この記事は寧夏日報より転載当社記者 ヤン・チャオ 文／写真 銀川市金鳳区中海悦府団地の住民が公共収益の明細の掲示を確認している。 銀川市金鳳区紫陽コミュニティのグリッド担当職員が各家庭を訪問し、団地の公共収益金について住民の意見を募っている。 団地の公共収益は、区分所有者が共有権を行使し、コミュニティの運営に参加するうえで重要な体現であり、公共収益を「分かりやすい明細（明白帳）」として算定することは、コミュニティの健全な自治を実現し、共有財産の価値保全・増進につなげるうえでの重要な一環である。 物件管理会社が毎月徴収する団地の駐車料金は、最終的にどこへ行くのか？ 住宅団地の屋外広告、廊下の掲示板、エレベーターかご内広告などの商業出稿は、いったいどれほどの売上を生み、後続の支出の明細はどうなっているのか？ これらの、区分所有者が共通して関心を寄せる問題を抱え、記者は複数の部門に深く入り込み、訪問調査を行った。 住民の声：透明性が最低ライン 団地の公共収益金とは、住宅団地の物件管理区域内で、区分所有者が共有する部分およびエレベーター、階段・廊下、屋外のスペースなどの共有の設備・機器を利用して得られる収入のことを指し、法定税、エネルギー消費・損耗、人的運用・保守などの必要な管理コストを差し引いた後に残る収益部分である。 3月31日、銀川市住房和城乡建设局（住居・都市建設局）の関係責任者が説明したところによれば、団地の公共収益金の源泉は比較的幅広く、主に次が含まれる。共有の公共建築の付帯住宅またはスペースの賃貸・経営により生じる収入。共有道路や公共スペースの駐車から徴収する車両の駐車料金。公共スペース、ルームボード（看板箱）、ユニットの玄関ドア、外壁などへの屋外広告の設置、ならびにエレベーターかご、ユニット玄関ホール、廊下通路などへの室内広告の設置で得られる収入。公共スペースでの商業活動の実施、および宅配ボックス、浄水機、自動販売機などの設備の設置により徴収する費用。通信事業者から通信設備・機器の設置スペース占用料を徴収すること。区分所有者大会の同意を経て、廃棄された共用設備・機器の回収残余から生じる収入。公共収益の利息収入その他、法により全区分所有者に帰属する収入。 これらの収益は全区分所有者に属し、収益の行き先は住民が特に気にするホットな問題である。呉忠市利通区の住民・馬韬は率直に言った。「エレベーター広告費や駐車スペースの料金などのこのお金は、結局どれだけ集められていて、どこに使われているのか？ 誰も言わないので、私たちも分からない。」中衛市沙坡頭区の住民・余晓敏ははっきりした態度を示した。「公共収益は全区分所有者のお金であって、物件管理会社の『ちょっとした金庫』ではない。定期的に開示してほしい。収入も支出も、すべてがはっきり見えるようにしてほしい。」 収益の具体的な用途については、住民の意見にそれぞれ重点の違いがある。銀川市興慶区の住民・章興民は「いくらであっても、配当は配当として行うか、管理費に充当するか、福利厚生を出して、区分所有者の権利が実際に私たちに届くようにしてほしい」と望んでいる。一方、銀川市金鳳区の住民・郭瑜は、団地環境の改善をより重視する傾向がある。「お金を分ける必要はなくて、まずは道路を少し直し、照明灯を替え、あるいは修繕基金に積み立てる。団地の環境を良くすることが、何より大事だ。」 収益の用途に対する見方は一致していないものの、住民が非常に高い共通認識に達しているのは、公共収益金が全区分所有者の共有財産であり、決して物件管理会社により差し押さえ・流用されたり、自身の支出に使われたりしてはならないという点である。銀川市金鳳区の住民・鄭強は「私たちは物件管理会社が合理的に稼ぐことには反対しないが、暗箱操作には反対する。どれくらい分けるかにはこだわらないが、透明かどうか、管理がきちんと規範的かどうかを重視している」と述べた。 切り口を開く取り組み：もやもやを明朗へ 団地の公共収益金は本来、区分所有者が共有する部分や共用設備・機器に依拠して生み出される共同財産だが、いくつかの団地で情報が公開されず、管理が規範的でないために、住民の心の中で「何がどうなっているのか分からない」もやもやした「糊涂帳（もやもやの明細）」になってしまっている。 「毎日、エレベーター内でぐるぐる流れる広告や、公共の駐車スペースに満車の車を見ているが、これらの収益が結局どれだけあって、どこに使われているのかはまったく分からない。」銀川市興慶区の住民・張晓東の疑問が、数多くの区分所有者の共通する心の声を言い当てている。住民の中には、複数の物件管理会社が帳票の情報を曖昧にしており、さらには「区分所有者委員会を設立してから公開申請する」という口実で先延ばしにしてごまかし、収入と支出の境界をぼかして、濁った水を利用するかのような振る舞いをしようとするケースがあると報告する人もいる。また、多くの区分所有者が公共収益の帰属や監督に関する理解が不十分で、「お金は多くないし、厳密にこだわる必要はない」と考えてしまい、それがある程度、規範的でない管理の問題を容認してしまっている。その結果、公共収益はますます不明瞭になっている。 こうした統治上の痛点に直面し、銀川市では複数の地域が主動的に切り口を開き、公共収益を「一つのもやもや明細」から「一冊の明白明細」へと転換させる推進を行った。3月30日、銀川市金鳳区中海悦府団地では、掲示板に公共収益の明細を詳細に公開し、料金門広告の賃貸による年間収益、通信運営の月次管理費などの収支状況が明確に確認できるようになった。 それ以前、銀川市賀蘭山中路街道海珀兰轩コミュニティでは、専門的な整流（特別是正）において、いくつかの物件管理会社が規定どおり公共収益を専用口座に預けていないことを発見しており、さらに「政策をよく理解していない」ことを理由に、是正を先延ばししていた。3月23日、コミュニティは「兰轩議事会」を特別に開催し、現場で違反している物件管理会社に対し、3月底までに公共収益を全額、専用の監督口座に返金し、専用資金として厳格に用い、公開性と透明性を厳格に実施するよう命じた。加えて現場で、規範的な使用に関する告知書に署名し、管理責任を強く押し付けた。 銀川市興慶区中瀛御景団地では、区分所有者委員会による全過程の監督により、公共収益の規範化された管理の実行可能な道筋を切り拓いた。2018年、この団地の区分所有者委員会が成立する前は、公共収益は物件管理会社が一方的に代行管理していた。区分所有者委員会が成立した後、物件サービス企業を再選聘し、団地の駐車料金、エレベーター広告などの公共収益の年間収入は70数万元に増えた。団地は、収入と支出の明細を公開し、定期的に公示するだけでなく、個々の支出が5万元を超える場合は区分所有者大会での決議が必要であることを明確にし、さらに98万元の余剰収益を配当という形で区分所有者に返還した。同時に、順次、公共収益を用いて高所監視カメラを増設し、駐車場の路面を改修し、コミュニティ食堂を開設するなどして、共有資金が本当に区分所有者のために使われ、団地の発展に行き渡るようにした。 現在は、より多くの団地で、公開性と透明性、規範的で秩序ある管理措置が採用され、公共収益の収入と支出の流れを明らかにし、もともともやもやしていた「糊涂帳」が明朗で確認できるものになっている。全区分所有者の共同財産と合法的な権益を、確実に守り続けている。 制度の保障：規範と準則 「エレベーター広告費、宅配ボックスの賃料――これらの公共収益は結局、どんなところに使うべきなのか？ 規範に合わない支出はどれで、絶対に計上してはいけない支出はどれなのか？」このほど、銀川市金鳳区満城北街街道新海家園二期団地で、ある区分所有者委員会のメンバーが提起した疑問は、団地の公共収益管理における現実の痛点をまっすぐ指し示している。同団地は公共収益の収支状況を先行して公示しているものの、実際の使用では依然として何度も難題に直面する――ユニットの玄関ドアの修理にこの資金を使ってよいのか？ 監視設備の交換は可能なのか？ 明確で統一された使用基準が欠けているため、団地ではしばしば「使うべきお金を、使うのが怖い」といった状況が起きている。さらに、一部の支出も根拠がないため、住民から疑念が出てくる。公共収益の規範化された管理の難題は、早急に解きほぐす必要がある。 「収益を公示するのは良いことですが、私たちはもっと、このお金の合法的な使い道をはっきり理解したい。明確な規程制度があれば、みんな安心でき、不要な紛争も避けられる。」新海家園二期団地の住民・朱枚はそう述べた。この問題に対し、銀川市金鳳区満城北街街道紫陽コミュニティ党委書記の薛宁が率先して調整会議を組織し、住民と区分所有者委員会が共通して関心を寄せる「ユニットの玄関ドア修理に公共収益を使えるのか」「監視が老朽化した場合に交換できるのか」「公共区域の緑化の補植は支出に当たるのか」といった問題を、順に整理し列挙したうえで、物件サービス企業、区分所有者委員会、住民代表の三者で項目ごとの協議を行い、共通認識を形成した。 「統一された支出基準がなく、公共収益を使うたびに毎回住民に何度も説明しなければならない。業務効率が低いだけでなく、住民の誤解や不満を招きやすい。」新海家園二期団地の物件管理会社の責任者は、管理上の難しさを述べた。区分所有者委員会のメンバーは「公共区域の維持や全区分所有者の共同利益に関わる支出であれば、使えるはずだが、支出の尺度を厳格に把握し、勝手に無秩序に使ってはならない」とした。 新海家園二期団地は《公共収益使用ガイダンス・リスト》を策定し、これを通過させた。公共収益の支出範囲、区分所有者大会の決議が必要な重要事項の範囲、ならびに厳禁支出の範囲を、明確かつ具体的に規定した。公共収益のすべての支出は、必ず区分所有者大会での決議同意を経なければならないことを強制的に定めるとともに、毎年特別監査を実施し、全区分所有者に監査結果を公示する。こうした制度を実装してからの効果はすぐに現れた。団地では66のユニット玄関ドアと付帯の出入り制御システムの交換計画があり、予算は35万元。リストの認定により「公共区域の安全設備の改修」に該当し、区分所有者大会の決議にスムーズに通過した。規則に従って公共収益金から計上することができ、公共収益の「もやもやとした使い方」から「規範的な使い方」への転換を徹底的に実現した。 「以前は、区分所有者も管理者も『どう使えばいいか分からない』が、今は『リストに従えば分かる』。鍵は、ルールを立てることだ。」薛宁は述べた。物件サービス企業や区分所有者委員会が、定期的に区分所有者大会に対して経営収益の状況を報告することで、区分所有者の知る権利、参加する権利、監督する権利を十分に保障できる。「明確なルールと透明な運用プロセスがあれば、お金を使うときに安心でき、使われたあとも心配なくいられる。住民の信頼も、規範の中で徐々に積み上がっていく。」 銀川市興慶区中瀛御景団地の区分所有者委員会主任・張金国は、同団地での実践を踏まえてさらに次のように語った。公共収益を合理的に使うことは、区分所有者の結束力と帰属感を高め、区分所有者を「傍観者」から「利益共同体」へと押し上げ、ひいては基層の統治水準を全面的に引き上げる。公共収益の透明化された管理は、本質的に政府の監督、区分所有者委員会の職務履行、区分所有者の参加による協同的な共治のプロセスである。各当事者の責任の境界を明確にし、効率的な協働を実現してはじめて、公共収益を「公から得て、公に用いる」ことが真に可能となり、全区分所有者に利益をもたらせる。 寧夏瀛智法律事務所の弁護士・王玲は、法的な観点から区分を示した。団地の公共収益とは、区分所有者が共有する部分や共用設備・機器に依拠して生じた経営収入であり、必要コストを差し引いた残り部分は全区分所有者に共有帰属し、「取り決めによって優先される」例外は存在せず、核心は「共有物の収益は共有者に帰属する」という点にある。 区分所有者の権益を保障し、透明化された管理を推進することをめぐって、王玲は具体的な提案を示した。第一に公示の強化。毎四半期ごとに収入と支出の明細を公示し、年度ごとに監査報告書を公示する。公示期間は30日以上とし、内容には収入源、金額、コスト、余剰収益、使用計画を含める。掲示板、区分所有者グループなどの経路で公開し、資料の保存は5年以上とする。第二に多元的な監督制度の構築。区分所有者は原始証憑を閲覧でき、監督小組を構成して検査する。属地の政府が監督し、村や居住区が紛争調停を補助し、物件主管部門が特別検査を行う。毎年、区分所有者大会が第三者監査を委託するかどうかを決定する。第三に口座管理の規範化。公共収益とその他の資金の混用を禁じ、区分所有者の照会権を保障する。 事情によれば、銀川市の住建局は銀川市委社会工作部と共同で、複数の規範文書をすでに打ち出している。区分所有者委員会または物件管理委員会を設立する団地は自主的に口座を開設し、前期の物件や、区分所有者大会の同意を経て物件が代行管理する場合は、個別プロジェクトごとに別口座とする。公共収益金は、住宅の住宅専用の特別修繕資金の補充に優先的に用い、区分所有者大会の同意を経れば、共用部位や施設の修繕・保守・更新改造に用いることができる。また、公共収益口座の管理主体に対し、契約締結から7日以内、口座開設から5日以内に、それぞれ契約情報と口座状況を公示し、公示期間はそれぞれ30日以上、7日以上とすることを求めている。加えて、収入と支出の状況を定期的に公開し、台帳の記録書類を整備して、区分所有者の照会権を保障する。 「現時点では、私たちは銀川市データ局と連携して、区分所有者照会モジュールの開発を推進し、公共収益情報の照会プラットフォームを構築して、資金情報を公開し透明にすることを目指しています。」と、銀川市住建局の関係責任者は述べた。 「もやもや明細」問題の解決、管理上の抜け穴の封鎖のため、銀川市は物件サービス情報の「六つの公開」制度に依拠し、団地が公共収益の「口座集約、資金の区分定義、公開公示、規範的使用、監査監督、責任の確実な履行」という全プロセスのクローズドループ管理を実現できるよう指導している。物件費、公共収益、企業投資などの資金の境界を明確にし、公共収益の管理を規範化、透明化、法治化へと推し進め、区分所有者の共有財産の安全と合法的権益を、確実に保障している。
小区公共收益の明細を正確に把握する
この記事は寧夏日報より転載
当社記者 ヤン・チャオ 文／写真
銀川市金鳳区中海悦府団地の住民が公共収益の明細の掲示を確認している。
銀川市金鳳区紫陽コミュニティのグリッド担当職員が各家庭を訪問し、団地の公共収益金について住民の意見を募っている。
団地の公共収益は、区分所有者が共有権を行使し、コミュニティの運営に参加するうえで重要な体現であり、公共収益を「分かりやすい明細（明白帳）」として算定することは、コミュニティの健全な自治を実現し、共有財産の価値保全・増進につなげるうえでの重要な一環である。
物件管理会社が毎月徴収する団地の駐車料金は、最終的にどこへ行くのか？ 住宅団地の屋外広告、廊下の掲示板、エレベーターかご内広告などの商業出稿は、いったいどれほどの売上を生み、後続の支出の明細はどうなっているのか？ これらの、区分所有者が共通して関心を寄せる問題を抱え、記者は複数の部門に深く入り込み、訪問調査を行った。
住民の声：透明性が最低ライン
団地の公共収益金とは、住宅団地の物件管理区域内で、区分所有者が共有する部分およびエレベーター、階段・廊下、屋外のスペースなどの共有の設備・機器を利用して得られる収入のことを指し、法定税、エネルギー消費・損耗、人的運用・保守などの必要な管理コストを差し引いた後に残る収益部分である。
3月31日、銀川市住房和城乡建设局（住居・都市建設局）の関係責任者が説明したところによれば、団地の公共収益金の源泉は比較的幅広く、主に次が含まれる。共有の公共建築の付帯住宅またはスペースの賃貸・経営により生じる収入。共有道路や公共スペースの駐車から徴収する車両の駐車料金。公共スペース、ルームボード（看板箱）、ユニットの玄関ドア、外壁などへの屋外広告の設置、ならびにエレベーターかご、ユニット玄関ホール、廊下通路などへの室内広告の設置で得られる収入。公共スペースでの商業活動の実施、および宅配ボックス、浄水機、自動販売機などの設備の設置により徴収する費用。通信事業者から通信設備・機器の設置スペース占用料を徴収すること。区分所有者大会の同意を経て、廃棄された共用設備・機器の回収残余から生じる収入。公共収益の利息収入その他、法により全区分所有者に帰属する収入。
これらの収益は全区分所有者に属し、収益の行き先は住民が特に気にするホットな問題である。呉忠市利通区の住民・馬韬は率直に言った。「エレベーター広告費や駐車スペースの料金などのこのお金は、結局どれだけ集められていて、どこに使われているのか？ 誰も言わないので、私たちも分からない。」中衛市沙坡頭区の住民・余晓敏ははっきりした態度を示した。「公共収益は全区分所有者のお金であって、物件管理会社の『ちょっとした金庫』ではない。定期的に開示してほしい。収入も支出も、すべてがはっきり見えるようにしてほしい。」
収益の具体的な用途については、住民の意見にそれぞれ重点の違いがある。銀川市興慶区の住民・章興民は「いくらであっても、配当は配当として行うか、管理費に充当するか、福利厚生を出して、区分所有者の権利が実際に私たちに届くようにしてほしい」と望んでいる。一方、銀川市金鳳区の住民・郭瑜は、団地環境の改善をより重視する傾向がある。「お金を分ける必要はなくて、まずは道路を少し直し、照明灯を替え、あるいは修繕基金に積み立てる。団地の環境を良くすることが、何より大事だ。」
収益の用途に対する見方は一致していないものの、住民が非常に高い共通認識に達しているのは、公共収益金が全区分所有者の共有財産であり、決して物件管理会社により差し押さえ・流用されたり、自身の支出に使われたりしてはならないという点である。銀川市金鳳区の住民・鄭強は「私たちは物件管理会社が合理的に稼ぐことには反対しないが、暗箱操作には反対する。どれくらい分けるかにはこだわらないが、透明かどうか、管理がきちんと規範的かどうかを重視している」と述べた。
切り口を開く取り組み：もやもやを明朗へ
団地の公共収益金は本来、区分所有者が共有する部分や共用設備・機器に依拠して生み出される共同財産だが、いくつかの団地で情報が公開されず、管理が規範的でないために、住民の心の中で「何がどうなっているのか分からない」もやもやした「糊涂帳（もやもやの明細）」になってしまっている。
「毎日、エレベーター内でぐるぐる流れる広告や、公共の駐車スペースに満車の車を見ているが、これらの収益が結局どれだけあって、どこに使われているのかはまったく分からない。」銀川市興慶区の住民・張晓東の疑問が、数多くの区分所有者の共通する心の声を言い当てている。住民の中には、複数の物件管理会社が帳票の情報を曖昧にしており、さらには「区分所有者委員会を設立してから公開申請する」という口実で先延ばしにしてごまかし、収入と支出の境界をぼかして、濁った水を利用するかのような振る舞いをしようとするケースがあると報告する人もいる。また、多くの区分所有者が公共収益の帰属や監督に関する理解が不十分で、「お金は多くないし、厳密にこだわる必要はない」と考えてしまい、それがある程度、規範的でない管理の問題を容認してしまっている。その結果、公共収益はますます不明瞭になっている。
こうした統治上の痛点に直面し、銀川市では複数の地域が主動的に切り口を開き、公共収益を「一つのもやもや明細」から「一冊の明白明細」へと転換させる推進を行った。3月30日、銀川市金鳳区中海悦府団地では、掲示板に公共収益の明細を詳細に公開し、料金門広告の賃貸による年間収益、通信運営の月次管理費などの収支状況が明確に確認できるようになった。
それ以前、銀川市賀蘭山中路街道海珀兰轩コミュニティでは、専門的な整流（特別是正）において、いくつかの物件管理会社が規定どおり公共収益を専用口座に預けていないことを発見しており、さらに「政策をよく理解していない」ことを理由に、是正を先延ばししていた。3月23日、コミュニティは「兰轩議事会」を特別に開催し、現場で違反している物件管理会社に対し、3月底までに公共収益を全額、専用の監督口座に返金し、専用資金として厳格に用い、公開性と透明性を厳格に実施するよう命じた。加えて現場で、規範的な使用に関する告知書に署名し、管理責任を強く押し付けた。
銀川市興慶区中瀛御景団地では、区分所有者委員会による全過程の監督により、公共収益の規範化された管理の実行可能な道筋を切り拓いた。2018年、この団地の区分所有者委員会が成立する前は、公共収益は物件管理会社が一方的に代行管理していた。区分所有者委員会が成立した後、物件サービス企業を再選聘し、団地の駐車料金、エレベーター広告などの公共収益の年間収入は70数万元に増えた。団地は、収入と支出の明細を公開し、定期的に公示するだけでなく、個々の支出が5万元を超える場合は区分所有者大会での決議が必要であることを明確にし、さらに98万元の余剰収益を配当という形で区分所有者に返還した。同時に、順次、公共収益を用いて高所監視カメラを増設し、駐車場の路面を改修し、コミュニティ食堂を開設するなどして、共有資金が本当に区分所有者のために使われ、団地の発展に行き渡るようにした。
現在は、より多くの団地で、公開性と透明性、規範的で秩序ある管理措置が採用され、公共収益の収入と支出の流れを明らかにし、もともともやもやしていた「糊涂帳」が明朗で確認できるものになっている。全区分所有者の共同財産と合法的な権益を、確実に守り続けている。
制度の保障：規範と準則
「エレベーター広告費、宅配ボックスの賃料――これらの公共収益は結局、どんなところに使うべきなのか？ 規範に合わない支出はどれで、絶対に計上してはいけない支出はどれなのか？」このほど、銀川市金鳳区満城北街街道新海家園二期団地で、ある区分所有者委員会のメンバーが提起した疑問は、団地の公共収益管理における現実の痛点をまっすぐ指し示している。同団地は公共収益の収支状況を先行して公示しているものの、実際の使用では依然として何度も難題に直面する――ユニットの玄関ドアの修理にこの資金を使ってよいのか？ 監視設備の交換は可能なのか？ 明確で統一された使用基準が欠けているため、団地ではしばしば「使うべきお金を、使うのが怖い」といった状況が起きている。さらに、一部の支出も根拠がないため、住民から疑念が出てくる。公共収益の規範化された管理の難題は、早急に解きほぐす必要がある。
「収益を公示するのは良いことですが、私たちはもっと、このお金の合法的な使い道をはっきり理解したい。明確な規程制度があれば、みんな安心でき、不要な紛争も避けられる。」新海家園二期団地の住民・朱枚はそう述べた。この問題に対し、銀川市金鳳区満城北街街道紫陽コミュニティ党委書記の薛宁が率先して調整会議を組織し、住民と区分所有者委員会が共通して関心を寄せる「ユニットの玄関ドア修理に公共収益を使えるのか」「監視が老朽化した場合に交換できるのか」「公共区域の緑化の補植は支出に当たるのか」といった問題を、順に整理し列挙したうえで、物件サービス企業、区分所有者委員会、住民代表の三者で項目ごとの協議を行い、共通認識を形成した。
「統一された支出基準がなく、公共収益を使うたびに毎回住民に何度も説明しなければならない。業務効率が低いだけでなく、住民の誤解や不満を招きやすい。」新海家園二期団地の物件管理会社の責任者は、管理上の難しさを述べた。区分所有者委員会のメンバーは「公共区域の維持や全区分所有者の共同利益に関わる支出であれば、使えるはずだが、支出の尺度を厳格に把握し、勝手に無秩序に使ってはならない」とした。
新海家園二期団地は《公共収益使用ガイダンス・リスト》を策定し、これを通過させた。公共収益の支出範囲、区分所有者大会の決議が必要な重要事項の範囲、ならびに厳禁支出の範囲を、明確かつ具体的に規定した。公共収益のすべての支出は、必ず区分所有者大会での決議同意を経なければならないことを強制的に定めるとともに、毎年特別監査を実施し、全区分所有者に監査結果を公示する。こうした制度を実装してからの効果はすぐに現れた。団地では66のユニット玄関ドアと付帯の出入り制御システムの交換計画があり、予算は35万元。リストの認定により「公共区域の安全設備の改修」に該当し、区分所有者大会の決議にスムーズに通過した。規則に従って公共収益金から計上することができ、公共収益の「もやもやとした使い方」から「規範的な使い方」への転換を徹底的に実現した。
「以前は、区分所有者も管理者も『どう使えばいいか分からない』が、今は『リストに従えば分かる』。鍵は、ルールを立てることだ。」薛宁は述べた。物件サービス企業や区分所有者委員会が、定期的に区分所有者大会に対して経営収益の状況を報告することで、区分所有者の知る権利、参加する権利、監督する権利を十分に保障できる。「明確なルールと透明な運用プロセスがあれば、お金を使うときに安心でき、使われたあとも心配なくいられる。住民の信頼も、規範の中で徐々に積み上がっていく。」
銀川市興慶区中瀛御景団地の区分所有者委員会主任・張金国は、同団地での実践を踏まえてさらに次のように語った。公共収益を合理的に使うことは、区分所有者の結束力と帰属感を高め、区分所有者を「傍観者」から「利益共同体」へと押し上げ、ひいては基層の統治水準を全面的に引き上げる。公共収益の透明化された管理は、本質的に政府の監督、区分所有者委員会の職務履行、区分所有者の参加による協同的な共治のプロセスである。各当事者の責任の境界を明確にし、効率的な協働を実現してはじめて、公共収益を「公から得て、公に用いる」ことが真に可能となり、全区分所有者に利益をもたらせる。
寧夏瀛智法律事務所の弁護士・王玲は、法的な観点から区分を示した。団地の公共収益とは、区分所有者が共有する部分や共用設備・機器に依拠して生じた経営収入であり、必要コストを差し引いた残り部分は全区分所有者に共有帰属し、「取り決めによって優先される」例外は存在せず、核心は「共有物の収益は共有者に帰属する」という点にある。
区分所有者の権益を保障し、透明化された管理を推進することをめぐって、王玲は具体的な提案を示した。第一に公示の強化。毎四半期ごとに収入と支出の明細を公示し、年度ごとに監査報告書を公示する。公示期間は30日以上とし、内容には収入源、金額、コスト、余剰収益、使用計画を含める。掲示板、区分所有者グループなどの経路で公開し、資料の保存は5年以上とする。第二に多元的な監督制度の構築。区分所有者は原始証憑を閲覧でき、監督小組を構成して検査する。属地の政府が監督し、村や居住区が紛争調停を補助し、物件主管部門が特別検査を行う。毎年、区分所有者大会が第三者監査を委託するかどうかを決定する。第三に口座管理の規範化。公共収益とその他の資金の混用を禁じ、区分所有者の照会権を保障する。
事情によれば、銀川市の住建局は銀川市委社会工作部と共同で、複数の規範文書をすでに打ち出している。区分所有者委員会または物件管理委員会を設立する団地は自主的に口座を開設し、前期の物件や、区分所有者大会の同意を経て物件が代行管理する場合は、個別プロジェクトごとに別口座とする。公共収益金は、住宅の住宅専用の特別修繕資金の補充に優先的に用い、区分所有者大会の同意を経れば、共用部位や施設の修繕・保守・更新改造に用いることができる。また、公共収益口座の管理主体に対し、契約締結から7日以内、口座開設から5日以内に、それぞれ契約情報と口座状況を公示し、公示期間はそれぞれ30日以上、7日以上とすることを求めている。加えて、収入と支出の状況を定期的に公開し、台帳の記録書類を整備して、区分所有者の照会権を保障する。
「現時点では、私たちは銀川市データ局と連携して、区分所有者照会モジュールの開発を推進し、公共収益情報の照会プラットフォームを構築して、資金情報を公開し透明にすることを目指しています。」と、銀川市住建局の関係責任者は述べた。
「もやもや明細」問題の解決、管理上の抜け穴の封鎖のため、銀川市は物件サービス情報の「六つの公開」制度に依拠し、団地が公共収益の「口座集約、資金の区分定義、公開公示、規範的使用、監査監督、責任の確実な履行」という全プロセスのクローズドループ管理を実現できるよう指導している。物件費、公共収益、企業投資などの資金の境界を明確にし、公共収益の管理を規範化、透明化、法治化へと推し進め、区分所有者の共有財産の安全と合法的権益を、確実に保障している。