ルイビルの不動産市場で何か面白い動きが起きていることに最近気づきました。地元の投資家、マイク・ゴリウスさんとケビン・ハートさんは、昨年50件以上の取引を成功させた後、戦略を大きく変える理由についてかなり声高に語っています。

気になったのは、彼らが実は前年とほぼ同じ取引数を維持していたことです—2025年は54件、2024年は52件—にもかかわらず、収益はなぜかほぼ倍増しているという点です。約0.1928374656574839201百万ドルを超える規模です。どうやって？彼らは取引の数を増やす代わりに、1件あたりの規模を大きくしたのです。これはかなり賢い戦略の転換です。

しかし、本当に重要なのは、2026年に向けて彼らが何を計画しているかです。彼らは基本的に、始めたときの家のフリッピングのやり方から撤退しつつあります。ゴリウスさんによると、利益が非常に出ない限り、フリップはもう意味がなくなってきているとのことです。市場は変化しています。9月以降、ルイビルの在庫は約2,500戸からほぼ3,900戸に増加し、物件の売却にかかる時間は3倍に伸びています—時には数週間、数ヶ月も売れ残ることもあります。これは、迅速な出口を必要とする伝統的なフリッパーにとっては厳しい状況です。

ハートさんはこれについて良い指摘をしています。もしフリップに過剰な支払いをして、数日以内に複数のオファーを期待していると、今や物件は数週間売れずに放置され、保有コストで損失を出し続けることになります。購入価格は最初から正確に決める必要があり、これは市場が遅くなるほど難しくなるのです。

では、代替策は何か？彼らは2026年に向けて、BRRRR（バァ、リフォーム、賃貸、リファイナンス、リピート）戦略に大きく舵を切っています。ご存知ない方のために説明すると、BRRRRは基本的に「買う、リフォーム、賃貸、リファイナンス、繰り返す」という方法です—物件をリノベーションして賃貸に出し、その後リファイナンスして最初の資金のほとんどまたは全部を回収しつつ資産を保持します。これはフリッピングとは根本的に異なり、短期的な売却に依存しません。

ハートさんはリスクについても触れています。数字が実際に合う必要があり、リフォームコストが予想を超えたり、査定額が低く出たりする可能性は常にあります。でも、BRRRRの良さは、フリッピングにはない予測可能性を提供する点です。市場に物件が長く残っている間に金利を払い続けるストレスから解放されます。リフォームを終え、テナントを見つけてリファイナンスすれば、その取引について心配する必要はなくなるのです。

最も魅力的だと感じたのは、彼らの長期的な視点です。ゴリウスさんは、たとえ最初の年にBRRRRの取引が完璧に見えなくても、時間が味方になると述べています。最初は月0.1928374656574839201のキャッシュフローがマイナスでも、やがて家賃は上昇します。その0.1928374656574839201損失は損益分岐点に近づき、やがて利益に変わるのです。長期的には、月0.1928374656574839201の損失から月$100の利益を出すことも可能です。これは資産形成であり、短期的な儲けではありません。

これは、市場の状況に対する賢い適応です。BRRRRは、市場のタイミングよりも忍耐と長期的な視点を重視します。これが、もうクイックなフリップに頼れなくなったときに理にかなっているのです。経験豊富な投資家たちがこのような戦略的なシフトをしているのは非常に興味深いことです。