積極的な兆候が絶えず続く！広州・深センの不動産市場は「小さな春」を準備中、深センの店舗契約数は1年で最高を記録

出所：証券時報ネット　著者：呉家明

早春の3月になると、不動産市場はしばしば「金三銀四」のようなムードで気分が持ち直してくる。今年の不動産市場の「小陽春」は予定どおり到来するのかが、市場の注目の焦点になっている。

これについて、記者は広州と深圳の市場を訪問したところ、取引データが下げ止まり反発している背景には、より多くの購入者が不動産市場に対する見通しを修復し始めており、「小陽春」が醸成されつつあることが分かった。

価格の妥当性と商品が揃っていることがカギ

「広州の天河馬場地区の用地が高値で成約したことに後押しされて、最近は内見件数と成約件数がともに上向いています。先週末はプロジェクトが約150組のお客さまを迎えました。会社として『小陽春』に合わせるため、価格面で直接値引きをしました。」広州天河北地区の新築物件プロジェクトのマーケティング責任者は記者にこう語った。さらに不完全ではあるが統計によると、3月上旬だけでも、広州全市で30以上の新築プロジェクトが新たに供給する、または加推（追加販売）を行ったという。

先ごろ注目を集めた天河馬場地区の用地は総額236億元で成約し、越秀グループの全額出資子会社である広州越誠達有限公司が収め、プレミアム率は26.6%に達した。馬場地区の用地計画が進むにつれて、核心エリアの土地価値は市場によって継続的に再評価されている。最近では、広州の高級住宅市場もまた波乱を見せている。市場情報によると、保利玥玺湾は延床面積670平方メートルの物件1戸を成約し、成約総額は1.87億元、1平方メートル当たりの単価は約28万元となった。記者は複数の不動産開発企業のマーケティング部門の担当者にも取材したが、各社が広州で展開する大型フロア（大平層）や別荘などの高級住宅商品は、いずれも直近で成約記録があるという。

広州中原研究開発部のレポートでは、中国の旧正月（春節）休暇後に新規物件が集中して市場に出ること、複数の「赤盤」（人気・売れ筋の新築販売エリア）に牽引されることで、市場は大確率で「開門紅」（好スタート）を迎える見通しだと予測している。3月から4月にかけて、集中開業（集中オープン）の一波が訪れると見込まれており、これらのプロジェクトの多くは核心的な市街地に位置し、主に改善型（グレードアップ／住み替え需要）の商品を打ち出して一定の市場の訴求力があり、成約の持ち直しを後押しすることが期待できる。さらに同時に、広州の複数の新築プロジェクトのマーケティング責任者は記者に対し、価格設定はより市場の実際の成約水準に寄せていく考えだと述べた。いま必要なのは、価格が妥当で、商品が揃っていることであり、そうして初めて購入者が市場に参入する意欲を持つ。

信頼が少しずつ修復され始めている

一方深圳では、中古住宅市場のほうが新築よりもにぎやかに見える。先週、深圳のLe You Jia（乐有家）店舗の中古住宅のサイン（契約）件数は前週比で132%増となり、2025年3月末以来の最高値を更新した。中古住宅の内見件数も、2024年10月中旬以来の最高点に達した。

深圳の貝殻研究院（Beike 研究院）が公表した最新のモニタリングデータによれば、今年2月の同院の協力店舗における中古住宅の売り出し（挂牌）戸数は、前年同期比で3.3%減少している。「一見するとわずかなパーセンテージの変化ですが、ある程度市場の信頼が徐々に強まっていることを反映しており、非合理的な投げ売りの現象は減ってきています。」深圳貝殻研究院の院長である肖小平氏はそう述べた。この変化は、深圳の不動産市場が「供給最適化—見通しの強まり—価格の下げ止まり」という良性の通路に入ることを後押しする可能性がある。これは、市場が過去しばらくの間、売り手が急いで換金して退場したことによって生じた「供給過剰」の圧力から、すでに和らいで抜け出しつつあることを意味している。売り出し物件の内容はより理性的になり、市場の底打ちと反発のためのより健全な土台を築くことができる。加えて価格面では、成約平均価格が2か月連続で下げ止まり安定に戻ったことに加え、中古住宅のホットエリアにある小区（住宅コミュニティ）の売り出し平均価格も小幅に回復し始めている。

「3月に入ってからは、良質な学区（学区学籍）の住宅の成約が最も目立って持ち直し、その次に、総額が低く、家賃による利回りが高い中古住宅の物件が続いています。」深圳福田園嶺地区のシニア仲介業者である陳氏は、「現時点では成約価格の変化は大きくありません。『価格で数量を取りに行く（値段を下げて販売量を確保する）』のが主流ですが、不動産価格はここ数年下落してきました。今年に入ってから、より多くの購入者が不動産市場への信頼を修復し始めています。たとえば、連休明けに自発的に内見の連絡をしてくる顧客は、例年よりも多いです。」と語った。

「旧正月（旧暦の春節）後、深圳の不動産市場は取引の回復が速く、ここ数年よりも対応スピードが良いです。私たちの集計によると、今年は新築市場での新規供給の速度が昨年より遅く、今年これまでに（までの期間で）販売予售許可証（販売許可）を取得した新築住宅プロジェクトは9件だけです。一方、昨年同期は12件だったため、今年の深圳の新築市場は規模効果を形成しにくい。逆に中古住宅市場は反対で、物件が十分にあり、価格が比較的割安という状況を維持しているため、成約の雰囲気は明らかに新築市場より良いです。」美联物业（Myhome）全国研究センターの総監である何倩茹氏は記者にこう語った。「加えて、政策の見通しという面でも、深圳の購買制限政策（限購政策）をさらに緩和することは、起こる可能性が高いと見ています。」

複数方面が力を合わせていく必要がある

広東省住宅政策研究センターの首席研究員である李宇嘉氏は、最近の広深（広州・深圳）不動産市場の表れは良好だと見ている。「1つ目は中古が新築より良いこと。新築市場のホットスポットは限られた一部エリアにとどまっています。2つ目は、中古住宅の新規売り出し（追加の挂牌）戸数の前週比の増加率が低下し、前年同期比では増減が減少に向かっていること。市場のムードや見通しが改善していることを示しています。3つ目は、前期に中古住宅市場のパフォーマンスが継続的に改善し、一定程度で『旧を売って新を買う』需要を牽引しており、市場の循環が少し良くなっていることです。」

氏は、3月は伝統的な販売の繁忙期であり、旧休暇後の帰郷・就職、結婚、求職、学位（学区）などの需要がある商品房（商品住宅）の取引が比較的活発になると見込んでいる。同時に、業績の好スタートを追求するため、開発業者はコストパフォーマンスの高い商品も打ち出すだろう。地方政府も政策面で動きが出ており、例えば最近は公積金、購買補助などの政策が比較的頻繁に出ている。3月には不動産市場に「小さな高値の山（小高峰）」が形成される可能性があるが、成約構造を見ると、低価格帯が引き続き主導的だ。

中指研究院（Centaline China指数研究院）は、中国の不動産指数システムの百城価格指数（100都市価格指数）によれば、2026年以来の百城の中古住宅価格の前週比の下落幅は継続的に縮小しており、住宅価格の動きには一定の前向きな変化が見られると考えている。今後は、より多くの都市が政策の実施をさらに推進するにつれて、「小陽春」の相場は期待に値するとしている。

李宇嘉氏は、底値を探って下支えし、底部の土台を固めるには、なおも複数方面が力を合わせる必要があるとしている。業界レベルでは、一・二次（中古と新築）の住宅取引の循環を促し、取引コストをさらに引き下げ、取引環境と秩序を浄化するなどが含まれる。ファンダメンタルズの面では、雇用、収入、見通しといった側面における居住者の信頼を修復することが含まれる。

（編集：文静）

キーワード：

                                                            不動産市場