北上深の3月の中古住宅取引量はすべて過去最高を記録、専門家はゴールデンウィーク期間中に各地で政策の強化が期待できると予測

2026年以降、全国の主要都市の中古住宅の成約は一定の粘り強さを保っており、不動産市場の回復を支える重要な力となっている。

中指研究院のモニタリングデータによると、今年第1四半期（3月29日まで）の重点20都市における中古住宅の成約は31.9万戸で、前年同期比5.7%減となっているが、それでもなお2024年同期を大きく上回っている。3月（3月29日まで）の重点20都市の中古住宅の成約は13.4万戸で、前年同期比6.3%減。週次の成約を見ると、春節後の中古住宅の成約数量は連続5週にわたって前週比で増加し、3月第4週（3.23-3.29）には重点20都市の中古住宅の成約数量が、2025年以来の週次新高値に達している。

成約構成の観点では、中古住宅の市場全体における地位が引き続き高まっている。2026年1-2月、30都市の中古住宅成約戸数が、新築住宅と中古住宅の合計成約量に占める比率は72%で、2025年通年より7ポイント上昇した。

重点都市の観点では、北京、上海、深圳などの中核都市で中古住宅市場の「小陽春」相場が見られる。「沪七条」新政策の実施から1カ月で、上海は今年の「小陽春」相場において活発度が最も高い都市となった。上海の不動産取引センター公式サイト「网上房地产」のデータによると、3月の上海の中古住宅（商業用を含む）の累計ネットサインは31215戸で、一気に2021年3月以来の、ほぼ5年で最高記録を更新した。単日の成約実績から見ると、3月の全月で13日間が中古住宅の単日ネットサイン数量で1000戸の大台を超え、そのうち7日間は単日成約が1300戸を超えた。3月28日には、単日の成約が1585戸となり、近5年のピーク値も更新した。中古住宅市場の熱が、徐々に新築住宅市場へ波及している。上海では複数の新築住宅プロジェクトが、4月以降、段階的に割引を縮小する計画だ。

上海鏈家研究院のデータによると、「沪七条」新政策が発表されて以来、買い手の市場参入意欲が積極的で、2025年6月の買い手の平均成約期間は49日だったのに対し、今年3月の平均成約期間は39日にまで短縮されている。成約量の増加に伴い、外環外エリアの在庫消化に関する圧力は効果的に緩和された。市場は、従来の「在庫消化」段階から、需給の動的バランス回復という修復期へ次第に移行している。

注目すべきは、我爱我家が最近公表した《上海不動産市場需要と見通しに関するアンケート調査》のデータだ。それによると、消費者の市場見通しも調整されている。回答者の41.4%は、今後1〜2年で上海の不動産市場の価格が上昇すると考えており、そのうち21.6%は、1%〜5%の小幅上昇が起きるとみている。19.8%は上昇幅が5%以上になると考えている。さらに、20%は状況が見えず、判断が難しいと回答している。

北京の中古住宅市場もまた、3月に見事な成績表を出している。中原地産のデータによると、3月の北京の中古住宅のネットサイン量は19886戸で、この数値は15カ月ぶりの最高水準を更新しただけでなく、2025年3月以来、再び約2万戸規模へ戻っている。

中原地産のチーフアナリスト張大伟氏は、3月は北京の中古住宅市場が政策と季節要因が同時に追い風となる「小陽春」で強勢に回復し、量は急増する一方で価格はわずかに安定し、極端な分化の特徴が見られると分析している。成約は過去2年で次に高い水準を記録したが、価格が全面的に急騰したわけではない。中核エリアと周辺部、優良物件と一般物件では、まさに「氷と火の両極」のような差が生じている。

中指研究院のデータによると、北京と上海の小面積・低総額の中古住宅はいまなお成約の主力だ。現在の大都市では、いわゆる新規需要（ジヤオン＝剛需要）および「買い替え改善」を目的とする購入者は、住まいの問題を解決するために中古住宅を購入するケースが一般的。一方、新築住宅市場は、改善型の需要を満たす方向へと転じている。2026年1-2月には、北京・上海で70平方メートル以下の中古住宅の成約シェアがそれぞれ39%、42%へ上昇した。さらに、住宅価格が引き続き調整されるなかで、市場の物件全体が低総額の層へと回帰している。1-2月の北京・上海で300万元未満の中古住宅の成約戸数の比率は、それぞれ2025年から5ポイント、6ポイント上昇し、成約戸数は前年同期比で13%、25%増となっている。

深圳の不動産市場も3月に同様に強勢で「小陽春」を始動している。乐有家研究センターのデータによると、3月の深圳の新築・中古住宅の総ネットサイン量は7898戸で、前月比117%増となり、直近11カ月で最高値だ。

乐有家研究センターのデータによると、3月の「小陽春」市場では、中古市場の下支えが強い。月間の中古住宅のネットサインは5071戸で、前月比117%増となり、「需給の活況と停滞の境界線」水準で安定している。市場の底部を支える力が厚く、次の第2四半期の相場により多くの可能性をもたらしている。深圳の乐有家の店舗における中古の成約（サイン）量は前月比244%増で、2024年の「929」政策後のピークに迫る水準にまで上昇している。購入者の内覧の熱もさらに記録を更新し、直近5年で最高の月間内覧量となっており、2024年10月よりも17%高い。

さらに、深圳市不動産仲介業協会の統計によると、当月の市全体の中古住宅の記録は7225戸だった（記録量は、中古住宅の売買契約の発起時間を基準に集計したデータであり、最終的な成約戸数ではない）。前月比で大幅に151%増となり、直近12カ月で新高値を記録した。

58安居客研究院院長張波氏は、全国の主要なホットシティのパフォーマンスを見ると、不動産市場には「一線（第一グループ）がリードし、構造的に回復する」という鮮明な特徴が現れていると指摘する。北京や上海などの一線都市では、中古住宅の成約がいずれも明確に増量し、政策刺激による需要放出の効果が顕著だ。強い二線の中核都市も同時に回復しているが、三線・四線都市は依然として相対的に落ち着いている。総じて、現時点の市場は中核都市の中古住宅が主導する構図が形成されており、新築住宅市場は次の段階で、中古住宅の買い替えの連鎖をつなぐことで改善需要を取り込む形で、さらなる進展が期待できる。

同氏の予測では、全国市場は4月・5月にかけて構造的な修復の流れが継続すると見込まれる。政策効果の持続性は、需要放出のタイミングのリズムに引き続き注目する必要がある。5月1日のウィンドウ期には各地で政策の上乗せが期待され、全体として持続的な復調のペースは変わらない。

（出所：澎湃新闻）