調査|6000万円以上を投じるも所有権証明書を取得できず、缦合北京の複数のオーナーが「ネット契約の行き詰まり」に深く巻き込まれている

AIに聞く——開発者による資金の持ち出しが豪邸の証明書発行の行き詰まりを招くのか？

財聯社 3月30日（李潔記者） 北京の最上級高級住宅の指標の一つである合生創展傘下の豪邸「缦合北京」プロジェクトの一部住戸で、住宅所有権証（房産証）の発行ができない状況が発生している。

近日、複数のオーナーが財聯社記者に対し、彼らは2023年前後に合生創展が開発した「缦合北京」の不動産を購入し、契約に従って全額を支払い入居しているにもかかわらず、その後2年余りが経った今も、いまだにオンライン署名（網签）が完了せず、さらに不動産権証の取得もできないと訴えている。これに関わる物件の代金総額は、5億元を超える可能性がある。

「缦合北京」の複数のオーナーにとって、数千万元を投じて購入した豪邸が、ある意味で“正規化”できない「高額定期預金」のようなものになってしまった。

オーナーが申告したこの件について、記者は合生創展華北会社の担当者に取材したところ、関連担当者は記者に対し、「缦合プロジェクトの販売および網签について、私たちはずっと通常の進行で手続きを進めています。これは時間が必要です。この件の達成は簡単ではなく、その裏にはいくつかの複雑な要因があります」と述べた。

こうした状況を受け、記者は購入者の立場で北京市住建局に問い合わせた。担当者は、朝陽区の不動産の名義変更問題は朝陽区の房管局が担当しており、名義変更が通らない場合は朝陽区の房管局に関連する開発業者への苦情申立てができるという。これに関して記者は、北京朝陽区の不動産登記事務センターにも質問したが、担当者は「このようなケースの具体的な対応は、結局は開発業者と協議して決める必要があり、協議がまとまらない場合は法的訴訟手続きに進むことになります」とした。

北京の超高級住宅のオーナーが証明書発行で困窮

缦合北京は北京朝陽区霄雲路8号にあり、届出名は「新燕都家園」。合生創展が北京市場で手がける著名なハイエンド住宅である。房天下のデータによると、現在販売中のプロジェクトは、1戸あたり総額が約5400万-10800万元、1平方メートルあたり約12万元となっている。

「私が購入したのは450平方メートルの間取りで、総額は6800万元です。住宅は2023年にすでに引き渡しが完了しており、入居もしています。しかし2年余りが過ぎた今も、網签が完了せず、不動産権証も取得できておらず、所有権の状況が長期にわたり宙に浮いたままです。」と、缦合北京のオーナーである李さん（仮名）が記者に語った。

李さんの初期調査によれば、現在連絡が取れているだけでも、8戸のオーナーが網签および房産証の手続きを行っておらず、未発行の証明書に関わる物件代金は、5億元を超える可能性がある。

また、別のオーナーが提供したグループチャット情報によれば、缦合北京で網签を行っていないオーナーは約数十戸とのことだ。

記者がオーナー側から入手した売買契約書の一つを見ると、当該契約の物件の建築面積は約375平方メートル、単価は10.849万元/平方メートル、総額は4069.59万元である。契約では引き渡し時期が2023年12月30日とされ、かつ引き渡し後720日以内に不動産権証の手続きを完了すると定められている。オーナーは「現在、私はすでに全額の代金を支払っています」と述べた。

つまり、開発業者は2025年12月30日までにオーナーに対し、網签および房産証の業務を完了させるべきである。ところが現在は約定の発行期限を過ぎているにもかかわらず、開発業者はいまだ義務を履行していない。

「私たちは2023年末からずっと待っていて、開発業者は2、3カ月ごとに“すぐに網签する”と言ってきました。そんな話は十数回は聞きましたが、今に至るまで一度も実現していません。」と購入者の李さんは述べた。

これに関して記者は合生華北会社の担当者に事実確認を求めたところ、「缦合は缦系の代表プロジェクトであり、オーナーの訴えについては会社もプロジェクトも、最重要事項として完遂しなければならないと考えていますが、それでも時間は必要です」と回答した。

販売資金が“吸い上げられた”疑い

オーナーが全額を支払った現物（現房）なのに、なぜ証明書が発行できないのか？

上記の売買契約書には、当該商品房（商品住宅）を販売する際の抵当の状況として「すでに抵当されている」と記載されている。抵当設定者は北京新京潤房地产有限公司、抵当権者は浙商銀行北京支店、抵当登記日は2021年8月26日、債務履行の期限は8年で、2029年8月24日までとなっている。

企查查のデータによると、北京新京潤房地产有限公司は2006年6月に設立され、設立以来、合生創展傘下の吉潤置業投資有限公司が全株を保有している。しかし2026年3月23日に、プロジェクト会社の持株支配株主が合生創展から中信信託へ変更された。

「開発業者は、販売した後に担保（抵当）を外すと約束していました。」と李さんは語る。だが、証明書発行が滞ったことで、当事者たちは初めて、これらの住戸の抵当解除には、開発業者が銀行に対して対応するローンを返済する必要があり、さらに関連部門への税金の支払いも要することを、各方面から知ったという。

オーナー側の複数の情報によると、オーナーが支払った高額な住宅代金が、プロジェクトの「抵当解除」に使われていない可能性があるという。「私たちが把握した状況では、缦合北京の販売資金が回収・集約された後、その時点で母会社の合生創展が一括で引き上げ、グループのその他の用途に充てていたため、プロジェクト側で抵当を解除するための資金が不足したのです」とのことだ。

「缦合の担当者は私に、母会社が金を吸い上げたために、プロジェクトの手続きが進められないと言っていました。」と李さんは明かした。

注目すべきは、前述のオーナーたちが房産証の問題で頭を抱えている一方で、このプロジェクトの新たな建物は依然として販売中だという点である。

記者が購入者として缦合北京の販売センターに電話したところ、担当者はこの物件がC2号棟を販売中だと説明した。「今、私たちは520平方メートルの間取りがあり、価格は7000万以上です。いまは期房です。おおよそ2027年に引き渡しで、入居は2年後に房産証を取ることになります。」

以前の棟の証明書発行が難しかった問題について尋ねると、担当者は「以前の問題は現在、少しずつ解決しています。今販売している2号棟では、このようなことは起きません。なぜなら、いまは家賃（房款＝住宅代金）がすべて、専用の監督口座に入るからです」と述べた。

合生華北会社の関連担当者も記者に対し、現時点で通常販売している物件については、節目（タイミング）に応じて網签を推進できると確認した。

では、なぜこのような差が生じたのか。58安居客研究院の院長張波は記者に対し、「缦合北京で新たに販売している棟が正常に網签できるのは、おそらくこの部分の予約販売資金が有効な監督（規制）の枠内に組み込まれているからでしょう。現時点における予約販売資金の監督の強さを見ると、資金が引き抜かれる可能性は比較的小さいと考えられます」と話した。

公開資料によると、2023年12月に北京市住建委は《〈北京市商品房予約販売資金監督管理弁法（2023年改訂版）〉意見募集稿》を公開し、意見を広く募集した。意見案では、商品房の予約販売資金監督の主体を商業銀行から政府に変更し、監督の原則を「政府の指導、銀行の監督、複数者の監督、専款専用」から「政府による監督、社会による監督、専用口座への入金、専款専用、支出を審査確定、不正に対する責任追及」へ調整するとしている。

これに対し、前述のオーナーたちは無力感を抱いた。

「缦合の担当者は、次の新しい棟が売れたら、新しい回収金で私たちの旧オーナーの抵当を外すと言っていました。1棟売れたら、1棟ずつ外すと。ですが今、新棟が半年以上売られているのに、証明書を1戸も取得できた人がいません。」と李さんは述べた。

これに関して、北京市盈科（広州）法律事務所の弁護士宋竟一は記者に対し、中華人民共和国民法典第406条は現行で有効な内容として、抵当財産の譲渡を認めているものの、開発業者が抵当が解除されていないことを知りながら販売を行い、かつ自ら解除できる力がない状態のまま、長期間にわたって問題を解決しないため、購入者の権利利益が深刻に損なわれている。この行為は誠実信用の原則に反し、不動産市場の秩序を乱すと指摘した。

「関連する住宅・城乡建設などの行政監督部門は、その職責に基づき、この行為が違反だと認定し、相応の調査・処分を行うことができます。」と宋竟一は述べた。

母会社が経営上の困難に陥る

缦合北京の前述オーナーが直面する窮状について、張波は「こうした現象はここ数年、民間の不動産企業で比較的よく見られました。企業全体の資金が逼迫すると、企業は優先的に良質なプロジェクトの回収金を使って、グループ全体の流動性を確保しようとします。そして合生創展はまさにそのような困難に陥っているのです」と指摘した。

財務報告によると、2025年上半期、合生創展の売上高は59.46億元で、前年同期比で大きく53%減少した。株主に帰属する損失は17.32億香港ドルで、業績悪化の流れが明確だ。短期の銀行およびその他の借入の合計は220億香港ドルである一方、現金および現金同等物はわずか80億香港ドルにとどまっている。

さらに、2025年上半期までに、合計8.46億香港ドルの一部の借入（「デフォルト借入」）について、約定の返済期日に元本および利息の合計を返せなかったことが判明している。このデフォルト事象により、合計75.6億香港ドルの一部の銀行および金融機関の借入がクロス・デフォルト（交差デフォルト）を引き起こした。

一方ではグループレベルの流動性危機があり、他方ではプロジェクト会社で資金が引き抜かれたため抵当を解除できない状況がある。張波の言葉のとおり、「問題の核心は、開発業者がプロジェクトの販売代金を転用した可能性があることです。例えばグループの他のプロジェクトへの資金注入、満期の債務返済などを含むが、これに限りません。結果として、プロジェクト自身の抵当解除資金が不足することになります。」

支払って住んでいるのに、権利証が手に入らない。ではオーナーの家は銀行に回収されるのか？

この疑問について、宋竟一弁護士は「不動産の移転登記が完了していない間、購入者が有するのは、売買契約に基づいて開発業者に名義変更の履行を求めることができる債権であり、当該債権に基づく“物権的期待権”です。しかしこの権利は法定の物権ではありません。『物権は債権に優先する』という基本原則により、すでに法に従って登記された銀行の抵当権の効力は、購入者が売買契約に基づいて持つ債権に優先します。

「もし開発業者がローンを返済できず、銀行が抵当権を行使して裁判所が当該家屋を競売にかけた場合、競売代金はまず銀行債務の弁済に充当されます。購入者は開発業者に対して、購入代金の返還や損失の賠償などを請求できるだけですが、開発業者が資金不足に陥っている場合、十分な額で弁済されない可能性が高いです。」と宋竟一は強調し、「購入者の所有権は法律上、確立されておらず、その権利の順位は銀行の抵当権に劣後しています。これが、現在この部分の購入者が直面している最大の法的リスクです」と述べた。

また、上述の売買契約書には、売主の事情により、買受人が当該商品房の引き渡し日から720日以内に不動産権証を取得できなかった場合、双方は次の方式により処理することに合意すると記されている。買受人が契約を解除する場合、売主は解除の通知が到達した日から90日以内に、受領した全額の支払いを返金・返還し、かつ中国人民銀行の同期の要求払預金利率に基づく利息を支払う。買受人が契約を解除しない場合、延滞開始日から、満1年ごとに売主は買受人へ、すでに支払った住宅代金の千分の1に相当する違約金を支払う。

取材の過程で、缦合北京で房産証を発行できていない一部オーナーたちは、もう待つのをやめることを決めたと分かった。現在、多くのオーナーが団結して提訴し、集団訴訟の手続きを進める準備をしている。法律の手段を通じて、開発業者に抵当解除および証明書発行義務の履行を強制させたい考えだ。

購入者側の弁護士が提示した見解によれば、現在の網签で最大の障害は銀行の抵当権であり、現時点の資料によれば、訴訟によってこの問題を解決できる可能性がある。

張波は、購入者にとっては「現時点で売買契約を締結する際、予約販売証の添付資料で支払い口座を照合し、登録されている予約販売資金の監督口座であることを確認して、開発業者が指定する非監督口座に定金・頭金を支払わないようにすること。一方で、財務が自体として堅実で、たびたび引き渡しの遅延が起きていない不動産企業が開発したプロジェクトを重点的に選ぶことです」と述べた。

（財聯社記者 李潔）