心理的な期待価格が明確に上がっています。価格が少し合えば、譲ってくれないのです。」

上海の住宅市場に長く携わるベテランの不動産仲介業者は、界面新聞に、最近成立した一件の例を次のように説明した。オーナーが掲示価格430万元で出していたのに対し、買い手の当初提示は415万元だった。もし去年なら基本的に成約できていたが、今年はオーナーが最後まで値下げを受け入れなかった。最終的に買い手が自ら3万元上乗せして、取引が成立した。

この熱の背景にある推進力は、住宅市場の新政策「沪七条（上海の7条）」だ。「政策によって生まれる熱が、核心都市の住宅市場を先に段階的に良好な方向へ“底を固める”状態から抜け出させている。」第一太平戴维斯 中国区 住宅販売部門責任者 唐华氏はそう述べた。

2月25日に施行された上海の住宅市場新政策は、購入資格と資金という2つの大きな障害を打ち抜き、市場の転換を力強く後押しした。非上海戸籍の人が外環内で購入する場合の社会保険の要件は3年から1年へと引き下げられ、居住証を5年保有すれば社会保険なしで直接購入できるようになった。これにより、市場に現実的な需要が大量に流入し、多くの「新上海人」が家を構える夢をかなえた。

住宅積立金ローンの枠も同時に引き上げられ、初回購入の家庭は最大240万元まで借りられる。さらに多子女家庭とグリーン建築の組み合わせでは324万元まで到達でき、購入者の資金と月々の返済負担を確実に軽減した。

上海長征医院から来た王生は、今回の新政策の直接の受益者の一人だ。彼は上海に定住して10年以上、住み替えて改善したいと考えていたが、なかなか実現できずにいた。新政策が施行された後は、より高い住宅積立金ローンの枠が大部分の物件代をカバーし、毎月の利息が純粋な商業ローンなら数千元の節約になることで、負担が大幅に軽くなり、その場で購入に踏み切った。

購入者がモデルルームを見学。界面新聞 撮影

宋红卫氏は界面新聞に対し、「今回の住宅市場における真の意味での転換点が備えるべき特徴は、次の3つだ。1つはリスクの清算（整理）であり、2つ目は成約量が明確に上昇して価格が下げ止まりに向かうこと、3つ目は不動産の取引チェーンが修復され、用地取得・新規着工からマーケティングまでが良性の循環を実現することだ」と述べた。

「現状を見る限り、一線都市の住宅市場には確かに底を固める兆しがあります。」宋红卫氏は、「3月は伝統的な繁忙期で、入居需要の放出が中核的な支えになる。両会（全国の重要会議）で市場を安定させる方針が打ち出され、『沪七条』が先陣を切る政策の発力がカギだ。良い物件の政策が着地すると、高コスパの物件がもたらされ、購入者は得をする。この3つの推進力によって、市場の信頼は上海からほかの一線都市へと波及していく。」とした。

少なくとも上海では、住宅市場の量と価格がともに下がる矢印はすでに反転している。唐华氏は界面新聞に、「いまは構造的な下げ止まりと、核心都市が先導する復活の局面です。今後、反転が確立できるかどうかは、二季度の成約量が持ちこたえられるかどうか、中古住宅の在庫消化がスムーズかどうか、そして住民の信頼が引き続き修復されるかどうかを見極める必要がある」と指摘した。

上海の住宅市場の「風向き（指標）効果」は、他の一線都市にも広がりつつある。

中环麓岛の販売マネージャーは界面新聞に、「上海は全国の住宅市場における先頭ランナーとして、他の都市に進む方向性を示しています。北京、深圳、広州は安心感を得ました」と語った。

北京では、3月18日までに中古住宅のオンライン署名は9783戸に達しており、2月の月間成約量に比べて20.33%回復している。新築住宅のオンライン署名は1387戸で、前月比13.97%増。中海安澜北京は3.26億元で3月の第1週の成約金額ランキング1位を獲得し、保利の主力プロジェクトは週次の成約が5億元を突破。招商朝棠揽阅は週次で35戸を売り切っている。

深圳では、複数のプロジェクトの成約ポスターが次々と掲示され、複数案件で成約が相次いだ。あるプロジェクトでは2日間で41戸を成約している。中古住宅の取引は上向きが続いており、深圳ベ壳研究院（Beike Research Institute）のデータによれば、3月2日から8日まで、プラットフォーム提携の店舗における中古住宅の成約件数は前週比で118%急増。3月8日の単日成約件数は、近1年でのピークを記録した。

広州では、3月20日までに市全体の中古住宅成約が7471戸まで急増した。このペースが続けば、月間では1.3万戸超の達成が見込まれ、前月比では275%の大幅増となる。新築市場も同様に火力全開で、あるプロジェクトでは月間27戸を狂売し（大量に販売し）、成約量は900%急増。取引量はさらに上へと突破し続けている。

深圳の物件 成約戦績ポスター。

しかし、この住宅市場の回暖の“持続力（ランニング能力）”は、政策の実行効果をさらに観察する必要がある。

「4月と5月は、“この小春”が本物の色味を持っているかを検証する重要な窓（タイミング）です。」丁祖昱氏は、「現在のオーナーの予想を見ると、北上広深の中古住宅の掲示参考平均価格は依然として下げ続けています。つまり、オーナー側の期待が下がるという流れが、まだ完全に改善されていないということです」と指摘する。

現状の市場の熱を維持するために、李宇嘉氏は、住宅積立金や中古住宅の“担保付きままの所有権移転（帯押過戶）”といった消費を支える支援政策を、さらに最適化する必要があると考える。加えて、中古住宅の住み替え（交換）チェーンを円滑にし、同時に市場の価格決定に関する期待を安定させ、非合理的な値下げを減らす。そしてホットエリアの周辺サポート（付帯施設）を補い、購入需要を持続的に押し上げる。

「“価格を下げて量を取る（以价换量）”が、今後しばらくの中古市場の取引回復を支える基礎であり前提になります。『価格下落—量上昇—価格安定—量下落』という駆け引きは引き続き維持され、短期では量と価格の“実質的な”反転は起きにくい。量が増えて価格が安定することが常態の主旋律になるでしょう。」丁祖昱氏はそう述べた。

唐华氏も、2026年には不動産会社がキャッシュフローと製品力の競争に集中し、リソースが一・二線へ加速して集まり、業界の集中度が高まり、全面的に「販売に合わせて生産し（以销定产）、核心を深く耕し、良い家をつくる」方向へ転換すると考えている。

データ出所：アイスバーグ指数。界面新聞 図表作成

一線都市の住宅市場が下げ止まり、回復することは、不動産業界の健全な発展にとどまらず、マクロ経済にとっても重要な意義がある。

住宅市場の回暖は、上下流の産業チェーンを直接刺激し、建材、内装、家電などの業界の復活を牽引し、経済全体の回復に確かな信頼を注入する。そして今回の、入居需要が押し上げ、政策が精密に打ち出され、住み替えの循環が市場を活性化するという回復ルートは、全国のほかの都市にも参照できる実践的なサンプルを提供し、マクロ経済全体の安定をさらに後押しする。

上海の暖かな春はすでに到来しており、一線都市の回復の勢いは確定的だ。不動産業界は、迷いと様子見を一掃し、居住価値が回帰するという鼓動のリズムに合わせて、より理性的で、より健全で、より持続可能な新しい未来へと進んでいく。

（取材対象者の要望により、本文中の李薇、王生は仮名）