政府向保障房プラットフォーム会社へ中古住宅を直接売却し、その資金で新居を購入する――こうした取引が、上海で現実のものになりつつある。3月31日、上海市初の「住宅買い取り・住み替え（収购置换）」方式が、静安区で契約を締結した。中国中央テレビ（CCTV）ニュースの報道によると、居住者の施さんは、自身名義の既存住宅を区の保障房会社に売却すると同時に、新築の分譲マンション事業の開発企業とも購入契約を締結し、一度に「旧宅を売る＋新宅を買う」という住み替えの手続きを完了させた。この方式では、もともと市場に分散していた中古住宅が政府の買い取り体制に組み込まれ、保障性の賃貸住宅へと転換される。一方で、もともと「旧宅が売れにくい」という改善ニーズの制約に縛られていた人たちも、同一の取引の中でそれが解消される。 上海市初の「住宅買い取り・住み替え」方式が静安区で契約締結「既存（ストック）住宅を活性化する」ということを継続して強調する中、この方式は、新築住宅の買い取りから中古住宅へと拡張されており、複数の取材先の専門家からは、政策手段としての重要な変化だと見なされている。同時に、資金コスト、買い取り規模、そしてその後の運営といった問題も、この方式が全面的に普及できるかどうかのカギになっていく。**中古住宅を保障房の仕組みに組み入れる****住み替えのための新たなチャネルを提供する**CCTVニュースの報道によると、静安区では、区所属の保障房会社を実施主体として、区内で権利関係が明確で総額が適切な、セット（区画ごとの）小規模住宅の既存ストックを買い取る。物件は統一された標準化改修を経たうえで、すべて区レベルの保障性賃貸住宅の管理体制に組み込まれ、同一エリアの市場家賃より低い基準で、新市民や若者などの層に向けて賃貸される。この方式は、住まいの改善ニーズを持つ居住者に住み替えの新たなルートを切り開く。居住者は先に、区内の新築分譲物件の希望物件と購入条件を確定させたうえで、区の保障房会社に旧宅の買い取り申請を提出できる。区の保障房会社は居住者の「住宅チケット」を住み替え専用に用意し、「旧宅を適正に処分し、新居を円滑に購入する」というクローズドループの住み替えを実現する。「第十五次五カ年計画（15-5）」期間中、静安区は保障性賃貸住宅を約1.3万戸（室）追加供給する計画だ。上海の中心市街地として、静安では土地資源が逼迫しており、従来の方式では保障性賃貸住宅を確保するための増分ニーズを十分に満たしにくい。さらに住戸供給ルートを広げるため、静安区は「住宅買い取り・住み替え」という革新的な方式を開拓し、保障性賃貸住宅の確保に新たな推進力を注ぎ込んだ。（資料写真）2025上海国際都市・建築博覧会（上海城博会）静安区の展示ブースで示された都市更新、古い家・旧住宅の改修実際、この政策は2月初旬にはすでに始動していた。新華社の報道によると、2月2日、上海は、保障性賃貸住宅プロジェクトのために中古住宅を買い取る業務が実質的に始まった。上海市浦東新区、静安区、徐汇区はいずれも最初のモデル区（試行地域）だ。**新築から中古へ****政策の重点は「増加を抑える」から「既存の最適化・活性化」へ移行**既存****この方式の登場は、近年の不動産政策が「増分」から「ストック（既存）」へと伸びてきた結果だ。上海易居不動産研究院の副院長、厳躍進氏は、紅星新聞の記者の取材に対し、2025年の中央経済工作会議および2026年の《政府活動報告》で「既存の不動産を活性化する」との言及が繰り返されたことを受けて、不動産市場の政策の重点は、単なる増分の抑制から、ストックの活性化と最適化へと移ったと述べた。同氏は、初期の在庫買い取り（収储）の実務は主に、不動産開発企業の未販新築分譲住宅の買い取りに集中していたと指摘する。だが現在、上海、杭州、済南、太倉などの都市を代表として、買い取りの対象は「新築在庫」から中古住宅市場へと広がり始めている。古くて古い中古住宅に「公式の退出ルート」を提供することで、住宅の住み替えの連鎖を直接的に活性化し、同時に比較的低コストで成熟エリアにある保障性住宅の在庫を迅速に確保する。厳躍進氏が整理した事例を見ると、現時点で多くの地域が類似の取り組みをすでに進めている。たとえば、上海の浦東、静安、徐汇などの地域では、区所属の公租会社が小規模の中古住宅を買い取り、保障性賃貸住宅に充てている。江蘇省の太倉では「古きを新しきへ（以旧换新）」の方式により、国有企業が旧宅を買い取り、それを保障房や人材用アパートに用いている。浙江省杭州の富陽や山東省済南の起步区などでも、中古住宅と新築を住み替え連動させながら政策の実行を推進している。中指研究院が公表した《2026年第一四半期 中国不動産市場のまとめとトレンド展望》では、2026年には各地が引き続き既存の分譲不動産の買い取りを推進し、中古住宅の買い取りが重点になると述べている。報告は、上海の浦東新区、静安区、徐汇区ですでに関連する試行が行われており、より多くの都市が追随して実装に移り、進行が加速することで中古住宅の在庫消化が進む見通しだとしている。**住み替えの連鎖を活性化する****普及できるかどうかは資金と運営能力の試金石**厳躍進氏の分析では、各地が中古住宅を保障房として買い取る取り組みには、複数の顕著な特徴が見られる。まず一方で、買い取り基準がより細分化され、立地志向が強まっている。新築住宅の買い取りが「丸ごとの未販売棟」に注目するのと異なり、中古住宅の買い取りでは「立地の適合」と「間取りの実用性」がより重視される。また、資金のクローズドループと金融手段の深い結びつきによって、中古住宅の買い取りが新築市場を活性化することと結び付けられている。地方の国有企業（城投プラットフォーム）の役割も、従来の「土地供給者」から「市場の安定器」や「住居資源の運営者」へと転換している。厳躍進氏は、居住者の家庭にとって、この政策は住み替えに伴う「リスク」を大幅に引き下げ、そして「売って買う（一つ売って一つ買う）」という連鎖を活性化すると考えている。とくに、この2年の一部の都市で中古住宅の売り出し（挂牌）が急増した問題を解くのに役立ち、市場の中核的な層の期待を安定させる効果がある。中指研究院の上海データ総管理者、張文静氏は、今回の動きは一方で、保障性賃貸住宅の供給を効果的に拡充し、地域の配置や住宅タイプの構造を最適化することで、新市民や若者の居住コストを下げ、人材の誘致力を高められると指摘した。もう一方で、政府が既存の中古住宅を買い取ることで、中古住宅の取引における需給と価格の見通しを安定させ、在庫の圧力を緩和できる。さらに一手（新築）住宅の在庫消化を後押しし、賃貸と購入を両立させる（租购并举）格局の形成を効果的に促進する。ただし、実際の推進条件の観点からは、関連する制約も同様に存在する。中指研究院は上記の報告の中で、特別債（专项债）を用いて既存の分譲不動産を買い取ることは、在庫を減らす（去库存）推進の重要な手段だとしている。中指による不完全な統計によれば、2025年以降、浙江、山東、湖南などの多くの地域で、合計43億元超の特別債が既存の分譲不動産の買い取りに向けて相次いで発行されたが、全体として発行スピードは依然としてやや遅いという。資金コストが高いことは、買い取り業務の実施を左右する重要な要因の一つだ。運営の面では、広東省の住宅政策研究センターの主任研究員、李宇嘉氏が以前、紅星新聞の記者の取材で述べたところによれば、中心エリアにあり、設備が整っていて通勤に優位があるこれらの買い取った中古住宅は、二次のリフォームを経たあと、家賃が適切であれば、必ずや好まれるだろう。しかし供給側では、このように大規模な資金投入を伴う「重資産」型のモデルは、規模面で大きくするのが難しい。後期は、買い取り後の賃貸状況や家賃の利回りなどを見ていく必要がある。厳躍進氏も、この方式には資金の継続可能性に関するプレッシャー、評価の公正性やモラルリスクの防止、そしてその後の運営効率など、多くの課題に直面する可能性があると述べている。上海の静安の初回契約を見ると、中古住宅を保障性賃貸住宅に充てる買い取りは、すでに政策の試行段階から実務の段階へ進んでいる。CCTVニュースの報道によれば、この方式は、保障性賃貸住宅の確保と住まいの改善ニーズのために、複製可能で普及可能な試行実践を提供するものだという。厳躍進氏は記者に対し、今年はより多くの都市がこの分野に加わる見込みで、買い取り・収蔵の規模もさらに拡大する可能性があると予想している。中古住宅市場の供給にかかるプレッシャーはそれに伴って緩和されると同時に、各地が一手（新築）と二手（中古）を連動させる仕組みを積極的に模索することにもつながり、保障房制度と製品の最適化に向けた重要な示唆となる。紅星新聞記者 劉亞洲 北京報道編集 張尋 審査 任志江
用二手房换套新房：上海首例“住房收购置换”签约 専門家は今年さらに多くの都市が参加すると予測
政府向保障房プラットフォーム会社へ中古住宅を直接売却し、その資金で新居を購入する――こうした取引が、上海で現実のものになりつつある。
3月31日、上海市初の「住宅買い取り・住み替え（収购置换）」方式が、静安区で契約を締結した。中国中央テレビ（CCTV）ニュースの報道によると、居住者の施さんは、自身名義の既存住宅を区の保障房会社に売却すると同時に、新築の分譲マンション事業の開発企業とも購入契約を締結し、一度に「旧宅を売る＋新宅を買う」という住み替えの手続きを完了させた。
この方式では、もともと市場に分散していた中古住宅が政府の買い取り体制に組み込まれ、保障性の賃貸住宅へと転換される。一方で、もともと「旧宅が売れにくい」という改善ニーズの制約に縛られていた人たちも、同一の取引の中でそれが解消される。
上海市初の「住宅買い取り・住み替え」方式が静安区で契約締結
「既存（ストック）住宅を活性化する」ということを継続して強調する中、この方式は、新築住宅の買い取りから中古住宅へと拡張されており、複数の取材先の専門家からは、政策手段としての重要な変化だと見なされている。同時に、資金コスト、買い取り規模、そしてその後の運営といった問題も、この方式が全面的に普及できるかどうかのカギになっていく。
中古住宅を保障房の仕組みに組み入れる
住み替えのための新たなチャネルを提供する
CCTVニュースの報道によると、静安区では、区所属の保障房会社を実施主体として、区内で権利関係が明確で総額が適切な、セット（区画ごとの）小規模住宅の既存ストックを買い取る。物件は統一された標準化改修を経たうえで、すべて区レベルの保障性賃貸住宅の管理体制に組み込まれ、同一エリアの市場家賃より低い基準で、新市民や若者などの層に向けて賃貸される。
この方式は、住まいの改善ニーズを持つ居住者に住み替えの新たなルートを切り開く。居住者は先に、区内の新築分譲物件の希望物件と購入条件を確定させたうえで、区の保障房会社に旧宅の買い取り申請を提出できる。区の保障房会社は居住者の「住宅チケット」を住み替え専用に用意し、「旧宅を適正に処分し、新居を円滑に購入する」というクローズドループの住み替えを実現する。
「第十五次五カ年計画（15-5）」期間中、静安区は保障性賃貸住宅を約1.3万戸（室）追加供給する計画だ。上海の中心市街地として、静安では土地資源が逼迫しており、従来の方式では保障性賃貸住宅を確保するための増分ニーズを十分に満たしにくい。さらに住戸供給ルートを広げるため、静安区は「住宅買い取り・住み替え」という革新的な方式を開拓し、保障性賃貸住宅の確保に新たな推進力を注ぎ込んだ。
（資料写真）2025上海国際都市・建築博覧会（上海城博会）静安区の展示ブースで示された都市更新、古い家・旧住宅の改修
実際、この政策は2月初旬にはすでに始動していた。新華社の報道によると、2月2日、上海は、保障性賃貸住宅プロジェクトのために中古住宅を買い取る業務が実質的に始まった。上海市浦東新区、静安区、徐汇区はいずれも最初のモデル区（試行地域）だ。
新築から中古へ
政策の重点は「増加を抑える」から「既存の最適化・活性化」へ移行既存****
この方式の登場は、近年の不動産政策が「増分」から「ストック（既存）」へと伸びてきた結果だ。
上海易居不動産研究院の副院長、厳躍進氏は、紅星新聞の記者の取材に対し、2025年の中央経済工作会議および2026年の《政府活動報告》で「既存の不動産を活性化する」との言及が繰り返されたことを受けて、不動産市場の政策の重点は、単なる増分の抑制から、ストックの活性化と最適化へと移ったと述べた。
同氏は、初期の在庫買い取り（収储）の実務は主に、不動産開発企業の未販新築分譲住宅の買い取りに集中していたと指摘する。だが現在、上海、杭州、済南、太倉などの都市を代表として、買い取りの対象は「新築在庫」から中古住宅市場へと広がり始めている。古くて古い中古住宅に「公式の退出ルート」を提供することで、住宅の住み替えの連鎖を直接的に活性化し、同時に比較的低コストで成熟エリアにある保障性住宅の在庫を迅速に確保する。
厳躍進氏が整理した事例を見ると、現時点で多くの地域が類似の取り組みをすでに進めている。たとえば、上海の浦東、静安、徐汇などの地域では、区所属の公租会社が小規模の中古住宅を買い取り、保障性賃貸住宅に充てている。江蘇省の太倉では「古きを新しきへ（以旧换新）」の方式により、国有企業が旧宅を買い取り、それを保障房や人材用アパートに用いている。浙江省杭州の富陽や山東省済南の起步区などでも、中古住宅と新築を住み替え連動させながら政策の実行を推進している。
中指研究院が公表した《2026年第一四半期 中国不動産市場のまとめとトレンド展望》では、2026年には各地が引き続き既存の分譲不動産の買い取りを推進し、中古住宅の買い取りが重点になると述べている。報告は、上海の浦東新区、静安区、徐汇区ですでに関連する試行が行われており、より多くの都市が追随して実装に移り、進行が加速することで中古住宅の在庫消化が進む見通しだとしている。
住み替えの連鎖を活性化する
普及できるかどうかは資金と運営能力の試金石
厳躍進氏の分析では、各地が中古住宅を保障房として買い取る取り組みには、複数の顕著な特徴が見られる。まず一方で、買い取り基準がより細分化され、立地志向が強まっている。新築住宅の買い取りが「丸ごとの未販売棟」に注目するのと異なり、中古住宅の買い取りでは「立地の適合」と「間取りの実用性」がより重視される。また、資金のクローズドループと金融手段の深い結びつきによって、中古住宅の買い取りが新築市場を活性化することと結び付けられている。地方の国有企業（城投プラットフォーム）の役割も、従来の「土地供給者」から「市場の安定器」や「住居資源の運営者」へと転換している。
厳躍進氏は、居住者の家庭にとって、この政策は住み替えに伴う「リスク」を大幅に引き下げ、そして「売って買う（一つ売って一つ買う）」という連鎖を活性化すると考えている。とくに、この2年の一部の都市で中古住宅の売り出し（挂牌）が急増した問題を解くのに役立ち、市場の中核的な層の期待を安定させる効果がある。
中指研究院の上海データ総管理者、張文静氏は、今回の動きは一方で、保障性賃貸住宅の供給を効果的に拡充し、地域の配置や住宅タイプの構造を最適化することで、新市民や若者の居住コストを下げ、人材の誘致力を高められると指摘した。もう一方で、政府が既存の中古住宅を買い取ることで、中古住宅の取引における需給と価格の見通しを安定させ、在庫の圧力を緩和できる。さらに一手（新築）住宅の在庫消化を後押しし、賃貸と購入を両立させる（租购并举）格局の形成を効果的に促進する。
ただし、実際の推進条件の観点からは、関連する制約も同様に存在する。
中指研究院は上記の報告の中で、特別債（专项债）を用いて既存の分譲不動産を買い取ることは、在庫を減らす（去库存）推進の重要な手段だとしている。中指による不完全な統計によれば、2025年以降、浙江、山東、湖南などの多くの地域で、合計43億元超の特別債が既存の分譲不動産の買い取りに向けて相次いで発行されたが、全体として発行スピードは依然としてやや遅いという。資金コストが高いことは、買い取り業務の実施を左右する重要な要因の一つだ。
運営の面では、広東省の住宅政策研究センターの主任研究員、李宇嘉氏が以前、紅星新聞の記者の取材で述べたところによれば、中心エリアにあり、設備が整っていて通勤に優位があるこれらの買い取った中古住宅は、二次のリフォームを経たあと、家賃が適切であれば、必ずや好まれるだろう。しかし供給側では、このように大規模な資金投入を伴う「重資産」型のモデルは、規模面で大きくするのが難しい。後期は、買い取り後の賃貸状況や家賃の利回りなどを見ていく必要がある。
厳躍進氏も、この方式には資金の継続可能性に関するプレッシャー、評価の公正性やモラルリスクの防止、そしてその後の運営効率など、多くの課題に直面する可能性があると述べている。
上海の静安の初回契約を見ると、中古住宅を保障性賃貸住宅に充てる買い取りは、すでに政策の試行段階から実務の段階へ進んでいる。CCTVニュースの報道によれば、この方式は、保障性賃貸住宅の確保と住まいの改善ニーズのために、複製可能で普及可能な試行実践を提供するものだという。
厳躍進氏は記者に対し、今年はより多くの都市がこの分野に加わる見込みで、買い取り・収蔵の規模もさらに拡大する可能性があると予想している。中古住宅市場の供給にかかるプレッシャーはそれに伴って緩和されると同時に、各地が一手（新築）と二手（中古）を連動させる仕組みを積極的に模索することにもつながり、保障房制度と製品の最適化に向けた重要な示唆となる。
紅星新聞記者 劉亞洲 北京報道
編集 張尋 審査 任志江