AIに問う：債務再編はどうやってカントリー・ガーデン（碧桂園）が1,000億元規模の負債を引き下げるのに役立つのか？『21世紀経済報道』記者 呉抒穎 カントリー・ガーデンは2025年の財務報告書を公表した。債務再編による利益の恩恵を受け、カントリー・ガーデンは、システム的な債務再編を完了し、帳簿上の黒字を実現した民間不動産会社の一つとなった。 公告によれば、2025年のカントリー・ガーデンの売上高は約1,549億元、純利益は15億元。販売面では、カントリー・ガーデンは持分契約の販売金額が約330.1億元、持分の販売面積が約402万平方メートルを達成した。さらに、債務再編後、有利子負債は2024年末から約1,055億元大幅に減少した。2025年末時点の総資産は約8,121億元、純資産は約443億元である。同時に、2025年に引き渡した住宅は合計約17万戸であり、2023年から2025年までの3年間で累計約115万戸の住宅を引き渡した。 カントリー・ガーデンの最新の財務報告書は、3年にわたる積極的な自力再建の取り組みが決定的な成果を得たことを示している。アナリストは、トップクラスの民間不動産会社としてのカントリー・ガーデンの業績は、不動産業界が底打ちし回復に向かうための見通しを示すフラッグシップとして重要な意味を持つと述べる。 **債務再編が業績を修復** 財報によれば、2025年にカントリー・ガーデンは帳簿上の赤字から黒字転換を実現した。カントリー・ガーデンが赤字から黒字へ転じた核心的な原動力は、債務再編の実施によりもたらされた、システム的な財務の修復にある。 昨年12月30日、カントリー・ガーデンの海外再編が正式に発効し、新たな債務および持分（エクイティ）の証券はいずれも発行を完了した。さらに、カントリー・ガーデンの国内再編案も円滑に承認され、順次、現金での買い戻し、株式、ならびに一般債権オプションを開始する。現在、上限4.5億元の現金買い戻し手続きが開始されており、本年4月に完了する見込みだ。 債務再編による利益を除外すれば、カントリー・ガーデンの経営面では依然として段階的な損失状態にある。その中で最も主要な要因は、不動産市場全体の地合いの影響により資産減損が多く発生したことだ。財報によれば、2025年のカントリー・ガーデンの毛損失は431.18億元である。 公告によると、不動産市場に依然不確実性が存在するため、カントリー・ガーデンは、既存プロジェクトに対応する棚卸資産（土地、建設中プロジェクト）について通年で約445億元を計上した。また、マクロ経済環境、業界環境、ならびに取引相手のマイナスの財務状況など、複数の不利要因が重なった影響を受けて、カントリー・ガーデンは金融資産および財務保証についても減損損失105億元を計上した。 指摘すべきは、昨年のカントリー・ガーデンの営業利益もプラスに転じたことだ。2025年のカントリー・ガーデンの営業利益は191.28億元であり、2024年同期の営業利益は176.98億元の損失だった。こうしたプラスへの転換も主に、財務費用支出の減少によるものだ。 アナリストは、棚卸資産、未収・未払の取引先債権（往来款項）についてそれぞれ減損および貸倒引当金を計上したのは、会計の慎重性の原則に基づく、堅実な対応だと述べる。カントリー・ガーデンは2025年に毛損失が拡大したが、これを単純に経営水準の低下と解釈すべきではない。主因は棚卸資産に対して大額の減損を計上したことにあり、当該減損の影響を除けば、同社の財務諸表における毛利は依然としてプラス値である。 いずれにせよ、かつて規模が最大だった民間不動産会社として、カントリー・ガーデンが赤字から黒字へ転じたことは、現状の市場環境にとってなお前向きなシグナルである。これは、財務面で転換点が訪れる可能性があり、民間不動産会社の信用回復と経営の復調に対する市場の信頼を押し上げることが期待される。 **貸借対照表の再構築** 債務再編がカントリー・ガーデンにもたらしたのは、財務諸表の修復だけではない。同社の債務指標も大幅に改善された。債務再編が着地するにつれ、カントリー・ガーデンは債務規模、償還期限、コストという三重の改善を実現し、財務面で「リスクの緩和」から「構造のアップグレード」への重要な転換を完了したことを示している。 負債構造を見ると、カントリー・ガーデンの総負債規模は顕著に縮小した。公告によれば、2025年末時点でカントリー・ガーデンの総負債は7,679億元で、2024年末の9,846億元から2,167億元減少した。なお、この中には不動産業界における特有の属性を持つ契約負債が含まれており、これはすでに受領済みだが未だ収益として認識されていない住宅代金である。今後、住宅の引き渡しに伴って収益に振り替えられるため、現金で返済する必要のある実質的な負債ではない。 さらに注目されるのは、有利子負債が大幅に減少している点だ。公告によれば、2025年末時点でカントリー・ガーデンの有利子負債は1,480億元であり、2024年末の2,535億元から鋭く1,055億元減り、減少幅は42%に達する。 負債規模が大きく減ったことに加え、カントリー・ガーデンは国内外の債務再編案を通じて、債務構造および資金調達コストを大幅に最適化した。カントリー・ガーデンの海外債務は再編後、期限が最大11年まで延長され、かつ大部分の新しい債務証券の資金調達コストは1%-2.5%まで大幅に低下した。こうした一連の調整により、「低金利＋長期」という債務構造が構築され、カントリー・ガーデンが今後5年間、重装備で臨むための重要なウィンドウを得た。 一部の事業危機に直面した不動産会社とは異なり、カントリー・ガーデンは現時点まで純資産をプラスに維持できている。これは比較的貴重な指標でもある。財報によれば、2025年末時点でカントリー・ガーデンの総資産規模は8,121億元、純資産は443億元であり、カントリー・ガーデンに近い関係者によれば、今後も少量の負債が存在し、強制転換社債の転換執行により持分科目へ計上されることで、純資産が厚みを増す見通しだという。 **経営の転換点が到来することを期待** 債務再編に加えて、カントリー・ガーデンにとって2025年で最大の良いニュースは、引き渡しのピークを順調に乗り切ったことだろう。 公告によれば、2025年にカントリー・ガーデンは累計で約17万戸の住宅を引き渡し、累計引き渡し面積は約1,982万平方メートル、28の省の204の都市にまたがる。2023年から2025年までの3年間で、累計の総引き渡し量は約115万戸となる。カントリー・ガーデン側によると、過去3年間で同社はほぼすべての資源を「保交房（住宅の引き渡し確保）」という任務に集中させており、ある程度、新規プロジェクトの販売開始（新盤の出荷）のタイミングを制約してきた。 また、販売規模は最盛期ほどには比肩できないものの、長年の深い取り組みで培った規模の優位性と、各階層の市場に根ざした基盤により、カントリー・ガーデンの販売の土台は依然として粘り強さを示している。2025年、カントリー・ガーデンの持分契約の販売金額は約330.1億元、持分の販売面積は約402万平方メートルだ。 カントリー・ガーデンの本拠地である広東省では、同社は引き続き市場への影響力を持っている。たとえば韶関市では、2006年に計画を開始して以来、カントリー・ガーデンは累計で大型コミュニティを30以上開発しており、プロジェクトは三区七県をカバーする。2025年、カントリー・ガーデンは売上高21.46億元で韶関市の「販売トップ」を獲得した。 カントリー・ガーデン側は、2026年は「第15次5カ年計画」期の初年度であり、かつグループが「保交房」から正常な経営への移行において最も重要な年でもあると述べている。「高品質な引き渡し、リスクの解消、債務・資金の修復、ならびに継続的な経営」といったコア業務を全面的に着実に実行していく。 カントリー・ガーデンに近い関係者の分析では、今年の「小陽春（春の小さな回復）」以降、北京、上海などの一線（主要）都市の不動産市場が先行して回復している。これは、実需の強い剛性と、改善（より良い住宅ニーズ）が常に存在していることを証明している。一線都市における市場の修復は、市場が安定化へ向かう明確なシグナルとなっている。政策の底と市場の底という「ダブルの下支え」が相互に作用する中で、カントリー・ガーデンのファンダメンタルズの修復における転換点は、市場全体の環境における景気循環の転換とほぼ同時に現れており、「回復・安定」を中核とする新たな段階への移行が加速される見込みだ。 **「一体両翼（コア＋ツインエンジン）」で転換を加速** 業界の新たな景気局面に向けて、カントリー・ガーデンは戦略転換を加速しており、「一体両翼」で成長ロジックを再構築し、その「軽資産」業務の発展が効果を見せ始めている。 カントリー・ガーデンは2021年に「一体両翼」戦略を前倒しで計画し、不動産開発業務を中核として、テクノロジー建造および運営管理・代行建設の2つの新規業務を追加しており、業績成長に新たな動力を注入することが期待されている。 「両翼」の一つである騰越建科集団は建築業に40年以上深く取り組み、施工部門、リース部門、住宅リフォーム部門、ロボット部門の4つの部門を含む。事業は全国26省市およびマレーシアなどの海外市場に及び、累計の施工プロジェクトは4,000件を超える。 その中で、傘下の博智林は建築ロボットを研究開発しており、近50種類の製品がある。現在すでに28種類の建築ロボットが商用のアプリケーションに投入されている。スマート建造サービスは国内で34の省級行政区における全カバーを達成しており、世界13の市場で1600を超える案件に展開している。これまでの累計の納入実績は5,000台を超え、適用面積は4,000万平方メートルを超えており、同業におけるロボットの市場シェアの面で優れた成績を示している。 「両翼」のもう一つである鳳凰智拓建管会社は、政府機関、城投会社、資管会社などあらゆるタイプの顧客にサービスを提供している。居住用の物件、都市の付帯設備、園区のベース、および海外プロジェクトなどを含み、カスタマイズした運営管理・代行建設サービスを行う。これまでに累計で200件を超える運営管理・代行建設プロジェクトを受注し、累計管理面積は約2,000万平方メートルに達する。 将来に向けて、カントリー・ガーデンは財報の中で、「保交房（住宅の引き渡し確保）」の攻めの経験を参考にし、経営を全面的に次段階へ移行させ、段階的に正常な経営を回復させ、営業キャッシュフローをプラス方向に保つことを目指す。最終目標は、会社全体のキャッシュフローと利益の双方をプラスに維持することだ、と述べている。本部と地域が協同して推進し、メカニズムを整備することで人材チームをシステマティックに向上させ、景気循環を越えていくコア能力を作り直し、実際の状況に結び付けて「二度目の事業創出」の道筋を段階的に探り、各種の施策を確実に実行する。「一を成し、一を行う（やり切る・仕上げる）」。
経営の転換点が近づく、碧桂園が「二次起業」を発表
AIに問う：債務再編はどうやってカントリー・ガーデン（碧桂園）が1,000億元規模の負債を引き下げるのに役立つのか？
『21世紀経済報道』記者 呉抒穎
カントリー・ガーデンは2025年の財務報告書を公表した。債務再編による利益の恩恵を受け、カントリー・ガーデンは、システム的な債務再編を完了し、帳簿上の黒字を実現した民間不動産会社の一つとなった。
公告によれば、2025年のカントリー・ガーデンの売上高は約1,549億元、純利益は15億元。販売面では、カントリー・ガーデンは持分契約の販売金額が約330.1億元、持分の販売面積が約402万平方メートルを達成した。さらに、債務再編後、有利子負債は2024年末から約1,055億元大幅に減少した。2025年末時点の総資産は約8,121億元、純資産は約443億元である。同時に、2025年に引き渡した住宅は合計約17万戸であり、2023年から2025年までの3年間で累計約115万戸の住宅を引き渡した。
カントリー・ガーデンの最新の財務報告書は、3年にわたる積極的な自力再建の取り組みが決定的な成果を得たことを示している。アナリストは、トップクラスの民間不動産会社としてのカントリー・ガーデンの業績は、不動産業界が底打ちし回復に向かうための見通しを示すフラッグシップとして重要な意味を持つと述べる。
債務再編が業績を修復
財報によれば、2025年にカントリー・ガーデンは帳簿上の赤字から黒字転換を実現した。カントリー・ガーデンが赤字から黒字へ転じた核心的な原動力は、債務再編の実施によりもたらされた、システム的な財務の修復にある。
昨年12月30日、カントリー・ガーデンの海外再編が正式に発効し、新たな債務および持分（エクイティ）の証券はいずれも発行を完了した。さらに、カントリー・ガーデンの国内再編案も円滑に承認され、順次、現金での買い戻し、株式、ならびに一般債権オプションを開始する。現在、上限4.5億元の現金買い戻し手続きが開始されており、本年4月に完了する見込みだ。
債務再編による利益を除外すれば、カントリー・ガーデンの経営面では依然として段階的な損失状態にある。その中で最も主要な要因は、不動産市場全体の地合いの影響により資産減損が多く発生したことだ。財報によれば、2025年のカントリー・ガーデンの毛損失は431.18億元である。
公告によると、不動産市場に依然不確実性が存在するため、カントリー・ガーデンは、既存プロジェクトに対応する棚卸資産（土地、建設中プロジェクト）について通年で約445億元を計上した。また、マクロ経済環境、業界環境、ならびに取引相手のマイナスの財務状況など、複数の不利要因が重なった影響を受けて、カントリー・ガーデンは金融資産および財務保証についても減損損失105億元を計上した。
指摘すべきは、昨年のカントリー・ガーデンの営業利益もプラスに転じたことだ。2025年のカントリー・ガーデンの営業利益は191.28億元であり、2024年同期の営業利益は176.98億元の損失だった。こうしたプラスへの転換も主に、財務費用支出の減少によるものだ。
アナリストは、棚卸資産、未収・未払の取引先債権（往来款項）についてそれぞれ減損および貸倒引当金を計上したのは、会計の慎重性の原則に基づく、堅実な対応だと述べる。カントリー・ガーデンは2025年に毛損失が拡大したが、これを単純に経営水準の低下と解釈すべきではない。主因は棚卸資産に対して大額の減損を計上したことにあり、当該減損の影響を除けば、同社の財務諸表における毛利は依然としてプラス値である。
いずれにせよ、かつて規模が最大だった民間不動産会社として、カントリー・ガーデンが赤字から黒字へ転じたことは、現状の市場環境にとってなお前向きなシグナルである。これは、財務面で転換点が訪れる可能性があり、民間不動産会社の信用回復と経営の復調に対する市場の信頼を押し上げることが期待される。
貸借対照表の再構築
債務再編がカントリー・ガーデンにもたらしたのは、財務諸表の修復だけではない。同社の債務指標も大幅に改善された。債務再編が着地するにつれ、カントリー・ガーデンは債務規模、償還期限、コストという三重の改善を実現し、財務面で「リスクの緩和」から「構造のアップグレード」への重要な転換を完了したことを示している。
負債構造を見ると、カントリー・ガーデンの総負債規模は顕著に縮小した。公告によれば、2025年末時点でカントリー・ガーデンの総負債は7,679億元で、2024年末の9,846億元から2,167億元減少した。なお、この中には不動産業界における特有の属性を持つ契約負債が含まれており、これはすでに受領済みだが未だ収益として認識されていない住宅代金である。今後、住宅の引き渡しに伴って収益に振り替えられるため、現金で返済する必要のある実質的な負債ではない。
さらに注目されるのは、有利子負債が大幅に減少している点だ。公告によれば、2025年末時点でカントリー・ガーデンの有利子負債は1,480億元であり、2024年末の2,535億元から鋭く1,055億元減り、減少幅は42%に達する。
負債規模が大きく減ったことに加え、カントリー・ガーデンは国内外の債務再編案を通じて、債務構造および資金調達コストを大幅に最適化した。カントリー・ガーデンの海外債務は再編後、期限が最大11年まで延長され、かつ大部分の新しい債務証券の資金調達コストは1%-2.5%まで大幅に低下した。こうした一連の調整により、「低金利＋長期」という債務構造が構築され、カントリー・ガーデンが今後5年間、重装備で臨むための重要なウィンドウを得た。
一部の事業危機に直面した不動産会社とは異なり、カントリー・ガーデンは現時点まで純資産をプラスに維持できている。これは比較的貴重な指標でもある。財報によれば、2025年末時点でカントリー・ガーデンの総資産規模は8,121億元、純資産は443億元であり、カントリー・ガーデンに近い関係者によれば、今後も少量の負債が存在し、強制転換社債の転換執行により持分科目へ計上されることで、純資産が厚みを増す見通しだという。
経営の転換点が到来することを期待
債務再編に加えて、カントリー・ガーデンにとって2025年で最大の良いニュースは、引き渡しのピークを順調に乗り切ったことだろう。
公告によれば、2025年にカントリー・ガーデンは累計で約17万戸の住宅を引き渡し、累計引き渡し面積は約1,982万平方メートル、28の省の204の都市にまたがる。2023年から2025年までの3年間で、累計の総引き渡し量は約115万戸となる。カントリー・ガーデン側によると、過去3年間で同社はほぼすべての資源を「保交房（住宅の引き渡し確保）」という任務に集中させており、ある程度、新規プロジェクトの販売開始（新盤の出荷）のタイミングを制約してきた。
また、販売規模は最盛期ほどには比肩できないものの、長年の深い取り組みで培った規模の優位性と、各階層の市場に根ざした基盤により、カントリー・ガーデンの販売の土台は依然として粘り強さを示している。2025年、カントリー・ガーデンの持分契約の販売金額は約330.1億元、持分の販売面積は約402万平方メートルだ。
カントリー・ガーデンの本拠地である広東省では、同社は引き続き市場への影響力を持っている。たとえば韶関市では、2006年に計画を開始して以来、カントリー・ガーデンは累計で大型コミュニティを30以上開発しており、プロジェクトは三区七県をカバーする。2025年、カントリー・ガーデンは売上高21.46億元で韶関市の「販売トップ」を獲得した。
カントリー・ガーデン側は、2026年は「第15次5カ年計画」期の初年度であり、かつグループが「保交房」から正常な経営への移行において最も重要な年でもあると述べている。「高品質な引き渡し、リスクの解消、債務・資金の修復、ならびに継続的な経営」といったコア業務を全面的に着実に実行していく。
カントリー・ガーデンに近い関係者の分析では、今年の「小陽春（春の小さな回復）」以降、北京、上海などの一線（主要）都市の不動産市場が先行して回復している。これは、実需の強い剛性と、改善（より良い住宅ニーズ）が常に存在していることを証明している。一線都市における市場の修復は、市場が安定化へ向かう明確なシグナルとなっている。政策の底と市場の底という「ダブルの下支え」が相互に作用する中で、カントリー・ガーデンのファンダメンタルズの修復における転換点は、市場全体の環境における景気循環の転換とほぼ同時に現れており、「回復・安定」を中核とする新たな段階への移行が加速される見込みだ。
「一体両翼（コア＋ツインエンジン）」で転換を加速
業界の新たな景気局面に向けて、カントリー・ガーデンは戦略転換を加速しており、「一体両翼」で成長ロジックを再構築し、その「軽資産」業務の発展が効果を見せ始めている。
カントリー・ガーデンは2021年に「一体両翼」戦略を前倒しで計画し、不動産開発業務を中核として、テクノロジー建造および運営管理・代行建設の2つの新規業務を追加しており、業績成長に新たな動力を注入することが期待されている。
「両翼」の一つである騰越建科集団は建築業に40年以上深く取り組み、施工部門、リース部門、住宅リフォーム部門、ロボット部門の4つの部門を含む。事業は全国26省市およびマレーシアなどの海外市場に及び、累計の施工プロジェクトは4,000件を超える。
その中で、傘下の博智林は建築ロボットを研究開発しており、近50種類の製品がある。現在すでに28種類の建築ロボットが商用のアプリケーションに投入されている。スマート建造サービスは国内で34の省級行政区における全カバーを達成しており、世界13の市場で1600を超える案件に展開している。これまでの累計の納入実績は5,000台を超え、適用面積は4,000万平方メートルを超えており、同業におけるロボットの市場シェアの面で優れた成績を示している。
「両翼」のもう一つである鳳凰智拓建管会社は、政府機関、城投会社、資管会社などあらゆるタイプの顧客にサービスを提供している。居住用の物件、都市の付帯設備、園区のベース、および海外プロジェクトなどを含み、カスタマイズした運営管理・代行建設サービスを行う。これまでに累計で200件を超える運営管理・代行建設プロジェクトを受注し、累計管理面積は約2,000万平方メートルに達する。
将来に向けて、カントリー・ガーデンは財報の中で、「保交房（住宅の引き渡し確保）」の攻めの経験を参考にし、経営を全面的に次段階へ移行させ、段階的に正常な経営を回復させ、営業キャッシュフローをプラス方向に保つことを目指す。最終目標は、会社全体のキャッシュフローと利益の双方をプラスに維持することだ、と述べている。本部と地域が協同して推進し、メカニズムを整備することで人材チームをシステマティックに向上させ、景気循環を越えていくコア能力を作り直し、実際の状況に結び付けて「二度目の事業創出」の道筋を段階的に探り、各種の施策を確実に実行する。「一を成し、一を行う（やり切る・仕上げる）」。