21.62億、虹口北外滩住宅地块が無償益なしで売買された

**上海進深 李譽 ** 近日、厦門国貿は上海联合产权交易所の公開挂牌方式により、約21.62億元の価格で、正式に虹口区C080101ユニットhk196-08地番およびhk196-06地番の開発権を取得し、すでに契約を完了している。

上記の2つの地番は、虹口54&55街坊にあたり、武進路、呉淞路、海寧路、乍浦路に囲まれた区域内に位置する。

そのうち、南側のhk196-08地番は三類住宅用地で、容積率6.2、最高高さ制限100米、建築面積22986㎡である。中小規模の住戸型住宅の面積は住宅の総建築面積の40%以上を占めなければならず、内装基準は4000元/㎡を下回ってはならない。

北側のhk196-06地番は商業・文化用地で、建築面積9148㎡である。

当該プロジェクトはもともと、北外滩グループ傘下の上海颀颀開発建設有限公司（以下「颀颀公司」）が、2024年の上海第4回集中供地において最低価格21.57億元で競得し、成約した建築フロア価格は約67129元/㎡、プレミアム率はゼロだった。

その後、颀颀公司は、自社が保有する当該プロジェクトの開発主体である上海坤昇開発建設有限公司の100%株式およびこれに対応する株主債権を公開譲渡し、退出（エグジット）を実現することを計画していた。

昨年12月、虹口区政府の公式サイトは、関連する譲渡の承認に関する批復を開示しており、全体の譲渡の最低譲渡価格は当初21.76億元を下回らないとしていた。

今年2月、現在の不動産市場の実情を踏まえ、虹口区政府は譲渡の最低価格を21.62億元を下回らないように調整することに同意し、そのうち株式に対応する価格は10億元、債権は11.58億元であり、引き続き上海联合产权交易所を通じて公開譲渡する。

プロジェクトは四川北路のエリアに位置し、南へ海寧路を越えると北外滩エリアに入る。北東側は瑞虹新城に隣接し、地下鉄10号線の四川北路駅まで約300米と近く、周辺の商業・教育・医療の生活関連施設は整っている。

地番の西側の乍浦路には深い歴史・文化の蓄積があり、周辺には勝利映画館、今潮8弄などの文化的ランドマークが分布している。

現在、区域内では販売中の新築住宅プロジェクトが多数あり、近隣プロジェクトの外滩瑞府は直近の届出ベースの平均価格が約14.85万元/㎡、弘安里の景観別荘は平均約24.3万元/㎡となっている。

注目すべき点は、当該地番が商住一体（商業と住宅をセットにした出让）に該当し、商業および文化施設の比率は約3割で、さらに100%自社保有（自持）が要求されることだ。加えて、北側の商業・文化用地では保全（保護）を前提とした開発が求められており、開発企業の資金力および長期運営能力に対して高い要求が課されている。