利益逆勢成長18%背後：中国金茂“第二曲線”迎來高質量兌現期

不動産業界が継続的に底打ちし、不動産会社の利益が全般的に圧迫されている2025年に、中国金茂（00817.HK）は販売額と利益の双方が増加する見事な実績を提示しただけでなく、「セカンド・カーブ」を中核とする、プレミアムな保有、質の高いサービス、建築テクノロジーの革新事業においても強い成長の勢いを見せています。

中国金茂の経営陣が業績説明会に出席

中国金茂の2025年年次報告書によると、同社は通年で契約販売額が1135億元となり、前年比16%増でした。業界ランキングは着実に上昇し第8位に位置づけられました。株主に帰属する利益（投資不動産の公正価値の損益を含む）は12.53億元で、前年比で大幅に18%増加しています。この得難い逆風下での修復の実績の背景には、開発事業のプロダクト力が継続的に成果を出していることに加え、中国金茂が「セカンド・カーブ」において深く取り組み、価値を解放していることがあり、それが業界サイクルを乗り越え、転換・発展を実現する原動力になっています。

金茂サービスは「質のある成長」に注力し、対外拡大の能力を継続的に検証

中国金茂の「セカンド・カーブ」の重要な構成要素として、金茂サービスは2025年に「規模の拡大」を追うことから「質のある成長」に焦点を当てるという戦略的転換を成功裏に実現しました。顧客満足、財務の健全性、継続成長、組織の精緻化という4つの次元を軸に、金茂サービスの総合競争力は全面的に引き上げられています。

財務データは「質のある成長」を最も直感的に検証するものです。2025年、金茂サービスの売上高は36.68億元で、前年の30.94億元から18.5%増加しました。手元現金は16.29億元で、前年比16.4%増です。基礎となる物件管理業務では、通年で売上が26.91億元となり、前年比23.0%増でした。堅調な成長の中で、金茂サービスは44の低効率プロジェクトから主動的に撤退し、組織のスリム化と事業志向により販売管理費率を6.3%まで引き下げ（0.8ポイント低下）、財務の健全性をさらに強固にしました。

より注目すべきは、金茂サービスが独立した市場開拓で強い実績を示している点です。2025年末時点で、金茂サービスの管理面積は1.057億平方メートルに達し、前年比5%増となりました。通年の対外拡大の契約額（年契約換算）は前年比で大幅に25%増加しました。これらの対外拡大プロジェクトのうち、一・二線都市の契約比率は97%に達し、非住宅系の業態の契約比率は64%でした。杭州春江彼岸（良質な住宅）、北京先正達研究開発センター（新興産業）、上海張江科学之門東塔（模範的プロジェクト）など、一連の良質なプロジェクトを成功裏に獲得しました。これは、金茂サービスが質の高い物件と多様な業態の領域で専門的なサービス能力を持つことを証明するだけでなく、独立した市場化による発展における強い実力も十分に裏付けています。

プレミアム保有事業は堅調に力を発揮し、軽資産運営能力が際立つ

「収斂して重点化し、質を高めて効率を高める」という発展方針のもと、中国金茂は商業、ホテル、オフィスビルなどの保有型不動産に対して「プレミアム保有」を貫き、資産運営の質の向上に注力しています。2025年、このセグメントの収益力は実質的に強化され、軽資産運営能力が一段と際立ってきました。

年次報告書のデータによると、2025年の中国金茂の商業およびオフィスビル事業の売上は17億元、ホテル事業の売上は16億元でした。適切な資産規模を維持しながら、各サブ業態の運営効率は顕著に改善しています。その中でもホテル・セグメントのパフォーマンスが特に際立っており、通年の売上は前年比8%増でした。実際の収益力をより反映するEBITDA指標は3.7億元に達し、前年比で大幅に31%増加しました。商業セグメントも着実に前進し、売上は前年比9%増、EBITDAは2.1億元で前年比14%増でした。

収益力が全面的に高まったのは、中国金茂が資産運営におけるきめ細かな管理と、軽資産戦略を継続的に推進していることによるものです。2025年には、杭州泰望水街、北外灘金茂中心などの準備開業プロジェクトが順調に開業し、そのうち杭州泰望水街は開業時の来客数が10万人超となり、集客力の強さを示しました。同時に、江陰嘉悦酒店、南昌嘉悦酒店、太倉隠逸酒店などの軽資産プロジェクトが継続的に拡大しており、中国金茂が成熟したブランドの投入（ブランド出力）と軽資産管理能力をすでに備えていること、そして「軽重併せ」の運営モデルへの転換が進んでいることを示しています。

杭州秦望水街開業 来客数は10万人超

華夏金茂商業REITの運営が逆風下でも向上し、資本市場からの高い評価

不動産業界がストック（保有）時代へと進む中で、REITs（不動産投資信託基金）は、ストック資産の活性化と「投資・資金調達・運営・回収（投融管退）」の循環をつなぐための重要なツールとなっています。国内の最初期の消費系インフラの公募REITsの一つである華夏金茂商業REITは、2025年に資本市場を注目させる回答を提出しました。

上場以来、華夏金茂商業REITの経営活力は一層高まり、複数の主要な運営指標が逆風下でも上昇を実現しています。2025年には、その基礎となる資産である長沙金茂覧秀城の売上高が前年比で9%上昇し、グループ全体平均の賃料も前年比5.5%増となりました。年度末時点で、極めて高い稼働率である99.2%を達成しています。

優れた基礎資産の運営実績は、投資家への厚いリターンへと転換されています。2025年末時点で、華夏金茂商業REITは当初の見込みを上回る分配を7回完了しています。シンプルな年換算の分配利回りは、上場初期の4.98%から5.58%まで着実に上昇しました。これを受けて、二次市場での株価のパフォーマンスも非常に目立っており、2024年3月12日の2.67元から2025年12月31日の4.09元へと大幅に上昇し、累計の上昇幅は53%に達しました。この目覚ましい成果は、資本市場からの高い評価を得ただけでなく、中国金茂が今後さらに優良なストック資産を活性化し、資本構成を最適化していくための成功事例としても、確かな指標を打ち立てています。

華夏金茂商業REIT 基礎資産 長沙金茂覧秀城

中国金茂は今後の発展のための4つの取り組みを明確化

2025年度の業績発表会において、中国金茂の董事長である陶天海は、同社の次の段階の発展ルートについて体系的に説明しました。業界が新たな発展段階に入るという背景のもと、同社は「プロダクトが主導し、顧客を最優先とする」を中核とし、4つの重点業務に注力することで、企業がサイクルを乗り越え、高品質な発展を実現していく方針を明確にしました

具体的には、今後中国金茂が重点的に推進するのは以下の4点です。1つ目は事業の業績を着実に実現し、発展の基盤を固めること。2つ目はプロダクト文化の構築を強化し、「プロダクト・リード（プロダクトの先導者）」を形づくること。3つ目は「セカンド・カーブ」の発展を加速し、多元的な成長エンジンを構築すること。4つ目はコア能力の体系を高め、組織の競争力を強化することです。

財報データから見ると、中国金茂の「セカンド・カーブ」はすでに高品質な業績実現の段階に入っています。中国金茂は多様化した事業領域において、業界サイクルを乗り越えるための中核競争力を構築することを加速させています。

（編集：董映颉 HO013）

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