广州の不動産市場に「小陽春」到来 3月の中古住宅ネット契約数が1万件を突破

広州の不動産市場が「小春の陽気（小陽春）」を迎えています。広州市不動産仲介業者協会による最新の開示によると、2026年3月の広州市中古住宅のオンライン署名件数と面積は、それぞれ10,785戸、105.33万平方メートルで、前月比はそれぞれ141.38%と129.52%に達しました。単月のオンライン署名件数が一挙に1万戸の水準を突破し、約1年ぶりの成約新高値を記録したことで、市場が回復に向かうはっきりした信号となりました。

第一四半期の中古住宅のオンライン署名は2.4万戸超

2026年1—3月、広州市の中古住宅は合計24,209戸をオンライン署名し、オンライン署名面積は242.42万平方メートルでした。広州市不動産仲介業者協会の分析によると、春節（旧正月）休暇の前後に滞留していた需要が集中して解放されたこと、教育ニーズに基づく住宅購入が大幅に増えたこと、そして土地入札市場における良質な区画のプレミアム付き落札などの好材料が重なって、相乗的に市場に明確な「小陽春」の相場をもたらしました。

地域ごとの成約は全面的に値上がり（増加）を実現しました。広州各区のオンライン署名戸数の前月比を見ると、各地域の伸び幅はいずれも2倍を超えています。その中でも、增城区（インチョンチョン区）の伸び率は162.14%に達し、荔湾区、白雲区、番禺区など複数の地域の伸び率もいずれも150%以上でした。

広州市住宅政策研究センターの主任、唐志渊（タン・ジーユエン）氏は記者に対し、広州では春節後に中古・新築住宅のオンライン署名件数がすでに連続して数週間増加しており、訪問件数、内見件数、申込み件数、契約への転換率も週ごとに上昇する傾向が見られ、実需の市場参入ペースが加速していると述べました。

成約構造が「実需」か「改善（グレードアップ）需要」の主導を際立たせる

成約面積のレンジ別構成を見ると、広州の中古住宅市場の需要構造の特徴は鮮明で、実需と改善型需要が市場の主力となっており、改善型需要はより速いペースで解放される傾向が示されています。

具体的には、60—90㎡、90—120㎡、120—144㎡の間取りでの成約が占める割合は、それぞれ前月比で2.29ポイント、0.37ポイント、0.35ポイント増加しました。

そのうち、60—90㎡の間取りの占有率は33.2%で、前月比で2.29ポイント上昇しており、すでに3カ月連続で首位を堅持しています。これは市場における実需の住まい購入の中心的な選択肢であり続けています。90—120㎡の間取りの占有率は30.72%で、前月比で0.37ポイント上昇し、「一歩で到達する（ステップアップして最終的な希望規模を狙う）」中大規模の住戸を改善需要の主力が依然として志向していることを示しています。144㎡以上の高級商品における成約の占有率は8.78%まで低下しました。

実需市場の安定したパフォーマンスが、広州の不動産市場回復の重要な基礎となっています。克而瑞のデータモニタリングによると、2025年の広州では総額200万—300万元の商品住宅が実需の主流成約レンジで、年間累計成約は12,261戸、1戸あたりの成約平均単価は246万元でした。予算総額200万—300万元の購入者の2026年1—2月の成約占有率は19%で、昨年通年の同総額の成約占有率と同水準です。

一線市場の体感が温まる

市場の変化は、最も早く一線（第一線）地域の不動産仲介・不動産エージェントの肌感覚に反映されます。「3月以降、中古住宅の内見件数が2月に比べて明確に増え、成約件数も大きく伸びました。ちょうど3月は学区・学位（学校の学区）付き物件の取引が活発な時期で、多くの親が入学ポイントをにらみながら購入を前倒しします。その結果、良質な学位を得られる物件の成約ペースは顕著に速まりました。」ある大型プラットフォームの番禺エリア責任者、李天成（リー・ティエンチェン）氏は記者にそう語りました。

貝殻（ベイケー）プラットフォームのデータが、一線市場の活気を裏づけています。3月以降、広州の中古住宅の週次の来場・内見人数は2万人回以上を維持しています。ただし現時点では、多くの物件の成約までの期間は依然として200日—300日です。3月の広州中古住宅の成約平均単価は2.09万元/平方メートルで、当月の新規掲載件数は17,289戸でした。

「今は買い主（オーナー）が売り出し価格を比較的しっかり維持しており、大幅な値下げは起きません。事前の調整を経て、多くの中古住宅はすでにコストパフォーマンスが出ています。」李天成氏は「『小陽春』に乗じて、私たちも内見者とオーナーの間で取引が成立するよう積極的に仲介しています。過去の経験を踏まえると、広州の不動産市場は3月・4月の成約が集中する時期を過ぎた後、以降の取引は段階的に不動産取引の閑散期へ入る可能性があります」と述べました。

中古住宅の回復は新築よりも良い

今回の広州の不動産市場回復は、中古住宅のパフォーマンスが新築よりも明確に優れているという特徴を示しています。広東省住宅政策研究センターのチーフリサーチャー、李宇嘉（リー・ユージア）氏は記者に対し、3月は広州で中古住宅の取引が1万戸超となる一方、新築は成約が約6,000戸で、中古の成約量は新築の約2倍だとしました。また、市場が実需と「実需から改善へ」の需要に主導されているという特徴が非常に明確だと述べています。

中古住宅市場では大戸型の取引の占有率が上昇しています。李宇嘉氏は、この兆候は市場における「古いものを売って新しいものを買う（売り替え）」の需要が修復していることを意味しており、不動産市場の取引の循環を促進するうえで積極的な役割を持つと考えています。

同氏は分析として、4月は、これまでの低総額の中古住宅の取引が十分に放出された後、部分的にオーナーが中古住宅を売却した場合、ほぼ確実に新築市場へ移る可能性があるか、あるいは広い・高品質な中古住宅を購入する選択をし、活発な中古取引がさらに新築市場および改善型の中古住宅市場の需要を押し上げることが期待できるとしました。同時に、現在の市場は取引が活発で、価格が下げ止まる兆候も重なっています。これは、市場の期待を安定させ、「古いものを売って新しいものを買う」「小さいものを売って大きいものを買う」という取引循環を形成し、価格が下げ止まることを市場の共通認識にするうえで重要な助けになります。

下半期の広州の不動産市場の見通しについて、李宇嘉氏は、現在の市場はなお底を探っている段階であり、底を探る状態から底打ちするまでには一定のプロセスが必要だと考えています。主に以下の要因があるとしています。第一に、月ごとの中古住宅の掲載（売り出し）量が取引量よりも依然として高く、市場の供給はまだ比較的十分です。第二に、オーナーが値下げして掲載する現象がまだ比較的広く見られ、価格が全面的に下げ止まるというコンセンサスが形成されていません。第三に、新築市場については、各エリア内での同質化による競争の問題が際立っており、供給量が多い現状はまだ明確に緩和されていません。その中でも、高品質プロジェクトの消化スピード（販売の進捗）は鈍化しており、近郊・遠郊の一部プロジェクトは依然として販促による消化が主となっています。

李宇嘉氏は「下半期の広州の不動産市場の鍵は、中古住宅が引き続き活発さを維持できるかどうかにあり、それによって『古いものを売って新しいものを買う』『小さいものを売って大きいものを買う』という取引循環を実効的に後押しし、取引の活発さが価格の下げ止まりにつながることを市場の共通認識にしていくことが重要です。同時に、各行政区や各エリアは物件の消化状況に基づき、新築の販売募集（批售）や着工のタイミングを合理的に調整し、同質化による供給過剰の問題を緩和する必要があります。開発業者同士の悪質な競争や価格のつけ合い（値下げ合戦）を回避し、不動産市場の安定的で健全な発展を促すことが求められます」と述べました。

(編集：文静)

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