AIに聞く 越秀サービスはテクノロジーで収益圧力にどう対応するか？「2025年の不動産管理業界は、既存ストックをめぐる競争、品質が王様、精緻な運営を特徴とする業界発展の新たな段階に入っています」。3月26日、越秀サービスの非執行取締役兼取締役会会長である江国雄は、業績発表会でこのように述べた。2025年を振り返ると、財務データによれば、越秀サービスの総収入は約39.01億元で前年比0.9%増となった。一方、会社の株主に帰属する利益は2.73億元で前年比22.5%減となり、「増収だが増益ではない」という特徴が見られた。利益が圧迫されているにもかかわらず、越秀サービスは財務面では依然として堅調だ。2025年末時点で、越秀サービスの現金および定期預金は49.06億元に達し、営業キャッシュ・フローは5.09億元まで継続してプラスである。さらに同社の2025年の管理物件における物件費の総回収率は91.8%で、業界内でも高い水準にある。3月26日、越秀サービスは2025年業績発表会を開催した。企業提供写真**不動産管理会社の利益確保はより難しくなる**財務データによれば、2025年の越秀サービスの売上総利益率は14.8%で、前年比8.5ポイント低下した。越秀サービスの業績データもまた、不動産業界全体が総じて厳しい局面にある中で、不動産管理会社も「増収だが増益ではない」という痛みの期間に直面していることを反映している。越秀サービスの財務総監である李慧婷は、売上総利益率の低下は主に業界の影響によるものだと述べた。特に川上の不動産業界はいまだ深い調整期間にある。そのほか、住宅の内装（ハードフィット）事業における段階的な売上計上の確認が完了すると、全体の構造的な変化が生じ、それも売上総利益率低下の原因となる。売上総利益率をどのように改善するかについて、李慧婷は次のように回答した。「2026年、当社は3つの面からコスト削減と効率化を進める。1つ目は、非住宅（非住）領域の事業を積極的に開拓すること。非住宅案件の支払主体の信用力が比較的強く、全体の回収率も比較的安定しているため、非住宅案件を拡大することで当社の事業構成を最適化できる。2つ目は、付加価値事業の面で、運営の方向性を転換し推進すること。とりわけスマートホームやエネルギー管理など、これらの高い参入障壁を持つ新規事業について、積極的な育成と拡大を行う。3つ目は、テクノロジーで人件費効率を高め、より精緻なコスト管理を行い、毎年の基本給と社会保険・積立金（公積金）の調整により人工コストが引き上げられることによって生じる、人件費の硬直的な上昇圧力を相殺することだ」。2025年末時点で、越秀サービスの管理面積は7350万平方メートルで前年比6%増となった。グループの契約面積は9000万平方メートルで前年比1.4%増、契約案件は521件である。利益圧力に直面する中で、昨年、越秀サービスも積極的に「減算」を行った。すなわち、収益力が低く回収が基準を満たしていない低効率の案件から自主的に退出し、累計で撤退した面積は約655万平方メートルに達した。越秀サービス年報のスクリーンショット**今年は非住宅の業態に集中する**不動産業界の転換と収益機会の低下に直面し、越秀サービスの回答は積極的に「加算」すること、すなわち非住宅業態の拡大と付加価値サービスの強力な展開にある。江国雄は、同社の今年の戦略は「集中」だと明かした。1つ目は、戦略的な都市への深耕に集中し、深く、やり切ること。現在、当社の経営陣は12のコア都市を設定しており、大湾岸、長江デルタ、ならびに北京、天津などの高格付けの都市を通じて深耕し、基本基盤を築き固めている。2つ目は、非住宅業態に集中し、商学院、大規模な公共施設、大交通という3つの主要な戦略的なセールスポイントに沿って、細分化されたセールスポイントの拡大を強化すること。3つ目は、付加価値サービスの構成を調整し、事業の配置を民生型・運営型へ発展させ、オーナーのニーズに寄り添うことで、事業の相乗効果を生み出すことだ。実際に、2025年の越秀サービスは、新たに拡大した案件においてすでに非住宅事業への傾斜を強めている。報告期間中、非住宅の事業は当年の市場開拓における契約金額の87%を占め、銀行、高校、TOD、公共施設などの業態が重点的な拡大対象となった。新規案件の積極的な拡大と同時に、越秀サービスは「回収率が継続して低下している」という業界全体の共通の難題に真正面から向き合っている。江国雄は、越秀サービスは物件費の回収率の低下に対して、3つの面から対応すると明かした。1つ目は、サービスの品質を維持し、デジタル化の賦能（テクノロジー支援）などを通じて顧客満足度を高め、顧客の支払い意欲を引き上げること。2つ目は、より便利な支払いチャネルを推進し、事前預金やポイントを物件費に充当するなどの活動を展開すること。3つ目は、対外拡張案件のサイト期（請求・支払の取引期間）の管理を強化し、2つの契約期間を超えて未払いとなる案件は退場（撤退）検証を開始することだ。買収の問題について話す際、越秀サービスの経営陣は、現在同社が手元資金および定期預金として約40億元を保有しており、資金は十分だとしている。上場により調達した資金のうち5億元はM&A（買収・合併）に充てることができるが、過去の総体的な使用割合は比較的低い。これは主に、同社がM&Aに直面する際に慎重であり、質の高い、責任あるM&Aを実現したいと考えているためだ。2025年以降、同社は市場機会を継続的に注視しフォローしてきており、M&Aによって同社の規模と効率を拡大できるようにしたいとしている。重点的に注目しているのは、同社とのシナジーがあり、収益性が比較的高く、運営の質が高く、持続可能性が高く、財務が規範的で、さらに評価額（バリュエーション）が比較的妥当な対象である。新京报ベイケ财经記者 徐倩編集 杨娟娟校正 赵琳
直面徴収率の低下と利益の減少、越秀サービス：積極的に「加減法」を実践する
AIに聞く 越秀サービスはテクノロジーで収益圧力にどう対応するか？
「2025年の不動産管理業界は、既存ストックをめぐる競争、品質が王様、精緻な運営を特徴とする業界発展の新たな段階に入っています」。3月26日、越秀サービスの非執行取締役兼取締役会会長である江国雄は、業績発表会でこのように述べた。
2025年を振り返ると、財務データによれば、越秀サービスの総収入は約39.01億元で前年比0.9%増となった。一方、会社の株主に帰属する利益は2.73億元で前年比22.5%減となり、「増収だが増益ではない」という特徴が見られた。
利益が圧迫されているにもかかわらず、越秀サービスは財務面では依然として堅調だ。2025年末時点で、越秀サービスの現金および定期預金は49.06億元に達し、営業キャッシュ・フローは5.09億元まで継続してプラスである。さらに同社の2025年の管理物件における物件費の総回収率は91.8%で、業界内でも高い水準にある。
3月26日、越秀サービスは2025年業績発表会を開催した。企業提供写真
不動産管理会社の利益確保はより難しくなる
財務データによれば、2025年の越秀サービスの売上総利益率は14.8%で、前年比8.5ポイント低下した。
越秀サービスの業績データもまた、不動産業界全体が総じて厳しい局面にある中で、不動産管理会社も「増収だが増益ではない」という痛みの期間に直面していることを反映している。
越秀サービスの財務総監である李慧婷は、売上総利益率の低下は主に業界の影響によるものだと述べた。特に川上の不動産業界はいまだ深い調整期間にある。そのほか、住宅の内装（ハードフィット）事業における段階的な売上計上の確認が完了すると、全体の構造的な変化が生じ、それも売上総利益率低下の原因となる。
売上総利益率をどのように改善するかについて、李慧婷は次のように回答した。「2026年、当社は3つの面からコスト削減と効率化を進める。1つ目は、非住宅（非住）領域の事業を積極的に開拓すること。非住宅案件の支払主体の信用力が比較的強く、全体の回収率も比較的安定しているため、非住宅案件を拡大することで当社の事業構成を最適化できる。2つ目は、付加価値事業の面で、運営の方向性を転換し推進すること。とりわけスマートホームやエネルギー管理など、これらの高い参入障壁を持つ新規事業について、積極的な育成と拡大を行う。3つ目は、テクノロジーで人件費効率を高め、より精緻なコスト管理を行い、毎年の基本給と社会保険・積立金（公積金）の調整により人工コストが引き上げられることによって生じる、人件費の硬直的な上昇圧力を相殺することだ」。
2025年末時点で、越秀サービスの管理面積は7350万平方メートルで前年比6%増となった。グループの契約面積は9000万平方メートルで前年比1.4%増、契約案件は521件である。
利益圧力に直面する中で、昨年、越秀サービスも積極的に「減算」を行った。すなわち、収益力が低く回収が基準を満たしていない低効率の案件から自主的に退出し、累計で撤退した面積は約655万平方メートルに達した。
越秀サービス年報のスクリーンショット
今年は非住宅の業態に集中する
不動産業界の転換と収益機会の低下に直面し、越秀サービスの回答は積極的に「加算」すること、すなわち非住宅業態の拡大と付加価値サービスの強力な展開にある。
江国雄は、同社の今年の戦略は「集中」だと明かした。1つ目は、戦略的な都市への深耕に集中し、深く、やり切ること。現在、当社の経営陣は12のコア都市を設定しており、大湾岸、長江デルタ、ならびに北京、天津などの高格付けの都市を通じて深耕し、基本基盤を築き固めている。2つ目は、非住宅業態に集中し、商学院、大規模な公共施設、大交通という3つの主要な戦略的なセールスポイントに沿って、細分化されたセールスポイントの拡大を強化すること。3つ目は、付加価値サービスの構成を調整し、事業の配置を民生型・運営型へ発展させ、オーナーのニーズに寄り添うことで、事業の相乗効果を生み出すことだ。
実際に、2025年の越秀サービスは、新たに拡大した案件においてすでに非住宅事業への傾斜を強めている。報告期間中、非住宅の事業は当年の市場開拓における契約金額の87%を占め、銀行、高校、TOD、公共施設などの業態が重点的な拡大対象となった。
新規案件の積極的な拡大と同時に、越秀サービスは「回収率が継続して低下している」という業界全体の共通の難題に真正面から向き合っている。
江国雄は、越秀サービスは物件費の回収率の低下に対して、3つの面から対応すると明かした。1つ目は、サービスの品質を維持し、デジタル化の賦能（テクノロジー支援）などを通じて顧客満足度を高め、顧客の支払い意欲を引き上げること。2つ目は、より便利な支払いチャネルを推進し、事前預金やポイントを物件費に充当するなどの活動を展開すること。3つ目は、対外拡張案件のサイト期（請求・支払の取引期間）の管理を強化し、2つの契約期間を超えて未払いとなる案件は退場（撤退）検証を開始することだ。
買収の問題について話す際、越秀サービスの経営陣は、現在同社が手元資金および定期預金として約40億元を保有しており、資金は十分だとしている。上場により調達した資金のうち5億元はM&A（買収・合併）に充てることができるが、過去の総体的な使用割合は比較的低い。これは主に、同社がM&Aに直面する際に慎重であり、質の高い、責任あるM&Aを実現したいと考えているためだ。2025年以降、同社は市場機会を継続的に注視しフォローしてきており、M&Aによって同社の規模と効率を拡大できるようにしたいとしている。重点的に注目しているのは、同社とのシナジーがあり、収益性が比較的高く、運営の質が高く、持続可能性が高く、財務が規範的で、さらに評価額（バリュエーション）が比較的妥当な対象である。
新京报ベイケ财经記者 徐倩
編集 杨娟娟
校正 赵琳