広州中原研究開発部（Guangzhou Zhongyuan Research and Development Department）は、「小春日和」局面では、高級住宅の復調が先行していると指摘する。中心エリアの複数の代表的な高級住宅プロジェクトで力強い成約が見られる。例えば、保利玥玺湾、鹏瑞1号、星河湾半岛、保利天曜、珠江天悦などはいずれも大口成約があり、中心エリアの取引の空気感と信頼感を明確に押し上げている。
広州中原地産（Guangzhou Zhongyuan Real Estate）プロジェクト部の総経理、黄韬（ホァン・タオ）は、「高級住宅の購入者層は景気循環の影響が比較的小さい。加えて、多くの高級プロジェクトでは商品力が際立っているため、市場の復調が先行する」と分析する。不動産市場の研究の専門家、邓浩志（デン・ハオジ）は新快報の記者に対し、「これは、新興産業の富が主に有力な業界や少数の人々に高度に集中していることと関係しています。各種のハイテク産業の発展がさらに加速すれば、この種の高純資産層の総数は間違いなく引き続き増え、高級住宅に対する需要も増していきます」と語った。
广州の不動産市場の「小陽春」に「両端熱」現象
この記事は、新快报（Xin Kuaibao）より転用：
3,000万元の高級住宅は争って購入され、100万元から200万元のニーズ需要は3割を占める。一方で、中間価格帯の物件は「ちょっと気まずい」
広州の不動産市場で「小春日和（春先の一時的な活況）」が見られ、3月の新築住宅の成約が大幅に持ち直し、取引の分化がますますはっきりしてきている。ひとつには、総額3,000万元以上の高級住宅市場が熱く、高級タワーマンションのプロジェクトでは大口案件が頻繁に現れている。他方では、総額100万元から200万元のニーズ需要（実需）物件が、コストパフォーマンスの高さによって市場占有率が3割を超えている。業界関係者は、現在の市場は「両端が熱い」特性を示しているが、不動産市場が本当に下げ止まり回復するかどうかは、「5月1日」や「10月1日」などの今後の重要な節目での販売実績が継続するかを見極める必要があるとしている。
総額3,000万元以上の新築販売は前年同期比で170%増
市場の風向きを示すものとして、高級住宅市場はこの「小春日和」局面で特に目立った動きを見せている。クラエリ（CRIC）データによると、2026年の第1四半期（3月15日まで）において、広州では1,000万元以上の分譲住宅の成約が333戸、2,000万元以上の高級住宅が114戸で、いずれも前年同期比44%増。うち総額3,000万元以上の価格帯の成約は73戸で、前年同期比170.4%増となり、成長率は北京や上海を上回っている。
広州中原研究開発部（Guangzhou Zhongyuan Research and Development Department）は、「小春日和」局面では、高級住宅の復調が先行していると指摘する。中心エリアの複数の代表的な高級住宅プロジェクトで力強い成約が見られる。例えば、保利玥玺湾、鹏瑞1号、星河湾半岛、保利天曜、珠江天悦などはいずれも大口成約があり、中心エリアの取引の空気感と信頼感を明確に押し上げている。
新快報の記者によると、2026年の第1四半期には、保利玥玺湾の予約総額が60億元に達した。同プロジェクトは1棟の追加販売ですぐに20億元を成約し、最高成約単価は28万元/㎡。平均成約単価は初回販売比で約17%上昇している。鹏瑞1号は単日で建築面積約750㎡の大型1フロア1戸（平面タイプ）を2戸販売し、いずれも総額2億元超。星河湾半岛の5号棟では、4戸のトップグレード贅沢デュプレックスが成約し、成約総額は7.187億元にまで達した。
珠江新城の馬場地区の用地入札が熱いことが追い風となり、3月以降、馬場地区から約2kmの地点にある保利天曜の来場数が明らかに増えている。プロジェクト関係者は新快報の記者に対し、3月の週平均は243組で、2月より113%増。一部の顧客では、成約までの期間が2〜3日まで短縮されたという。また、顧客構成も多様化している。地元の高純資産層に加え、深圳、東莞、さらには東北地域からの多数の高純資産の買い手も引き寄せている。「ある顧客は珠江新城で働く金融業の人で、馬場の高額な土地入札の件に関心を持って当社のプロジェクトを見てくれました。員村周辺の改造計画を理解した後、物件の希少性とコストパフォーマンスを評価し、3日以内に成約まで至りました」と述べた。
広州中原地産（Guangzhou Zhongyuan Real Estate）プロジェクト部の総経理、黄韬（ホァン・タオ）は、「高級住宅の購入者層は景気循環の影響が比較的小さい。加えて、多くの高級プロジェクトでは商品力が際立っているため、市場の復調が先行する」と分析する。不動産市場の研究の専門家、邓浩志（デン・ハオジ）は新快報の記者に対し、「これは、新興産業の富が主に有力な業界や少数の人々に高度に集中していることと関係しています。各種のハイテク産業の発展がさらに加速すれば、この種の高純資産層の総数は間違いなく引き続き増え、高級住宅に対する需要も増していきます」と語った。
「両端が熱い」：富裕層のまとめ買いとニーズ需要がそれぞれ必要なものを手に入れる
高級住宅市場が勢いよく伸びる一方で、ニーズ需要市場も同様に活況だ。100万元から200万元の総額帯のニーズ需要物件は、コストパフォーマンスの高さで取引の主力として堅調に位置しており、高級住宅市場とともに「両端が熱い」という構図を形作っている。
普睿広佛（Purui Guangfo）データによると、今年の第1四半期（1月1日から3月15日まで）における広州の一手住宅成約では、100万元から200万元の総額帯のニーズ需要物件のネット署名（網簽）が合計3080戸で、市占率は35%に達する。これは、広州で家を買う人のうち3人に1人がこの価格帯を選んでいることを意味する。
増城区（Zengcheng区）が、広州市のニーズ需要成約の主要な舞台となっている。全市で新築住宅成約量が最も多い区として、増城区では毎年の新築成約が概ね全市の4分の1〜5分の1を占めている。今年の第1四半期は、総額100万元から200万元の物件が1536戸成約し、ちょうど全市成約の約半分となった。この総額帯の戸当たり総額は132.39万元/戸である。その中で、城区に近い永寧街道（Yongning街道）と新塘鎮（Xintang鎮）は、コストパフォーマンスの高さにより、ニーズ需要の購入者にとっての高コスパの選択肢になっている。
広州市中心部および近郊でも、この価格帯の予算で購入できる選択肢はなお少数ながら存在する。例えば、白雲区の北部4つの町（北部四鎮）、黄埔区の知識城（チーフージェン）エリア、番禺区の石碁（シーチー）エリアはいずれも、この予算に合う物件が販売中だ。
この現象の背景には、市場の購買力が極めて集中していることがある。邓浩志は、「現在の市場状況は10年前と似ており、極めてニーズ需要の顧客が主導している。彼らが気にしているのは『買えるかどうか』だ。そのため、総額を厳密に抑えたコンパクト型の商品が最優先の選択となる。この種の製品は、その結果として最も早く品薄・供給不足の兆候が現れ、さらに最も早く価格が引き上げられる可能性がある」と分析している。
市場のもう一方、つまり中古住宅のオーナーのマインドセットも、この分化を反映している。市民の黄女士は新快報の記者に対し、「元々は広州の荔湾芳村（Liwanc Fangcun）で1室1厅のいわゆる“古い小さな家”（老破小）を売るつもりでしたが、内見の過程で買い手に大幅に値切られてしまい、最終的な成約価格は私の想定していた価格からは大きくかけ離れていました。いろいろ検討した結果、売却をやめ、部屋を簡単にリフォームして賃貸に回すことにしました」と語った。
黄韬は、「現在、広州の賃貸・売却比率は2%〜3%に調整されており、一部のエリアでは中古価格の調整が市場の想定を超えています。加えて新築供給のコントロールがあるため、大幅に価格が調整される可能性は高くありません。多くの中古のオーナーは、価格が何度も押し下げられた後でも、赤字になるくらいなら賃貸を選んで売却はしない方を選びます。広州は一線級の都市であり、住居需要は常に存在します。ただし、購入のタイミングの選択が異なるだけです。現在の価格調整の幅は比較的小さいのは、去年すでに大きな幅で調整を行ったためです」と述べた。
業界は率直に言う：今年の広州の不動産市場はおそらく「L字型」になる見込み
複数の業界関係者は、「小春日和」市場の分化した構図は今後も続くだろうと考えている。「現状の全体市場はまだ、底を築く（筑底）のプロセスにあります」と黄韬は分析する。市場の分化がより明確になっており、いまは一時的に高級住宅、または非常に割安な低価格プロジェクトだけが販売が比較的速い。「広州の現時点の新築住宅の平均価格は『4万元+』で、平均が5万元/㎡以上だが高級住宅の水準にはまだ届いていない商品は、市場競争が激しいため消化スピードが相対的に遅い」。
3月下旬にかけてデベロッパー各社が供給（推貨）するペースが明らかに加速し、市場の需給の両面が同時に力を入れ始めている。普睿広佛のモニタリングデータによると、ここ3週間ほど市内の商業用不動産の証書発行（取证）量は上昇し続けており、3月22日までに市内では計18の盤次で新規発売があり、供給量は2043戸に達し、1〜2月に比べて前月比で251%と大きく増加した。供給面のこの熱気は、4月の市場が持続して運行されるための原動力を注ぎ込んでいる。
「小春日和」後の相場について、邓浩志はこの局面のけん引力は3月から始まったのではないと指摘する。広州の中古住宅価格は、すでに2025年11月の時点でかなり安定していた。「市場は底を打った、少なくとも『局所的な底のプラットフォーム』はある。ただし『V字型』よりも『L字型』になる確率の方が高い」と述べる。今後の成約量は現在の相対的に高い水準を維持し、住宅価格は全体としては安定を主に、局所のエリアでは小幅な上昇が起きる可能性もあると予想している。「一方では、住宅購入政策は全体として緩やかな基調が維持されます。他方では、一部の投資家が不動産の賃料利回りを狙って参入しています。現在、一部のエリアの利回りは3%〜4%に達しており、銀行の定期預金の収益を大幅に上回っています。さらに、中心城区の不動産は自住と投資の両方の価値を兼ねているため、市場から最も注目されます」と語った。
黄韬は一方で、今年の不動産市場全体のパフォーマンスは2025年に劣らないだろうが、真の全面的な回復は来年を待たなければならないだろうと見ている。「今年の5月、9月、10月といった販売のホットスポットとなる節目での販売が市場の見通しを満たせば、市場が着実に回復していく流れが裏付けられるでしょう」と述べた。
■新快報記者 何璐诗 文/図