Zillowの(Z) AI推進は脅威ではなく堀を築く

ZillowのZ -2.15% ▼ 人工知能（AI）による推進は、混乱リスクというよりは堀（モート）を築く動きに見えます。米国における主要なデジタル不動産プラットフォームである同社は、この変化の恩恵を受けるのに適した位置にあります。株価は年初来でほぼ40%下落していますが、住宅とAIの両方について、市場は悲観的になりすぎていると思います。私の見方では、この売りの動きは、AIの導入が進むにつれて戦略的位置づけが実際に強まるかもしれないプラットフォームビジネスにとって良い機会を生み出しました。

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私はZillowに強気です。というのも、同社は、物件情報の上にチャットボットを単に重ねるのではなく、検索、内見、融資、エージェントの業務フロー全体でエンゲージメントを深めるためにAIを活用しているからです。

ZillowのAIの要点は検索だけでなくワークフロー

Zillowに関する弱気のAI論は、かなりシンプルでした。大規模言語モデル（LLM）が住宅に関する質問に答えられるなら、ユーザーはもはや不動産ポータルを必要としないかもしれない、というものです。理屈としてはそれっぽく聞こえますが、実際の住宅の道のりがどれほど複雑で断片的か、という点を見落としています。不動産は単に物件を表示することだけではありません。閲覧から内見へ、さらに融資、エージェントとのつながり、書類、そして最終的な取引完了まで、消費者を導くことが本質です。

そこでZillowの優位性がはっきりします。同社が3月に開催した最近のAIサミットで、経営陣は、自社の堀が単なる掲載データではない、という考え方に強く踏み込みました。掲載データは表面上はコモディティ化して見えることがあります。しかし本当の強みは、より深いファネルにあります。内見インフラ、エージェントの業務フロー支援ツール、融資シグナル、リッチメディア、消費者の意図データ、そして住宅の道のり全体にわたる統合です。こうした点は、水平型のAIプラットフォームがまねしにくいものです。

この違いは重要だと思います。Zillowは一般的な検索において人気のAIモデルを「打ち負かす」必要はありません。消費者が真剣になった後に、最も役に立ち、実行につながる住宅プラットフォームであり続ける必要があるだけです。不動産のような、摩擦が大きく、意思決定の重みが大きい領域では、価値はまさにそこにあります。

新しいAIツールはプロモーション的ではなく実用的に見える

最近のプロダクト発表で私が心強く感じたのは、Zillowが実際のボトルネックに対処するAIツールに注力している点です。同社の新しいAIモードは、住宅購入者に、より会話的な形で検索し、手頃さに関する質問をし、物件を比較し、そして自分が望むものを絞り込む手段を提供します。これは小さな改善に聞こえるかもしれませんが、戦略的に重要です。というのも、初期段階のエンゲージメントが他所に流出するのではなく、消費者をZillowのエコシステム内に留めるのに役立つからです。

一方でプロ向けの側面では、Follow Up BossとZillow Workspaceがより面白い話かもしれません。これらのツールは、エージェントがリードを優先付けし、フォローアップを自動化し、To-doリストを生成し、そしてZillowのネットワーク全体における顧客行動をよりよく理解できるように設計されています。これは派手ではありません。それでも大きく意味を持つ可能性があります。というのも、デジタル需要をクローズされた取引に転換する際の最大の制約の一つが、エージェントの生産性だからです。

Zillowはまた、Instant Floorplanを導入し、3Dツアーや可視化ツールを含むリッチメディアのスタックも引き続き改善しました。繰り返しますが、これらはSFではありません。実用的なツールであり、物件情報をより役立つものにし、独自のコンテンツを生み出し、そして大規模にまねしにくい形でZillowの消費者体験を改善します。

なぜAIがZillowの堀を強化し得るのか

私にとって最も重要な結論は、AIがZillowを脅かすというより、むしろそのプラットフォーム戦略を強化しているように見えることです。同社の見立ては、AIが既存のオーディエンスのより多くを実際の取引へと転換するのに役立つ、というものです。Zillowはすでに住宅消費者に対して大きなシェアに到達していますが、取引シェアはその水準を大きく下回っています。だからこそ、これは重要になり得ます。

AIモードがより教育された消費者を生み、Follow Up Bossがより効率的なエージェントを生むなら、Zillowは価格に大きな転換を迫られることなく、コンバージョンを高められます。これは非常に魅力的な状況です。つまり、AIの機会は、ファネル効率の改善、既存トラフィックのより強い収益化、そしてZillowのツールをすでに使っているプロに対するシェア獲得の形で現れる可能性がある、ということです。

また、ここで市場が最初者（ファーストパーティ）のデータの重要性を過小評価しているとも思います。Zillowには掲載情報だけがあるわけではありません。行動シグナル、内見データ、融資に関するタッチポイント、賃貸の稼働、エージェントの業務フローデータ、そしてますますリッチになっているビジュアルコンテンツがあります。これらの資産は、より良い縦型AI体験（vertical AI experiences）を学習させるのに役立ちます。住宅では、こうした文脈が、一般的な言語能力よりもはるかに重要になるかもしれません。

Zillowプレビューがもう一つのオプション性を追加

私が前向きな理由はAIだけではありません。Zillowプレビューも、物語をより面白くします。この機能により、提携しているブローカレッジが、複数掲載サービス（MLS）に出る前にZillow上で住宅を宣伝できます。これにより、Zillowはより独占的な在庫を得られ、買い手と売り手の双方にとってプラットフォームの有用性が高まります。

これは重要です。というのも、市場の大きな懸念の一つは、プライベートな掲載ネットワークの台頭で、それがZillowの消費者に対する関連性を弱め得るのかどうかです。ですがZillowは適応しています。同社は規模とトラフィックの優位性を使って、ブローカーが実際に使いたいと思っているような、コンプライアンスに適合したプレマーケット商品を作ろうとしています。

より大きなポイントは、短期の経済性だけではありません。オプション性です。掲載の流通がより断片化したとしても、Zillowはうまく位置づけられているように見えます。買い手は、最も幅広く、最も役に立つマーケットプレイスを引き続き求めるからです。従来の掲載システムが維持されるなら、Zillowは依然として勝ちます。発見とエンゲージメントにおけるデフォルトの行き先であり続けるからです。かなり良い布陣です。

ウォール街の見方

TipRanksによれば、Zillowは現在、ホールドのコンセンサス評価を持っており、買いが2、ホールドが6、売りは0です。8人のウォール街のアナリストによる12か月の株価目標に基づくと、平均の目標株価は$78.20であり、直近の株価$40.49から93.13%の上振れを示唆しています。

結論

Zillowは、多くの投資家が恐れているような形でAIによって破壊されているわけではありません。むしろAIは、住宅の道のりにおける最も価値の高い部分を同社がよりしっかり押さえるのに役立っているように見えます。検索、内見、エージェントの業務フロー、そしてリッチメディア周りの新ツールは、私にとっては堀を強化するプロダクトのように見えます。特に、Zillowの規模、ファーストパーティデータ、そして拡大するプロ向けの統合と組み合わさる場合はなおさらです。

私はZillowに強気です。株価は年初来でほぼ40%下落していますが、市場は抽象的なAIの恐れにばかり焦点を当てていて、ZillowがAIを使ってプラットフォームをより有用に、より統合的に、そして最終的により価値あるものにしていく実務面が十分に見えていないと思います。

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