この記事は「青年报」より転載上海初の住宅買い取り・住み替えプロジェクトが静安で実施に入る住み替えの行き詰まりを解消し、若者の賃貸負担を緩和する記者 范彦萍 昨日の午後、上海市の初めての「住宅買い取り・住み替え」プロジェクトが静安区で正式に契約を完了しました。これにより、上海の中古住宅買い取りを用いた保租房（公的賃貸）試行における取り組みが、実質的な段階へと進んだことを示しています。 静安区の住民である施さんがこの方式の最初の恩恵を受ける人物となりました。宝山路にある40平方メートルの一戸建てセット住宅の旧住宅は、220万元の価格で区の保障房会社に買い取られます。この資金は特定の購入資金として扱われ、全額を用いて施さんは静安区の新築分譲住宅「誉静安」の3LDK（3部屋）の物件を購入し、「旧住宅の住み替え→新住宅への住み替え」の全プロセスが通しで完結するクローズドループを実現します。 今回静安で先行して実施に入った革新的な方式は、上海が住宅保障と民生の改善を実践するうえでの重要な取り組みであり、住民の住環境改善ニーズの新たな道を切り開くと同時に、中心市街地における保租房の物件確保にも新しいルートを提供します。 青年报记者 范彦萍 住み替え手順 1 住民が買い取り申請を提出する 2 政府が国有企業を導き、受け皿で支える 3 旧住宅の価値を評価する 4 買い取り契約を締結する 5 アップグレード版の住宅クーポン（房票）を交付する 6 物件を選ぶ 7 住み替え入居を完了する 買い取り基準 建築面積70平方メートル以下、総額400万元以内の、権利関係が明確な一戸建ての既存住宅（在庫物件）。優先的に、地下鉄（軌交）から3キロメートル以内で、周辺に産業パークがある物件を選びます。 初のクローズドループ契約が着地 国有企業が支え、住み替えの痛点を解消する 契約の現場では、施さんは順に、静安区保障房会社および新築分譲住宅の開発企業と、在庫物件の買い取り契約および住宅購入契約をそれぞれ締結しました。旧住宅の処分から新住宅の購入までの全プロセスが切れ目なくつながり、上海で最初に住宅買い取り・住み替えの政策によるメリットを受ける住民となりました。 「子どもが2人いて、元の住まいの広さは私たちにとって小さすぎます。」と施さんは記者に語りました。施さんが買い取られた住まいの物件は、静安区宝山路のエリアにあり、建築面積は40平方メートルです。築年数が古いため、昨年掲載してから問い合わせる人が少なかったのですが、この新しい方式を知った後、「住宅買い取り・住み替え」プロジェクトの評価を申請しました。買い取り総額は220万元で、全体の期間は1〜2か月ほどで、非常にスムーズでした。この資金は特定の購入代金として区分され、静安区内の新築分譲住宅の購入にのみ使用できます。何度も慎重に選んだ結果、施さんは「誉静安」プロジェクトの100平方メートル超の小型3LDKを選び、住環境を現実に改善しました。 今回静安で実施に入った住宅買い取り・住み替え方式は、上海が今年2月に開始した「中古住宅の買い取りを用いて保租房に充当する」試行の重要な成果です。静安は浦東区、徐汇区の3区とともに最初の先行・試行区域となりましたが、静安は先に最初の契約を完了し、この革新的な方式が正式に実運用段階へ入ったことを示しています。この方式は静安区保障房会社を実施主体とし、「政府の誘導、国有企業の実施、市場運用」の原則を厳格に順守します。買い取り対象は、区内で築年数が比較的古く、間取りがやや小さい既存住宅に重点を置き、さらに明確な買い取り基準も定めています。建築面積70平方メートル以下、総額400万元以内の権利関係が明確な一戸建てセットの既存住宅を対象とし、優先的に地下鉄（軌交）から3キロメートル以内で、周辺に産業パークがある物件を選びます。住民が新たに購入する新築住宅については、静安区内であることのみが要件で、価格には制限がありません。 静安区の住宅管理局副局長の何智勇は、従来の「先に売ってから買う」住み替え方式と比べて、この革新的な方式は住民の住み替えの核心的な痛点を的確に解消していると説明しました。従来の住み替えでは、取引期間が長いだけでなく、見積りが透明ではない、取引手続きが不確実といった問題もあり、住民はしばしば「旧住宅が売れないため新住宅を購入できない」という困難に直面します。一方、住宅買い取り・住み替え方式は国有企業が受け皿となって旧住宅の買い取りを完了し、手続きは公開で透明、運用は高効率で利便性が高いです。住民は先に静安区内の新築分譲住宅の希望物件および購入条件を確定し、その後で旧住宅の買い取り申請を提出できます。区の保障房会社が特定の住宅クーポン（专项房票）を発行し、住み替えを行うことで、「旧住宅の規範的な処置、新住宅の円滑な購入」というクローズドループを実現します。 複数の資金による保障で運転を下支え 中心市街地の保租房の不足を埋める 住宅買い取り・住み替え方式の順調な着地と継続的な推進には、整った資金保障体制が不可欠です。買い取り後の旧住宅は改造されたのち、すべて保租房の体系に組み込まれ、上海中心市街地における保租房供給の空白を効果的に埋め、民生の改善と住宅保障の双方に力を与えています。 何智勇は、買い取り資金を十分に確保し、コストを管理可能にするため、静安区は特別に複数の資金プールを設置し、「貨幣化されたデベロッパー配置資金＋企業自身の資金＋商業銀行の融資」という市場化された資金調達の枠組みを構築したと述べました。そのうえで中国建設銀行がプロジェクトに対し特定の金融支援を提供し、資金面から住宅買い取り・住み替え業務を後押しします。 中長期の資金バランスの観点では、プロジェクトは「投入、運営、還流（反哺）」の健全な循環メカニズムを構築します。旧住宅買い取りのための資金投入は、保租房の長期の家賃収益によって特定の形で回収され、家賃収益はすべてコスト回収とプロジェクトの継続的な発展のために用いられます。これにより実施主体の持続可能な運営が保証されるだけでなく、住宅買い取り・住み替え方式が自己により資金を生み出す（自前で循環する）能力を備えることにもつながり、単一の財政資金への依存から脱し、市場化された長期的な運用を実現します。 静安区閘北保障房会社の執行董事である蒋燕は、買い取り後の既存住宅は、静安区保障房会社が統一基準に基づいて標準化改造・機能の充実を行ったのち、すべて区レベルの保租房体系に組み込みます。同一エリアの市場家賃より低い価格で、転入の新市民、若者などのグループの賃貸ニーズを対象として定向保障し、親しみやすい家賃と質の高いサービスで、若者が負担できる高品質で住みやすい空間を作り出し、住宅保障事業の高品質な発展を後押しします。今回の初回の収蔵（買い取り）対象である宝山路の物件は、上海の内環内の中核エリアに位置し、立地上の優位性が際立ち、軌交3/4/8号線の駅に隣接し、徒歩圏で周辺の商業エリアにアクセスでき、生活関連の設備も整っています。建築面積40平方メートルは若者の賃貸ニーズに正確に適合し、改造後は中心市街地の質の高い保租房になります。 この方式は、中心市街地の保租房の調達における核心的な難題も解決します。「第十四五（2021〜2025）」以降、上海は保租房を47.7万戸手配し、定められた目標を上回って達成していますが、保租房の8割は中環（ミドル環状線）外にあり、市中心部での保租房の比率は低いままです。黄浦、静安、徐汇など中心市街地の質の高い保租房は、さらに「一部屋も手に入りにくい」という状況です。上海中心市街地である静安区は土地資源が逼迫しており、従来の新築による保租房方式では増分需要を十分に満たすことが難しくなっています。そこへ、既存の中古住宅を買い取り、保租房として活用することは、物件を効率よく拡張するための重要なルートとなります。報道によれば、「第十五五（2026〜2030）」の期間中、静安区は保租房の新規供給を約1.3万戸（戸数）追加する計画であり、住宅買い取り・住み替え方式はこの目標を実現するうえで重要な手段となる見込みです。新市民・若者が掲げる「仕事と生活のバランス（職住平衡）」という核心的な要求にも的確に合致します。 若者が負担できる 高品質で住みやすい空間をつくる 静安区で今回実施に入った住宅買い取り・住み替え方式は、市場関係者から「アップグレード版の住宅クーポン（房票）」と呼ばれていますが、この方式は上海がこれまで試行してきた房票制度とは本質的に異なり、市場に存在する既存の住宅資源を活性化するための新しい探求であり、都市の住宅資源の配置効率を高める重要な取り組みでもあります。 この方式の核心的な価値は、市場で流動性が低い老朽化した既存住宅を効果的に活性化し、「既存を活性化し、増分を最適化する」という目標を実現することにあります。この種の物件は築年数や間取りなどの問題により、市場での取引が難しくなりがちです。しかし、政府の誘導のもと国有企業が買い取り、これを質の高い保租房へと転化することで、既存物件の価値を再生させるだけでなく、中心市街地の住宅資源をより合理的に利用できるようになります。ひいては、都市の住宅資源配置効率を根本から引き上げます。 新築の保租房と比べると、既存住宅を買い取り改造して保租房にすることには、供給周期が短いという明確な優位性があります。紹介によれば、新築の保租房では通常2〜3年の建設期間が必要ですが、既存住宅を買い取った場合は、標準化改造を完了して運用に投入するまでわずか3〜6か月で済みます。これにより、保租房の有効供給までの時間を大幅に短縮し、中心市街地における供給ギャップを素早く埋めることができます。静安区保障房会社は、買い取ったすべての物件に対して専門的な改造を行い、統一して保障性賃貸住宅の体系の運営管理に組み込みます。身近な家賃と質の高いサービスで、若者が負担できる高品質で住みやすい空間を作り、住宅保障事業の高品質な発展を後押しします。 静安区の関係部門は、今回の初回契約を起点として、住宅買い取り・住み替えに関する関連政策を継続的に最適化し、取引プロセスをより具体化し、方式の普及と実施を深めていくとしています。今回の上海初の住宅買い取り・住み替えプロジェクトが静安に着地したことは、静安区の住民の住宅改善に新たな解決策を提供するだけでなく、上海が高品質な住宅保障体系を構築するうえで、再現可能で普及可能な実践事例となります。今後、方式が不断に整備されていくにつれて、より多くの住民が政策のメリットを享受できるようになり、中心市街地にさらに多くの質の高い保租房が登場することになります。これにより、上海が中心市街地の保租房調達の難題を解決し、住民の住宅改善型ニーズを満たすための新しいルートを探ることを後押しし、都市の住宅保障と民生の発展をより高い質で融合させていきます。 ■03
住宅交換の障壁を解消し、若者の賃貸プレッシャーを緩和する
この記事は「青年报」より転載
上海初の住宅買い取り・住み替えプロジェクトが静安で実施に入る
住み替えの行き詰まりを解消し、若者の賃貸負担を緩和する
記者 范彦萍
昨日の午後、上海市の初めての「住宅買い取り・住み替え」プロジェクトが静安区で正式に契約を完了しました。これにより、上海の中古住宅買い取りを用いた保租房（公的賃貸）試行における取り組みが、実質的な段階へと進んだことを示しています。
静安区の住民である施さんがこの方式の最初の恩恵を受ける人物となりました。宝山路にある40平方メートルの一戸建てセット住宅の旧住宅は、220万元の価格で区の保障房会社に買い取られます。この資金は特定の購入資金として扱われ、全額を用いて施さんは静安区の新築分譲住宅「誉静安」の3LDK（3部屋）の物件を購入し、「旧住宅の住み替え→新住宅への住み替え」の全プロセスが通しで完結するクローズドループを実現します。
今回静安で先行して実施に入った革新的な方式は、上海が住宅保障と民生の改善を実践するうえでの重要な取り組みであり、住民の住環境改善ニーズの新たな道を切り開くと同時に、中心市街地における保租房の物件確保にも新しいルートを提供します。 青年报记者 范彦萍
住み替え手順
1 住民が買い取り申請を提出する
2 政府が国有企業を導き、受け皿で支える
3 旧住宅の価値を評価する
4 買い取り契約を締結する
5 アップグレード版の住宅クーポン（房票）を交付する
6 物件を選ぶ
7 住み替え入居を完了する
買い取り基準
建築面積70平方メートル以下、総額400万元以内の、権利関係が明確な一戸建ての既存住宅（在庫物件）。優先的に、地下鉄（軌交）から3キロメートル以内で、周辺に産業パークがある物件を選びます。
初のクローズドループ契約が着地 国有企業が支え、住み替えの痛点を解消する
契約の現場では、施さんは順に、静安区保障房会社および新築分譲住宅の開発企業と、在庫物件の買い取り契約および住宅購入契約をそれぞれ締結しました。旧住宅の処分から新住宅の購入までの全プロセスが切れ目なくつながり、上海で最初に住宅買い取り・住み替えの政策によるメリットを受ける住民となりました。
「子どもが2人いて、元の住まいの広さは私たちにとって小さすぎます。」と施さんは記者に語りました。施さんが買い取られた住まいの物件は、静安区宝山路のエリアにあり、建築面積は40平方メートルです。築年数が古いため、昨年掲載してから問い合わせる人が少なかったのですが、この新しい方式を知った後、「住宅買い取り・住み替え」プロジェクトの評価を申請しました。買い取り総額は220万元で、全体の期間は1〜2か月ほどで、非常にスムーズでした。この資金は特定の購入代金として区分され、静安区内の新築分譲住宅の購入にのみ使用できます。何度も慎重に選んだ結果、施さんは「誉静安」プロジェクトの100平方メートル超の小型3LDKを選び、住環境を現実に改善しました。
今回静安で実施に入った住宅買い取り・住み替え方式は、上海が今年2月に開始した「中古住宅の買い取りを用いて保租房に充当する」試行の重要な成果です。静安は浦東区、徐汇区の3区とともに最初の先行・試行区域となりましたが、静安は先に最初の契約を完了し、この革新的な方式が正式に実運用段階へ入ったことを示しています。この方式は静安区保障房会社を実施主体とし、「政府の誘導、国有企業の実施、市場運用」の原則を厳格に順守します。買い取り対象は、区内で築年数が比較的古く、間取りがやや小さい既存住宅に重点を置き、さらに明確な買い取り基準も定めています。建築面積70平方メートル以下、総額400万元以内の権利関係が明確な一戸建てセットの既存住宅を対象とし、優先的に地下鉄（軌交）から3キロメートル以内で、周辺に産業パークがある物件を選びます。住民が新たに購入する新築住宅については、静安区内であることのみが要件で、価格には制限がありません。
静安区の住宅管理局副局長の何智勇は、従来の「先に売ってから買う」住み替え方式と比べて、この革新的な方式は住民の住み替えの核心的な痛点を的確に解消していると説明しました。従来の住み替えでは、取引期間が長いだけでなく、見積りが透明ではない、取引手続きが不確実といった問題もあり、住民はしばしば「旧住宅が売れないため新住宅を購入できない」という困難に直面します。一方、住宅買い取り・住み替え方式は国有企業が受け皿となって旧住宅の買い取りを完了し、手続きは公開で透明、運用は高効率で利便性が高いです。住民は先に静安区内の新築分譲住宅の希望物件および購入条件を確定し、その後で旧住宅の買い取り申請を提出できます。区の保障房会社が特定の住宅クーポン（专项房票）を発行し、住み替えを行うことで、「旧住宅の規範的な処置、新住宅の円滑な購入」というクローズドループを実現します。
複数の資金による保障で運転を下支え 中心市街地の保租房の不足を埋める
住宅買い取り・住み替え方式の順調な着地と継続的な推進には、整った資金保障体制が不可欠です。買い取り後の旧住宅は改造されたのち、すべて保租房の体系に組み込まれ、上海中心市街地における保租房供給の空白を効果的に埋め、民生の改善と住宅保障の双方に力を与えています。
何智勇は、買い取り資金を十分に確保し、コストを管理可能にするため、静安区は特別に複数の資金プールを設置し、「貨幣化されたデベロッパー配置資金＋企業自身の資金＋商業銀行の融資」という市場化された資金調達の枠組みを構築したと述べました。そのうえで中国建設銀行がプロジェクトに対し特定の金融支援を提供し、資金面から住宅買い取り・住み替え業務を後押しします。
中長期の資金バランスの観点では、プロジェクトは「投入、運営、還流（反哺）」の健全な循環メカニズムを構築します。旧住宅買い取りのための資金投入は、保租房の長期の家賃収益によって特定の形で回収され、家賃収益はすべてコスト回収とプロジェクトの継続的な発展のために用いられます。これにより実施主体の持続可能な運営が保証されるだけでなく、住宅買い取り・住み替え方式が自己により資金を生み出す（自前で循環する）能力を備えることにもつながり、単一の財政資金への依存から脱し、市場化された長期的な運用を実現します。
静安区閘北保障房会社の執行董事である蒋燕は、買い取り後の既存住宅は、静安区保障房会社が統一基準に基づいて標準化改造・機能の充実を行ったのち、すべて区レベルの保租房体系に組み込みます。同一エリアの市場家賃より低い価格で、転入の新市民、若者などのグループの賃貸ニーズを対象として定向保障し、親しみやすい家賃と質の高いサービスで、若者が負担できる高品質で住みやすい空間を作り出し、住宅保障事業の高品質な発展を後押しします。今回の初回の収蔵（買い取り）対象である宝山路の物件は、上海の内環内の中核エリアに位置し、立地上の優位性が際立ち、軌交3/4/8号線の駅に隣接し、徒歩圏で周辺の商業エリアにアクセスでき、生活関連の設備も整っています。建築面積40平方メートルは若者の賃貸ニーズに正確に適合し、改造後は中心市街地の質の高い保租房になります。
この方式は、中心市街地の保租房の調達における核心的な難題も解決します。「第十四五（2021〜2025）」以降、上海は保租房を47.7万戸手配し、定められた目標を上回って達成していますが、保租房の8割は中環（ミドル環状線）外にあり、市中心部での保租房の比率は低いままです。黄浦、静安、徐汇など中心市街地の質の高い保租房は、さらに「一部屋も手に入りにくい」という状況です。上海中心市街地である静安区は土地資源が逼迫しており、従来の新築による保租房方式では増分需要を十分に満たすことが難しくなっています。そこへ、既存の中古住宅を買い取り、保租房として活用することは、物件を効率よく拡張するための重要なルートとなります。報道によれば、「第十五五（2026〜2030）」の期間中、静安区は保租房の新規供給を約1.3万戸（戸数）追加する計画であり、住宅買い取り・住み替え方式はこの目標を実現するうえで重要な手段となる見込みです。新市民・若者が掲げる「仕事と生活のバランス（職住平衡）」という核心的な要求にも的確に合致します。
若者が負担できる
高品質で住みやすい空間をつくる
静安区で今回実施に入った住宅買い取り・住み替え方式は、市場関係者から「アップグレード版の住宅クーポン（房票）」と呼ばれていますが、この方式は上海がこれまで試行してきた房票制度とは本質的に異なり、市場に存在する既存の住宅資源を活性化するための新しい探求であり、都市の住宅資源の配置効率を高める重要な取り組みでもあります。
この方式の核心的な価値は、市場で流動性が低い老朽化した既存住宅を効果的に活性化し、「既存を活性化し、増分を最適化する」という目標を実現することにあります。この種の物件は築年数や間取りなどの問題により、市場での取引が難しくなりがちです。しかし、政府の誘導のもと国有企業が買い取り、これを質の高い保租房へと転化することで、既存物件の価値を再生させるだけでなく、中心市街地の住宅資源をより合理的に利用できるようになります。ひいては、都市の住宅資源配置効率を根本から引き上げます。
新築の保租房と比べると、既存住宅を買い取り改造して保租房にすることには、供給周期が短いという明確な優位性があります。紹介によれば、新築の保租房では通常2〜3年の建設期間が必要ですが、既存住宅を買い取った場合は、標準化改造を完了して運用に投入するまでわずか3〜6か月で済みます。これにより、保租房の有効供給までの時間を大幅に短縮し、中心市街地における供給ギャップを素早く埋めることができます。静安区保障房会社は、買い取ったすべての物件に対して専門的な改造を行い、統一して保障性賃貸住宅の体系の運営管理に組み込みます。身近な家賃と質の高いサービスで、若者が負担できる高品質で住みやすい空間を作り、住宅保障事業の高品質な発展を後押しします。
静安区の関係部門は、今回の初回契約を起点として、住宅買い取り・住み替えに関する関連政策を継続的に最適化し、取引プロセスをより具体化し、方式の普及と実施を深めていくとしています。今回の上海初の住宅買い取り・住み替えプロジェクトが静安に着地したことは、静安区の住民の住宅改善に新たな解決策を提供するだけでなく、上海が高品質な住宅保障体系を構築するうえで、再現可能で普及可能な実践事例となります。今後、方式が不断に整備されていくにつれて、より多くの住民が政策のメリットを享受できるようになり、中心市街地にさらに多くの質の高い保租房が登場することになります。これにより、上海が中心市街地の保租房調達の難題を解決し、住民の住宅改善型ニーズを満たすための新しいルートを探ることを後押しし、都市の住宅保障と民生の発展をより高い質で融合させていきます。
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