広深エリアの3000万元以上の超高級住宅の取引増加率は100%を超え、北京・上海を逆転

記者|陳栄浩

編集|程鵬廖丹杜恒峰校正|段錬

2026年の第1四半期が終盤に近づき、北京・上海・広州・深圳の4大一線都市の高級住宅市場では、明確な構図の組み替えが進み、市場の分化傾向はいっそう際立ってきました。

カイエリア（CRIC）のデータによると、3月22日までに、一線都市の総額3000万元以上の高級住宅における成約（ネット署名）は前年比で14%増加しており、逆風の中で独立した堅調な推移を見せました。一方で、総額1000万元以上の一般商品住宅の成約は前年比で37%減少（ホテル式アパートを除く）しており、中高価格帯住宅とトップクラスの豪邸市場の動きはまったく正反対です。

その中でも広州・深圳の豪邸市場では爆発的な増量が起きており、成約の前年比増速はともに100%超え。増速は大きく北京・上海を上回りました。3月22日までに、深圳では億元級の豪邸成約が12戸で、すでに昨年通年の13戸の成約総数に迫っています。広州ではさらに、1㎡あたり28万元、総額1.87億元のトップクラスの豪邸物件が誕生し、広州の一次流通における最高級豪邸の単価として直近2年の記録を更新しました。

広深の豪邸成約の増速が100%超え

京滬を逆転

『毎日経済新聞』の記者は、年明け以降、一線都市の豪邸市場でも明確な分化が現れ始めたことに注目しています。具体的には、千万元級の高級住宅は勢いが弱まる一方で、3000万元以上のトップクラス市場は逆風下でも上向きに転じ、都市間の成約増速の差が大きく拡大しています。

カイエリアのデータによれば、3月22日までに、4大一線都市の総額1000万元以上の一般商品住宅は合計3044戸が成約し、2025年同期比で約37%減少しています。

しかし総額のハードルを3000万元に引き上げると、市場の動きは直接反転。4大一線都市の当該価格帯における高級住宅の合計成約は548戸で、前年比14%増となり、不動産市場の中でも数少ない伸びのセグメントになっています。

都市別のパフォーマンスを見ると、広州と深圳が圧倒的な主力で、成約増速はいずれも100%超。大きく北京・上海を上回りました。

深圳の動きが最も目立ちます。3月22日までの累計成約は、3000万元以上の豪邸が168戸で、前年比154.55%の大幅増。日平均成約は2.07戸で、昨年の第4四半期の日平均0.89戸から132.6%増加しました。広州はこれに続き、3月20日までの累計成約は73戸で、前年比128.13%増。日平均成約は0.90戸で、昨年の第4四半期比で倍増する成長を実現しています。

上海は依然として3000万元以上の豪邸成約総量における「押さえ役」で、成約229戸で首位にありますが、供給の縮小と、昨年の高いベースの二つの影響を受け、前年比27.99%減。日平均成約も昨年の第4四半期から28.9%低下し、成長の勢いがやや弱まっています。北京は成約78戸で前年比20%増ですが、日平均成約が1戸に満たず、広深の伸びの勢いにははるかに及びません。

億元級の豪邸の成約構成は、広深の強さをよりよく示しています。同価格帯の成約では、広深が京滬を直接追い抜いています。3月22日までに、深圳の億元級豪邸の成約は12戸で、そのうち10戸は中信城開信悦湾、2戸は后海沄玺花園です。中信城開信悦湾の备案平均価格は1㎡あたり24.4万元で、近年の深圳の豪邸平均単価として新最高値を打ち立てました。

カイエリアは分析しています。広州では3月20日までに億元級の豪邸が7戸成約しており、そのうち5戸は保利玥玺湾から出ています。3月初めに同プロジェクトで1㎡あたり28万元、総額1.87億元の物件については、いまだネット署名に含まれていませんが、今後さらに広州の億元級豪邸の成約データを押し上げる見込みです。

市場サイドの実績から見ると、今年の第1四半期は広州の有力デベロッパー各社のプロジェクトのパフォーマンスが比較的際立っています。3月26日、毎経記者が保利発展の社内関係者から聞いたところによると、同社の「珠江新城-馬場」エリアにある複数の高級住宅プロジェクトは、ここ最近の熱気が非常に高く、広州の中心部「珠金琶」黄金三角の注目度が再び燃え上がったとのことです。

「3月以来、保利天奕の市場パフォーマンスは強く、小春の効果がはっきり出ています。累計で訪問件数が650組超となり、単日成約10戸、単週成約20戸という販売実績を記録しました。これまでの成約金額はすでに5億元を超えています。」保利天奕プロジェクト側が記者に明かしました。

広州の豪邸 保利天奕プロジェクト現場 写真出所：取材先提供

「豪邸の取引（成約）が増えることは、少なくとも単価の面では、短期における価格の安定に対して積極的な意義があります。もちろん、その効果は、供給側が商品力や付帯設備などの面でアップグレードを推し進め、高品質な住まいをつくり、需要側を活性化できるかどうかにかかっています。」と、広東省住房政策研究センターの主席研究員・李宇嘉は分析しています。

ただし李宇嘉は、豪邸市場はニッチであるため、新築住宅と中古住宅の市場はいずれも現状、低い総額での取引が主導しており、豪邸成約が不動産市場全体への押し上げ効果は限定的であるため、慎重に受け止める必要があるとも述べています。

広深の豪邸供給が集中して増量

広深の豪邸市場が100%超の増速を達成し、一線都市で先頭を走れたことには、ある程度両地域の豪邸が集中供給されたこととの関連もあります。

毎経記者が整理したところによると、2025年末の時点で深圳の豪邸市場はすでに供給ラッシュを迎えていました。后海沄玺花園、中信城開信悦湾、后海招商玺、聯泰超総湾の4つのベンチマーク・プロジェクトの計668戸が集中して市場に投入され、総供給額は数百億元に達しました。

カイエリアのデータによれば、2025年の第4四半期に深圳の3000万元以上の豪邸の供給面積は前年比で1.3倍増。2026年3月22日までに、当該価格帯の供給は約5万㎡に近づいており、昨年同期はゼロ供給でした。大量の新規供給は、第1四半期にかけて徐々にネット署名の成約へと転化しています。

「過去の豪邸市場の成約状況を振り返ると、2024年にも同様の傾向が見られました。当時、重点30都市の総額3000万元以上の豪邸成約は前年比で65%増で、『高いほど買われる』という特徴がありました。そして2026年になってもこの傾向はなお続いています。高所得層の購入では、住み替えの総額帯が継続的に上方へシフトしています。」3月26日午前、カイエリアの深度諮詢・普睿数智研究センターが記者に分析しました。

深圳の豪邸市場が昨年末に加速を迎えたのに対し、広州の豪邸市場の供給は3月下旬に入ってからペースアップしました。普睿広佛エリアのデータ監視によれば、3月下旬以降、広州の物件の販売許可取得（取证）の歩みが明確に速まり、3月の市内で約28の人気の販売中物件が追加販売（加推）する見込みです。

注目すべきは、現在深圳で市場投入されている豪邸プロジェクトの多くが、中心区のコア立地にあることです。

たとえば、后海沄玺花園は深圳の伝統的な豪邸エリアに位置し、深圳湾1号からわずか約400メートルです。当該地は華潤＋中海の連合体が185.12億元で落札し、295ラウンドに及ぶ競り合いを経て、上乗せ率は最大46.31%。建築床単価は7万元/㎡超です。3月22日の二次追加販売では、216㎡の間取りおよび408㎡の億元級ユニットが直接完売しました。市場投入から4カ月で販売額は239億元を突破しています。

広州では、2026年2月に馬場の土地が236.04億元で取引され、上乗せ率は26.6%、建築床単価は8万元/㎡超。これもまた、珠江新城エリアの中古豪邸の回温を後押しし、売り主の厳選（惜售）心理が高まりました。

広州中原研究発展部が今年3月初めに公表したデータによると、珠江新城の中古豪邸市場はすでに8週間連続で「量と価格がともに上昇」の局面を示しており、1月の成約は83戸でした。別のデータでは、2月は伝統的な閑散期であるにもかかわらず、珠江新城エリアの中古のネット署名件数も60戸に達しています。

「馬場の土地が売れた後、珠江新城のエリアでは豪邸の売り主が明らかに“惜売”になりました。」3月26日午後、広州珠江新城のある仲介担当者が記者に語りました。馬場の土地が競売にかけられた後、皆が見積もった“地塊の損益分岐の売値”は約16万元/㎡で、珠江新城の中心区に「フロア価格」を引いたようなものです。しかし周辺の中古のトップ豪邸（侨鑫汇悦台、凯旋新世界など）の成約価格は概ね17万元〜30万元/㎡で、「小麦粉価格」（通常は土地取得コストを指す）と比べると、むしろ割安感が際立っています。

（編集：文静）

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