年報観察 | オフィスビルは課題に直面、カリ・コンストラクション投資不動産部門は安定を維持する努力を続ける

商業コラム

市場の低迷が続いているにもかかわらず、グループの嘉里建設のマネジメントチームは各物件の稼働率を維持するために尽力している。

市場が振れる局面で、嘉里建設は2025年通期の業績データを公表した。

資料によれば、当該期間の嘉里建設の収入は明確な伸びを記録し、グループ連結収入は250.15億香港ドルに達し、前年同期比17%増となった。

成長の主な源泉は物件販売部門であり、とりわけ香港のヒット販売プロジェクトである「ティー・ウェイ・ワイ? 外（缇外）」、海盈山および朗天峰の引き渡しにより、物件販売における収益認識が28%増の176.74億香港ドルとなった。

特に年内には、上海の金陵華庭プロジェクトの強い事前販売により、このプロジェクト1物件だけで236.12億香港ドルの販売実績を上げ、年内の嘉里建設の契約販売額は前年同期比で175%急増し、346.84億香港ドルに達した。

しかしながら、物件開発部門の強い業績は、投資不動産の賃貸収入の弱さによって相殺された。2025年の投資不動産部門は、嘉里建設の各事業の中でマクロ環境の影響を最も受け、最も挑戦的な部門となっている。

当該期間、当該事業の収入は3%減の51.93億香港ドルとなった。

継続的な課題に直面する中、嘉里建設は投資不動産に係る、帰属する非現金の公正価値損失として10.70億香港ドルを計上し、グループの収益状況に圧力をかけた。もっとも、開発用不動産の減損引当が減少したことにより、結果として嘉里建設の基本利益は22%減の20.08億香港ドルとなり、株主に帰属する利益は9.38億香港ドルで16%増となった。

また、ホテル運営部門は概ね安定しており、収入は21.48億香港ドルで前年同期比わずかに2%減、主な要因は飲食収入の減少によるマイナスである。粗利率が安定していたため、セグメント業績は7.08億香港ドルとなった。

総じて言えば、2025年の嘉里建設は構造的な分岐が見られる1年だった。物件開発部門は、中国本土および香港の中核案件によって販売収入が力強く伸び、グループのキャッシュフローを大幅に改善させた。「上海金陵華庭の市場の反応には非常に勇気づけられた。このプロジェクトもまた、グループにかなり見込まれるキャッシュフローをもたらしている」と、経営陣は述べた。

嘉里建設はこの機会を通じて、グループの負債状況の改善にも主要な注力を振り向けている。資料によれば、当該期間の資金調達利率は4.6%から3.8%へと引き下げられ、総資金調達コストは前年同期比17%減の22.2億香港ドルとなった。

期末時点で、同社の現金および銀行預金は、2024年末の112億香港ドルから161億香港ドルへと増加した。未使用の銀行ローンの与信総額も、269億香港ドルから311億香港ドルへと増加しており、利用可能な財務資源は借入総額の約85%をカバーできる。

これに対し、嘉里建設の借入総額は596億香港ドルから558億香港ドルへと減少し、借入純額は484億香港ドルから397億香港ドルへと減った。

現金が充実する中で、嘉里建設の負債比率は41.5%から33.3%へと低下した。経営陣は目標として、2026年末までに負債比率をさらに30%未満へ引き下げるとしている。

ただし、グループの長期的な「スタビライザー」である投資不動産部門、なかでもオフィスビル事業は、現時点でも将来においても業績の最大の不確実要因である。同事業は厳しい市場の課題に直面しており、賃料収入が減少している。

嘉里建設が厚く投資する中国本土市場では、杭州嘉里城、天津嘉里センター二期、深圳前海嘉里センター三期の竣工に伴い、投資不動産のポートフォリオの建築面積は1083.6万平方呎から1333.2万平方呎へと増加した。

投資不動産の面積増加は通常、経常収入の伸びを意味するが、注意すべき点として、嘉里建設が保有する投資不動産はオフィスビルが「主役」であることが挙げられる。オフィスビルの総建築面積は、総投資不動産建築面積の50%を超えており、現在の市場環境では、むしろ業績成長に一定の障害をもたらしている。

2025年通期で、嘉里建設の中国本土における投資不動産は、連結賃貸収入として40.43億香港ドルを計上し、前年同期比1%減となった。

用途別に見ると、小売は唯一のプラス成長のセグメントで、連結賃貸収入は前年同期比2%増の13.55億香港ドルとなった。アパートは連結賃貸収入が3.51億香港ドルで、前年同期比3%減。オフィスビルの連結賃貸収入も3%下落し、21.92億香港ドルとなった。

市場の低迷が続いているにもかかわらず、嘉里建設のマネジメントチームは各物件の稼働率を維持するために依然として尽力している。一方で、その理由として、嘉里建設傘下の物件は立地がいずれも非常に良く、各都市の中心部に位置していることが挙げられる。たとえば上海静安嘉里センターは、南京西路の商業エリアと静安寺の地下鉄直上に立地している。

「現時点でのオフィスビル賃貸の状況を全体として見ると、全体としてはコアエリアの象徴的な建物の賃貸状況に一定の改善が見られるものの、その他のエリアのオフィスビルは依然として大きな市場課題に直面している」と、経営陣は述べた。

期末時点で、嘉里建設の中国本土におけるオフィスビルの全体稼働率は90%を維持している。小売とアパートの2セグメントはそれぞれ一定程度の改善があり、いずれも期末時点で92%となった。

コア物件、たとえば上海静安嘉里センター（95%）、上海浦東嘉里城（96%）、杭州嘉里センター（92%）、北京嘉里センター（87%）、深圳嘉里建設ビル（92%）、深圳前海嘉里センター一期および二期（89%）などは、いずれも高い水準の稼働率を維持できている。

今後については、過去に積極的な投資戦略を維持してきたことを踏まえ、嘉里建設は今後数年も多数の投資不動産が竣工し、運用開始される予定である。

開示によれば、今後数年の間に嘉里建設は、上海（浦東、黄浦）、武漢、瀋陽などの複合用途プロジェクトを通じて、投資不動産ポートフォリオに約756.5万平方呎の延べ床面積を追加する予定だ。オフィスビルが引き続き主導し、総建築面積は442.8万平方呎、小売面積は291.1万平方呎となる。

その内訳として、上海と武漢はいずれも、過去数年でオフィスビルの供給量が比較的大きかった都市である。これらの物件の継続的な竣工により、嘉里建設の賃貸事業には一定程度の見えない不安材料が生じる可能性がある。

もっとも、嘉里建設のマネジメントもそれに応じて心構えはできており、景気後退局面における下振れ圧力に対抗するため、ブルーチップおよびレッドチップのテナントとの更新を継続し、長期の安定した経常収入を確保している。

それに対応して、嘉里建設はまた、後続プロジェクトの竣工ペースを一定程度、緩和している。

たとえば上海黄浦の金陵路複合用途開発プロジェクトの予定竣工時期は、2024年に見込んでいた2027年から、段階的に最新の2029年からへと変更された。同様に、武漢の複合用途開発プロジェクト二期（武漢嘉里センター）の予定竣工時期も、2024年に見込んでいた2030年から段階的に最新の2031年からへと変更された。

資料によれば、これら2つのプロジェクトはいずれも大量のオフィスビル用途を有しており、関係する総建築面積は352.2万平方呎に達する。

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