AIに聞く・恒隆不動産の賃貸事業が分化する背景にある市場要因は？ 不動産販売の減速やハイエンド小売の変動がある中、恒隆不動産（00101.HK）の2025年業績は引き続き圧力のかかった推移となった。物件販売の大幅な縮小が全体の収益を押し下げた一方、賃貸事業は相対的に安定しており、会社全体の戦略は防御に転じた。 年次報告書によると、2025年の恒隆不動産の総収益は99.50億香港ドルで、前年同期比11%減となった。そのうち、物件販売収益は前年同期比83%減の2.64億香港ドルで、収益下落の主な要因となっている。賃貸事業の安定と物件販売の損失縮小により、株主に帰属する基本的な純利益は前年同期比わずかに3%増の32.02億香港ドルとなり、財務費用の上昇がもたらす圧力を相殺した。 会社の経営陣は年次報告書の中で、中短期の市場に対して慎重な見通しを維持している。下半期にかけて、中国本土の小売はハイエンド消費以外の消費が後押しすることで回復したものの、全体の環境には依然として不確実性がある。恒隆は防御的な戦略を継続し、リスクを抑えることを前提に成長ペースを緩める方針を選んだ。 **賃貸の基盤が圧力で分化、部分的なプロジェクトの調整が加速** 賃貸事業は依然として恒隆の中核となる収益源だ。2025年、この事業の収益は93.89億香港ドルで、前年同期比はわずかに1%の減少にとどまった。その内訳として、中国本土の商業施設の収益は人民元ベースで1%増の48.71億元となったが、プロジェクト間のパフォーマンス差は明らかだった。 具体的には、大連・無錫の各プロジェクトがそれぞれ12%と10%の伸びを達成し、上海の中核プロジェクトは1%から2%の小幅な上昇にとどまった。一方で、武漢恒隆広場と瀋陽市府恒隆広場の収益はそれぞれ31%と36%減少し、年末の稼働率は90%と89%に低下した。 分化がいっそう強まる中、恒隆は中国本土の商業施設の運営戦略を調整した。2025年以降、同社は「ハイエンド、準ハイエンド」という分類方式を用いず、顧客層と消費ニーズを軸にブランド・組み合わせの調整を行う方針へ切り替えた。 圧力のかかるプロジェクトに対して、恒隆は改装の強度を高め始めた。武漢恒隆広場では90以上の新ブランドを導入し、客流を促すために「恒享里」のグルメ街区を新たに打ち出した。瀋陽市府恒隆広場では、約4.4万平方メートルの開発待ち用地を一時的に都市公園へと改造し、公共スペースを増やして地域の活性度を高め、今後の開発に向けて弾力性を確保する。  一連の調整の中で、済南恒隆広場は修復を実現した数少ないプロジェクトとなった。2025年、このプロジェクトの収益は人民元3.23億元で、前年同期比2%増となった。テナントの販売額は6%増加し、稼働率は93%から97%へ回復した。 この変化は、3年間で完了した資産最適化と関係している。プロジェクトでは、スポーツ・レジャーおよび飲食の業態比率を引き上げ、JORDAN WORLD OF FLIGHT、ディセント（Descente）などのブランドを導入したほか、テクノロジーやライフスタイル系のテナントも増やし、大疆、BOSE、ファーウェイ、泡泡マートの店舗が順次入居した。音楽フェス、スポーツシーズンなどのイベントと連動させることで、客流と販売の双方が回復し、単月販売では新たな最高値も現れた。 小売事業の構造調整に比べると、オフィスビル部門の圧力はさらに顕著だ。2025年、恒隆の中国本土オフィスビル・ポートフォリオの収益は前年同期比8%減の10.05億元人民元となり、全体の稼働率は79%にまで低下した。供給の増加と需要の弱まりの中で、企業テナントが面積を縮小する、あるいはよりコストの低いエリアへ移るといった現象が増えている。 その中で、上海恒隆広場のA級オフィスビルの収益は前年同期比11%減となり、稼働率は82%に低下した。同社は、柔軟なオフィス空間の導入、グリーンビルディングおよびESGサービスの強化などを通じて、テナント構成を安定させることを試みている。 **軽資産化と増築を並行、増分プロジェクトは検証待ち** 既存プロジェクトの分化が一段と強まる中、恒隆は新たな成長源を探し始めた。年次報告書は「恒隆V.3」戦略を提示しており、主に軽資産モデルによって商業領域を拡大し、重点都市により多くの非ハイエンドおよびコミュニティ型プロジェクトを配置するとしている。 現時点で、同社は無錫新世界百貨の旧址および上海南京西路の梅龍鎮広場について、20年の運営権をすでに取得しており、既存プロジェクトの延長および補完として位置づけている。 一方で、重資産プロジェクトも今後の業績に影響を与える見込みだ。杭州恒隆広場のショッピングセンターは2026年上半期の開業を予定しており、部分的なオフィスビルは2025年11月に引き渡し済みである。上海恒隆広場の増築プロジェクトも2026年下半期に供用開始する計画となっている。 積極的に拡大の歩調を緩めた後、恒隆の成長はこれまで以上に、既存の最適化と新規プロジェクトの立ち上がりに依存することになる。上記プロジェクトの誘致の進捗、稼働率、そして賃料水準は、次の商業サイクルにおける同社のパフォーマンスに直接影響する。 記者:杜林 編集:劉雨 校正:タン・チー
恒隆地产2025年総収入が11%減少、济南プロジェクトがストック改造のサンプルに | 大鱼财经
AIに聞く・恒隆不動産の賃貸事業が分化する背景にある市場要因は？
不動産販売の減速やハイエンド小売の変動がある中、恒隆不動産（00101.HK）の2025年業績は引き続き圧力のかかった推移となった。物件販売の大幅な縮小が全体の収益を押し下げた一方、賃貸事業は相対的に安定しており、会社全体の戦略は防御に転じた。
年次報告書によると、2025年の恒隆不動産の総収益は99.50億香港ドルで、前年同期比11%減となった。そのうち、物件販売収益は前年同期比83%減の2.64億香港ドルで、収益下落の主な要因となっている。賃貸事業の安定と物件販売の損失縮小により、株主に帰属する基本的な純利益は前年同期比わずかに3%増の32.02億香港ドルとなり、財務費用の上昇がもたらす圧力を相殺した。
会社の経営陣は年次報告書の中で、中短期の市場に対して慎重な見通しを維持している。下半期にかけて、中国本土の小売はハイエンド消費以外の消費が後押しすることで回復したものの、全体の環境には依然として不確実性がある。恒隆は防御的な戦略を継続し、リスクを抑えることを前提に成長ペースを緩める方針を選んだ。
賃貸の基盤が圧力で分化、部分的なプロジェクトの調整が加速
賃貸事業は依然として恒隆の中核となる収益源だ。2025年、この事業の収益は93.89億香港ドルで、前年同期比はわずかに1%の減少にとどまった。その内訳として、中国本土の商業施設の収益は人民元ベースで1%増の48.71億元となったが、プロジェクト間のパフォーマンス差は明らかだった。
具体的には、大連・無錫の各プロジェクトがそれぞれ12%と10%の伸びを達成し、上海の中核プロジェクトは1%から2%の小幅な上昇にとどまった。一方で、武漢恒隆広場と瀋陽市府恒隆広場の収益はそれぞれ31%と36%減少し、年末の稼働率は90%と89%に低下した。
分化がいっそう強まる中、恒隆は中国本土の商業施設の運営戦略を調整した。2025年以降、同社は「ハイエンド、準ハイエンド」という分類方式を用いず、顧客層と消費ニーズを軸にブランド・組み合わせの調整を行う方針へ切り替えた。
圧力のかかるプロジェクトに対して、恒隆は改装の強度を高め始めた。武漢恒隆広場では90以上の新ブランドを導入し、客流を促すために「恒享里」のグルメ街区を新たに打ち出した。瀋陽市府恒隆広場では、約4.4万平方メートルの開発待ち用地を一時的に都市公園へと改造し、公共スペースを増やして地域の活性度を高め、今後の開発に向けて弾力性を確保する。
一連の調整の中で、済南恒隆広場は修復を実現した数少ないプロジェクトとなった。2025年、このプロジェクトの収益は人民元3.23億元で、前年同期比2%増となった。テナントの販売額は6%増加し、稼働率は93%から97%へ回復した。
この変化は、3年間で完了した資産最適化と関係している。プロジェクトでは、スポーツ・レジャーおよび飲食の業態比率を引き上げ、JORDAN WORLD OF FLIGHT、ディセント（Descente）などのブランドを導入したほか、テクノロジーやライフスタイル系のテナントも増やし、大疆、BOSE、ファーウェイ、泡泡マートの店舗が順次入居した。音楽フェス、スポーツシーズンなどのイベントと連動させることで、客流と販売の双方が回復し、単月販売では新たな最高値も現れた。
小売事業の構造調整に比べると、オフィスビル部門の圧力はさらに顕著だ。2025年、恒隆の中国本土オフィスビル・ポートフォリオの収益は前年同期比8%減の10.05億元人民元となり、全体の稼働率は79%にまで低下した。供給の増加と需要の弱まりの中で、企業テナントが面積を縮小する、あるいはよりコストの低いエリアへ移るといった現象が増えている。
その中で、上海恒隆広場のA級オフィスビルの収益は前年同期比11%減となり、稼働率は82%に低下した。同社は、柔軟なオフィス空間の導入、グリーンビルディングおよびESGサービスの強化などを通じて、テナント構成を安定させることを試みている。
軽資産化と増築を並行、増分プロジェクトは検証待ち
既存プロジェクトの分化が一段と強まる中、恒隆は新たな成長源を探し始めた。年次報告書は「恒隆V.3」戦略を提示しており、主に軽資産モデルによって商業領域を拡大し、重点都市により多くの非ハイエンドおよびコミュニティ型プロジェクトを配置するとしている。
現時点で、同社は無錫新世界百貨の旧址および上海南京西路の梅龍鎮広場について、20年の運営権をすでに取得しており、既存プロジェクトの延長および補完として位置づけている。
一方で、重資産プロジェクトも今後の業績に影響を与える見込みだ。杭州恒隆広場のショッピングセンターは2026年上半期の開業を予定しており、部分的なオフィスビルは2025年11月に引き渡し済みである。上海恒隆広場の増築プロジェクトも2026年下半期に供用開始する計画となっている。
積極的に拡大の歩調を緩めた後、恒隆の成長はこれまで以上に、既存の最適化と新規プロジェクトの立ち上がりに依存することになる。上記プロジェクトの誘致の進捗、稼働率、そして賃料水準は、次の商業サイクルにおける同社のパフォーマンスに直接影響する。
記者:杜林 編集:劉雨 校正:タン・チー