一季度地方出台公积金新政超60次 楼市風向變了？

各地公積金の新制度が相次いで導入されており、不動産市場を安定させる重要な手段になっている。

4月1日から、杭州で正式に公積金の新制度が施行され、住宅公積金の最高貸付額を大幅に180万元まで引き上げた。3月31日には海南が、納付者は公積金を引き出して、子どもがいる家庭の「初めてのマイホーム（家庭首套房）」の購入を支援するために利用できると明確化した。3月24日には成都が、段階的に公積金ローンの利用回数制限を撤廃するとする政策を公表し、未完済の公積金ローンが名義上にない納付者は申請できるとした。2月25日には上海が、公積金ローンの最高貸付額を160万元から240万元に引き上げ、上乗せ（上浮）政策を加えることで最高で324万元まで借りられる……

中指研究院の統計によると、1四半期（第1四半期）に全国の各省・各市・各県で公積金関連の政策が60回超、各地の不動産関連政策全体の延べ回数に占める割合は約38%に達し、各地が不動産政策を最適化する際の中核的な取り組みとなっている。貸付額の引き上げ、ローン回数の認定の最適化、引き出しと利用範囲の拡大、納付政策の整備などが、各地の公積金新制度の主な最適化方向だ。これに加えて、1四半期に各地は、購買需要の活性化、在庫の消化、既存在庫の運用開始といった目標に沿って、制限的な政策の最適化、住宅購入補助金の支給、都市更新の関連支援政策の整備、保障性住宅（社会的住宅）関連政策の最適化などの分野にも焦点を当て、関連政策は約100回に上った。

政策が下支えし、さらに春節（旧正月）連休後の市場が修復するという二つの作用の下で、3月の主要都市の取引は段階的に持ち直した。克而瑞のデータによると、3月の主要50都市の新築住宅の販売面積は1100万平方メートルまで上昇し、前月比で大幅に89%増加した。中指データでは、3月の20都市の中古住宅の取引は14.8万戸で前月比119%増となり、春節後の中古住宅の取引量はすでに5週連続で前月比が回復している。しかし、現時点で不動産市場全体は依然として調整局面にあり、都市の規模・力の違いによる分化の特徴が比較的はっきりしている。

取材に応じた専門家によれば、今後は需要側で各地が、初婚・初産家庭や多子女家庭への住宅支援の強化を見込んでおり、公積金制度の改革を継続して深化させる。中核都市では、引き続き制限的な政策の最適化が行われる見通しだ。

公積金の新制度が相次いで導入される

先ごろ、杭州の公積金新制度「杭八条」が正式に発表された。最高貸付額と倍率の引き上げ、貸付額の上乗せ（上浮）優遇の引き上げ、ローンの適用件数（住宅ローンの回数）の認定の最適化、新たに住宅購入に係る契税の支払いおよび物件管理費（物件費）を公積金から支払う支援の追加、購入・建設住宅に関する引き出しの時期制限の緩和、家庭の世代間互助による引き出し範囲の拡大など、複数の面を含み、政策の力の入れ方が際立っている。

新制度によると、杭州の公積金ローンの最高貸付額は130万元から180万元に引き上げられ、職員本人が借りられる上限は最高90万元だ。同時に、職員本人が借りられる上限額の算定倍率は15倍から20倍に調整される。さらに新市民・若者の家庭においては、住宅ローン貸付額の上乗せを20%増とするケースが追加される。多子女家庭では、上乗せ割合を20%から50%に引き上げる。上乗せ優遇の適用は回数制限を受けず、異なる上乗せタイプはより高いものを選んで重ねて適用でき、最大の重ね上乗せ割合は70%となり、306万元に到達する。

ローンの件数（回数）認定に関しては、「杭八条」が明確化している。職員の家庭が「初めての自住（首套）」または2戸目の自住住宅を購入して公積金ローンを申請する際、元の住宅で公積金ローンを利用して購入した住宅がすでに売却されている場合、これに応じてローン回数を相応に減らすことができる。

杭州ベイクー研究院院長の上官剣氏は、21世紀経済報道の記者に対し、ベイクー杭州拠点のデータによると、昨年以降、住宅売買の単件取引のうち約29.8%が公積金ローンを使用しており、公積金ローンのみを使う単件取引の割合は昨年1月の6.6%から現在の10.7%へと上昇していると述べた。今から今年にかけての新規成約の単件取引の内訳を見ると、200万元以内と300万元以内がそれぞれ57.5%、76.9%を占める。新制度が導入された後、今後杭州の大多数の家庭は公積金ローンを利用することで、住宅購入資金の圧力を大幅に軽減できる。

公積金の引き出しと利用範囲を拡大することも、今回の杭州の新制度の重要なハイライトだ。新たに、公積金を引き出して住宅購入に係る契税の支払いを行うことを支援し、また杭州の自住住宅の物件管理費（物件費）を引き出し対象にする。これは杭州が初めて物件管理費を公積金の引き出し範囲に組み込むものだ。同時に、家庭の世代間互助による引き出し範囲は、従来の「購入者の直系親族間」から、納付者の配偶者、双方の両親、子どもとその配偶者へと拡大された。

上官剣氏は、今回の杭州の公積金新制度は、あらゆる種類の住宅需要への精密な支援を体現しており、特に若者の新生活、いわゆるファースト需要（剛需）および「剛改」（住み替え・改善需要）といった中核需要に焦点を当てていると考えている。現在の「小陽春」（春の追い風）の重要な局面でこの政策が打ち出され、さらに杭州の既存の各種緩和政策が重なることで、あらゆる購買需要の一層の解放を促すのに資するだろう。

「杭八条」は、近時の各地の公積金新制度の典型例として、政策の強度とカバー範囲が強い模範的意味を持つ。中指データによると、今年の第1四半期に全国各地が打ち出した公積金関連政策は60回超であり、不動産関連政策の中での比率が最も高い。そのうち約半数の政策が3月に集中して打ち出されている。公積金ローンの貸付額の引き上げ、ローンの引き出し回数の最適化、引き出しと利用範囲の拡大などが、各地の政策最適化の主な着地点となっている。

各地の新制度は引き続きフォローされている。2月25日、上海は公積金ローンの最高貸付額を160万元から240万元に引き上げた。上乗せ（上浮）政策を加えることで最高324万元まで借りられる。3月24日、成都は公積金ローンの利用回数制限を段階的に撤廃し、名義上に未完済の公積金ローンがなければ申請できる。3月31日、海南は、公積金納付者は子どもが家庭の初めてのマイホームを購入することを支援するために、公積金を引き出せると明確化した。

「公積金政策の調整は、各地が剛需層の住宅購入コストを引き下げ、市場の予想を安定させるための、直接的で有効な政策手段になっており、とりわけ剛需層へのけん引効果が非常に明確だ。」58安居客研究院院長の張波氏は21世紀経済報道の記者に対しこう述べた。

住宅購入支援に加えて、各地は公積金の利用シーン（用途）も引き続き広げている。

3月31日、安徽省の省直（省の直轄）住宅公積金管理分センターが新制度を公布し、物件管理費、都市更新による住宅改造の個人費用、住宅購入の契税、住宅の特別修繕積立金、そして重篤疾病に関する公積金の引き出し範囲を拡大し、重大疾病の引き出しにも対応すると明確化した。成都の公積金新制度では、重篤疾病に関する引き出しへの支援をさらに強化している。納付者本人、配偶者、両親、子どもが重大疾病にかかった場合、公積金口座の利用可能残高の全額を医療費の支払いに充てるための引き出しを申請でき、引き出し回数も制限されない。また、公積金で駐車スペース（車位）を購入するための引き出しも支援し、1台分の駐車スペースごとの引き出し総額の上限は10万元を超えない。

張波氏は、公積金政策が中核都市で実施されることは、市場の予想を修復し、購入検討者が様子見から積極的に購入に踏み出すことを促し、市場の活発度を高めるうえで、より大きな効果をもたらすと指摘する。マクロの観点から見ると、今回（杭州を代表とする）の公積金政策の最適化は、本質的には住宅公積金制度の体系的改革が、不動産の新たなサイクルの局面で始動することである。政策は、賃貸と購入の双方を並行する方向や、全ライフサイクルの居住保障への転換に向け、加速している。引き出しのシーンの拡大、親族間の相互扶助、全国でのオンライン手続（通办）、柔軟就業者の納付拡大などの施策が同時に推進される。

3月の主要都市の取引は前月比で大幅増

公積金関連政策を含め、1四半期に各地が打ち出した住宅・不動産市場政策は約160条だった。公積金政策に加えて、制限的政策の最適化、住宅購入補助金の支給、「良い住宅（好房子）」の建設の推進、都市更新の加速なども、今年以来の各地の政策最適化における重要な方向性だ。

制限的政策の最適化の面では、2月25日、上海が住房（住宅）に関する購入制限政策をさらに減らす文書を発表した。非上海戸籍の居住者が外環内の住宅を購入する際に必要となる社会保険または個人所得税の年数要件を、1年以上に短縮した。また、条件を満たす非上海戸籍の居住者が外環内でさらに1戸購入できるよう支援することも示し、条件を満たす上海市の居住証を持つ層は上海で購入できると明確にした。この新制度の実施は、上海の外環内の住宅需要の対象層を直接拡大し、購買需要のより細かな形での放出を促進する。

住宅購入補助金の支給の面では、最近杭州の拱墅区、蕭山区、余杭区、臨平区、錢塘区、臨安区の6区で、住宅購入補助金や「購入＋消費券」補助金の政策が集中して打ち出されている。最高補助は10万元/戸で、一部地域ではさらに団体購入（グループ購入）の割引が上乗せされる。今年に入ってから、南京も人材住宅クーポン（人材房票）補助の基準を明確化し、大専以上の学歴で補助を受けられる。補助基準は少なくとも3万元から少なくとも15万元までの範囲で、これに加えて各区がさらに補助の強度を引き上げている。

さらに、今年は多くの都市で都市更新の関連支援政策が加速して導入されており、多くの地域で都市更新の中長期行動計画や5年の専門計画が打ち出されている。中指研究院指数研究部の総経理である曹晶晶氏は21世紀経済報道の記者に対し、これらの関連支援政策の実施は、企業の開発における参入障壁を下げ、審査・承認手続きを簡素化し、都市更新プロジェクトの推進を加速させ、都市の発展活力をさらに活性化するのに役立つと述べた。

一連の政策の後押しの下で、春節連休後の各地の住宅市場は回復基調を示している。北京市住建委（住宅・建設委員会）のデータによると、3月の北京の中古住宅のネット署名（網签）件数は19886戸で、前月比144.6%増、前年比3.4%増となり、直近約15か月で最高の水準を記録した。上海鏈家研究院のデータでは、同時期の上海の中古住宅の取引戸数は3.1万戸で、今年1月から37%増、前年比で6%増だった。

より広い範囲で見ると、中指研究院が重点的にモニタリングしている20都市の中古住宅は、3月の成約が14.8万戸で、春節後の中古住宅の取引量はすでに5週連続で前月比が回復している。3月第4週（3月23日—29日）の成約は、2025年以来の週次新高値に達した。新築住宅市場も同様に好調で、克而瑞のデータによれば、3月の主要50都市の新築住宅の成約面積は1100万平方メートルに達し、前月比で大幅に89%増加した。

ただし、3月の成約が前月比で大幅増となったのは、2月に春節連休の影響で市場の動きが比較的落ち着いていたという要因もあるためだ。現時点で不動産市場全体は依然として調整の最中にある。中指データによると、3月の主要30都市の新築住宅の成約面積は前年比で7%減、1四半期では前年比21%減となっている。3月の20都市の中古住宅の成約戸数は前年比2.5%減、1四半期では前年比4.1%減だった。市場の回復の土台はなお一段と固める必要があり、市場の持ち直しには政策の継続的な手当てが求められる。

今年の政府活動報告は、不動産市場を安定させることに力を入れるべきだと明確に示している。地域の状況に応じた対策で「増分を抑制し、在庫を解消し、供給を最適化」し、多様なチャネルで既存の商品住宅の活用を進めることを探り、既存の商品住宅の買い取りを奨励して、重点的に保障性住宅に活用する。住宅公積金制度の改革を深化させる。そして、保障性住宅の供給を最適化すること、「良い住宅」建設を推進すること、不動産企業の債務リスクの解消、そして不動産発展の新しいモデルの発展などをめぐって手配（展開）を行う。

張波氏は、短期的には、一線都市の制限的政策にはなお最適化の余地があり、市場の成約や在庫消化の進捗に応じて、動的に微調整される可能性があると見ている。購入制限、融資制限、販売制限などの各局面で引き続き精密に緩和し、合理的な剛需および改善需要の解放を重点的に支援する。各地も「5月1日」などの重要な消費ウィンドウを逃さず、政策の投入量を集中して強化し、不動産企業の優遇・販促活動を加えて、政策と市場の共振効果を形成する。さらに、政府による在庫商品住宅の買い取り（収储）や、住宅の「古いものから新しいものへ買い替え（以旧换新）」の推進といった施策が加速して実施されることで、一方では在庫を効果的に消化し、需給構造を最適化し、他方では中古住宅と新築住宅の流通チェーンをつなぎ直し、実際に市場の予想を安定させ、住宅購入の信頼を高め、できるだけ早く市場の下げ止まりと回復を促す。

「第15次五か年（十五五）」の期間を見据えると、曹晶晶氏は、住宅政策と人口政策を組み合わせることが重要な方向になると考えている。初婚初育家庭（初めての結婚・出産を経験する家庭）や多子女家庭は、政策の重点的支援対象になることが期待される。公積金政策の最適化は、住宅保障を強化する重要な起点であり続ける。供給側の政策は、増分の抑制、在庫の解消、供給の最適化という考え方を継承し、在庫の活用、都市更新などの関連支援政策は、より早い実施が見込まれる。

（作者：李莎　編集：李博、鄭玮）

（編集：文静）

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