【財経情報サービス、4月1日ニュース（記者 王海春）】上海3月の中古住宅の成約件数が、3万戸の大台を突破しました。上海のLianjia（ライアンズィア）が本日開示したデータによると、今年3月の上海全市の中古住宅成約件数は3.1万戸に達しており、昨年3月比で6%増となっただけでなく、今年1月に比べて大幅に37%増加しました。58Anjuke（58安居客）研究院の院長である張波は、同氏の所属するプラットフォームでの監視データとして、「『滬七条（上海版の7つの施策）』が実施されてから30日間、上海の中古住宅の日平均成約は961戸で、2024年の（前回の）政策実施後に比べて大幅に22.9%増。政策による“パルス”の強度は明らかに強まり、熱の持続性もそれ以前を大きく上回っており、週次の成約は一貫して高水準を維持している」と紹介しました。「上海の張江、嘉定新城、また内環内の一部の、持ち家改善ニーズが比較的集中しているエリアで、熱が上がる動きがよりはっきり見られます。これらのエリアが急速に持ち直した主な要因は、政策の緩和、改善ニーズの放出、コア資産の希少性、市場の見通しの修復によるものです。資金と熱は、継続的に中核都市へと集まっています。」と張波は述べています。取引件数だけでなく、価格面でも、上海の中古住宅市場には安定化と持ち直しの前向きなシグナルが現れています。Lianjiaのデータによれば、3月の中古住宅価格指数は前月比で1%上昇。一方、先行指標としての内見件数（带看量）は、1月比で28%の増加を記録しており、今後の成約を力強く後押ししています。「成約件数が下げ止まり、売り主の提示価格がより堅調になったことで、値引き交渉の余地は明らかに縮小しています。上海を例にすると、中古住宅の値引き交渉の余地は以前の5%–8%から2%–3%へと縮まり、コアエリアの一部物件では小幅な値上げが見られるケースさえあります。」と張波は語っています。Lianjia研究院の責任者である李根によると、3月の上海中古住宅市場は「小陽春（春先の短期的な活況）」の中身が非常に濃く、成約データがまさに市場の信頼が強く戻ってきたことを裏付けています。「一連のデータは、『滬七条』の新政策が精密な施策によって促進の役割を果たしたことを十分に示しています。上海が2月に打ち出した不動産市場の新政策は、購入制限の最適化、取引コストの引き下げなど複数の側面から取り組むことで、住み替えの連鎖を効果的に“つなぎ”、強い必需の住宅需要と改善型の住宅需要を解き放ちました。政策が継続して“熟成”していくことで市場に流動性が注入され、取引量・価格がそろって上向く中で、上海の中古住宅市場が良性の循環に着実に入り込む形での回復ルートへと進むことを後押しします。」と李根は述べています。中古住宅市場にとどまらず、上海の新築住宅市場の熱気にも回復の兆しが見られます。中指院（中国指数研究院）が監視したデータによると、今年3月の上海の新規分譲住宅（保障性住宅を除く）の成約面積は27.6万平方メートルで、前月比で88.7%増。成約戸数は2270戸で、前月比101.9%増でした。累計では、今年1〜3月の上海の新規分譲住宅（保障性住宅を除く）の成約面積は71.3万平方メートル、成約戸数は5616戸です。政策面では、今年2月以降、上海の不動産市場にとっての好材料となる政策が相次いで打ち出されています。2月初旬に行われた、二次流通の中古住宅を買い取り、保障性賃貸住宅に充てるパイロット施策は、市場の見通しを有効に安定させました。2月25日に不動産市場の「滬七条」が発表され、住宅の購入制限の調整、住宅公積金ローンの最適化、不動産税制の整備など、多面的に購入のハードルを引き下げ、合理的な住宅需要を解放しました。中指院の上海企業担当・常務副総経理の程宇は、上海の3月の市場パフォーマンスを見ると、政策はすでに市場需要を初期段階で活性化させており、中古住宅が先に持ち直し、新築住宅の成約も明確に回復していると考えています。仮に現在の市場の局面が維持されるなら、上海は「小陽春」の局面の中で引き続き高い活発度を保てる可能性があります。「今年の上海の“小陽春”の中身は比較的しっかりしているものの、今年の小陽春はやや“構造的”であり、中古住宅が新築住宅より強いのであって、全面的な一斉の上昇（オールアップ）ではありません。そして全国の範囲で見ると、一線都市と強い二線都市のコア地域が先に底を打って安定化し、三・四線はなお底固めの段階にとどまるなど、分化した局面が生じる可能性があります。」と張波は指摘しました。現在の局面は、単純な短期の“パルス”ではなく、コア都市が底を打って安定化するシグナルですが、全国市場はまだ全面的に反転していません。全体として、現在の市場はコア都市の中古住宅が主導する構図が形成されており、新築住宅市場は次の局面で、中古住宅の住み替え連鎖の“つなぎ込み”を通じて、改善局面を迎えることが期待されます。程宇は強調し、注目すべきなのは、市場の安定化は依然として段階的なプロセスであり、その持続性は、住民の所得見通しおよび住宅価格見通しの“実質的な修復”に依存するという点です。デベロッパーにとっては、構造的な分化がさらに深まる背景の中で、コアの立地に焦点を当て、「プロダクト至上主義」を堅持し、市場の需要に本当に合致する“良い物件”を開発することで、次の市場サイクルにおいて主導権を得られるでしょう。
上海3月の中古住宅取引は3.1万件、新築住宅の取引件数は前月比101.9%増
【財経情報サービス、4月1日ニュース（記者 王海春）】上海3月の中古住宅の成約件数が、3万戸の大台を突破しました。
上海のLianjia（ライアンズィア）が本日開示したデータによると、今年3月の上海全市の中古住宅成約件数は3.1万戸に達しており、昨年3月比で6%増となっただけでなく、今年1月に比べて大幅に37%増加しました。
58Anjuke（58安居客）研究院の院長である張波は、同氏の所属するプラットフォームでの監視データとして、「『滬七条（上海版の7つの施策）』が実施されてから30日間、上海の中古住宅の日平均成約は961戸で、2024年の（前回の）政策実施後に比べて大幅に22.9%増。政策による“パルス”の強度は明らかに強まり、熱の持続性もそれ以前を大きく上回っており、週次の成約は一貫して高水準を維持している」と紹介しました。
「上海の張江、嘉定新城、また内環内の一部の、持ち家改善ニーズが比較的集中しているエリアで、熱が上がる動きがよりはっきり見られます。これらのエリアが急速に持ち直した主な要因は、政策の緩和、改善ニーズの放出、コア資産の希少性、市場の見通しの修復によるものです。資金と熱は、継続的に中核都市へと集まっています。」と張波は述べています。
取引件数だけでなく、価格面でも、上海の中古住宅市場には安定化と持ち直しの前向きなシグナルが現れています。Lianjiaのデータによれば、3月の中古住宅価格指数は前月比で1%上昇。一方、先行指標としての内見件数（带看量）は、1月比で28%の増加を記録しており、今後の成約を力強く後押ししています。
「成約件数が下げ止まり、売り主の提示価格がより堅調になったことで、値引き交渉の余地は明らかに縮小しています。上海を例にすると、中古住宅の値引き交渉の余地は以前の5%–8%から2%–3%へと縮まり、コアエリアの一部物件では小幅な値上げが見られるケースさえあります。」と張波は語っています。
Lianjia研究院の責任者である李根によると、3月の上海中古住宅市場は「小陽春（春先の短期的な活況）」の中身が非常に濃く、成約データがまさに市場の信頼が強く戻ってきたことを裏付けています。
「一連のデータは、『滬七条』の新政策が精密な施策によって促進の役割を果たしたことを十分に示しています。上海が2月に打ち出した不動産市場の新政策は、購入制限の最適化、取引コストの引き下げなど複数の側面から取り組むことで、住み替えの連鎖を効果的に“つなぎ”、強い必需の住宅需要と改善型の住宅需要を解き放ちました。政策が継続して“熟成”していくことで市場に流動性が注入され、取引量・価格がそろって上向く中で、上海の中古住宅市場が良性の循環に着実に入り込む形での回復ルートへと進むことを後押しします。」と李根は述べています。
中古住宅市場にとどまらず、上海の新築住宅市場の熱気にも回復の兆しが見られます。
中指院（中国指数研究院）が監視したデータによると、今年3月の上海の新規分譲住宅（保障性住宅を除く）の成約面積は27.6万平方メートルで、前月比で88.7%増。成約戸数は2270戸で、前月比101.9%増でした。累計では、今年1〜3月の上海の新規分譲住宅（保障性住宅を除く）の成約面積は71.3万平方メートル、成約戸数は5616戸です。
政策面では、今年2月以降、上海の不動産市場にとっての好材料となる政策が相次いで打ち出されています。2月初旬に行われた、二次流通の中古住宅を買い取り、保障性賃貸住宅に充てるパイロット施策は、市場の見通しを有効に安定させました。2月25日に不動産市場の「滬七条」が発表され、住宅の購入制限の調整、住宅公積金ローンの最適化、不動産税制の整備など、多面的に購入のハードルを引き下げ、合理的な住宅需要を解放しました。
中指院の上海企業担当・常務副総経理の程宇は、上海の3月の市場パフォーマンスを見ると、政策はすでに市場需要を初期段階で活性化させており、中古住宅が先に持ち直し、新築住宅の成約も明確に回復していると考えています。仮に現在の市場の局面が維持されるなら、上海は「小陽春」の局面の中で引き続き高い活発度を保てる可能性があります。
「今年の上海の“小陽春”の中身は比較的しっかりしているものの、今年の小陽春はやや“構造的”であり、中古住宅が新築住宅より強いのであって、全面的な一斉の上昇（オールアップ）ではありません。そして全国の範囲で見ると、一線都市と強い二線都市のコア地域が先に底を打って安定化し、三・四線はなお底固めの段階にとどまるなど、分化した局面が生じる可能性があります。」と張波は指摘しました。現在の局面は、単純な短期の“パルス”ではなく、コア都市が底を打って安定化するシグナルですが、全国市場はまだ全面的に反転していません。全体として、現在の市場はコア都市の中古住宅が主導する構図が形成されており、新築住宅市場は次の局面で、中古住宅の住み替え連鎖の“つなぎ込み”を通じて、改善局面を迎えることが期待されます。
程宇は強調し、注目すべきなのは、市場の安定化は依然として段階的なプロセスであり、その持続性は、住民の所得見通しおよび住宅価格見通しの“実質的な修復”に依存するという点です。デベロッパーにとっては、構造的な分化がさらに深まる背景の中で、コアの立地に焦点を当て、「プロダクト至上主義」を堅持し、市場の需要に本当に合致する“良い物件”を開発することで、次の市場サイクルにおいて主導権を得られるでしょう。