政策発動 必需品の市場参入 成約増加 北上広深の不動産市場に「小さな春」が訪れる

取引が持ち直し　価格がわずかに上昇　300万元未満の取引が6割超

『証券時報』記者　張達

ちょうど先月（3月）が終わったばかりで、北京の中古住宅の取引量は明らかに増加している。中原地産研究院の統計によると、3月の北京の中古住宅のオンライン契約（網签）件数は19886戸で、前月比144.6%増、前年同月比3.4%増となり、直近15か月で最高水準だ。

複数の取材対象となった不動産仲介業者は、『証券時報』記者に対し、最近の北京の中古住宅の取引量が持ち直し、取引期間がはっきりと短縮され、価格もほんの少し上がっていると述べた。

「最近は北京全体が持ち直していて、取引量がかなり増えた。今、多くの団地（小区）が物件不足の状態にあるんです。」ある大手不動産仲介の北京通州区の店舗スタッフは『証券時報』記者にこう語った。「前にあった安い“良い物件”はもう売り切れてしまった。いま新たに登録される、標準的な間取りの物件でも、階数が特別に低いとか間取りが特別に悪いとかでない限り、前回の成約価格より10万〜20万元ほど上乗せしても、すぐに売れてしまうんです。」

別の大手不動産仲介の北京東城区の店舗スタッフは『証券時報』記者に、最近は学区物件の成約が比較的多いと伝えた。

「うちの店は3月に17〜18件契約しました。以前の倍くらいです。」別の不動産仲介（豊台区の店舗）のスタッフが『証券時報』記者に語った。「最近は顧客が増えて、成約が持ち直している。1戸当たりの総額は、どの物件も微増で、だいたい10万〜18万元程度の上乗せです。」

3月の北京の中古住宅市場の表れについて、北京鏈家（Lianjia）研究院のアナリストであるLeng Hui（冷会）は『証券時報』記者の取材で「非常に良い」とし、取引量は直近15か月で最高水準である一方、価格面は全体としておおむね安定しており、年初の一段の時期と比べるとやや上昇、底割れを止めて回復する局面の持続は良好だと考えている。

『我爱我家（Wai’aiwojia）』研究院は、3月31日、北京の不動産の単日オンライン契約（網签）件数が1422戸に達し、2023年4月以来の約3年での単日成約量の新高値となり、北京の中古住宅市場の復調が直感的に示されたと指摘した。さらに重要なのは、この今回の持ち直しが、数量の着実な増加だけでなく、価格面でも同時に良い方向へ向かっていることだ。国家統計局のデータによると、2月の北京の中古住宅価格指数は前月比0.3%上昇し、いち早く底割れを止めて回復した。『我爱我家』の成約データを見ると、3月の北京中古住宅の成約単価は2月の安定したトレンドを引き継ぎ、「量が増えて、価格が安定」という良好な復調の構図が形成された。

3月に北京の不動産市場が持ち直した理由について、Leng Huiは主に2つあると考えている。1つ目は季節要因で、毎年旧正月後のこの時期は、市場が急速に回復する“ゴールデン期”で、いわゆる“春の小陽春（小陽春）”と呼ばれるものだ。2つ目は政策の後押しで、昨年12月下旬に打ち出された各種の政策最適化の取り組み（例：購入制限の緩和、セカンド住宅ローン条件の最適化、増値税率の引き下げなど）が市場の信頼を効果的に押し上げると同時に、一部の購入需要も呼び起こした。こうした新規需要は3月にかけて徐々に実際の取引へ転化していった。

“実需（必要需要）”の層が集中して市場に入ることが、今回の“小陽春”相場の重要な支えとなった。『我爱我家』のデータによると、3月は、300万元以下の中古住宅の成約量が同時期の中古住宅総量の66.3%を占め、前年同期比で19.1%上昇している。総額の低い物件が成約の主力だ。

北京の中古住宅市場の“ 小陽春（小陽春）”が持続するかどうかについて、中原地産のチーフアナリストである張大偉は、今後の見通しとして、3月の“ 小陽春”の後、4〜5月にかけて取引は慣性的に落ち込む見込みだが、その後の市場動向は政策トレンド次第だと考えている。

今後を展望すると、『我爱我家』研究院は、不動産市場はここ数年の深い調整を経ており、中核の「不動産市場の安定に注力する」という配置の下で、すでに新しい段階へ歩み始めているとしている。北京は一線都市であり、都市の基礎条件は比較的良好で、“底割れを止めて回復する”相場は継続する可能性があり、北京の不動産市場の安定的で健全な発展を後押しすると期待される。

複数の指標が目覚ましい　“沪七条”が不動産市場を活性化

『証券時報』記者　陳雨康

2月25日に発表された“沪七条”政策と、伝統的な旺季（繁忙期）効果による押し上げを受け、上海の不動産市場は“基盤を作り、安定化させる”段階に入り、3月には不動産市場の“小陽春”を迎えた。たった今終わった3月、上海の中古住宅の募集価格は底割れが止まり、上向きに転じており、中古住宅の段階的な成約量は数年ぶりの高水準となった。

克而瑞（CRIC）によると、上海の3月の中古住宅成約量は3万戸を超え、“ゴールデン3月”に値する。3月29日までに、中古住宅の成約量は連続3週で記録を更新し、当週のオンライン契約（網签）件数は7732戸で、直近5年で最高の週次成約量となった。その内訳として、3月28日（土）のオンライン契約は1585戸で、直近5年で最高の土曜および単日成約件数の記録を更新した。3月29日（日）のオンライン契約は1442戸で、直近5年で最高の“日曜の成約件数”の記録を更新した。

成約件数が大幅に増えただけでなく、上海の不動産市場の価格も底割れからの反発を示し、“量と価格が同時に上昇”という重要なシグナルが現れた。中指研究院の提供データによれば、3月の上海の中古住宅の募集平均価格は前月比上昇し、それまでの33か月連続の下落局面を終えた。

4月1日午後、証券時報記者は上海市浦東新区の不動産取引センターを訪れた。当日は平日だったが、3階の不動産登記取引ホールは依然として人の声が絶えず、購入者、不動産仲介、家主などの出入りは目まぐるしい。大スクリーンの表示では、当日の発券数（番号発行量）および業務受理数はいずれも900を超えていた。

手続きを手伝う不動産仲介の劉マネージャーは『証券時報』記者に対し、「3月中旬以降、取引センターはいつもこんなににぎわっている状態です。“沪七条”の新政策が実施された後は、これまで資格やローンで引っかかっていた多くの顧客が動き出しました」と述べた。

その後、『証券時報』記者は北蔡鎮（北蔡タウン）を訪れた。同鎮は上海浦東の内環と中環の間に位置し、地区内には実需、改善、中高級などさまざまなタイプの住宅が含まれ、浦東新区で人気の高いエリアの一つである。「私たちのところの来客数は、内環のいくつかの人気エリアと比べると、全体としてはまだ落ち着いています。午後に一組の顧客を案内し終えたところですが、400万元前後の2戸（2-bedroom）の物件を見に来たお客さんで、価格はまだ高いと感じていて、もう少し様子を見たいと言っていました。」北蔡で8年間中古住宅の販売をしている営業マネージャーは『証券時報』記者にこう述べた。「北蔡エリアの顧客層は、周辺で働く会社員や改善層が中心です。新政の後は問い合わせ量が増えましたが、実際の成約スピードは大きくは速くなっていません。“家主の提示価格は揺らがない”ので、値引き余地は年初ほど大きくありませんが、買い手側にも普遍的に様子見の心理があります。データを見ると全市の成約量は確かに増えていますが、私たちのエリアでは、熱がゆっくりと波及している感覚で、4月になってからよりはっきり“熱さ”を感じ取れるのかもしれません」と彼は言った。

今回の上海の不動産市場の“小陽春”局面では、実需の層が購入の中核的な力となっている。複数の第三者機関の試算によると、3月の上海で総額300万元以下の中古住宅の成約比率は6割を超えた。前半月では、総額300万元以下の中古住宅の成約比率は7割を超えていた。

中指研究院の上海アナリスト、張翔氏は『証券時報』記者に「沪七条は需要を精密に放出し、さらに2月初旬の“三区”（複数区）の中古住宅買い取りの試験（リパーチェス）も重なって、“老破小”（古くて狭い住宅資産）に明確な出口ルートと価格のアンカーを与え、市場の期待を効果的に安定させた」と述べた。

今後の見通しについて、上海易居不動産研究院の副院長、厳跃进（イェン・ユエジン）は、実需の活発さは改善型需要による“古いものを売って新しいものに替える（売旧買新）”を実現する前提を作ることになると述べた。今後数か月で市場の熱がより広がり、伝播していくと見込まれ、中高級の改善型需要やハイエンド住宅市場の成約も押し上げられる見通しだ。総じてみれば、中古住宅市場は「成約量が先行し、価格は穏やかに追随し、その後は量が上がり価格が安定する」という前向きな流れを示すだろう。

実需客が市場に入り活発化　現在はなお“在庫の消化”中

『証券時報』記者　李映泉

第1四半期、広州の中古住宅市場は持ち直しの局面に入った。

3月31日、広州市不動産仲介協会が発表した統計によると、2025年3月（統計期間は2月26日から3月25日まで）、広州市の中古住宅は合計10866戸、108.47万平方メートルがオンライン契約（網签）され、それぞれ前月比で73.08%増および74.34%増となった。第1四半期には、広州市の中古住宅が合計27182戸、271.90万平方メートルを網签し、前年同期比ではそれぞれ19.80%増、19.57%増となった。

地域別に見ると、3月は広州の全ての行政区で、網签件数が前月比でそれぞれ異なる程度に増加している。中でも、白雲区（バイユン区）、増城区（チュンチェン区）、从化区（ツォンフア区）の前月比増加率はそれぞれ93.82%、86.59%、85.60%で上位にランクインした。増加率が最も小さい南沙区（ナンシャ区）でさえも前月比で41.24%増だった。

4月1日、『証券時報』記者は現地で広州天河区の複数の不動産仲介店舗を訪れた。平日のため、店舗を訪れて内見や問い合わせをする顧客は多くなく、来訪は点在する顧客が中心だった。複数の仲介担当者によると、先週末には内見の作業量がいずれも比較的大きく、成約量も前の2か月と比べて明らかな増加が見られたという。

広州の仲介プラットフォーム裕丰地产（ユーフォン・不動産）のベテラン仲介担当者が『証券時報』記者に提示したデータによると、例として天河区の長興路（チャンシンルー）エリアを挙げると、3月の中古住宅成約量は、1〜2月の合計にほぼ匹敵する。

「3月は2月の旧正月休暇明けの最初の月で、“小陽春”の効果が比較的はっきりしています。実需の顧客が市場に入る活発さが上がっています。」上記の仲介担当者はこう述べた。価格面では、全体として成約価格は横ばいの傾向で、大きな上昇や下落は見られない。「過去2年、広州の住宅価格は下落幅がかなり大きく、累計の募集（ぶら下げ）在庫量もまだ比較的多い。性急な値上げをすると買い手が離れてしまう可能性があり、いまはなお（中古住宅）の在庫を消化する段階にあります。」

『証券時報』記者は貝殻（Beike）中古住宅プラットフォームで、現在も同プラットフォーム上の広州中古住宅の募集戸数が14万戸をわずかに超える水準にあるのを確認した。価格については、房天下研究院のデータによると、3月の広州中古住宅の募集平均価格は1平方メートル当たり30162元で、前月比0.60%下落した。

恒珺地産の仲介業者、葉貴強は「現状、市場には購入者の様子見の心理が続いており、一部の顧客には“割安物件（タケン・ツゥン）を探す”という考え方があるため、市場参入のタイミングが遅れています。政策の方向性がさらに明確になり、加えて市場環境が徐々に改善していけば、顧客の信頼は段階的に回復する見込みです」と述べた。

德晟地产の仲介業者、劉特義は「3月は、結婚、入学などの堅い実需（強い必需）のある顧客層の市場参入の歩みが速くなりました。同時に、一部の売り主は出してからの期間が長いために気持ちが変わっており、手元の物件を早く成約させるために、一定の値引き余地を提供する用意があります」と述べた。

貝殻中古住宅に掲載されている、今年3月の広州の一部成約データによると、多くの物件の成約までの期間は200日〜300日、さらにはそれ以上だった。

広東省の住宅政策研究センターのチーフ研究員、李宇嘉は『証券時報』記者に「中古住宅市場は前段階で大幅に値下げした後、回復したいという需要がある。“多くの物件の価格は2017年前後の水準に達しており、新市民や若年層が支払える価格帯になった。そこで、3月の中古住宅取引のピークにつながった”」と述べた。

今回の“小陽春”の継続性について、広州市不動産仲介協会の市場調査では、市場はまもなく4月の伝統的な閑散期を迎えることになり、さらにこれまで積み上がっていた実需および改善型の購入需要がすでに一部は集中して放出されていることから、現在の準購入者は物件選択の際に比較の余地が大きいと考えがちで、意思決定の期間が長くなり、市場参入の歩みがやや鈍くなる。そのため、取引増の後押しはわずかに不足すると見られ、4月の中古住宅市場の売買はある程度落ち込む見込みだと考えている。

相場が過去3年で最も“活況”　熱は4月に続くか？

『証券時報』記者　呉家明

「今日は、3組のお客さんの不動産の名義変更（過户）手続きを行います。先月は、私と仕事チームが頻繁に残業していました。私の見立てでは、今年の不動産市場の“小陽春”は、ここ3年で最も“活況”の一回です。」4月1日、深圳市羅湖区の不動産登記センターが開いたばかりのタイミングで、『証券時報』記者は、顧客の書類を記入している最中の小黎（シャオリー）に会った。小黎は深圳の大手不動産仲介機関のスタッフで、不動産の名義変更など関連手続きの専門担当だ。

つい先月の3月の“小陽春”で、深圳の不動産市場は良い結果を出した。楽有家（Leyo家）研究センターのデータ統計によると、3月の深圳の新築・中古を合わせた住宅の総オンライン契約（網签）量は7898戸で、前月比117%増となり、直近11か月で最高値を更新した。内訳では、市全体の新築住宅の分譲（予售）と現物（現售）の合計で2827戸、前月比118%増。一方、中古住宅の網签は5071戸で前月比117%増だった。よりリアルタイムの市場に近い、内見と契約のデータを見ると、楽有家の店舗の中古内見件数は直近5年で新高値で、2024年10月のピークよりも17%高い。中古の成約件数は前月比で244%増で、こちらも歴史的な高水準にある。

羅湖区の販売中の新築プロジェクトの現場で、『証券時報』記者は、ちょうど契約を終えた購入者に出会った。連続して内見した2つの“候補”の中古物件がすぐに成約になった後、彼女はすぐに対策を取り、新築物件を素早く決めた。彼女の見方では、価格の大幅な調整に加え、継続する低金利環境によって、不動産の保有コストと長期的な価値が再評価されているのだという。

『証券時報』記者が深圳の複数区を回って分かったところでは、高級住宅（豪宅）や改善型の物件が新築市場のホットスポットになっており、低総額の物件が中古の成約の主力になっている。楽有家研究センターのデータによると、300万元以下の中古住宅の成約比率は、昨年3月の21.8%から、今年3月には31.5%へ上昇した。深圳貝殻研究院の院長、肖小平は「低総額の物件を買う層は主に2種類いる」と指摘している。自住の実需客と、堅実型の少額投資家だ。

「中古住宅に関しては、300万元以下の物件の問い合わせ度と成約量が最も高いです。」福田区・梅林（メイリン）エリアのベテラン不動産仲介マネージャーは『証券時報』記者にこう述べた。「深圳の中古住宅が熱いのは、価格が押し上げているからです。“価格で量を取りに行く（以价换量）”ことが、中古住宅の取引回復の前提になっています。実需客の価格受容度は依然として高くなく、売り手と買い手の期待は、さらに押し上げられる必要があります。」

複数の業界関係者は、深圳の不動産市場はすでに旧正月前に一波の“閑散期でも閑散にならない”相場を抜け出しており、4月の市場熱の継続性がとりわけ重要だと見ている。深圳、さらには他の主要都市で熱が維持できれば、市場の期待の改善に役立つ。

「2025年末以降、深圳湾のいくつかの豪宅プロジェクトが好調で、加えて直近のコアエリアの中古価格が下げ止まりしていることが、前向きなシグナルを市場にもたらしている。これは、コアエリアがすでに底打ち（筑底）を完了したことを示しています。この状態が続けば、深圳全体の市場は2026年に底打ちが完了する可能性があります。」深圳中原研究センターの上級研究員、鄒少偉（ツォウ・シャオウェイ）は取材でこう指摘した。

広東省の住宅政策研究センターのチーフ研究員、李宇嘉は「今後、住宅価格が下げ止まり・安定した状態を維持できるかどうかは、第一に、中古住宅の取引量が維持できるかどうか、特に低価格帯の物件が消費されてからでも中高価格帯の物件の取引が活性化できるかにかかっています。第二に、低価格の中古住宅の取引が“古いものを売って新しいものを買う（売旧买新）”“小さいものから大きいものへ買い替える（卖小买大）”といった住み替え需要を押し上げられるか、つまり消費の良好な循環が起きるかどうかです。第三に、新築が製品面で総合的に高品質を実現し、消費のグレードアップに基づく購入需要を牽引できるかどうかです」と述べた。

（編集：文静）

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