不動産業界の深い調整は、なおも継続しています。「第14次5カ年計画（2021-2025年）」期間中に、1,000億元規模の不動産企業（千億級の不動産企業）の数は43社から10社へと急減しました。規模による恩恵が消え、資金調達環境が引き締まり、需要側のプレッシャーが継続する中、かつて高回転とレバレッジ拡大に依存していた業界の論理は、徹底的に書き換えられました。この一連の局面での市場の淘汰（クリアリング）の中で、企業間の格差は急速に広がりました。ある不動産企業は取引のテーブルから撤退し、ある企業は受け身で縮小を余儀なくされ、そしてごく少数の企業は向かい風の中でポジションを飛躍させることに成功しています。越秀地産（00123.HK）はまさに後者です。3月31日、越秀地産は「第14次5カ年計画（2021-2025年）」の最終年にあたる業績を開示しました。財報によると、2025年に同社は契約販売額1,062.1億元を実現しました。克而瑞（KCI）全口径の販売ランキングでは、その順位は2021年の37位から全国9位へと上昇し、本ラウンドの業界調整における順位上昇幅が最も大きい不動産企業の一つとなりました。規模への崇拝が退場する中、不動産業界は、より本質的な勝負に入っています。つまり「戦略の粘り強さを競う」「投資規律を競う」「財務の安全マージンを競う」のです。越秀地産のこの成績表もまた、より強いサンプルとしての意義を持っています。景気の谷間の局面で、どのような不動産企業が本当に景気循環を乗り越えられるのでしょうか？ 越秀地産の董事長および執行董事：林昭遠（左から2人目）、越秀地産の副董事長、総经理および執行董事：朱輝松（右から2人目）、越秀地産の連席総经理および執行董事：江国雄（左から1人目）、越秀地産の財務総監：曾志钊（右から1人目）商品による上乗せ価格（プロダクトプレミアム）の基盤を固める業界が激しく揺れ動く周期の中で、最も崩れやすいのは往々にして「規模」ではなく「企業の戦略」です。業績発表会で、越秀地産の董事長および執行董事である林昭遠氏は、会社が常に「良い商品、良いサービス、良いブランド、良いチーム」という「四つの良い（4つの優秀）企業」の長期戦略を堅持していると、明確に述べました。そして、この長期戦略に導かれて、越秀地産はよりはっきりした方向性を得ました。価格や規模主導には依存せず、商品力とブランド力を中核に据えた成長ロジックへと転換したのです。この変化は、まず商品面に表れました。2025年初め、越秀地産はいち早く住建部（中国の住宅・都市農村建設部）の「良い住まい（好房子）」政策に呼応し、「4X4 良い商品理念（4X4好产品理念）」を打ち出し、商品設計、空間機能からライフスタイルのシーンまでを体系的に再構築しました。この仕組みの直接の結果は、価格体系の再構築です。2025年、同社の契約販売の平均単価は36,000元/平方メートルに達し、前年同期比で23%の増加でした。現在の市場環境において、平均単価の引き上げそれ自体が、実力によるふるい分けの一種になっています。過去1年、北京の「翡翠・雲望（北京和樾望云）」および上海の「翡雲悦府（上海翡云悦府）」という2つの模範的プロジェクトは、それぞれ95億元と159億元の販売額を実現し、販売の平均単価は10万元/平方メートルを超えました。高級商品の成功した転換は、商品力が販売の業績とブランド上乗せ価格へと、直接的に換金され始めていることを意味します。同時に、市場が深く分化する背景のもとで、越秀地産は中核都市の配置を継続して強化しています。2025年、北京、上海、広州、深圳、杭州、成都の6大中核都市が、越秀地産の販売額の85.6%を押し上げました。その内、広州は販売額291億元を実現し、業界TOP2に入りました。北京は300億元を突破して業界TOP2へ入り、上海は222億元で業界TOP7に位置しました。規律で確実性を得るもし商品力が「良く売れるか」を決めるのだとするなら、投資能力と財務能力は「企業が継続して売り続けられるか」を決めます。今回の周期において、問題を抱える一部の不動産企業の焦点は、販売側ではなく用地取得側と資金側のバランスの失調にありました。越秀地産の戦略は、まさに主導的に取得のタイミングとペースを縮め、品質を高めることでした。財報によると、2025年の同社の持分投資額は244億元で、用地取得の平均上乗せ率は約9.3%でした。これはTOP10の不動産企業の平均水準を大きく下回っています。同時に、同社は投資を極めて北京、上海、広州、深圳、杭州、成都の6大中核都市へ集中させており、比率は96.3%に達しています。投資戦略において、越秀地産の経営陣は「投資で安定を促し、発展を安定させる」と明確に掲げ、市場の変化に応じて主導的にペースを調整する方針です。2025年末時点で、同社の総土地保有量は1,855万平方メートルで、一・二線都市の比率は94.4%です。新規の土地ストックでは、一線都市の比率が67.7%まで引き上げられ、高品質な土地が今後の販売に安定した支えを提供します。財務面では、越秀地産はより堅固な安全マージンを構築しています。「三つのレッドライン」の指標は継続してグリーン枠を維持しています。前受金を控除した資産負債比率は65.5%、純借入比率は54.9%、現金短期負債比率は1.7倍です。期末現金は467.6億元で、通年の営業活動によるキャッシュフローの純流入は139.4億元です。資金調達の面では、同社の加重平均借入金利は3.05%まで低下し、前年同期比で44ベーシスポイント低下しました。さらに、S&P（スタンダード・アンド・プアーズ）およびフィッチ（惠誉）のダブル投資適格格付けを維持し、資金面での優位性を一段と固めています。収益力もまた、粘り強さが表れています。2025年、同社は営業収入864.6億元、税引後利益17.8億元を実現し、前年同期比で21.4%増加しました。業界の粗利率が概ね圧迫される背景の中で、同社は全チェーンにわたるコスト管理によって費用率の継続的な低下を実現し、収益水準の安定を確保しています。「一主二翼（主力＋二つの翼）」で新しい周期を切り開く業界が低成長の段階に入ると、単一の開発事業の変動性が繰り返し拡大されます。越秀地産は、より安定した構造を探し、ビジネスモデルのアップグレードを推進し始めました。年報の中で、越秀地産は「一主二翼」の事業構成を構築するべきだと提案しています。住居開発を主業としつつ、商業運営、物件管理（プロパティサービス）、代行建設（代建）事業を発展させ、多元的なシナジーが生まれる事業エコシステムを構築します。2025年、越秀地産の各事業セグメントはすべて品質向上を伴う成長を実現しました。安定したキャッシュフローを提供するだけでなく、住居の主業とも連携し、全体のリスク耐性を高めています。同時に、模範的なプロジェクトの獲得もまた、越秀地産の中長期的な能力を強化しています。2026年初め、越秀集団は236億元で、広州珠江新城—金融城—琶洲の3大CBDの交差部に位置する馬場地区の土地を競得しました。このプロジェクトでは、トップクラスの高級商業（すでにSKPと契約済み）、高級ホテル、Aクラスのオフィスビルなど、複数の業態を導入する予定で、広州の中核における希少な資産として見なされています。レバレッジを減らし、規模による恩恵（スケール恩恵）を解消するという業界の周期の中で、越秀地産はより安定した戦略のテンポ、より慎重な投資判断、そしてより厳格な財務規律によって、より高い確実性を手に入れています。周期はいつか終わりますが、周期を乗り越えられるのは、決して運ではありません。長年にわたり蓄積されたコア能力です。業界が常識と能力の価格付けに回帰するとき、越秀地産は「これを安定させる」ということを、新しい競争上の参入障壁へと仕上げようとしています。 （編集者：董萍萍 ） 【免責事項】この記事は、著者個人の見解のみを代表するものであり、和訊には関係ありません。和訊のサイトは、本文中の陳述、見解、判断について中立を保ち、含まれる内容の正確性、信頼性、完全性について、いかなる明示または暗示の保証も提供しません。読者の皆さまは、参考としてのみご利用ください。あわせて、すべての責任はご自身で負うようお願いいたします。メール：news_center@staff.hexun.com 通報
Yuexiu Property releases 2025 performance: financial stability and soundness, with over 85% of sales in first- and second-tier core cities
不動産業界の深い調整は、なおも継続しています。
「第14次5カ年計画（2021-2025年）」期間中に、1,000億元規模の不動産企業（千億級の不動産企業）の数は43社から10社へと急減しました。規模による恩恵が消え、資金調達環境が引き締まり、需要側のプレッシャーが継続する中、かつて高回転とレバレッジ拡大に依存していた業界の論理は、徹底的に書き換えられました。
この一連の局面での市場の淘汰（クリアリング）の中で、企業間の格差は急速に広がりました。ある不動産企業は取引のテーブルから撤退し、ある企業は受け身で縮小を余儀なくされ、そしてごく少数の企業は向かい風の中でポジションを飛躍させることに成功しています。
越秀地産（00123.HK）はまさに後者です。
3月31日、越秀地産は「第14次5カ年計画（2021-2025年）」の最終年にあたる業績を開示しました。財報によると、2025年に同社は契約販売額1,062.1億元を実現しました。克而瑞（KCI）全口径の販売ランキングでは、その順位は2021年の37位から全国9位へと上昇し、本ラウンドの業界調整における順位上昇幅が最も大きい不動産企業の一つとなりました。
規模への崇拝が退場する中、不動産業界は、より本質的な勝負に入っています。つまり「戦略の粘り強さを競う」「投資規律を競う」「財務の安全マージンを競う」のです。越秀地産のこの成績表もまた、より強いサンプルとしての意義を持っています。景気の谷間の局面で、どのような不動産企業が本当に景気循環を乗り越えられるのでしょうか？
越秀地産の董事長および執行董事：林昭遠（左から2人目）、越秀地産の副董事長、総经理および執行董事：朱輝松（右から2人目）、越秀地産の連席総经理および執行董事：江国雄（左から1人目）、越秀地産の財務総監：曾志钊（右から1人目）
商品による上乗せ価格（プロダクトプレミアム）の基盤を固める
業界が激しく揺れ動く周期の中で、最も崩れやすいのは往々にして「規模」ではなく「企業の戦略」です。業績発表会で、越秀地産の董事長および執行董事である林昭遠氏は、会社が常に「良い商品、良いサービス、良いブランド、良いチーム」という「四つの良い（4つの優秀）企業」の長期戦略を堅持していると、明確に述べました。
そして、この長期戦略に導かれて、越秀地産はよりはっきりした方向性を得ました。価格や規模主導には依存せず、商品力とブランド力を中核に据えた成長ロジックへと転換したのです。
この変化は、まず商品面に表れました。2025年初め、越秀地産はいち早く住建部（中国の住宅・都市農村建設部）の「良い住まい（好房子）」政策に呼応し、「4X4 良い商品理念（4X4好产品理念）」を打ち出し、商品設計、空間機能からライフスタイルのシーンまでを体系的に再構築しました。
この仕組みの直接の結果は、価格体系の再構築です。2025年、同社の契約販売の平均単価は36,000元/平方メートルに達し、前年同期比で23%の増加でした。
現在の市場環境において、平均単価の引き上げそれ自体が、実力によるふるい分けの一種になっています。過去1年、北京の「翡翠・雲望（北京和樾望云）」および上海の「翡雲悦府（上海翡云悦府）」という2つの模範的プロジェクトは、それぞれ95億元と159億元の販売額を実現し、販売の平均単価は10万元/平方メートルを超えました。高級商品の成功した転換は、商品力が販売の業績とブランド上乗せ価格へと、直接的に換金され始めていることを意味します。
同時に、市場が深く分化する背景のもとで、越秀地産は中核都市の配置を継続して強化しています。2025年、北京、上海、広州、深圳、杭州、成都の6大中核都市が、越秀地産の販売額の85.6%を押し上げました。その内、広州は販売額291億元を実現し、業界TOP2に入りました。北京は300億元を突破して業界TOP2へ入り、上海は222億元で業界TOP7に位置しました。
規律で確実性を得る
もし商品力が「良く売れるか」を決めるのだとするなら、投資能力と財務能力は「企業が継続して売り続けられるか」を決めます。
今回の周期において、問題を抱える一部の不動産企業の焦点は、販売側ではなく用地取得側と資金側のバランスの失調にありました。越秀地産の戦略は、まさに主導的に取得のタイミングとペースを縮め、品質を高めることでした。
財報によると、2025年の同社の持分投資額は244億元で、用地取得の平均上乗せ率は約9.3%でした。これはTOP10の不動産企業の平均水準を大きく下回っています。同時に、同社は投資を極めて北京、上海、広州、深圳、杭州、成都の6大中核都市へ集中させており、比率は96.3%に達しています。
投資戦略において、越秀地産の経営陣は「投資で安定を促し、発展を安定させる」と明確に掲げ、市場の変化に応じて主導的にペースを調整する方針です。
2025年末時点で、同社の総土地保有量は1,855万平方メートルで、一・二線都市の比率は94.4%です。新規の土地ストックでは、一線都市の比率が67.7%まで引き上げられ、高品質な土地が今後の販売に安定した支えを提供します。
財務面では、越秀地産はより堅固な安全マージンを構築しています。「三つのレッドライン」の指標は継続してグリーン枠を維持しています。前受金を控除した資産負債比率は65.5%、純借入比率は54.9%、現金短期負債比率は1.7倍です。期末現金は467.6億元で、通年の営業活動によるキャッシュフローの純流入は139.4億元です。
資金調達の面では、同社の加重平均借入金利は3.05%まで低下し、前年同期比で44ベーシスポイント低下しました。さらに、S&P（スタンダード・アンド・プアーズ）およびフィッチ（惠誉）のダブル投資適格格付けを維持し、資金面での優位性を一段と固めています。
収益力もまた、粘り強さが表れています。2025年、同社は営業収入864.6億元、税引後利益17.8億元を実現し、前年同期比で21.4%増加しました。業界の粗利率が概ね圧迫される背景の中で、同社は全チェーンにわたるコスト管理によって費用率の継続的な低下を実現し、収益水準の安定を確保しています。
「一主二翼（主力＋二つの翼）」で新しい周期を切り開く
業界が低成長の段階に入ると、単一の開発事業の変動性が繰り返し拡大されます。越秀地産は、より安定した構造を探し、ビジネスモデルのアップグレードを推進し始めました。
年報の中で、越秀地産は「一主二翼」の事業構成を構築するべきだと提案しています。住居開発を主業としつつ、商業運営、物件管理（プロパティサービス）、代行建設（代建）事業を発展させ、多元的なシナジーが生まれる事業エコシステムを構築します。
2025年、越秀地産の各事業セグメントはすべて品質向上を伴う成長を実現しました。安定したキャッシュフローを提供するだけでなく、住居の主業とも連携し、全体のリスク耐性を高めています。
同時に、模範的なプロジェクトの獲得もまた、越秀地産の中長期的な能力を強化しています。2026年初め、越秀集団は236億元で、広州珠江新城—金融城—琶洲の3大CBDの交差部に位置する馬場地区の土地を競得しました。このプロジェクトでは、トップクラスの高級商業（すでにSKPと契約済み）、高級ホテル、Aクラスのオフィスビルなど、複数の業態を導入する予定で、広州の中核における希少な資産として見なされています。
レバレッジを減らし、規模による恩恵（スケール恩恵）を解消するという業界の周期の中で、越秀地産はより安定した戦略のテンポ、より慎重な投資判断、そしてより厳格な財務規律によって、より高い確実性を手に入れています。
周期はいつか終わりますが、周期を乗り越えられるのは、決して運ではありません。長年にわたり蓄積されたコア能力です。業界が常識と能力の価格付けに回帰するとき、越秀地産は「これを安定させる」ということを、新しい競争上の参入障壁へと仕上げようとしています。
（編集者：董萍萍 ）
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