AIに聞く · 反復的な業務利益が開発・販売の利益を上回る？不動産の新モデルが台頭？業界が揺れ動く時期にあって、複数のルートを並行して展開する中央企業の華潤置地（01109.HK）も、なかなか独りで安泰とはいえません。3月30日、華潤置地は2025年の業績を開示しました。報告期間中、同社の営業収入は2814.4億元で、前年同期比0.9%増となりました。粗利益は597.44億元で、前年同期比では約1%の微減でした。株主に帰属する純利益は254.2億元で、前年同期比0.5%の微減。コア純利益は224.8億元で、前年同期比11.4%下落しており、2年連続で減少しているほか、下落幅は前年同期を上回っています。利益の減少は、開発・販売部門の継続的な足かせによるものです。財報によると、2025年の華潤置地の開発・販売型ビジネスの売上高は2381.6億元で、前年同期比0.4%の微増。総売上高に占める比率は85%近くに達しますが、もたらしたコア純利益は108.3億元にとどまり、前年同期比で大幅に28%超の下落となりました。その背景には、たな卸しの決済粗利益率が引き続き低下していることがあります。「開発決済収入のうち一、二線都市の比率が88%で、決済単価も10%上昇していますが、業界全体の下向きの影響を受け、決済粗利益率は1.3ポイント低下しました」と華潤置地の最高財務責任者（CFO）である趙偉氏は述べています。開示によれば、華潤置地の2025年の決済平均単価は10.5%上昇して24599元/平米となりましたが、土地コストが約14%上昇した影響により、決済の1単位当たりコストは12.3%上昇し、決済粗利益率は15.5%まで引き下げられました。記者が過去の財報を整理したところ、華潤置地の開発・販売事業の粗利益率は2018年に42.9%で歴史的な高水準に到達し、その後はずっと低下し続け、2024年には20%を割り込み16.8%となりました。今年もさらに新たな低水準を更新しています。この事業の大口の収益力が継続的に弱まることで、華潤置地の総合粗利益率も低下し続けています。2025年末時点で、この指標は21.1%で、前年からも0.5ポイント低下し、同様に近年の新しい低水準を記録しました。これに対し、経営用不動産の賃貸収入型ビジネスや、軽資産の管理・課金型ビジネスを含む「反復的な業務（経常）事業」は、より安定しているといえます。報告期間中、この事業部門の合計収入は432.8億元で、売上規模は相対的に小さいものの、コア純利益は116.5億元で、開発・販売部門をすでに上回っており、総コア純利益のうちの比率は52%に近づきます。同時に、上記2つの事業の収益力が際立っています。経営用不動産の賃貸収入型ビジネスの粗利益率は71.8%で、前年同期比1.8ポイントの上昇。物件部門を中核とする軽資産管理・課金型ビジネスの粗利益率は、前年同期比2.5ポイント上昇して35.5%となっています。現在の業界調整期では、開発・販売事業の業績が引き続き打撃を受けているものの、それでも業績の基盤（基本盤）として、華潤置地は依然として高い期待を寄せています。今年3月の最初の3週間のデータを見ると、華潤置地の最高執行責任者（COO）兼副総裁の陳偉氏は、現在の市場には構造的な修復の特徴が見られると考えています。すなわち、一方では新築住宅の成約が1〜2月に比べて月次ベースで増加し、他方では中古住宅の成約が同月比・前月比の両方で比較的大きく増加しており、特定の都市ではここ数年の高値が出ています。「我々は、最近の政策が継続して打ち出されることと、市場における構造的なシグナルに細かく注目しています。とりわけ中古住宅市場では、一部の中核都市で、築年数の古い物件の価格修復が成約量の回復につながっています」と陳偉氏は判断しています。業界で最も厳しい時期はすでに過ぎ、いよいよ底打ちからの回復、そして深い分化のサイクルに正式に入った、という見立てです。中核都市と良質なセグメントがまず安定し、その他の都市は、在庫を徐々に消化する土台の上で、緩やかに修復が進むでしょう。華潤置地は現在、手元の貨値（在庫相当）の額がかなり十分だとしています。陳偉氏は、現在の会社全体の販売可能資源は約4500億元で、2026年に新たに取得する土地がもたらす資源はまだ含まれていないと明かしました。構造的にも中核都市へ重点を置いており、一、二線都市の比率は92%です。同氏は、華潤置地の2026年の販売規模は基本的に2025年と同水準になると見込んでいます。2025年、華潤置地は物件契約販売額2336億元を実現し、業界で3位の地位を維持。契約面積は922万平米で、前年同期比18.6%減となりました。華潤置地の取締役会会長の李欣氏は、2026年から2027年にかけて、開発・販売型のビジネスは依然として一定の市場圧力を受けるものの、投資の質が向上し、「一成一（達成率が確実に上がることを含む）」の実現が進むにつれて、増分の継続的な放出が開発事業の安定と回復を後押しすると述べました。「『十五五（第15次5カ年計画）』末には、開発・販売型ビジネスの売上規模は2000億〜2500億元あたりの水準を維持し、売上構成比は70%〜75%の水準を維持、利益構成比は4割近くになります」と、業績ガイダンスに触れた際に李欣氏は言及しました。同時期に、経営用不動産の賃貸収入型ビジネスの売上高は300億元以上で安定すると見込まれ、売上構成比は15%近く、利益構成比は5割近く。軽資産管理・課金型ビジネスの売上規模は200億元以上で、利益構成比は10%〜15%程度です。（この記事は第一財経から）
華潤置地の利益が減少、不動産業界の最も厳しい時期は過ぎ去ったと予測
AIに聞く · 反復的な業務利益が開発・販売の利益を上回る？不動産の新モデルが台頭？
業界が揺れ動く時期にあって、複数のルートを並行して展開する中央企業の華潤置地（01109.HK）も、なかなか独りで安泰とはいえません。
3月30日、華潤置地は2025年の業績を開示しました。報告期間中、同社の営業収入は2814.4億元で、前年同期比0.9%増となりました。粗利益は597.44億元で、前年同期比では約1%の微減でした。株主に帰属する純利益は254.2億元で、前年同期比0.5%の微減。コア純利益は224.8億元で、前年同期比11.4%下落しており、2年連続で減少しているほか、下落幅は前年同期を上回っています。
利益の減少は、開発・販売部門の継続的な足かせによるものです。財報によると、2025年の華潤置地の開発・販売型ビジネスの売上高は2381.6億元で、前年同期比0.4%の微増。総売上高に占める比率は85%近くに達しますが、もたらしたコア純利益は108.3億元にとどまり、前年同期比で大幅に28%超の下落となりました。
その背景には、たな卸しの決済粗利益率が引き続き低下していることがあります。「開発決済収入のうち一、二線都市の比率が88%で、決済単価も10%上昇していますが、業界全体の下向きの影響を受け、決済粗利益率は1.3ポイント低下しました」と華潤置地の最高財務責任者（CFO）である趙偉氏は述べています。
開示によれば、華潤置地の2025年の決済平均単価は10.5%上昇して24599元/平米となりましたが、土地コストが約14%上昇した影響により、決済の1単位当たりコストは12.3%上昇し、決済粗利益率は15.5%まで引き下げられました。
記者が過去の財報を整理したところ、華潤置地の開発・販売事業の粗利益率は2018年に42.9%で歴史的な高水準に到達し、その後はずっと低下し続け、2024年には20%を割り込み16.8%となりました。今年もさらに新たな低水準を更新しています。
この事業の大口の収益力が継続的に弱まることで、華潤置地の総合粗利益率も低下し続けています。2025年末時点で、この指標は21.1%で、前年からも0.5ポイント低下し、同様に近年の新しい低水準を記録しました。
これに対し、経営用不動産の賃貸収入型ビジネスや、軽資産の管理・課金型ビジネスを含む「反復的な業務（経常）事業」は、より安定しているといえます。報告期間中、この事業部門の合計収入は432.8億元で、売上規模は相対的に小さいものの、コア純利益は116.5億元で、開発・販売部門をすでに上回っており、総コア純利益のうちの比率は52%に近づきます。
同時に、上記2つの事業の収益力が際立っています。経営用不動産の賃貸収入型ビジネスの粗利益率は71.8%で、前年同期比1.8ポイントの上昇。物件部門を中核とする軽資産管理・課金型ビジネスの粗利益率は、前年同期比2.5ポイント上昇して35.5%となっています。
現在の業界調整期では、開発・販売事業の業績が引き続き打撃を受けているものの、それでも業績の基盤（基本盤）として、華潤置地は依然として高い期待を寄せています。
今年3月の最初の3週間のデータを見ると、華潤置地の最高執行責任者（COO）兼副総裁の陳偉氏は、現在の市場には構造的な修復の特徴が見られると考えています。すなわち、一方では新築住宅の成約が1〜2月に比べて月次ベースで増加し、他方では中古住宅の成約が同月比・前月比の両方で比較的大きく増加しており、特定の都市ではここ数年の高値が出ています。
「我々は、最近の政策が継続して打ち出されることと、市場における構造的なシグナルに細かく注目しています。とりわけ中古住宅市場では、一部の中核都市で、築年数の古い物件の価格修復が成約量の回復につながっています」と陳偉氏は判断しています。業界で最も厳しい時期はすでに過ぎ、いよいよ底打ちからの回復、そして深い分化のサイクルに正式に入った、という見立てです。中核都市と良質なセグメントがまず安定し、その他の都市は、在庫を徐々に消化する土台の上で、緩やかに修復が進むでしょう。
華潤置地は現在、手元の貨値（在庫相当）の額がかなり十分だとしています。陳偉氏は、現在の会社全体の販売可能資源は約4500億元で、2026年に新たに取得する土地がもたらす資源はまだ含まれていないと明かしました。構造的にも中核都市へ重点を置いており、一、二線都市の比率は92%です。同氏は、華潤置地の2026年の販売規模は基本的に2025年と同水準になると見込んでいます。2025年、華潤置地は物件契約販売額2336億元を実現し、業界で3位の地位を維持。契約面積は922万平米で、前年同期比18.6%減となりました。
華潤置地の取締役会会長の李欣氏は、2026年から2027年にかけて、開発・販売型のビジネスは依然として一定の市場圧力を受けるものの、投資の質が向上し、「一成一（達成率が確実に上がることを含む）」の実現が進むにつれて、増分の継続的な放出が開発事業の安定と回復を後押しすると述べました。
「『十五五（第15次5カ年計画）』末には、開発・販売型ビジネスの売上規模は2000億〜2500億元あたりの水準を維持し、売上構成比は70%〜75%の水準を維持、利益構成比は4割近くになります」と、業績ガイダンスに触れた際に李欣氏は言及しました。同時期に、経営用不動産の賃貸収入型ビジネスの売上高は300億元以上で安定すると見込まれ、売上構成比は15%近く、利益構成比は5割近く。軽資産管理・課金型ビジネスの売上規模は200億元以上で、利益構成比は10%〜15%程度です。
（この記事は第一財経から）