杭州の貝壳研究院院長（Beike Research Institute院長）である上官剣氏は、21世紀経済報道の記者に対し、「貝壳杭州のデータによれば、昨年以来、約29.8%の不動産売買の単件取引が住宅積立金ローンを利用しており、住宅積立金ローンだけを利用する単件取引の割合は、昨年1月の6.6%から現在の10.7%へと上がっている。今年以降の新規成約単件の内訳を見ると、200万元以内と300万元以内がそれぞれ57.5%、76.9%。新制度が導入された後は、今後杭州の大多数の家庭が住宅積立金ローンを利用することで、住宅購入に必要な資金負担を大幅に軽減できる」と述べた。
一季度地方出台公积金新政超60次 楼市風向變了？
各地の住宅積立金（公積金）新制度が相次いで導入され、住宅不動産市場を安定させるための重要なてこになっている。
4月1日から、杭州で住宅積立金新制度が正式に施行され、住宅積立金の最高借入限度額を大幅に180万元まで引き上げた。3月31日、海南は明確にし、納付者は住宅積立金を取り崩して、子どもがいる家庭の「初めての持ち家」（家庭の最初のマイホーム）を購入するために支援することができる。3月24日、成都は政策を公表し、住宅積立金ローンの借入回数制限を段階的に撤廃するとし、納付者の名義に未決済の住宅積立金ローンがなければ申請できるとした。2月25日、上海は住宅積立金ローンの最高借入限度額を160万元から240万元へ引き上げ、上乗せ優遇政策も加わり、最高で324万元まで借り入れ可能に……
指標研究院（中指研究院）の統計によると、第1四半期に全国の各省・市・県で住宅積立金関連の政策が60回超打ち出された。これは各地の不動産関連政策の総頻度の約38%を占め、各地が不動産政策を最適化する際の中核となる重点発動点となっている。借入限度額の引き上げ、ローン回数認定の最適化、取り崩し・使用範囲の拡大、納付政策の整備などは、各地の住宅積立金新制度における主要な最適化方向だ。これに加えて、第1四半期には各地が、購買需要の喚起、在庫の消化、既存の資産の活性化といった目標に向けて、制限的な政策の最適化、住宅購入補助金の発行、都市更新の関連付帯政策の整備、保障性住宅に関する政策の最適化などの分野にも焦点を当て、関連政策を約100回打ち出した。
政策による下支えと、春節（旧正月）連休後の市場修復という二つの作用のもとで、3月には主要都市で取引が一時的に持ち直した。CRIC（克而瑞）のデータによると、3月の重点50都市の新築物件の成約面積は1100万平方メートルまで上昇し、前月比で大幅に89%増加した。中指データでは、3月の重点20都市の中古住宅の成約は14.8万戸で、前月比119%増。春節後の中古住宅取引量は、すでに5週連続で前月比が上向きだ。ただし、現在の不動産市場全体は依然として調整段階にあり、異なる規模の都市での分化の特徴が比較的はっきりしている。
取材に応じた専門家によれば、次に需要サイドでは、各地が初婚・初産家庭、多子女家庭への住宅支援を強化し、住宅積立金制度の改革を継続的に深めることが見込まれる。中核都市では、制限的政策の最適化が引き続き行われる可能性が高い。
住宅積立金新制度が相次いで導入
先ごろ、杭州の住宅積立金新制度「杭八条」が正式に発表され、最高借入限度額と倍率の引き上げ、借入限度額上乗せの優遇の引き上げ、ローンの戸数認定の最適化、住宅購入の契税（税金）の支払いと物件の管理費の取り崩しを新たに支援、住宅の建設・購入に関する取り崩し期限の緩和、家族間の世代をまたぐ相互扶助の取り崩し範囲の拡大など、多数の項目を含む。政策の力の入れ方は際立っている。
新制度によると、杭州の住宅積立金ローンの最高借入限度額は130万元から180万元へ引き上げられ、職員本人が借りられる上限額は最高90万元。さらに、職員本人の借入限度額の算定倍率は15倍から20倍へと調整され、新市民（新しく移住してきた住民）や若者世帯の借入限度額の上乗せが20%になる場合を追加している。多子女家庭の借入限度額の上乗せ割合は20%から50%へ引き上げられ、上乗せの優遇は回数の制限を受けない。異なる上乗せタイプは高い方を選んで重ねられ、最高の重ね合わせ上乗せ割合は70%で、306万元に達する。
ローンの戸数認定について、「杭八条」は、職員家庭が初回、または2回目の自己居住用住宅を購入して住宅積立金ローンを申請する際、元の住居の住宅積立金ローンで購入した住宅がすでに売却されている場合、これに応じてローン回数を減算できると明確にした。
杭州の貝壳研究院院長（Beike Research Institute院長）である上官剣氏は、21世紀経済報道の記者に対し、「貝壳杭州のデータによれば、昨年以来、約29.8%の不動産売買の単件取引が住宅積立金ローンを利用しており、住宅積立金ローンだけを利用する単件取引の割合は、昨年1月の6.6%から現在の10.7%へと上がっている。今年以降の新規成約単件の内訳を見ると、200万元以内と300万元以内がそれぞれ57.5%、76.9%。新制度が導入された後は、今後杭州の大多数の家庭が住宅積立金ローンを利用することで、住宅購入に必要な資金負担を大幅に軽減できる」と述べた。
住宅積立金の取り崩しと使用範囲を拡げることも、今回の杭州新制度の重要なハイライトだ。新たに、住宅積立金を取り崩して住宅購入の契税の支払いに充てることを支援し、また杭州の自宅の物件の管理費の取り崩しも支援対象としている。これは杭州が初めて管理費を住宅積立金の取り崩し範囲に入れたことでもある。さらに、家庭間の世代をまたぐ相互扶助の取り崩し範囲は、従来の「購入者の直系の親族の間」に限られていたものを、納付職員の配偶者、双方の両親、子どもおよびその配偶者まで拡大した。
上官剣氏は、今回の杭州の住宅積立金新制度は、あらゆるタイプの住宅ニーズに対するきめ細かな支援を体現しており、特に若者の安住（家庭形成）、実需（必要に基づく購入）、ならびに「買い替え・改善」（刚需からのアップグレードに相当）といった主要ニーズに焦点を当てていると考えている。「小陽春（春先の短期的な活況）」の重要な局面でこの政策を打ち出し、さらに杭州の既存の各種の緩和政策と組み合わせることで、あらゆる住宅購入需要のさらなる放出を促すのに有利だ。
「杭八条」は、足下で各地の住宅積立金新制度の典型的な代表例であり、政策の強度とカバー範囲には強い模範的意義がある。中指データによると、今年の第1四半期に全国各地が住宅積立金関連の政策を60回超打ち出しており、各種の不動産政策の中での割合が最も高い。うち約半数の政策は3月に集中して実施された。住宅積立金ローンの借入限度額を引き上げ、ローンの取り崩し回数を最適化し、取り崩しの使用範囲を広げるといったことが、各地の政策最適化の主要な着地点になっている。
各地の新制度は引き続き追随している。2月25日、上海は住宅積立金ローンの最高借入限度額を160万元から240万元へ引き上げ、上乗せ優遇政策も加わり、最高で324万元まで借り入れ可能にした。3月24日、成都は住宅積立金ローンの借入回数制限を段階的に取り消し、名義に未決済の住宅積立金ローンがなければ申請できる。3月31日、海南は、納付者は住宅積立金を取り崩して、子どもがいる家庭が家庭の初回の持ち家を購入することを支援できると明確にした。
「住宅積立金政策の調整は、各地が実需層の住宅購入コストを引き下げ、市場の見通しを安定させるための、直接的で有効な政策手段となっており、とりわけ実需層への牽引効果は非常に目立つ」と、58安居客研究院院長の張波氏が21世紀経済報道の記者に語った。
住宅購入を支援すること以外にも、各地は住宅積立金の利用シーンを継続的に広げている。
3月31日、安徽省の省直轄の住宅積立金管理分センターが新制度を発表し、住宅積立金を取り崩して管理費の支払い、都市更新による住宅改造にかかる個人費用、住宅購入の契税、住宅の専用の維持修繕資金の支払いを可能にすると明確にした。さらに、重大疾病による取り崩しの範囲も拡大した。成都の住宅積立金新制度は、重い病気による取り崩しへの支援を強化している。納付者本人、配偶者、両親、子どもが重大疾病を患った場合、住宅積立金口座の利用可能残高全部を医療費の支払いに充てるための取り崩しを申請でき、取り崩しの頻度は制限されない。加えて、住宅積立金を取り崩して駐車スペースを購入することも支援し、1台分の駐車スペースにつき取り崩し総額は最高で10万元までとされる。
張波氏は、核心都市における住宅積立金政策の実施は、市場の見通しの修復、購入者が様子見から積極的な市場参入へ移る後押し、市場の活性度向上においてより大きな役割を果たすと指摘する。マクロの観点から見ると、今回杭州を代表とする住宅積立金政策の最適化は、本質的には、住宅積立金制度のシステム的な改革が不動産の新しい局面に向けて幕を開けることだ。政策は、賃貸と購入の双方を並行する方向、全期間にわたる居住保障への転換へと加速しており、取り崩しシーンの拡大、親族間の相互扶助、全国での手続の通用、柔軟な雇用者の納付範囲の拡大といった措置が同時に推進されている。
3月の主要都市、成約が前月比で大幅に増加
住宅積立金関連の政策を含めて、第1四半期には各地が不動産市況向けの政策を約160条打ち出した。住宅積立金政策以外にも、制限的政策の最適化、住宅購入補助金の発行、「良い住まい（好房子）」の建設の推進、都市更新の加速などが、今年以降各地での政策最適化の重要な方向となっている。
制限的政策の最適化の面では、2月25日に上海が文書を発表し、住宅の購入制限政策をさらに減らした。非上海戸籍の居住者が環状道路の内側で住宅を購入するために必要な社会保険または個人所得税の年数を、1年以上に短縮し、同時に条件を満たす非上海戸籍の居住者が環状道路の内側でさらに1戸購入できるよう支援することを打ち出した。条件を満たす上海市の居住証を持つグループは上海で購入できると明確にした。この新制度の施行により、上海の環状道路内側の住宅需要者層が直接的に拡大し、住宅購入需要のきめ細かな放出が促される。
住宅購入補助金の発行に関しては、最近杭州の拱墅区、蕭山区、余杭区、臨平区、錢塘区、臨安区の6区で、住宅購入補助金または「購入＋消費券」補助金の政策が相次いで打ち出されている。最高補助額は1戸あたり10万元で、一部の地域では団体購入の優遇も上乗せしている。今年以降、南京も人材向けの住宅購入チケット（房票）補助の基準を明確にしており、大卒以上（専門学校以上）の学歴で補助を受けられる。補助基準は少なくとも3万元から少なくとも15万元までの範囲で、これに基づいて各区がさらに補助の力度を引き上げている。
加えて、今年は多くの都市で都市更新の関連付帯政策の導入が加速している。多くの地域が、都市更新の中長期アクションプランや5年の個別計画を打ち出している。中指研究院の指数研究部のゼネラルマネージャー、曹晶晶氏は21世紀経済報道の記者に対し、「これらの関連付帯政策の導入は、企業の開発参入のハードルを下げ、審査・許可の手続きを簡素化し、都市更新プロジェクトの実施を加速させることで、都市の発展活力を一層引き出すのに役立つ」と述べた。
一連の政策が後押しすることで、春節連休後は多くの地域で不動産市場が持ち直す動きが見られる。北京市の住建委員会のデータによると、3月の北京の中古住宅のネット署名件数は19886戸で、前月比144.6%増。前年同期比でも3.4%増となり、直近約15カ月での最高水準を記録した。上海のLianjia（鏈家）研究院のデータでは、同時期の上海の中古住宅の成約戸数は3.1万戸で、今年1月から37%増、前年同期比でも6%増だった。
より広い範囲を見ると、中指研究院が重点監視している20都市の中古住宅の成約は3月14.8万戸。春節後の中古住宅取引量はすでに5週連続で前月比が回復しており、3月第4週（3月23日から29日）の成約量は2025年以来の週次最高値に達した。新築市場も同様に好調で、CRICのデータによると、3月の重点50都市の新築物件の成約面積は1100万平方メートルまで上昇し、前月比で大幅に89%増加した。
しかし、3月の成約が前月比で大幅に増えたのは、2月に春節連休の影響で市場が平板だったことによる要因もある。現在、不動産市場全体は依然として調整過程にある。中指データによれば、3月の重点30都市の新築成約面積は前年同期比で7%減、第1四半期でも前年同期比で21%減。3月の重点20都市の中古住宅の成約戸数は前年同期比で2.5%減、第1四半期では前年同期比で4.1%減だった。市場回復の土台はさらに固める必要があり、市場の安定した持ち直しには政策による継続的な後押しが欠かせない。
今年の政府活動報告は、不動産市場の安定に力を入れることを明確に打ち出した。状況に応じた施策で（因地制宜）増分の抑制、在庫の解消、供給の最適化を行い、複数のルートで既存在庫商品住宅の活性化を模索する。既存在庫商品住宅の買い上げを奨励し、その重点的な用途を保障性住宅の確保に向ける。住宅積立金制度の改革を深化させる。そして、保障性住宅供給の最適化、「良い住まい」建設の推進、不動産企業の債務リスクの解消、不動産開発の新しいモデルの発展などに関して手当てを講じる計画だ。
張波氏は、短期的には、一線都市の制限的政策には引き続き最適化の余地があり、市場の成約状況や在庫消化の進捗に応じて動的に微調整される可能性があるとしている。購入制限、借入制限、販売制限などの局面では、より精確に緩和を進め、合理的な実需や改善型需要の解放を重点的に支える。各地も「五一（メーデー）」などの重要な消費シーズンを逃さず、政策の強度を集中して上乗せし、不動産企業による優遇・販促活動と組み合わせることで、政策と市場の共振効果を形成する。さらに、政府による在庫商品住宅の買い取り、住宅の「中古からの買い替え（以旧换新）」の推進などの措置も加速して導入されることで、一方では在庫を効果的に消化し、需給構造を最適化し、他方では中古と新築の流通の連鎖をつなぎ、需給の見通しを確実に安定させ、購入意欲（置業への自信）を引き上げることで、市場の早期の底入れ・反転回復を促す。
「15年から25年にかけての期間（第15次・第5次）」に目を向けると、曹晶晶氏は、住宅政策と人口政策の組み合わせが重要な方向になるだろうと考えている。初婚初産家庭や多子女家庭は、政策の重点的な支援対象になる見込みだ。住宅積立金政策の最適化は、住宅保障を強化するための重要なてこであり続ける。供給サイドの政策は、増分の抑制、在庫の解消、供給の最適化という考え方を継続する一方で、在庫の活性化、都市更新などの関連付帯政策は、より速いペースでの実行が期待される。
（著者：李莎、編集：李博, 鄭玮）
（編集：文静）
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