AIに聞く・深セン不動産開発Aは赤字脱却を「一時的な利益」に頼る。主力事業はいつになったら本当に黒字化できるのか？3月28日、深圳国資（国有資産）系の上場企業である深物业A（000011）が2025年の年次報告書を公表した。報告によると、同社は通年で売上高23.83億元を実現し、前年同期比で12.83%減少した。帰属する純利益は3388.51万元で、前年の赤字から黒字転換となり、増加率は103.04%に達した。表面的には、この深圳の老舗不動産デベロッパーが業績の低迷期を抜け出したように見える。しかしデータを分解すると、同社の収益は一時的な損益に依存しており、コアとなる主力事業は依然として損失に沈んでいることが分かる。**不動産開発事業が大幅に下落し、非経常の純利益でもなお赤字**売上面では、深物业Aの総収入は下落し、しかも中核となる事業構成のバランスの崩れが悪化している。2025年の不動産開発事業の売上高はわずか5.67億元で、前年同期比で43.52%と急落し、総売上に占める比率は36.71%から23.79%へと急低下し、業績を引き下げる主因となった。一方、物件管理事業の売上高は16.37億元で、前年同期比2.68%増となり、総売上に占める比率は68.70%まで上昇し、売上の「基本盤」となった。しかし物件管理事業の伸びは力不足で、不動産開発の下落を相殺することが難しい。不動産運営事業は31.86%増となったものの、売上高は1.79億元にとどまり、比率は8%未満で、全体業績への寄与は限られている。さらに、深物业Aの本業以外の収入は9098.32万元で、前年同期比43.24%増だった。主力の縮小と本業以外の比率の上昇が示されており、同社の事業転換が円滑に進まず、成長の原動力が不足している問題が浮き彫りになっている。注目すべきは、深物业Aの2025年の「非経常（控除後）の帰属純利益」もなお赤字であることだ。年次報告書によると、同社の2025年の非経常控除後の純利益は-1238.64万元で、2024年の-13.29億元からは99.07%の改善（赤字幅の縮小）となった。非経常の損益が、深物业Aの黒字を支える中核となっている。年次報告書によると、2025年の同社の非経常損益の合計は4627.15万元。その内訳は、非流動資産の処分による利益3853.86万元、政府補助1081.30万元で、両者合計の比率は9割超となっている。まさにこの一度きりの利益があったからこそ、同社は帳簿上の黒字を実現できたのだ。この部分の本業以外の収益を除けば、同社の主力事業は黒字どころか、むしろ継続的に赤字であり、収益の質は懸念される。**営業キャッシュフローが逼迫、債務返済の負担が高止まり**さらに厳しいのは、深物业Aのキャッシュフロー問題だ。年次報告書によると、2025年の深物业Aの営業活動によるキャッシュフローの純額は-20.86億元で、2024年の-14.24億元からさらに悪化し、前年同期比で46.49%減少した。そして直近3年の同社の営業活動による純キャッシュフローは継続してマイナスとなっている。資金圧力の緩和のため、深物业Aは資金調達を強化し、2025年の資金調達活動によるキャッシュフローの純額は28.11億元で、前年同期比で800.02%の大幅増となった。加えて、2023年から2025年にかけて同社の資産負債率はそれぞれ72.31%、78.88%、79.04%であり、業界の高水準にある。高い負債に加えてキャッシュフローが逼迫しており、資金繰りのリスクは継続して積み上がっている。収益力の面では、深物业Aの粗利益率は前年同期比で9.40ポイント上昇し27.11%となったが、純利益率は0.20%にとどまり、ほぼ損益の境界線上にある。この数値は、同社の費用管理が機能していないことを映し出している。2025年の販売費、管理費、財務費の合計は4.16億元で、3費用が売上高に占める比率は17.45%に達し、前年同期比で29.16%増となっており、大きく利益の余地を侵食している。業界関係者は、不動産業界が深く調整される局面において、資産の処分や補助金の取得だけで収益を維持しても、長期的な発展を支えることは難しいと指摘している。今後、同社が不動産開発事業の収益安定を実現し、主力事業の利益能力を引き上げ、キャッシュフローの状況を改善できない場合、業績の「持ち直し」は続きにくいだろう。取材・執筆：南都湾財社 記者 邱墨山
深物业A年報の黒字転換の裏側：主業縮小、キャッシュフロー危機、債務返済圧力高まる
AIに聞く・深セン不動産開発Aは赤字脱却を「一時的な利益」に頼る。主力事業はいつになったら本当に黒字化できるのか？
3月28日、深圳国資（国有資産）系の上場企業である深物业A（000011）が2025年の年次報告書を公表した。報告によると、同社は通年で売上高23.83億元を実現し、前年同期比で12.83%減少した。帰属する純利益は3388.51万元で、前年の赤字から黒字転換となり、増加率は103.04%に達した。表面的には、この深圳の老舗不動産デベロッパーが業績の低迷期を抜け出したように見える。しかしデータを分解すると、同社の収益は一時的な損益に依存しており、コアとなる主力事業は依然として損失に沈んでいることが分かる。
不動産開発事業が大幅に下落し、非経常の純利益でもなお赤字
売上面では、深物业Aの総収入は下落し、しかも中核となる事業構成のバランスの崩れが悪化している。2025年の不動産開発事業の売上高はわずか5.67億元で、前年同期比で43.52%と急落し、総売上に占める比率は36.71%から23.79%へと急低下し、業績を引き下げる主因となった。
一方、物件管理事業の売上高は16.37億元で、前年同期比2.68%増となり、総売上に占める比率は68.70%まで上昇し、売上の「基本盤」となった。しかし物件管理事業の伸びは力不足で、不動産開発の下落を相殺することが難しい。不動産運営事業は31.86%増となったものの、売上高は1.79億元にとどまり、比率は8%未満で、全体業績への寄与は限られている。
さらに、深物业Aの本業以外の収入は9098.32万元で、前年同期比43.24%増だった。主力の縮小と本業以外の比率の上昇が示されており、同社の事業転換が円滑に進まず、成長の原動力が不足している問題が浮き彫りになっている。
注目すべきは、深物业Aの2025年の「非経常（控除後）の帰属純利益」もなお赤字であることだ。年次報告書によると、同社の2025年の非経常控除後の純利益は-1238.64万元で、2024年の-13.29億元からは99.07%の改善（赤字幅の縮小）となった。
非経常の損益が、深物业Aの黒字を支える中核となっている。年次報告書によると、2025年の同社の非経常損益の合計は4627.15万元。その内訳は、非流動資産の処分による利益3853.86万元、政府補助1081.30万元で、両者合計の比率は9割超となっている。まさにこの一度きりの利益があったからこそ、同社は帳簿上の黒字を実現できたのだ。この部分の本業以外の収益を除けば、同社の主力事業は黒字どころか、むしろ継続的に赤字であり、収益の質は懸念される。
営業キャッシュフローが逼迫、債務返済の負担が高止まり
さらに厳しいのは、深物业Aのキャッシュフロー問題だ。年次報告書によると、2025年の深物业Aの営業活動によるキャッシュフローの純額は-20.86億元で、2024年の-14.24億元からさらに悪化し、前年同期比で46.49%減少した。そして直近3年の同社の営業活動による純キャッシュフローは継続してマイナスとなっている。
資金圧力の緩和のため、深物业Aは資金調達を強化し、2025年の資金調達活動によるキャッシュフローの純額は28.11億元で、前年同期比で800.02%の大幅増となった。加えて、2023年から2025年にかけて同社の資産負債率はそれぞれ72.31%、78.88%、79.04%であり、業界の高水準にある。高い負債に加えてキャッシュフローが逼迫しており、資金繰りのリスクは継続して積み上がっている。
収益力の面では、深物业Aの粗利益率は前年同期比で9.40ポイント上昇し27.11%となったが、純利益率は0.20%にとどまり、ほぼ損益の境界線上にある。この数値は、同社の費用管理が機能していないことを映し出している。2025年の販売費、管理費、財務費の合計は4.16億元で、3費用が売上高に占める比率は17.45%に達し、前年同期比で29.16%増となっており、大きく利益の余地を侵食している。
業界関係者は、不動産業界が深く調整される局面において、資産の処分や補助金の取得だけで収益を維持しても、長期的な発展を支えることは難しいと指摘している。今後、同社が不動産開発事業の収益安定を実現し、主力事業の利益能力を引き上げ、キャッシュフローの状況を改善できない場合、業績の「持ち直し」は続きにくいだろう。
取材・執筆：南都湾財社 記者 邱墨山