出典：上海証券報 著者：張良上海の「滬七条」不動産政策の新施策が実行されてから、もうすぐ「満月」になる。近日、上海証券報の記者が訪問・調査したところ、中古住宅市場の取引量が一気に増え、複数の指標が段階的な最高値を更新している。新築住宅市場も穏やかな回復を迎えており、あるプロジェクトでは値上げを打ち出すなど、実際の行動で市場の今後の動きに対する楽観的な見通しを示した。こうしたあらゆる兆候は、「滬七条」新政策の精密な後押しによって、上海の不動産市場が「量は増えて、価格は安定する」という局面を呈しており、3月の「小陽春」相場がいよいよ鮮明になってきたことを示している。市場の熱気が著しく高まる3月21日、上海市浦東新区の御橋地下鉄駅付近で、不動産仲介の担当者が記者に語った。最近の市場の取引状況はとても良い。過去1週間のうちに、御橋エリアの地杰国際城の団地の物件が3戸成約し、自分も1件の成約に取り次いだ。現在は顧客が手付金を入れているという。彼はこう言った。「新政策の後、確かに取引が活発になりました。物件によっては、売りに出してから3日で売れてしまったものもあります。中古の値引き交渉の余地が小さくなり、家主が売却するのが難しいという不安な気持ちもかなり和らぎました。」同日、上海市浦東新区の不動産取引センターは人であふれていた。午前11時時点で、浦東新区不動産登記取引ホールの大型画面には、窓口の数が55、発券済み数が671、現在の受付数が541と表示されていた。スタッフは記者に、「土日には取引センターの全窓口をすべて開けており、1日あたりおよそ1300番を処理できます」と述べた。新政策の後、外環線の外では売買がほぼ自由になり、人が急にとても多くなった。加えて、3月・4月はもともと不動産取引の繁忙期なので、人が多いのも当然だという。3月に入ってから、上海の中古住宅市場の取引の熱気は急速に上昇し、複数の指標が段階的な最高値を更新した。オンラインの不動産データによると、2026年3月9日から15日までの期間に、上海の中古住宅は累計7233戸が成約し、これまでの1週間の5709戸から26.69%増加しており、同時に2021年以来の週次成約量としても新記録となっている。中でも3月14日（木曜日）には1472戸が成約し、2025年3月15日の単日成約1473戸との差はわずか1戸だった。さらに2026年3月15日（日曜日）には1390戸が成約し、週末2日間の合計成約は2862戸となった。これは直近5年の上海の中古住宅の週末成約ピークを更新した。58安居客研究院の院長、張波は、この今回の上海中古住宅の成約量の「急増」を、トレンドとしての回復のシグナルとして理解できると見ている。安居客のオンラインユーザー行動データから見ると、新政策が実行された当週は、ユーザーが自発的に「ウィーチャット的な微聊」を開始した回数が、前週比では144.7%増加した。発起ユーザー数も前週比で133.7%増、留守番電話（電話の着信留守）ユーザー数に至っては251.8%増となった。微聊で留守番電話に至る率は50.5%上昇し、そして上昇傾向は3月中旬にもある程度続いている。記者は近日、上海市闵行区の不動産取引センターを訪問したところ、担当者はこう語った。住宅市場の新政策が出てから、問い合わせや名義変更手続きのために来訪する市民が明らかに増えている。時には週末でも、座れる空席がほとんど見つからないほどだという。「3月の上海中古住宅市場の成約量の増加には、スピードが速い、勢いが強い、カバー範囲が広いという特徴がある。市場の熱気が顕著に高まったのは、政策としての恩恵が継続的に放出され、価格調整が適切に進み、信頼が徐々に修復され、需給の構図が逆転したといった複数の好材料が重なった結果だ。」上海易居不動産研究院の副院長、嚴躍進はこう述べた。中古住宅市場の「爆発的な量」に比べると、新築住宅市場はより穏やかに見えるが、それでも積極的なシグナルが現れている。記者は近日、普陀区、嘉定区、闵行区の一部の新築物件の販売センターで、平日でも来場して物件を見に来る購入者がいるのを確認した。普陀区の中海・環宇玖章プロジェクトの販売スタッフは記者に、「週末の1日当たりの順次案内（順行の来客対応）だけでも、約150組に近づいています。販売スタッフは忙しすぎて手が回らず、顧客と詳しく話し合う時間すらかなり限られています」と語った。嘉定区の時代之城プロジェクトの販売スタッフは記者に対して、「新政策後、プロジェクトの成約は1月の同時期に比べて2倍に増えています」と述べた。闵行区の頛橋エリアの保利・都汇煦プロジェクトの販売スタッフは、「3月21日、プロジェクトの1日当たり成約は16戸。新政策後、プロジェクトの累計成約はすでに85戸に達しており、3月23日から第2ラウンドの値上げを開始する予定です」と明かした。中指研究院の統計によると、2026年3月9日から15日までに、上海の新規分譲住宅の成約面積は22万平方メートルで、前週比で62%増となり、2026年以来の週次として新高値を記録した。上海中原地産の市場アナリスト、呂文曦は、「『滬七条』は、住宅の購入制限（限購）政策の調整、公的積立金ローン政策の最適化、個人住宅の不動産税政策の整備など、多方面からの精密な施策により、市場にある潜在的な需要を効果的に刺激した。中古住宅市場での成約の大幅増加は、以前に滞留していた需要の集中的な解放であると同時に、政策が市場への信頼を明確に押し上げたことも反映している。新築住宅市場の着実な回復と、個別プロジェクトでの値上げ行動は、市場見通しの改善をさらに裏付けており、すなわち購入者の市場参入意欲が高まっているだけでなく、デベロッパーも今後の方向性についてより確かな判断を持つようになっている」との見方を示した。必要需要の購入者層が主導注目すべきなのは、最近の上海の不動産市場の回暖は、主に強い購入ニーズ（いわゆる必要需要）の集中した解放によるものであり、中古住宅の成約構成には、総額の低い物件へ傾く明確な傾向が見られることだ。訪問・調査で多くの不動産仲介が記者に語ったところでは、今は市場の熱気が上がっており、総額300万元前後の小規模（コンパクト）な中古住宅の成約スピードが明らかに速くなっている。価格が同じ団地（同一エリア内）の直近で成約した中古住宅の価格に近いだけで、成約しやすいという。記者は先日、上海市闵行区紅松路にあるある不動産仲介店舗を訪問した。店長の羅洋洋は記者に対し、「新政策が実施されてからまだ数日しか経っていませんが、私たちはすでに1件の成約を成功させています。顧客は2月の初めから物件を見始め、最終的に総額186万元の1LDK（ワンルーム）を決めました」と話した。「私たちのエリアだけ見ても、小規模物件が最も人気です」と羅洋洋は分析する。第一に、小規模物件は総額が比較的低く、必要需要の購入者の予算に合うからだ。第二に、小規模物件が成約した後に限って、元の所有者がより広い物件へ住み替えるための資金と動機を持てるため、改善型の物件市場の流通もそれによって促進されるからだ。中指研究院の統計によると、2026年1月から2月までに、上海の300万元以下の中古住宅の成約は約1.7万戸で、前年同期比で25.2%増。同期の中古住宅成約総量に占める割合は56.1%で、2025年より6ポイント高い。この構造的な変化は、前期に価格が継続的に下方調整されたことでより多くの物件が低総額帯に入り込み、中古住宅のコストパフォーマンス優位性が徐々に顕在化してきたことを反映している。政策上の追い風の放出に伴い、前期に様子見していた必要需要の購入者層の入市意欲が強まり、低総額物件の成約が取引量として膨らんだ。この傾向は3月にも維持された。上海のLianjia（連家）監視データによると、2026年の春節明けから3月19日までに、総額300万元以下の中古住宅の成約比率は60%を超え、春節前の水準より4ポイント上昇した。張波は記者に対し、「上海の成約データから見ると、必要需要が依然として中核の支えです。一方、改善型の需要は価格を押し上げる面でより明確に作用しています。地域別に見ると、中心市街地の改善物件の関心度が高く、郊外寄りの必要需要物件は政策の恩恵がよりはっきりと出ています。中心市街地の中では、徐匯、静安、長寧などのエリアで144平方メートル以上のハイエンド改善物件が、より多くの中〜高価格帯の改善需要を受け止めています。郊外寄りのエリアでは、宝山、松江、闵行などで90平方メートル以下の必要需要物件が、大量の周辺からの波及需要を受け止めています。政策による外環線外の区域への刺激効果はとりわけ際立っており、物件探しの熱気は春節前半月より17%以上高まっています」と述べた。「現在、上海の中古住宅の取引ホットスポットは依然として主に外環線の外、および中外環の間にある必要需要および『必要＋改善（刚改）』系物件に集中しています。市場がこの勢いを持続できるかどうかは、次に総額500万元から800万元の物件の取引状況を見る必要があります。」嚴躍進はこう述べた。「住み替えの連鎖が動くという規則に基づけば、必要需要が活発であることは、改善型需要による『古い物件を売って新しい物件に買い替える（卖旧换新）』を成立させる前提をつくります。特に最近は、住宅価格が小幅に上昇したとのニュースが増えており、住み替え需要の様子見に対する心理も弱まっています。3月下旬および以降の月では、中高価格帯の改善型需要や高級住宅市場における成約も押し上げられる可能性が高く、結果として市場の熱気がより広い範囲に拡大し、波及していくと見込まれます。」 （編集：文静） キーワード： 上海不動産市場
中古住宅3日で「閃電」成約 新規プロジェクトが値上げを発表 上海の不動産市場「小陽春」状況がますます鮮明に
出典：上海証券報 著者：張良
上海の「滬七条」不動産政策の新施策が実行されてから、もうすぐ「満月」になる。近日、上海証券報の記者が訪問・調査したところ、中古住宅市場の取引量が一気に増え、複数の指標が段階的な最高値を更新している。新築住宅市場も穏やかな回復を迎えており、あるプロジェクトでは値上げを打ち出すなど、実際の行動で市場の今後の動きに対する楽観的な見通しを示した。こうしたあらゆる兆候は、「滬七条」新政策の精密な後押しによって、上海の不動産市場が「量は増えて、価格は安定する」という局面を呈しており、3月の「小陽春」相場がいよいよ鮮明になってきたことを示している。
市場の熱気が著しく高まる
3月21日、上海市浦東新区の御橋地下鉄駅付近で、不動産仲介の担当者が記者に語った。最近の市場の取引状況はとても良い。過去1週間のうちに、御橋エリアの地杰国際城の団地の物件が3戸成約し、自分も1件の成約に取り次いだ。現在は顧客が手付金を入れているという。彼はこう言った。「新政策の後、確かに取引が活発になりました。物件によっては、売りに出してから3日で売れてしまったものもあります。中古の値引き交渉の余地が小さくなり、家主が売却するのが難しいという不安な気持ちもかなり和らぎました。」
同日、上海市浦東新区の不動産取引センターは人であふれていた。午前11時時点で、浦東新区不動産登記取引ホールの大型画面には、窓口の数が55、発券済み数が671、現在の受付数が541と表示されていた。スタッフは記者に、「土日には取引センターの全窓口をすべて開けており、1日あたりおよそ1300番を処理できます」と述べた。新政策の後、外環線の外では売買がほぼ自由になり、人が急にとても多くなった。加えて、3月・4月はもともと不動産取引の繁忙期なので、人が多いのも当然だという。
3月に入ってから、上海の中古住宅市場の取引の熱気は急速に上昇し、複数の指標が段階的な最高値を更新した。オンラインの不動産データによると、2026年3月9日から15日までの期間に、上海の中古住宅は累計7233戸が成約し、これまでの1週間の5709戸から26.69%増加しており、同時に2021年以来の週次成約量としても新記録となっている。中でも3月14日（木曜日）には1472戸が成約し、2025年3月15日の単日成約1473戸との差はわずか1戸だった。さらに2026年3月15日（日曜日）には1390戸が成約し、週末2日間の合計成約は2862戸となった。これは直近5年の上海の中古住宅の週末成約ピークを更新した。
58安居客研究院の院長、張波は、この今回の上海中古住宅の成約量の「急増」を、トレンドとしての回復のシグナルとして理解できると見ている。安居客のオンラインユーザー行動データから見ると、新政策が実行された当週は、ユーザーが自発的に「ウィーチャット的な微聊」を開始した回数が、前週比では144.7%増加した。発起ユーザー数も前週比で133.7%増、留守番電話（電話の着信留守）ユーザー数に至っては251.8%増となった。微聊で留守番電話に至る率は50.5%上昇し、そして上昇傾向は3月中旬にもある程度続いている。
記者は近日、上海市闵行区の不動産取引センターを訪問したところ、担当者はこう語った。住宅市場の新政策が出てから、問い合わせや名義変更手続きのために来訪する市民が明らかに増えている。時には週末でも、座れる空席がほとんど見つからないほどだという。
「3月の上海中古住宅市場の成約量の増加には、スピードが速い、勢いが強い、カバー範囲が広いという特徴がある。市場の熱気が顕著に高まったのは、政策としての恩恵が継続的に放出され、価格調整が適切に進み、信頼が徐々に修復され、需給の構図が逆転したといった複数の好材料が重なった結果だ。」上海易居不動産研究院の副院長、嚴躍進はこう述べた。
中古住宅市場の「爆発的な量」に比べると、新築住宅市場はより穏やかに見えるが、それでも積極的なシグナルが現れている。
記者は近日、普陀区、嘉定区、闵行区の一部の新築物件の販売センターで、平日でも来場して物件を見に来る購入者がいるのを確認した。普陀区の中海・環宇玖章プロジェクトの販売スタッフは記者に、「週末の1日当たりの順次案内（順行の来客対応）だけでも、約150組に近づいています。販売スタッフは忙しすぎて手が回らず、顧客と詳しく話し合う時間すらかなり限られています」と語った。嘉定区の時代之城プロジェクトの販売スタッフは記者に対して、「新政策後、プロジェクトの成約は1月の同時期に比べて2倍に増えています」と述べた。闵行区の頛橋エリアの保利・都汇煦プロジェクトの販売スタッフは、「3月21日、プロジェクトの1日当たり成約は16戸。新政策後、プロジェクトの累計成約はすでに85戸に達しており、3月23日から第2ラウンドの値上げを開始する予定です」と明かした。
中指研究院の統計によると、2026年3月9日から15日までに、上海の新規分譲住宅の成約面積は22万平方メートルで、前週比で62%増となり、2026年以来の週次として新高値を記録した。
上海中原地産の市場アナリスト、呂文曦は、「『滬七条』は、住宅の購入制限（限購）政策の調整、公的積立金ローン政策の最適化、個人住宅の不動産税政策の整備など、多方面からの精密な施策により、市場にある潜在的な需要を効果的に刺激した。中古住宅市場での成約の大幅増加は、以前に滞留していた需要の集中的な解放であると同時に、政策が市場への信頼を明確に押し上げたことも反映している。新築住宅市場の着実な回復と、個別プロジェクトでの値上げ行動は、市場見通しの改善をさらに裏付けており、すなわち購入者の市場参入意欲が高まっているだけでなく、デベロッパーも今後の方向性についてより確かな判断を持つようになっている」との見方を示した。
必要需要の購入者層が主導
注目すべきなのは、最近の上海の不動産市場の回暖は、主に強い購入ニーズ（いわゆる必要需要）の集中した解放によるものであり、中古住宅の成約構成には、総額の低い物件へ傾く明確な傾向が見られることだ。訪問・調査で多くの不動産仲介が記者に語ったところでは、今は市場の熱気が上がっており、総額300万元前後の小規模（コンパクト）な中古住宅の成約スピードが明らかに速くなっている。価格が同じ団地（同一エリア内）の直近で成約した中古住宅の価格に近いだけで、成約しやすいという。
記者は先日、上海市闵行区紅松路にあるある不動産仲介店舗を訪問した。店長の羅洋洋は記者に対し、「新政策が実施されてからまだ数日しか経っていませんが、私たちはすでに1件の成約を成功させています。顧客は2月の初めから物件を見始め、最終的に総額186万元の1LDK（ワンルーム）を決めました」と話した。
「私たちのエリアだけ見ても、小規模物件が最も人気です」と羅洋洋は分析する。第一に、小規模物件は総額が比較的低く、必要需要の購入者の予算に合うからだ。第二に、小規模物件が成約した後に限って、元の所有者がより広い物件へ住み替えるための資金と動機を持てるため、改善型の物件市場の流通もそれによって促進されるからだ。
中指研究院の統計によると、2026年1月から2月までに、上海の300万元以下の中古住宅の成約は約1.7万戸で、前年同期比で25.2%増。同期の中古住宅成約総量に占める割合は56.1%で、2025年より6ポイント高い。この構造的な変化は、前期に価格が継続的に下方調整されたことでより多くの物件が低総額帯に入り込み、中古住宅のコストパフォーマンス優位性が徐々に顕在化してきたことを反映している。政策上の追い風の放出に伴い、前期に様子見していた必要需要の購入者層の入市意欲が強まり、低総額物件の成約が取引量として膨らんだ。
この傾向は3月にも維持された。上海のLianjia（連家）監視データによると、2026年の春節明けから3月19日までに、総額300万元以下の中古住宅の成約比率は60%を超え、春節前の水準より4ポイント上昇した。
張波は記者に対し、「上海の成約データから見ると、必要需要が依然として中核の支えです。一方、改善型の需要は価格を押し上げる面でより明確に作用しています。地域別に見ると、中心市街地の改善物件の関心度が高く、郊外寄りの必要需要物件は政策の恩恵がよりはっきりと出ています。中心市街地の中では、徐匯、静安、長寧などのエリアで144平方メートル以上のハイエンド改善物件が、より多くの中〜高価格帯の改善需要を受け止めています。郊外寄りのエリアでは、宝山、松江、闵行などで90平方メートル以下の必要需要物件が、大量の周辺からの波及需要を受け止めています。政策による外環線外の区域への刺激効果はとりわけ際立っており、物件探しの熱気は春節前半月より17%以上高まっています」と述べた。
「現在、上海の中古住宅の取引ホットスポットは依然として主に外環線の外、および中外環の間にある必要需要および『必要＋改善（刚改）』系物件に集中しています。市場がこの勢いを持続できるかどうかは、次に総額500万元から800万元の物件の取引状況を見る必要があります。」嚴躍進はこう述べた。「住み替えの連鎖が動くという規則に基づけば、必要需要が活発であることは、改善型需要による『古い物件を売って新しい物件に買い替える（卖旧换新）』を成立させる前提をつくります。特に最近は、住宅価格が小幅に上昇したとのニュースが増えており、住み替え需要の様子見に対する心理も弱まっています。3月下旬および以降の月では、中高価格帯の改善型需要や高級住宅市場における成約も押し上げられる可能性が高く、結果として市場の熱気がより広い範囲に拡大し、波及していくと見込まれます。」
（編集：文静）
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