管理費を期限内に支払わないと住民委員会に入れない？ケイデハンチョウの住民が困難から解放される方法を求めて

期限内かつ全額で管理費を納めていない場合、管理組合委員の候補者として立候補できないのでしょうか？ この条項はとっくに法律で廃止されているのに、いま佛山禅城石湾鎮街道のケイド瀚城小区（マンション）の管理組合で生じた選挙をめぐる「難所」になっています。

ケイド瀚城の位置づけは「江岸の高級コミュニティ」です。南方+ 項仙君 撮影

不動産管理サービスへの大きな疑念

小区の住民である陈さんは、ケイド瀚城小区はシンガポールのケイド（凯德）置地（デベロッパー）が開発し、「江岸の高級コミュニティ」をコンセプトとしていると説明します。11階建ての低層高層（小高層）＋タウンハウスで構成され、管理費の基準は2.5-3.5元/平方メートルです。皆が不動産管理サービスの品質に不満を抱いていたため、2021年に全住民が法に基づく投票を行い、初回の住民管理組合（業主委員会）を正式に設立しました。初回の業委会が職務を担っている間、不動産管理側は終始いい加減に対応し、是正を拒みました。その結果、小区の居住環境と管理秩序が継続的に悪化し、全住民から強い疑義が噴出しました。2023年に、業委会は臨時の住民総会の決議を通じ、既存の広州東康不動産管理佛山会社を更新しないことにしました。その後、業委会のメンバーが仕事や家庭などの事情もあり、自主的に脱退したため、業委会の実際の職務遂行人数が継続的に減少し、『不動産管理条例』および小区の議事規則で定められる最低の職務遂行人数を満たせなくなりました。2024年10月に法に基づき解散となり、小区の住民自治による管理活動は完全に停止状態に陥り、住民は直接の権利主張と監督の主体を失いました。

電動バイクが大量に小区の駐車場へ入っている。南方+ 項仙君 撮影

複数の小区で熱心に権利を主張する住民は記者に対し、初回の業委会が職務を担っていた期間および解散後、小区の不動産管理サービス事業者には長期にわたり重大な不作為や、不動産管理サービス契約の約定に違反する行為が見られたと告げています。たとえば、共用区域の清掃・消毒が深刻に欠けており、小区の廊下、エレベーター、ユニットのロビー、公共の回廊に灰やホコリが厚く溜まり、床や壁の汚れは十分に清掃されず、ゴミの回収も遅れがちです。公共の緑地帯の手入れも不足し、住民の同意なしに広範囲で樹木を伐採します。設備機器の修理・保守も長期間遅れており、小区のエレベーターは故障や異音が頻発します。ユニットのオートロックや監視システムの大部分が損傷して作動せず、外来者が勝手に出入りし、小区の警備は実質的に形骸化しています。消防設備は期限切れで点検・修理がされないまま放置され、一部は欠損しています。フィットネス器具や噴水の景観設備が壊れても、誰も修理しません。住民の要望への対応と処理が極端に遅く、一部の要望は数か月放置されます。不動産管理サービスの内容、公共収益の入出金、不動産管理費の使用状況、公共収益の管理がごちゃごちゃで、公表されないままです。さらに、小区の公共区域の広告収益、駐車スペースの賃貸収益などの公共収益が透明でない、といった状況です。

陈さんによれば、まさに不動産管理サービス事業者が長期にわたり基本的なサービス義務を履行していないため、高い基準の管理費を支払ったのに対応するサービスが受けられず、合法的な権利が保障されていません。その結果、多くの住民がやむを得ず管理費の支払いを拒否するに至りました。これは理由のない滞納ではなく、不作為な不動産管理に対する合理的で合法的な権利主張の行為です。

小区の外壁が広範囲に剥落している。南方+ 項仙君 撮影

記者は住民に同行して小区を一周しました。すると、一部の建物外壁に広範囲の剥落があることが分かりました。さらに、一部の公共の緑地が囲われてゴミが積まれています。監視室では、画面上で複数の監視カメラが故障のため真っ暗になっており、自動状態の表示も点灯していません。ある当直スタッフは入口付近で居眠りをしていました。小区の駐車場では、大量の電動自転車と自動車が混在しているのが見られます。不動産会社の当直マネージャーの説明によると、同社はずっと住民の要望に対応しているが、難しい事情もあるとのことです。たとえば、車庫内の電動自転車について、電動自転車の住民が強引に押し入ってきたので追い出せない、と述べました。同氏は、不動産会社は業委会の設立を支持しているとも主張しています。

ルールの争いで業委会の立ち上げが難航

関係者によると、小区の管理が行き詰まっている状況を打開するため、2025年12月に小区の複数の熱心な住民が自ら申請を行いました。コミュニティの街道（行政出先）による指導のもと、法に基づいて次期の業委会の準備・組成作業を開始し、手順に従って業委会の準備チームを設置し、住民総会の開催、候補者の選出、議事規則の改訂などの中核的な業務を推進しています。

準備作業の重要な局面で、準備チームの石湾街道の代表者は、旧版の小区議事規則における「業委会候補者の立候補条件」の核心的な相違が、そのまま準備作業を完全に停止させた直接の原因だと指摘しました。旧版の議事規則は作成時期が早く、小区の不動産管理における契約違反や住民の権利主張の実態を踏まえていません。そのなかで「期限内かつ全額で管理費を納めることが、業委会候補者の立候補の前提である」という条項は、修正された『広東省不動産管理条例』で正式に削除されています。それにもかかわらず、準備チームの多数のメンバーと多くの住民は、この不合理な条項を修正し、差別的なハードルを撤廃して、法令を遵守し公益に熱心なすべての住民が公平に立候補できるようにすべきだと提起しました。

しかし、準備チームのこの街道代表は、旧版の議事規則を唯一の根拠として堅持し、改訂の提案を頑なに拒否し、「期限内かつ全額で管理費を納めること」を候補者の必須の立候補条件とすることを求めました。その結果、小区の発展に関心があり、無償で住民のために尽力したい意欲があり、職務を遂行する能力を備えた熱心な住民が大量に、権利主張を理由に管理費を支払わなかったため、立候補資格を直接失いました。

結局、誰の言うことを聞くべきか

3月31日、記者は一部の小区の住民と、怡景のコミュニティ委員会（居委会）責任者との懇談会に参加しました。この責任者は業委会準備チームのチームリーダーであり、当下の争点は、審議予定の『住民委員会委員候補者の選出方法』にあるとのことです。そのなかの1つは、候補者の選出方法が可決される日前の2年間に、契約に違反して管理サービス費を連続して3か月以上または累計で6か月以上滞納している場合は候補者になれない、というものです。街道側の意見は、第一期の住民委員会が制定した『住民大会の議事規則』には「候補者は不動産管理費をすべて納めてからでないと立候補できない」という条項があり、第二期もこのルールを遵守すべきだ、住民総会の決議で廃止する場合を除く、というものです。彼はずっと調整に尽力してきたが、居委会もまた地域の住民による自治組織であるため、やはり難しい部分があるとも述べました。

街道弁公所（行政出先）の関係責任者は記者に対し、これは自分個人の意見ではない、準備チームが採決するのを聞くべきだ、と語りました。

長年不動産分野の法律業務に携わっている広東琉璃法律事務所の弁護士彭宇氏は、記者に対し、民事上の法律関係において「合意があれば合意に従い、合意がなければ法定に従う」というのが中核的な適用原則だと説明しました。このルールの論拠は、民事分野では当事者の意思自治を十分に尊重することにあります。各当事者が約束をしている限り、それが法律の強制規定に違反しないのであれば、任意規定よりも優先して適用されます。たとえば契約の履行や財産分配などの領域では、住民同士の共同の取り決めや、小区の議事規則が一般に優先効力を持ちます。しかし、住民委員会委員候補者の選挙権と被選挙権は、本質的に市民が地域の公共事務管理に参加するという政治的権利の範囲に属します。一般的な民事上の権利と異なり、政治的権利の設定、行使、制限は、法律によって明確に規定される必要があり、民事上の取り決めによって勝手に制限や剥奪をしてはならないのです。中国の憲法は、公民の政治的権利は法律の規定によらなければ制限できないと明確に規定しており、これは公権力の介入と民事の自治の間の核心的な境界線です。全国人民代表大会常務委員会は近年の届出審査においても、「期限内かつ全額で管理費を納めること」を住民委員会委員の候補者の立候補前提とすることは、『民法典』『不動産管理条例』などの上位法の規定に適合せず、本質的に住民の政治的権利への不当な制限に当たると明確に指摘しています。2025年末までに、全国で27を超える省級の人大常務委員会が、不動産管理に関する地域条例の改訂を完了し、この種の資格制限条項を削除しており、立法レベルで規則適用の基準を統一しています。もし小区の現行の議事規則に引き続き「管理費を未納なら住民委員会委員に立候補できない」という内容が残っている場合、その条項が上位法の規定や全国人民代表大会の立法審査の意見と矛盾するため、法に基づいて無効条項として認定されるべきであり、換届選挙や日常管理において適用してはなりません。住民がこのような資格制限に遭った場合、街道弁公所、住建部門、または人民法院に対して権利を主張し、自身の合法的な選挙権を守ることができます。

南方+ 記者 項仙君

【作者】 項仙君

南方探針