高力国際：第1四半期北京オフィスマーケットの取引量は堅調も価格は下落、地域差が顕著

4月2日、Colliers（ナスダック証券取引コード：CIGI；トロント証券取引コード：CIGI）は北京侨福芳草地で「Colliers 北京 2026年 第1四半期 ブリーフィング」を開催しました。

現在の中国のマクロ経済は「外部リスクが圧力となる一方、内部構造が相殺する」というレジリエンス（しなやかさ）を示しています。国際的な地政学的な紛争により原油価格の中核（ベース）水準が大幅に上昇しているものの、国内のエネルギー消費構造（石炭中心）と新エネルギー産業の急速な発展により、原油価格の上昇がコアインフレへ波及する経路は比較的限定的です。末端消費の回復が「K型に分岐」しているため、必需消費と移動・交通関連の回復は比較的速い一方で、選択消費および不動産の後周期（後続）セクターの需要は依然として弱く、コスト側の圧力が消費側へ有効に転嫁されにくい状況です。このように「上流でインフレ、下流でデフレ」となり得るミスマッチな構図により、製造業企業の利益配分が上流へ継続的に傾き、中流の製造業は「増収だが増益にならない（増収不増利）」という困難に直面する可能性があります。

「第十五次五カ年計画（“第15次五カ年計画”）計画要綱」で「近代的な産業体系の構築、実体経済の基盤を固めて強固にすること」が戦略上の最優先事項として位置づけられるに伴い、「伝統産業の質の向上＋新興産業の育成・拡大＋将来産業の育成」という段階的な発展の枠組みが徐々に形作られていきます。同時に、「第十五次五カ年計画」は産業の方向性として「融合化」への指向を新たに掲げ、サービス業と製造業のシステム的な融合を重視しています。これは、産業発展が単発の突破からシステムのレベルアップへ移行することを示すものです。この「サービス業と製造業のシステム的な融合」がオフィスビル市場に与える影響は、従来の意味での「サービス業の拡張がオフィス需要の増加をもたらす」という単純な直線的ロジックではなく、産業空間の形態の再構築と企業の価値創造の方法の転換を通じて、オフィス需要の「質」と「量」を再形成するものです。

2026年 第1四半期、北京のグレードAオフィスビル市場の年間総体としての純吸収量は約5.7万平方メートルで、市場需要は穏やかに増加し、継続的な在庫圧縮（デッドストックの解消）という流れを引き継いでいます。空室率は前期比で0.6ポイント低下し18.5%となり、前年比では1.7ポイント低下しました。賃料面では、市場全体の平均ネット有効賃料が毎月1平方メートル当たり212.6元で、前期比4.2%下落し、前年比の下落幅は12.4%まで拡大しました。「量は安定、価格は下落」という市場特性がとりわけ顕著です。サブ市場の動きは明確に分化しています。コアの在庫圧縮（デッドストック解消）量は、周辺の非コア・サブ市場にあるグレードAプロジェクトに集中しており、その純吸収量は全体の純吸収量の75%にあたる約4.3万平方メートルに達します。非コアのセクターにおける良質なプロジェクトが需要の受け皿として主力になっていることがわかります。CBDサブ市場の純吸収量はなお負値であり、過去3年間、空室面積が継続的に増加してきた傾向を引き継いでいます。麗澤（リーゼ）サブ市場は本四半期に初めて純吸収量が負値を記録しました。これは、同市場が過去5年間にわたり大規模に在庫圧縮を進めた後の良性の調整でもあります。Colliersのデータによると、2021年から2025年にかけて、麗澤サブ市場の年平均の純吸収量は15.2万平方メートルで、空室率は66%から本四半期の21.2%へ大幅に低下しました。2025年以降、北京のグレードAオフィスビル市場の平均賃料が継続して下落するなかで、クロス市場のセクター間競争がさらに激化し、麗澤サブ市場も区域内および周辺のクロス区域プロジェクトからの二重の競争圧力に直面し始めています。

賃料の下落圧力は、引き続き市場に波及しています。現時点の市場の動きから見ると、コスト圧力の影響を受け、企業は高賃料のコア市場から、よりコストパフォーマンスの高いサブ市場の周縁部または新興プロジェクトへと移転する傾向が強まっています。コアのサブ市場の周辺にある良質なグレードAプロジェクトが、コア地区の需要を継続的に分流しています。賃料が引き続き深い調整局面にあるため、オーナーは今後2～3年の間に北京のグレードAオフィスビル市場でもたらされる継続的な新規供給の圧力に重点的に注意する必要があります。また、市場に現存する高い空室面積と、継続的な在庫圧縮圧力への対応も必要です。今後の市場は、より積極的な賃料優遇戦略を採用する方向に傾く可能性があり、とりわけ、大面積の退去が発生する場合、 新規供給が集中する場合、または空室率が高いサブ市場に直面する場合です。

北京は中国の成熟したオフィスビル市場の代表として、現在の「量は安定、価格は下落、区域は分化」といった構図は、中国経済の転換期における商業不動産の中核的特徴を映し出しています。第一に、企業のコストに敏感な需要が主導しており、景気回復のテンポがやや緩慢な背景のもと、企業はオフィスコストの抑制をより重視しています。コア地区の高賃料が持つ魅力は継続して弱まり、需要は高いコストパフォーマンスを持つエリアへ拡散しています。第二に、供給過剰と既存在庫の競争が一段と激化しています。現在の比較的高い空室率水準は、過去の新規供給の増加がもたらした遅れの影響を反映しており、市場はすでに既存在庫の競争段階に入っています。オーナーは限られた需要を獲得するために、賃料の譲歩や商品のアップグレードなどの手段で競う必要があります。第三に、コア・アセットの価値の再構築です。金融街は、新規供給が限られており、産業支えが強いため、市場の基礎的条件を比較的安定に維持することができています。中関村は中国のテクノロジーイノベーションの中核エリアであり、多数のテクノロジーイノベーション企業の新たなオフィス需要が継続的に流入し、このサブ市場は連続2年で純吸収量が12万平方メートルを超え、空室率は最高点から5ポイント低下して17.4%になっています。逆に、明確な産業アンカーが欠けるサブ市場は、より長い在庫圧縮の期間と、より大きな賃料圧力に直面する可能性があります。

現在の北京のグレードAオフィスビルにおける「量は安定、価格は下落、区域は分化」という段階的なパフォーマンスは、単純な市場の下落ではありません。成熟した商業不動産が景気転換期において能動的に市場の清算（在庫整理）と構造最適化を進めていることを示しています。その最下層にある成長への期待は、産業のアップグレードという長期的なトレンドの中にこそ宿っているのです。Colliersは、賃料の深い下方調整は市場の自己調整における重要なシグナルだと考えています。第一に、オーナーが賃料の譲歩によって在庫の圧縮を加速し、非効率な供給を出し切ること。第二に、より低いオフィスコストが、スタートアップのテクノロジー企業や「専精特新」（専門性・精密性・独自性・新規性）企業にとってより入りやすい入居環境を提供し、北京の「国際テクノロジーイノベーションセンター」構築を後押しすることです。長期的には、北京が全国のテクノロジーイノベーションと生産性向上型サービス業の中核的な受け皿であることを踏まえれば、現在の景気サイクル調整は高品質な発展のための余地を確保するためのものです。低効率な供給が出し切られ、新興産業の需要が継続して放出されるのを待てば、市場は徐々に「量と価格のバランス」という健全な状態へ回帰し、商業不動産と実体経済の協調的なアップグレードを実現するでしょう。

（編集者：徐帅）

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