各サイクルの周期切り替えのたびに、市場は同じ顔ぶれで戻っては来ない。房地产市場の転型・高度化では、今後の見どころはどこにあるのか？龍湖グループは2025年の成績表の中で、ある方向性を示した。
昨年、龍湖の商業は新たに13のショッピングモールを追加し、年末時点でモール数は99に到達、2026年もさらに9つを追加する見込みだ。今後の100余りのモールは、龍湖における流通（トラフィック）の中核として、運営事業の活力と成長を牽引する。
現在、龍湖商業の「投資」と「資産管理」という2つの運営事業は、すでに龍湖グループの成長の主力、かつ収益の担い手へと成長している。運営事業がグループの中核の一つになるにつれ、龍湖のこの20年以上にわたる「芯（コア）を入れ替える」マラソンは、終点に無限に近づいている。
運営事業は、揺るぎない錨（定海の神針）だ
不動産市場の調整という荒波の中で、龍湖という巨大船は、常に明確な航路と安定したスピードを保っている。
2025年、龍湖グループ（00960.HK）の売上高は973.1億元、純利益は10.2億元。その最大の事業の見どころは、依然として運営およびサービス事業にある。
昨年、龍湖の運営およびサービス収入は267.7億元となり、過去最高を更新。売上に占める貢献率はすでに27.5%に達している。一方、それ以前の3年間では、この比率はそれぞれ11.7%、13.8%、21.0%だった。
2025年、龍湖グループの運営およびサービス事業の全体の売上総利益率は50%超。コア利益は79.2億元。2つの主要セグメントの合計の純利益率は30%に近く、優れた収益力を示している。
グループ型の企業として、龍湖は不動産開発事業に加え、商業投資と資産管理という2つの運営の航路、そして物件サービスとスマート・モノづくりという2つのサービスの航路を持つ。5つの航路のうち、運営はすでに会社の業務の重点となっている。
2025年末時点で、龍湖商業の投資は25都市で99の商業施設を運営しており、稼働率は97%前後の高水準で安定している。昨年、龍湖の商業の日次平均の来客数は379万人回で、全体として前年同期比16%増、営業収益は824億元で前年同期比17%増だった。賃料収入は前年同期比4%増の112.1億元。
龍湖の資産管理は主に、長期賃貸アパート「冠寓」、活力エリア「歓肆」、サービスアパート「霞菲公館」、産業オフィス「ブルー・オーシャン・エンジン」、婦人子ども病院「佑佑宝贝」、健康・介護「椿山万樹」の6つの事業で構成され、「住・働・遊・医・介護」の全シーンをカバーしている。
2025年末時点で、冠寓の稼働率は開業から6か月以上のプロジェクトで95.7%に達している。新たな活力エリアである歓肆は、成都、合肥、杭州、上海など4都市で正式にお目見えしている。
龍湖天街、冠寓、歓肆などのブランドが多点で開花し、運営事業が龍湖グループの揺るぎない錨となっている。2025年には、商業投資と資産管理で構成される運営事業が賃料収入141.9億元を実現し、前年同期比1.6%増。グループに安定したキャッシュフローと利益の裏付けを提供した。
龍湖天街、なぜ開けば開くほど熱くなるのか？
2003年、龍湖商業の最初のプロジェクトである「北城天街」が重慶のCBD・観音橋で開業した。当時、それはもしかすると、龍湖が業界の上向き局面で、資産の多角的な配分を行う試みだったのかもしれない。
その後、龍湖天街が次々と具現化し、各大手の高級都市における商業を素早くリードした。甘い経験を得た龍湖は、商業を長期主義の投資の主要方向として徐々に位置づけ、毎年、販売の回収金の10%を保有不動産へと積み立ててきた。
現在、不動産業界の調整に伴い、市場の重点は短期の不動産開発や不動産販売から、長期的に収入と利益を生み出せる運営およびサービス事業へと移っている。龍湖天街を筆頭とする運営事業は、龍湖の事業コアの一つとなっている。
2025年は、不動産市場の調整の影響で、市場における商業プロジェクトの新規オープン速度が低下した。しかし龍湖商業は、それでも安定した拡大ペースを維持した。昨年は予定どおり運営13のショッピングモールを新たに追加し、武漢・濱江天街、重慶・江岸天街などのフラッグシップ・プロジェクトはオープン時点で、すでに地域の新たな商業ランドマークとなっている。
2025年末時点で、龍湖商業は累計99の運営モールを保有し、全国25都市をカバーしている。協業ブランドは7400社超、そのうち戦略的協業は400社超。
同時に、重慶・北城天街、蘇州・獅山天街、北京・長楹天街など、複数のトップ・プロジェクトに対して改造・アップグレードを行っている。ハード設備の更新、館内空間の改造、ブランド・ティアの刷新などを通じて、プロジェクトの長期的な競争力を高めている。
では、AIの仮想世界がユーザーの注意を奪い、ECや即時リテールが買い物を十分に便利にする時代に、龍湖天街はオフラインの消費シーンの代表として、どのように魅力を持続し、「開けば火がつき、開き続ければずっと火がつく」状態を保てるのか？
現時点までに、新世代の龍湖天街は、森系の中庭で商業空間にゆるやかな心地よさをつくり、公園や特色のある菜市場などの生活空間とショッピングセンターを融合させ、商業複合施設を単なる「消費の場所」から「都市生活のハブ」へと変えている。
第一店舗（旗艦店）経済は、近年の龍湖商業が魅力度を高める重要な手段だ。新たな龍湖天街が開業するたび、第一店舗の比率が重要なKPIとなる。たとえば2025年に開業した武漢・濱江天街では、市の第一店舗とフラッグシップ店の比率が40%にまで達している。
さらに、龍湖商業は天街廟会、天街歓抢季、天街欢乐季、醒春季などのオリジナルIPを立ち上げ、継続的に消費者とインタラクションしている。そのうち天街欢乐季は9回連続で開催されており、2025年末の最新回では、ロマンチックなクリスマスパーティー、超年末ビッグセール、サプライズの年越し夜を融合し、全国の約100のショッピングセンターと連動した。
シーンの更新、第一店舗経済、コンテンツの革新といった運営戦略によって、龍湖商業の人流（来訪者の流れ）と賃料収入は安定して増加し、グループの収入・利益・キャッシュフローの安定した貢献源へと成長している。
内核切り替え、改めて龍湖を認識する
龍湖商業が国内のトップクラスの商業施設運営ブランドに食い込むにつれて、運営事業はグループの成長と収益の担い手となった。龍湖は20年以上をかけ、内核切り替えという一場のマラソンを、ほぼ走り切っている。
龍湖はこれまで不動産開発事業を中心にしていたが、いまは開発・運営・サービスの3つの事業領域が並走するまでに発展した。「ワン・ロンフー（一个龙湖）」のエコシステムのもとで、商業投資、不動産サービス、スマート・モノづくりなどの航路が高度に協同し、空間に価値を与え、顧客に価値を生み出し、消費者により良い商業体験をもたらすことで、独自の総合的な競争力を形成している。
市場の短期的な変動がどのようなものであっても、龍湖は引き続き揺るがず投資する。2026年、龍湖商業は新たに9つの新規プロジェクトを開業する。5重4軽（重み付け：5が主で4が軽い）で、それぞれ北京、杭州、成都、長沙などのコアとなる一級・二級都市に位置する。
これまで龍湖が掲げていた目標は、2028年までに、運営およびサービス事業の収入が不動産開発事業の収入を上回ることだった。
「芯（コア）を入れ替える」プロセスが深まるにつれ、市場は龍湖グループへの認識もそれに応じてアップグレードしている。2025年10月、ムーディーズは龍湖グループの格付けレポートにおいて、格付けの方法論を住宅建築・不動産開発から、REITsおよびその他の商業不動産へと変更した。
**実際のところ、多くの不動産会社はすでに運営およびサービス事業の価値を認識しているが、**航路とリズムを常に保ち続け、継続的に投資して成果を手に入れている会社は、あまりにも少ない。
2025年、龍湖の土地ストックの新規追加は主に深圳、上海、蘇州、成都、重慶、貴陽などのハイライン市場に位置している。連続して長年にわたり迅速な販売消化を行った後、会社の土地ストックは2235万平方メートルまで下がり、平均コストは1平方メートル当たり4132元だ。
2025年の債務返済ピークを成功裏に乗り越えた後、龍湖グループの総借入額は1528.1億元で、前年末から235.1億元減少した。手元現金は292.0億元。会社の株主に帰属する持分は1628.1億元で、純負債比率は52.2%。平均調達コストは年利3.51%まで低下し、平均の契約借入年期は12.12年へと延長された。
不動産在庫の急速な販売消化、そしてグループの債務圧力の継続的な低下に伴い、不動産事業が龍湖グループに与える影響は、ますます小さくなっている。運営事業が輝けば輝くほど、その存在感はよりはっきりしてくる。龍湖の仕組み（エコシステム）の中での価値は、よりいっそう際立つだろう。
改めて龍湖を認識するには、確かに時間が必要だ。しかし見通せるのは、この不動産市場の大転換の局面において、龍湖は必ず周期をうまく乗り切れる会社の一つであるということだ。
今後、龍湖は開発・運営・サービスの3つの事業領域の相乗効果をさらに深めていく。運営事業が生み出す安定したキャッシュフローと顧客接点を土台として、開発事業のプロダクト力の向上と精密な投資を後押しし、同時にサービス事業で顧客の信頼を固めることで、未来に向けた持続可能な発展エコシステムを共に構築していく。
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不动産「換芯」マラソン：誰が最初に新旧交代の壁を越えるのか？
各サイクルの周期切り替えのたびに、市場は同じ顔ぶれで戻っては来ない。房地产市場の転型・高度化では、今後の見どころはどこにあるのか？龍湖グループは2025年の成績表の中で、ある方向性を示した。
昨年、龍湖の商業は新たに13のショッピングモールを追加し、年末時点でモール数は99に到達、2026年もさらに9つを追加する見込みだ。今後の100余りのモールは、龍湖における流通（トラフィック）の中核として、運営事業の活力と成長を牽引する。
現在、龍湖商業の「投資」と「資産管理」という2つの運営事業は、すでに龍湖グループの成長の主力、かつ収益の担い手へと成長している。運営事業がグループの中核の一つになるにつれ、龍湖のこの20年以上にわたる「芯（コア）を入れ替える」マラソンは、終点に無限に近づいている。
運営事業は、揺るぎない錨（定海の神針）だ
不動産市場の調整という荒波の中で、龍湖という巨大船は、常に明確な航路と安定したスピードを保っている。
2025年、龍湖グループ（00960.HK）の売上高は973.1億元、純利益は10.2億元。その最大の事業の見どころは、依然として運営およびサービス事業にある。
昨年、龍湖の運営およびサービス収入は267.7億元となり、過去最高を更新。売上に占める貢献率はすでに27.5%に達している。一方、それ以前の3年間では、この比率はそれぞれ11.7%、13.8%、21.0%だった。
2025年、龍湖グループの運営およびサービス事業の全体の売上総利益率は50%超。コア利益は79.2億元。2つの主要セグメントの合計の純利益率は30%に近く、優れた収益力を示している。
グループ型の企業として、龍湖は不動産開発事業に加え、商業投資と資産管理という2つの運営の航路、そして物件サービスとスマート・モノづくりという2つのサービスの航路を持つ。5つの航路のうち、運営はすでに会社の業務の重点となっている。
2025年末時点で、龍湖商業の投資は25都市で99の商業施設を運営しており、稼働率は97%前後の高水準で安定している。昨年、龍湖の商業の日次平均の来客数は379万人回で、全体として前年同期比16%増、営業収益は824億元で前年同期比17%増だった。賃料収入は前年同期比4%増の112.1億元。
龍湖の資産管理は主に、長期賃貸アパート「冠寓」、活力エリア「歓肆」、サービスアパート「霞菲公館」、産業オフィス「ブルー・オーシャン・エンジン」、婦人子ども病院「佑佑宝贝」、健康・介護「椿山万樹」の6つの事業で構成され、「住・働・遊・医・介護」の全シーンをカバーしている。
2025年末時点で、冠寓の稼働率は開業から6か月以上のプロジェクトで95.7%に達している。新たな活力エリアである歓肆は、成都、合肥、杭州、上海など4都市で正式にお目見えしている。
龍湖天街、冠寓、歓肆などのブランドが多点で開花し、運営事業が龍湖グループの揺るぎない錨となっている。2025年には、商業投資と資産管理で構成される運営事業が賃料収入141.9億元を実現し、前年同期比1.6%増。グループに安定したキャッシュフローと利益の裏付けを提供した。
龍湖天街、なぜ開けば開くほど熱くなるのか？
2003年、龍湖商業の最初のプロジェクトである「北城天街」が重慶のCBD・観音橋で開業した。当時、それはもしかすると、龍湖が業界の上向き局面で、資産の多角的な配分を行う試みだったのかもしれない。
その後、龍湖天街が次々と具現化し、各大手の高級都市における商業を素早くリードした。甘い経験を得た龍湖は、商業を長期主義の投資の主要方向として徐々に位置づけ、毎年、販売の回収金の10%を保有不動産へと積み立ててきた。
現在、不動産業界の調整に伴い、市場の重点は短期の不動産開発や不動産販売から、長期的に収入と利益を生み出せる運営およびサービス事業へと移っている。龍湖天街を筆頭とする運営事業は、龍湖の事業コアの一つとなっている。
2025年は、不動産市場の調整の影響で、市場における商業プロジェクトの新規オープン速度が低下した。しかし龍湖商業は、それでも安定した拡大ペースを維持した。昨年は予定どおり運営13のショッピングモールを新たに追加し、武漢・濱江天街、重慶・江岸天街などのフラッグシップ・プロジェクトはオープン時点で、すでに地域の新たな商業ランドマークとなっている。
2025年末時点で、龍湖商業は累計99の運営モールを保有し、全国25都市をカバーしている。協業ブランドは7400社超、そのうち戦略的協業は400社超。
同時に、重慶・北城天街、蘇州・獅山天街、北京・長楹天街など、複数のトップ・プロジェクトに対して改造・アップグレードを行っている。ハード設備の更新、館内空間の改造、ブランド・ティアの刷新などを通じて、プロジェクトの長期的な競争力を高めている。
では、AIの仮想世界がユーザーの注意を奪い、ECや即時リテールが買い物を十分に便利にする時代に、龍湖天街はオフラインの消費シーンの代表として、どのように魅力を持続し、「開けば火がつき、開き続ければずっと火がつく」状態を保てるのか？
現時点までに、新世代の龍湖天街は、森系の中庭で商業空間にゆるやかな心地よさをつくり、公園や特色のある菜市場などの生活空間とショッピングセンターを融合させ、商業複合施設を単なる「消費の場所」から「都市生活のハブ」へと変えている。
第一店舗（旗艦店）経済は、近年の龍湖商業が魅力度を高める重要な手段だ。新たな龍湖天街が開業するたび、第一店舗の比率が重要なKPIとなる。たとえば2025年に開業した武漢・濱江天街では、市の第一店舗とフラッグシップ店の比率が40%にまで達している。
さらに、龍湖商業は天街廟会、天街歓抢季、天街欢乐季、醒春季などのオリジナルIPを立ち上げ、継続的に消費者とインタラクションしている。そのうち天街欢乐季は9回連続で開催されており、2025年末の最新回では、ロマンチックなクリスマスパーティー、超年末ビッグセール、サプライズの年越し夜を融合し、全国の約100のショッピングセンターと連動した。
シーンの更新、第一店舗経済、コンテンツの革新といった運営戦略によって、龍湖商業の人流（来訪者の流れ）と賃料収入は安定して増加し、グループの収入・利益・キャッシュフローの安定した貢献源へと成長している。
内核切り替え、改めて龍湖を認識する
龍湖商業が国内のトップクラスの商業施設運営ブランドに食い込むにつれて、運営事業はグループの成長と収益の担い手となった。龍湖は20年以上をかけ、内核切り替えという一場のマラソンを、ほぼ走り切っている。
龍湖はこれまで不動産開発事業を中心にしていたが、いまは開発・運営・サービスの3つの事業領域が並走するまでに発展した。「ワン・ロンフー（一个龙湖）」のエコシステムのもとで、商業投資、不動産サービス、スマート・モノづくりなどの航路が高度に協同し、空間に価値を与え、顧客に価値を生み出し、消費者により良い商業体験をもたらすことで、独自の総合的な競争力を形成している。
市場の短期的な変動がどのようなものであっても、龍湖は引き続き揺るがず投資する。2026年、龍湖商業は新たに9つの新規プロジェクトを開業する。5重4軽（重み付け：5が主で4が軽い）で、それぞれ北京、杭州、成都、長沙などのコアとなる一級・二級都市に位置する。
これまで龍湖が掲げていた目標は、2028年までに、運営およびサービス事業の収入が不動産開発事業の収入を上回ることだった。
「芯（コア）を入れ替える」プロセスが深まるにつれ、市場は龍湖グループへの認識もそれに応じてアップグレードしている。2025年10月、ムーディーズは龍湖グループの格付けレポートにおいて、格付けの方法論を住宅建築・不動産開発から、REITsおよびその他の商業不動産へと変更した。
**実際のところ、多くの不動産会社はすでに運営およびサービス事業の価値を認識しているが、**航路とリズムを常に保ち続け、継続的に投資して成果を手に入れている会社は、あまりにも少ない。
2025年、龍湖の土地ストックの新規追加は主に深圳、上海、蘇州、成都、重慶、貴陽などのハイライン市場に位置している。連続して長年にわたり迅速な販売消化を行った後、会社の土地ストックは2235万平方メートルまで下がり、平均コストは1平方メートル当たり4132元だ。
2025年の債務返済ピークを成功裏に乗り越えた後、龍湖グループの総借入額は1528.1億元で、前年末から235.1億元減少した。手元現金は292.0億元。会社の株主に帰属する持分は1628.1億元で、純負債比率は52.2%。平均調達コストは年利3.51%まで低下し、平均の契約借入年期は12.12年へと延長された。
不動産在庫の急速な販売消化、そしてグループの債務圧力の継続的な低下に伴い、不動産事業が龍湖グループに与える影響は、ますます小さくなっている。運営事業が輝けば輝くほど、その存在感はよりはっきりしてくる。龍湖の仕組み（エコシステム）の中での価値は、よりいっそう際立つだろう。
改めて龍湖を認識するには、確かに時間が必要だ。しかし見通せるのは、この不動産市場の大転換の局面において、龍湖は必ず周期をうまく乗り切れる会社の一つであるということだ。
今後、龍湖は開発・運営・サービスの3つの事業領域の相乗効果をさらに深めていく。運営事業が生み出す安定したキャッシュフローと顧客接点を土台として、開発事業のプロダクト力の向上と精密な投資を後押しし、同時にサービス事業で顧客の信頼を固めることで、未来に向けた持続可能な発展エコシステムを共に構築していく。